Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072, дело по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>; ИНН <***>; 115191, <...>)

Третье лицо: ООО «Русский квадрат»

о признании незаконным отказ в регистрации перехода права собственности; об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности

Установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора – ООО «Русский квадрат», о признании незаконным отказа Управления, оформленного сообщением от 27.01.2015г. №11/023/2014-523, 11/018/2014-181, в регистрации перехода права собственности на объекты: здание общей площадью 375,9кв.м., расположенное по адресу: <...>; земельный участок площадью 270кв.м., кадастровый номер 77-01-0006026:96, расположенный по адресу: <...>, обязании Управлении произвести регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Основанием для обращения с настоящим исковым заявлением послужил отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости. Заявитель со ссылкой на положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считает оспариваемый отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы. Заявитель считает незаконным отказ в связи с тем, что все необходимые документы, для регистрации права собственности (перехода права собственности на объекты неджвижимости), были представлены регистрирующему органу.

Управление Росреестра по Москве возражало по доводам отзыва на заявление, считая его незаконным и необоснованным. Доводы заинтересованного лица, изложенные в обоснование своей позиции по спору, аналогичны основаниям отказа в государственной регистрации права собственности, приведенным в сообщении от 27.01.2015г. №11/023/2014-523, 11/018/2014-181, кроме того указал, что при повторном обращении со стороны третьего лица – ООО «Русский квадрат» 20.02.2015 соответствующие записи о праве собственности на спорные объекты были внесены в ЕГРП.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Русский квадрат» 17.12.2014. представило в Управление Росреестра по Москве документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу по адресу: Москва, ул. Станиславского, д. 6. стр. 2 и <...>.

Письмом от 27.01.2015 №11/023/2014-523, 11/018/2014-181 Управление Росреестра по Москве сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости в соответствии с абз. 4,10 п. 1 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании нижеизложенного.

При осуществлении правовой экспертизы представленных для государственной регистрации документов, а также с учетом имеющихся в Управление Росреестра по Москве документов и сведений заинтересованное лицо указало, что в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Также, ссылаясь на п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрирующий орган указал, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом, между тем, заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона в Управление не представлено, также не представлен документ, подтверждающий оплату цены объекта. Кроме того, со ссылками на нормы земельного законодательства (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) регистрирующий орган указал, что запись об аренде в отношении земельного участка, являющегося предметом договора, внесена сроком с 17.02.2010г. по 31.05.2011г., «что ставит под сомнение соблюдение требований закона № 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи».

На основании вышеизложенного Управление Росреестра по Москве пришло к выводу о том, что при отсутствии указанны выше подтверждающих документов, невозможно провести государственную регистрацию права собственности (перехода права собственности).

Не согласившись с отказом в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, заявитель, считая, что его права и законные интересы нарушены, обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом проверен и признан соблюденным заявителем срок подачи настоящего заявления в суд.

В силу пункта 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение сообщено Управлением Росреестра по Москве сообщением от 27.01.2015 № №11/023/2014-523, 11/018/2014-181.

Обращение заявителя в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве, оформленным сообщением № №11/023/2014-523, 11/018/2014-181 от 27.01.2015 в государственной регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости последовало 22.04.2015 (согласно штампу Арбитражного суда г. Москвы на заявлении), т.е. с соблюдением установленного АПК РФ трехмесячного срока.

Суд отмечает, что по смыслу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом согласно пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно сообщению об отказе Управления Росреестра по Москве № №11/023/2014-523, 11/018/2014-181 от 27.01.2015. в государственной регистрации права (перехода права) собственности отказано в соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

В силу вышеуказанных абзацев в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости – здание общей площадью 375,9кв.м., расположенное по адресу: <...>; земельный участок площадью 270кв.м., кадастровый номер 77-01-0006026:96, расположенный по адресу: <...> явилось: отсутствие документов подтверждающих ипотеку в силу закона и соответствующее заявление, а также отсутствие документов на земельный участок.

Между тем, как усматривается из материалов дела, на регистрацию права собственности вместе с заявлением от 17.12.2014г. ООО «Русский квадрат» были представлены в том числе: договор купли-продажи недвижимости от 17.11.2014 № 59-1179, приказ от 23.06.14 № 1К, распоряжение от 26.08.2014 № 13385 Департамента городского имущества города Москвы, отчет о проведении независимой оценки (Акт оценки) от 16.07.2014, экспертное заключение 24.07.2014 № 1141/С-14, а во исполнение письма о приостановлении государственной регистрации права были донесены: договор о предоставлении участка от 19.11.2009г. № М-01-515274, платежные поручения от 15.12.2014. №№ 5857, 5858 (об оплате стоимости объектов недвижимости).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены ФЗ N 159-ФЗ. В силу статьи 3 ФЗ N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно вышеизложенному определение рыночной стоимости выкупаемых помещений подлежит определению по состоянию на момент первого подтвержденного обращения арендатора (покупателя) в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений сторонами была проведена оценка рыночной стоимости имущества.

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Таким образом, в соответствии со ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ стороны (Департамент и ООО «Русский квадрат») заключили договор купли-продажи объектов недвижимости с условием единовременной оплаты не позднее 1 месяца после даты заключения договора. В материалы регистрационного дела платежные поручения об оплате полной стоимости объектов недвижимости также были представлены.

Таким образом, ссылка Управления на нормы законодательства об ипотеке – несостоятельна и неправомерна, так же как и доводы о срочности земельно-правовых отношений.

Анализ положений о недвижимости, содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать вывод, что земельный участок и строение на нем рассматриваются как относительно самостоятельные объекты, а в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ, напротив, направлены на восстановление принципа единого объекта, то есть земельного участка и строений на нем. Причем ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливает в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе.

Кроме того, из представленных документов следует, что еще при предоставлении объекта недвижимости в аренду, арендатору также бы предоставлен и земельный участок, который также стал и объектом договора купли-продажи.

Учитывая, что заявитель в полном объеме представил документы, требуемые Законом о регистрации для проведения государственной регистрации права собственности (перехода права); представленные заявителем документы позволяли выделить объект недвижимого имущества и идентифицировать его; и представленные документы полностью соответствуют требованиям законодательства и содержат всю необходимую информацию для регистрации права собственности (и его перехода), в связи с чем, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ не основан на нормах Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя, а следовательно, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований в этой части у суда не имеется.

В удовлетворении требования об обязании зарегистрировать право собственности следует отказать, поскольку заинтересованным лицом представлены документы, свидетельствующие о внесении записи о праве собственности ООО «Русский квадрат» на указанные объекты недвижимости.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ с учетом освобождения заявителя от уплаты государственной пошлины в силу закона.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст. 4, 9, 51, 64-66, 71, 75, 101-103, 110, 123, 156, 167-170, 176, 198, 200 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>; ИНН <***>; 115191, Москва, ул. Б. Тульская, д.15), оформленное сообщением от 27.01.2015г. №11/023/2014-523, 11/018/2014-181 в регистрации перехода права собственности на объекты: здание общей площадью 375,9кв.м., расположенное по адресу: <...>; земельный участок площадью 270кв.м., кадастровый номер 77-01-0006026:96, расположенный по адресу: <...>.

В удовлетворении требования об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>; ИНН <***>; 115191, Москва, ул. Б. Тульская, д.15) произвести регистрацию права собственности на объекты: здание общей площадью 375,9кв.м., расположенное по адресу: <...>; земельный участок площадью 270кв.м., кадастровый номер 77-01-0006026:96, расположенный по адресу: <...>, отказать.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина