Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: ООО "Агрострой"

о признании незаконными действий, о признании незаконным Уведомления от 15.01.2020 г. № 77/009/275/2019-7052, о признании незаконными Уведомления от 10.03.2020 г. № 77/009/275/2019-7054, № 77/009/275/2019-7056, № 77/009/275/2019-7058, № 77/009/275/2019-7061, № 77/009/275/2019-7063,

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (по дов. от 05.12.2019 г. № 1257-Д, паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО2 (по дов. 30.12.2020 г. № Д-44/2019 удост., диплом);

от третьего лица: неявка (изв.);

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – Ответчик) об оспаривании действий по отказу в государственной регистрации ипотеки по договорам последующей ипотеки: №№4646-4/11, 4646-4/12, 4646-4/18, 4646-4/20, 4646-4/21, №4646-4/8 от 22.11.2019г., заключенным между ПАО Сбербанк и ООО «Агрострой»; о признании незаконными уведомлений: №77/009/275/2019-7052 от 15.01.2020, №№ 77/009/275/2019-7054, 77/009/275/2019-7056, 77/009/275/2019-7058, 77/009/275/2019-7061, 77/009/275/2019-7063 от 10.03.2020г. ПАО Сбербанк просит обязать Управление Росреестра по Москве зарегистрировать ипотеку на земельные участки: 50:26:0180516:68, 50:26:0180516:77, 50:26:0180516:56, 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:69, 77:18:0180516:12 по договорам последующей ипотеки ипотеки от 22.11.2019г.: 4646-4/11, 4646-4/12, 4646-4/18, 4646-4/20, 4646-4/21, 4646-4/8 в редакции дополнительных соглашений, заключенным между ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ».

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо, надлежаще извещенное о дате и времени судебного разбирательства в суд не прибыло.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей заявителя и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом проверено и установлено, что срок на обжалование, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем в отношении пяти уведомлений: №№ 77/009/275/2019-7054, 77/009/275/2019-7056, 77/009/275/2019-7058, 77/009/275/2019-7061, 77/009/275/2019-7063 от 10.03.2020 соблюдён.

В отношении уведомления №77/009/275/2019-7052 от 15.01.2020 (до 15.04.2020г.) пропущен.

В соответствии со ст.117 АПК РФ суд считает возможным удовлетворить ходатайство заявителя о восстановлении срока на обжалование, так как признает причину пропуска уважительной. В соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории РФ в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» установлены нерабочие дни до 30.04.2020г. с последующим продлением до 08.05.2020 г..

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономическойдеятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно- правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономическойдеятельности.

Как следует из материалов дела, 22.11.2019 между ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» заключено шесть однотипных договоров последующей ипотеки №№: 4646-4/8, 4646-4/11, 4646-4/12, 4646-4/18, 4646-4/20, 4646-4/21, (далее – Договоры ипотеки) в отношении шести земельных участков: 77:18:0180516:12, 50:26:0180516:68, 50:26:0180516:77, 50:26:0180516:56, 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:69, компактно расположенных в пределах одного кадастрового квартала по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское. Земельные участки относятся к Жилищному комплексу «Ново-Никольский», строительство которого финансировал ПАО Сбербанк.

Вышеуказанные договоры ипотеки обеспечивают исполнение обязательств ООО «АГРОСТРОЙ» по кредитному договору №4646 от 29.12.2017г. (далее – Кредитный договор).

Кредитный договор (п.1.1.) был заключен в соответствии с мировым соглашением, утвержденным Арбитражным судом Московской области определением от 27.11.2017г. в рамках дела о банкротстве ООО «АГРОСТРОЙ» № А41-91213/2016 на цели строительства первой очереди проекта строительства коттеджей, малоэтажной, блокированной малоэтажной, индивидуальной застройки и многоквартирных жилых домов по адресу: : г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское, Жилой комплекс повышенной комфортности «Ново-Никольское».

Реализация данного проекта строительства путем привлечения дополнительного финансирования позволила решить проблему обманутых дольщиков, передать им жилье в соответствии с условиями мирового соглашения, ликвидировать социальную напряженность.

29.11.2019г. ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» подали шесть заявлений о государственной регистрации ипотеки поданы в Управление Росреестра по Москве через МФЦ, что подтверждается расписками: №№ 77/009/275/2019-7054, 77/009/275/2019-7056, 77/009/275/2019-7058, 77/009/275/2019-7061, 77/009/275/2019-7063, №77/009/275/2019-7052.

10.12.2019г. по результатам рассмотрения заявлений Ответчик вынес шесть однотипных уведомлений о приостановлении государственной регистрации до 10.03.2020 г. (далее – Уведомления).

В каждом уведомлении о приостановлении было указано от 5-ти до 6-ти одних и тех же недостатков для устранения.

По мнению ПАО Сбербанк, для которого заключение договоров ипотеки является стандартной хозяйственной сделкой, такое количество оснований само по себе свидетельствует об искусственном создании препятствий для осуществления сторонами договора предпринимательской деятельности.

Пункт 70 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N278) предусматривает: «Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления.

Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Законом N 221-ФЗ.

При готовности представить исправленные или недостающие документы заявитель представляет их в порядке, предусмотренном Законом о регистрации и Административным регламентом».

Судом установлено, что из всех шести уведомлений о приостановлении в нарушение п. 70 Регламента невозможно установить, в чем именно заключалось несоблюдение требований нормативных правовых актов, отсутствуют рекомендации по устранению причин приостановления.

Суд соглашается с позицией ПАО Сбербанк, в том, что из уведомлений о приостановлении не было ясно, какие действия должны были совершить стороны сделок в целях устранения причин для приостановления.

ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» предприняли действия по устранению понятных им замечаний, сдали дополнительные общие документы в общее дело № 77/009/275/2019-7052, а также в каждый пакет документов по отдельности, в том числе были представлены пояснения по каждому пункту замечаний со ссылками на нормы права.

Несмотря на это, Ответчик вынес шесть уведомлений об отказе в возобновлении государственной регистрации ипотек по всем заявлениям. По мнению Ответчика, замечания не были устранены.

15.01.2020г. Управлением Росреестра по Москве вынесено уведомление об отказе в снятии приостановления государственной регистрации ипотеки по делу №77/009/275/2019-7052 по договору ипотеки №4646-4/8 от 22.11.2020г., заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Агрострой». В связи с тем, что в деле № 77/009/275/2019-7052 находились общие документы для регистрации всех договоров ипотеки ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» по этому делу было подано заявление о приостановлении регистрации на срок до 27.05.2020.

10.03.2020 г. Ответчик вынес пять уведомлений об отказе в государственной регистрации ипотеки: №№ 77/009/275/2019-7054, 77/009/275/2019-7056, 77/009/275/2019-7058, 77/009/275/2019-7061, 77/009/275/2019-7063, которые оспариваются ПАО Сбербанк в настоящем деле.

Суд установил, что основанием для отказа в государственной регистрации является то, что заявителями не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления регистрации.

Судом установлено, что Ответчиком указано всего восемь причин, послуживших основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации ипотеки по заявлениям.

Суд считает действия Ответчика по отказу в государственной регистрации ипотек, отказу в снятии приостановления государственной регистрации, приостановлении регистрации незаконными, нарушающими статьи 26, 27 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации), уведомления об отказах в государственной регистрации, отказе в снятии приостановления недействительными и подлежащими отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования Общества, суд руководствуется следующим.

Часть 1 ст. 26 Закона о госрегистрации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации, который не подлежит расширительному толкованию. Данное правовое регулирование обусловлено принципом определенности и недопустимости создания искусственных административных барьеров для осуществления участниками гражданского оборота предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 27 Закона о госрегистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о госрегистрации.

В предмет доказывания по настоящему делу входит соответствие указанных Ответчиком оснований для отказа/приостановления требованиям ст. 26 Закона о госрегистрации.

В соответствии с ч.1 ст.53 Закона о госрегистрации государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

В соответствии с ч.3 ст.53 Закона о госрегистрации при государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права.

Судом установлено, что общим для всех заявлений основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации послужило то, что документы, обеспечивающие обязательство, представлены в нарушение п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации, п. 5 ст. 21 Закона о регистрации.

В нарушение п.70 Административного регламента Росреестра по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (утв. Приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 №278) в уведомлении о приостановлении не было указано, в чем конкретно заключалось несоблюдение требований, отсутствовали рекомендации по устранению. Из уведомления было не ясно, какие действия необходимо совершить заявителям в целях устранения причин приостановки.

ПАО Сбербанк и ООО «Агрострой» объективно не могли устранить данное замечание, так как из уведомления о приостановлении было не понятно ни о какой из двух названных норм идет речь (п. 1 ст. 21 или п. 5 ст. 21 Закона о госрегистрации, ни какие конкретно нарушения допущены, каких конкретно описаний, данных или реквизитов (из предусмотренных законом) не указано в договоре ипотеке.

Суд не усматривает нарушения данных норм из представленных договоров ипотеки и отмечает отсутствие оснований для отказа в тех случаях, когда регистрирующий орган не указывает конкретно какие несоответствия в каком пункте договоров он выявил. Соответственно, данное основание для отказа не соответствует принципу правовой определенности, п. 70 Административного регламента и ст. 26 Закона о госрегистрации.

Суд не усматривает нарушений п.1 ст.160 ГК РФ, п.1 ст.182 ГК РФ, указанных Ответчиком в качестве основания для приостановления/отказа в государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Ответчик указал, что в материалах дела отсутствуют: документы, подтверждающие полномочия доверенного представителя залогодателя на подписание договора ипотеки; документы, подтверждающие полномочия подписантов кредитного договора и дополнительных соглашений к нему; доверенность от 27.07.2017, удостоверенная ФИО3 врио нотариуса г.Москвы ФИО4, номер в реестре № 3-4185; ссылка на пакет правоустанавливающих документов так же отсутствует.

Суд считает, что Ответчиком нарушены нормы статей 26, 27 Закона о госрегистрации. Из представленных договоров ипотеки следует, что от имени залогодателя договор ипотеки подписан не доверенным представителем, а единоличным исполнительным органом - генеральным директором ООО «АГРОСТРОЙ» ФИО5 Его полномочия подтверждены. Ссылка на дело правоустанавливающих документов №77/009/274/2019-1317 в расписке имелась.

Судом принято во внимание и Ответчиком не опровергнуто, что права на объект, на расписку по которому ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» сослались, были зарегистрированы.

Соответственно, государственные регистраторы уже проверяли на основании представленных документов полномочия ФИО5 и сочли их доказанными. Суд отмечает недопустимость различного толкования одних и тех же документов разными регистраторами, что нарушает принцип правовой определенности.

Согласно п. 3 ст. 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. Полномочия ФИО5 на подписание договора ипотеки были подтверждены.

Суд обращает внимание на то, что перечень документов, на основании которых осуществляются регистрационные действия, установлен Законом о госрегистрации, он расширительному толкованию не подлежит. Такое регулирование направлено на обеспечение правовой определенности и недопустимости произвольного расширения требований. Предоставления документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших кредитный договор и дополнительные соглашения к нему, в соответствии с Законом о госрегистрации не требуется. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав установлен ч. 4 ст. 18, ч. 3, 5, 7 ст. 21, ч. 1 ст. 53 Закона о регистрации. Согласно указанным нормам правоустанавливающим документом для государственной регистрации является договор ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки необходимо предоставление кредитного договора. Документы, подтверждающие полномочия на заключение кредитного договора и дополнительных соглашений к нему, не требуются. Согласно ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов.

Таким образом, не обоснованно приостановление государственной регистрации по основанию отсутствия в материалах дела документов, подтверждающих полномочия на подписание кредитного договора и дополнительных соглашений к нему. Кроме того, дополнительные соглашения к кредитному договору и договоры ипотеки подписаны от имени ПАО Сбербанк одним и тем же лицом – ФИО6 на основании нотариально удостоверенной доверенности №981-Д от 23.11.2018г.

Судом установлено, что на основании доверенности от 27.07.2017, удостоверенной ФИО3 врио нотариуса г. Москвы ФИО4, номер в реестре №3-4185, которая указана Ответчиком в уведомлениях о приостановлении, никаких сделок не совершалось. Данная доверенность выдана на директора департамента по работе с проблемным активами - ФИО7. Эта доверенность, упомянутая по тексту нотариально удостоверенной доверенности на ФИО8 №981-Д от 23.11.2018г., не требуется для государственной регистрации ипотеки.

Как было указано выше, истребование дополнительных документов, не предусмотренных действующим законодательством, не допускается. Таким образом, Ответчиком нарушено требование ст. 18 Закона о госрегистрации.

Согласно п.п. 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации, доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку, должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности.

Судом установлено, что доверенность лица, подписавшего договор ипотеки от ПАО Сбербанк – ФИО8 нотариально удостоверена, соответственно нотариусом проверены полномочия по передоверию в соответствии с требованиями законодательства о нотариате. ПАО Сбербанк все требования действующего законодательства соблюдены.

Суд также отмечает, что требование доверенности на лицо, выдавшее доверенность в порядке передоверия, нарушает п. 159 Административного регламента, в котором указана обязанность предоставления только доверенности на подписанта, но не на иных лиц.

Несмотря на то, что данный документ не требуется для госрегистрации, доверенность на ФИО7 была дополнительно предоставлена ПАО Сбербанк в материалы дела №77/009/275/2019-7052.

Суд считает доказанным наличие ссылки на пакет правоустанавливающих документов. Согласно исследованным судом распискам имеется ссылка на дело №77/009/274/2019-1317, где находятся все правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие полномочия подписантов договора последующей ипотеки.

Суд обращает внимание на недопустимость предъявления разных требований к составу документов, так как государственная регистрация по делу, где находится доверенность на подписанта от ПАО Сбербанк №77/009/274/2019-1317 ФИО8 осуществлена без замечания о том, что по цепочке не представлена доверенность, на основании которой нотариус удостоверил доверенность ФИО8 в порядке передоверия.

С точки зрения принципа определенности права недопустима ситуация, когда в одних случаях в соответствии с Законом о госрегистрации и подзаконными актами регистрирующий орган не требует доверенности, на основании которых были удостоверены доверенности, выданные в порядке передоверия; в других случаях – незаконно требует.

Соответственно, Ответчиком нарушены статьи 26, 27, ч. 4, ч. 5, ч. 12 ст. 18, ч. 3, 5, 7 ст. 21, ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации.

Суд не согласен с замечанием Ответчика о том, что кредитное соглашение составлено с нарушением норм п.п. 1, 2 ст. 819, п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии с ч. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что между ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» заключен кредитный договор №4646 от 29.12.2017г. Данный Кредитный договор (п. 1.1.) был заключен в соответствии с мировым соглашением, утвержденным Арбитражным судом Московской области определением от 27.11.2017г. в рамках дела о банкротстве ООО «АГРОСТРОЙ» № А41-91213/2016 на цели строительства первой очереди проекта строительства коттеджей, малоэтажной, блокированной малоэтажной, индивидуальной застройки и многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское, Жилой комплекс повышенной комфортности «Ново-Никольское».

Суд отмечает, что Ответчик не является лицом, уполномоченным признавать кредитные сделки недействительными.

В соответствии с ч. 3 ст. 821 ГК РФ в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814) кредитор вправе отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Таким образом, нецелевое использование кредита, даже если бы оно имело место, не влечет за собой ни незаконности, ни недействительности кредитного договора.

Кроме того, суд отмечает, что целевое назначение кредита не является предметом правовой экспертизы при государственной регистрации ипотеки согласно статей 3, 53 Закона о госрегистрации.

Использование кредита на цели завершения строительства жилищного комплекса подтверждается определением Арбитражного суда Московской области от 27.11.2017г. по делу №А41-91213/2016. Указанным определением было утверждено мировое соглашение между кредиторами ООО «АГРОСТРОЙ», согласно которому ПАО Сбербанк взял на себя обязательство по финансированию мероприятий по завершению строительства жилого комплекса.

Судом установлена причинно-следственная связь между заключением кредитного договора 29 декабря 2017г. и последующим завершением строительства ЖК «Ново-Никольский».

Таким образом, Ответчик, сделав вывод о нецелевом использовании кредита, вышел за пределы своих полномочий и нарушил требования статей 3, 26, 27 Закона о госрегистрации.

Суд не соглашается доводами Ответчика о том, что договор ипотеки нарушает ч.7 ст.13 Закона №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) и не содержит установленные законом или договором ограничения прав сторон сделки.

В силу п.7 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 статьи 13, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона №214-ФЗ и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона №214-ФЗ.

Согласие участников долевого строительства, во-первых, не требуется, поскольку кредит был выдан банком - ПАО Сбербанк, кредит носит целевой характер и выдан на цели, указанные в данной норме, что подтверждается Кредитным договором. Данная норма носит императивный характер и для того, чтобы она применялась не требуется ее дублирование в тексте договора ипотеки. Во-вторых, судом установлено, что пунктом 4.4. договоров ипотеки предусмотрено: «Залогодержатель предоставляет согласие на удовлетворение своих требований за счет Предмета залога в соответствии с частью 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства, в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 вышеуказанного Федерального закона».

Таким образом, хотя этого и не требуется в соответствии с Законом №214-ФЗ, договор ипотеки содержит предусмотренное законом ограничение, которое указал Ответчик в уведомлениях.

Соответственно, приостановление и отказы по данному основанию не обоснованы, нарушают статьи 26, 27 Закона о госрегистрации, п. 7 ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ.

Суд не согласен с требованием Ответчика предоставить либо документы, подтверждающие одобрение крупной сделки советом директоров или общим собранием акционеров, либо документы, подтверждающие тот факт, что данная сделка не является крупной и не требует одобрения совета директоров общества или общего собрания акционеров.

Для государственной регистрации ипотеки не имеет юридического значения факт того, является ли такая сделка крупной или не является, поскольку такие сделки не ничтожны, а оспоримы. В соответствии с подпунктом 13 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации приостановление возможно только в случае, если сделка отвечает критерию ничтожной.

Орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН (п. 62 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой. В соответствии с ч.4, ч. 5 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

Таким образом, крупная сделка (в случае отсутствия ее одобрения) является оспоримой сделкой, а не ничтожной.

Незаконность отказа в государственной регистрации по данному основанию подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 14.01.2020 №77/009/275/2019-7762 и иными, вынесенными по аналогичным договорам ипотеки государственным регистратором этого же отдела ФИО9 Согласно данным уведомлениям о приостановлении отсутствие корпоративного одобрения не является основанием для отказа в государственной регистрации. Если оно не представляется государственный регистратор лишь делает соответствующую отметку в реестре.

Согласно Уставу ООО «АГРОСТРОЙ», который был представлен на регистрацию, у ООО «АГРОСТРОЙ» нет ни совета директоров, ни собрания акционеров (это общество с ограниченной ответственностью, там действует собрание участников, а в рассматриваемом случае – единственный участник), поэтому запрошенные регистраторами документы и не могли быть представлены.

Суд отмечает, что для государственной регистрации ипотеки имеет юридическое значение фактическая оплата государственной пошлины и нахождение ее в бюджете, при этом законодательство не требует каких-либо специальных формулировок в назначении платежа в платежном документе. В соответствии со ст. 17 Закона о госрегистрации госпошлина оплачивается в соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее – НК РФ).

Статья 333.18 НК РФ не предусматривает обязательной расшифровки назначения платежа в платежном поручении, достаточно указания того, что это государственная пошлина. Имеющий юридическое значение факт, чтобы денежные средства реально были уплачены в бюджет и находились там к моменту подачи заявления. К каждому конкретному заявлению ПАО Сбербанк были приложены индивидуально поименованные платежные поручения: №№ 714441, 714445, 631027, 631008, 631024, 714440 от 12.08.2019, подтверждающие перечисление денежных средств в бюджет за совершение регистрационных действий.

Таким образом, уплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий подтверждена.

Приостановление государственной регистрации на основании допущенной неточности в назначении платежа в платежном поручении на уплату госпошлины не предусмотрено ни ст. 26 Закона о регистрации, ни НК РФ. Согласно существующей технологии совершения операций при подаче заявления в МФЦ, сотрудник МФЦ вносит в автоматизированную систему номер и дату платежного поручения, в результате чего платежу присваивается УИН, который используется только один раз (Письмо Росреестра от 17.10.2017г. «Об уникальном идентификаторе начисления»).

Соответственно, платежное поручение подтверждает, что государственная пошлина по конкретному заявлению, к которому она прилагается, однозначно подтверждает оплату государственной пошлины именно за это регистрационное действие.

Кроме того, суд учел, что в порядке устранения замечаний ПАО Сбербанк были поданы заявления с уточнением назначения платежей в платежных поручениях.

Суд отмечает, что сомнения в отсутствии на закладываемом земельном участке 50:26:0180516:63 строения или здания у государственного регистратора не являются основанием для приостановления в соответствии со ст. 26 Закона о госрегистрации. Для принятия решения государственным регистратором направлен запрос пяти адресатам: органам государственной власти, местного самоуправления и бюджетным учреждениям.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если на заложенном недвижимом участке находится какой-либо объект недвижимого имущества, который будет признан таковым после прохождения процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав, то это является основанием для государственной регистрации ипотеки в силу закона, а не приостановления государственной регистрации для выяснения данного вопроса. Согласно данной нормы, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Данной норме корреспондирует соответствующая норма ч. 3 ст. 53 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права.

Таким образом, в случае, если на закладываемом участке есть или в будущем появятся объекты, права на которые будут зарегистрированы, то это будет основанием для регистрации ипотеки в силу закона в соответствии с принципом единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (статьи 1, 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Статья 26 Закона о государственной регистрации не предусматривает такого основания приостановления как наличие сомнений в присутствии или отсутствии объектов на земельном участке, которые не поставлены на кадастровый учет и права на которые не зарегистрированы.

Таким образом, приостановления и отказы в государственной регистрации ипотеки по данному основанию не законны. Ответчиком нарушены статьи 26, 27 Закона о регистрации, ст. 1, ч.1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Суд отмечает, что Ответчиком нарушены нормы гражданского законодательства о свободе договора замечанием о том, что представленные договоры ипотеки содержат разночтения в части обязательств, исполнение которых обеспечено залогом.

Обязательство, обеспечиваемое залогом – это договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №4646 от 29.12.2017г. в редакции дополнительных соглашений к нему.

В договоре ипотеки №4646/8 от 22.11.2020 не было названо одно из промежуточных дополнительных соглашений к договору, не влияющее на существо обязательства, обеспеченного залогом.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 453 ГК РФ стороны вправе просто сделать отсылку в договоре ипотеки к основному обязательству, не расписывая отдельно каждое дополнительное соглашение, это вопрос юридической техники, а не права.

ПАО Сбербанк и ООО «Агрострой» договорились, что ипотекой каждого конкретного земельного участка обеспечивается основное обязательство именно в том виде, в котором стороны его описали в договоре ипотеки. Стороны вправе предусмотреть любой набор дополнительных соглашений по своему усмотрению или не указывать никаких. В этом случае ипотекой обеспечено обязательство в том виде, в котором его описали стороны. Это право сторон, поэтому какие-либо разночтения отсутствуют. Иное толкование означало бы произвольное вмешательство регистрирующего органа в хозяйственную деятельность.

Несмотря на то, что данное замечание незаконно, ПАО Сбербанк представил на государственную регистрацию дополнительное соглашение №1 от 24.01.2020 к договору ипотеки об устранении замечания.

Таким образом, Росреестр нарушил статьи 26,27 Закона о госрегистрации, ст. 1, ч.1 ст. 453 ГК РФ.

Судом установлено, что ПАО Сбербанк в период с декабря 2019г. по март 2020 года пытался как исправить замечания Ответчика, так и защитить свои права во внесудебном порядке: стороны заключили и сдали Ответчику дополнительные соглашения к договорам ипотеки; предоставили дополнительные документы для регистрации (доверенность на ФИО7, заявления об уточнении назначения платежа, направили подробные пояснения по уведомлениям о приостановлении; ПАО Сбербанк письменно обратился к Ответчику с заявлением о незаконности приостановок. Заявителем получен ответ №17-2806 от 17.03.2020, формально дублирующий уведомления о приостановлении. Из результатов анализа данного ответа арбитражный суд делает вывод о том, что Ответчиком реально не изучались ни доводы ПАО Сбербанк, ни представленные им документы. Просьба заявителя указать на конкретные нарушения, которые были допущены в договорах, которая является вполне логичной с точки зрения формулировок уведомлений, также оставлена без внимания. ПАО Сбербанк предоставлена информация о записи на личный прием к руководителю подразделения Ответчика, вынесшего уведомления, 01.04.2020, но встреча не состоялась из-за введенных карантинных ограничений.

Восстановление прав заявителя во внесудебном порядке оказалось невозможным.

Суд отмечает, что заключение договоров ипотеки является для заявителя стандартной хозяйственной сделкой, поэтому считает, что количество замечаний, сделанное ответчиком и их характер, отсутствие обоснованности и подкрепления нормами права свидетельствует о признаках создания искусственных административных барьеров в реализации сторонами сделки предусмотренного статьей 34 Конституции Российской Федерации, что не является допустимым в правовом государстве.

Ответчиком не представлено убедительных доказательств необоснованности заявления, не представлено пояснений, почему по одним делам представленного пакета документов, в том числе, подтверждающего полномочия сторон сделки является достаточным для государственной регистрации, в других – не достаточным.

Суд считает, что оспариваемые действия и уведомления Ответчика нарушают права ПАО Сбербанк в сфере предпринимательской деятельности.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о незаконности действий Ответчика по отказу в государственной регистрации ипотеки, снятия приостановлений и самих приостановлений.

В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 26, 27 Закона о госрегистрации, статьями 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Росреестра по г.Москве по отказу в государственной регистрации ипотеки по договорам последующей ипотеки: №<***>-4/11, 4646-4/12, 4646-4/18, 4646-4/20, 4646-4/21 от 22.11.2019, заключенными между ПАО Сбербанк и ООО «Агрострой», по отказу в снятии приостановления государственной регистрации и приостановления государственной регистрации ипотеки по договору последующей ипотеки <***>-4/8 от 22.11.2019.

Признать недействительными уведомление Управления Росреестра по г.Москве об отказе в снятии приостановления государственной регистрации ипотеки №77/009/275/2019-7052 от 15.01.2020, уведомления об отказе в государственной регистрации ипотеки: №№ 77/009/275/2019-7054, 77/009/275/2019-7056, 77/009/275/2019-7058, 77/009/275/2019-7061, 77/009/275/2019-7063 от 10.03.2020.

Обязать Управление Росреестра по г.Москве в установленном законом порядке в течение десяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Публичного акционерного общества "Сбербанк России".

Взыскать с Управления Росреестра по г.Москве в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" расходы по государственной пошлине в размере 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Т. Кипель