Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «АРМЗ Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

- о взыскании с ООО «АРМЗ-Сервис» в пользу ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ

Недвижимости «ФРИР» убытки, эквивалентные 110 508,79 долларов США по курсу ЦБ

РФ на день платежа, а также убытки в сумме 12 945 680 руб. 81 коп.

- о взыскании с ООО «АРМЗ-Сервис» в пользу ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ

Недвижимости «ФРИР» доплату арендной платы по п.2.9 Договора аренды №10/12 от

При участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.03.2015г.;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 23.12.2014г. №101/67/2014-ДОВ; ФИО3, доверенность от 14.01.2015 г. № 101/1/2015-ДОВ;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» обратилось в суд с исковыми требования к о взыскании с ООО «АРМЗ-Сервис» в пользу ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» убытки, эквивалентные 110 508,79 долларов США покурсу ЦБ РФ на день платежа, а также убытки в сумме 12 945 680 руб. 81 коп; овзыскании с ООО «АРМЗ-Сервис» в пользу ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» доплату арендной платы по п.2.9 Договора аренды №10/12 от 20.12.2012 в сумме эквивалентной 323 905,35 долларов США на день оплаты.

Требования мотивированы со ссылкой на ст.ст. 15ГК РФ, ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды № 10/12 от 20.12.2012 г. и уклонением от подписания долгосрочного договора аренды или передачи арендованного имущества.

Ответчик, исковые требования не признал по основаниям, письменного отзыва на иск.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению неподлежат по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 20.12.2012 г. между ООО «ЕСК АРМЗ» (арендатором, в настоящее время ООО «АРМЗ Сервис») и ООО «ВИТА-РИЭЛТ» (арендодателем) был заключен Договор аренды №10/12, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, имеющие следующею индивидуализацию:

–помещение площадью 389,79 кв.м., на 4-ом этаже – комнаты №№ 1-9;

– помещение площадью 1711,76 кв.м. на 5-ом этаже – комнаты №№ 1-50.

Общей площадью 2101,55 кв.м., расположенные в здании, находящегося по адресу: Москва, ул. Летниковская, д. 10, строение 4. При этом стороны пришли к соглашению, что для целей расчета размера арендной платы по договору применяется расчетный размер площади, определенный по формуле, приведенной в настоящем пункте, равный 2311,71 кв.м. (п. 5.1). Расчет: Sрасч.=Sфакт.*Кзоп, где Sрасч. – размер площади, применяемой для расчета арендной платы, S факт. – размер площади помещений, фактически переданных в аренду (2 101,55 кв.м.), Кзоп. – коэффициент зон общего пользования, равный 1,1.

Состав, характеристика и индивидуализация передаваемого помещения также указаны на схеме помещения, являющейся Приложением № 1/1 и 1/2 к договору (п. 1.1. договора).

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (п. 1.2. договора). Помещение предоставляется арендатору для использования в качестве офиса (п. 1.3. договора). Арендодатель по заданию арендатора, изложенного в техническом задании, являющимся неотъемлемым приложением № 5 к договору, осуществляет работы по приведению состоянию помещения в соответствии с индивидуальными требованиями арендатора. Виды, объемы и стоимость указанных работ определены сторонами в техническом задании (п. 1.7 договора), арендодатель взял на себя обязательство осуществить работы по перепланировки арендуемых комнат, в т.ч. по обустройству новых перегородок.

Согласно п. 7.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора (п.3 ст. 450 ГК РФ), письменно уведомив об этом арендатора за 14 дней до даты прекращения настоящего договора в случаях, определенных п. 7.1.1.-7.1.7 договора.

В отношении арендатора такое право сторонами в договоре не определено.

Согласно п. 11.1 договора, стороны определили, что в соответствии со ст. 421, 429 ГК РФ, пришли к соглашению включить в настоящий договор условия о том, что стороны обязуется в будущем заключить новый долгосрочный договор аренды помещения сроком действия 3 года, зарегистрировав его в установленном законом порядке. Стороны обязуются в срок не позднее 30.11.2013 г. заключить долгосрочный договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование помещение с учетом произведенных в нем работ, указанных в п. 1.7 договора, а также других строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в период действия настоящего договора. Предмет и другие существенные условия нового долгосрочного договора аренды содержатся в приложении № 4 к настоящему договору.

Таким образом, исходя из содержания договора от 10.12.2012 г., данный договор содержит в себе элементы договора краткосрочной аренды и Предварительного договора о заключении долгосрочного договора аренды комнат (части помещений) в здании Москва, ул. Летниковская, дом 10, стр. 4.

20.12.2012 помещение передано арендатору по акту. Согласно акту помещение полностью соответствует требованиям арендатора, пригодно для использования Арендатором по целевому назначению и условиям Договора, арендатор не имеет никаких претензий по состоянию помещения.

29.04.2013 г. между ООО «ВИТА-РИЭЛТ» (продавец) и Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» (ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР», покупатель) был заключен договора купли помещений площадью 8 730,6 кв.м, и 1001 кв.м.

17.05.2013 г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанные помещения к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие», далее - ЗПИФ Недвижимости «ФРИР».

Доверительным управляющим указанного фонда выступает ООО УК «ДД Калита»(п.4 Правил в новой редакции), зарегистрированных ФСФР 27.03.2009. Первоначальная редакция Правил утверждена СФСР 26.01.2006. Изменения Правил, касаются аудитора, депозитария, срока доверительного управления, реквизитов лицензии доверительного управляющего (Д.У.).

08.07.2013 г. к договору от 10.12.2012 г. подписано трехстороннее соглашение №2 о замене арендодателя, вместо ООО «ВИТА-РИЭЛТ» арендодателем выступает ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР». При заключении указанного соглашения были предоставлены устав ООО «ВИТА-РИЭЛТ» и устав ООО «АРМЗ Сервис». Этим соглашением изменены реквизиты арендодателя, ссылки на правоудостоверяющие документы арендодателя (свидетельства о праве собственности), в т.ч. в форме будущего долгосрочного договора аренды. Стороны распространили действия соглашения на отношения сторон, возникшие с 17.05.2013. После подписания указанного соглашения арендатор платил арендную плату ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФН «ФРИР».

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что 22.10.2013 в соответствии с п. 11.2.2 договора от 20.12.2012 г. ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» вручило ООО «ЕСК АРМЗ» уведомление (письмо от 21.10.2013) о необходимости явиться 29.10.2013 в 16.00 в офис ООО УК «ДД Калита» по адресу: Москва, ул. А.Солженицына, дом. 27, к уведомлению прилагался проект нового долгосрочного договора аренды с незаполненной датой заключения договора. 25.10.2013 г.ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» получило от ООО «ЕСК АРМЗ» письмо от 25.10.2013, которым ответчик сообщил о невозможности заключения долгосрочного договора аренды до раскрытия информации в отношении собственников (конечных бенефициаров) арендодателя. К письму также прилагались предложения по изменению условий долгосрочного договора аренды, в т.ч арендатор просил дополнительно включить условие.

29.10.2013 г. в назначенное время и место представитель ООО «ЕСК АРМЗ» не явился о чем, составлен акт. 01.11.2013 г. ООО УК «ДД Калита» предоставило ООО «ЕСК АРМЗ» свой устав, выписку из ЕГРЮЛ в отношении ООО УК «ДД Калита» с указанием его участников, а также список собственников (бенефициаров), прочие финансовые, бухгалтерские, регистрационные документы ООО УК «ДД Калита». 18.11.2013 г.ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» в соответствии с п. 11.2.4 договора от 20.12.2012 г. вручило оферту в 3 экз. о заключении долгосрочного договора и просило подписать договора в течение 5 дней с момента получения. Оферта вручена полномочному представителю арендатора, поименованному в п. 9.2 Смешанного договора.

22.11.2013 г. арендатор сообщил арендодателю об изменении названия арендатора, сообщил об отказе от подписания договора на предложенных условиях, к письму прилагался лист записи ЕГРЮЛ, новый устав арендатора. В письме указывалось на то, что размер гарантийного взноса должен составлять 392 989,85 долларов США, в т.ч. 18% 59947,6 долларов США.

28.11.2013 ООО УК «ДД Калита» направило ООО «АРМЗ Сервис» новый проект договора с незаполненной датой заключения, приняв предложения контрагента по изменению названия арендатора, об установлении гарантийного платежа в редакции арендатора, а также включив ретооговорку, в остальном настаивая на своей позиции.

По мнению истца, оферта (прил. к письму №2341/06 от 28.11.2013) отличалась от условий предварительного договора. Но данные изменения были внесены в указанную оферту по просьбе самого ответчика.

В соответствии с п. 11.4 договора от 20.12.2012 г. в случае если одна из сторон уклоняется от заключения нового долгосрочного договора аренды другая сторона вправе в судебном порядке обязать уклоняющуюся сторону заключить новый долгосрочный договор аренды. Аналогичная норма закреплена в п.5 ст. 429, п.4 ст. 445 ГК РФ.

Решением от 19.07.2014 г. по делу № А40-174171/2013 вступившим в законную силу 26.09.2914г. Арбитражный суд г. Москвы отказал ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» в иске к ООО «АРМЗ Сервис» об обязании заключить долгосрочный договор аренды в связи с тем, что в иске было заявлено о заключении долгосрочного договора аренды на иных условиях, которые были изложены в согласованной форме.

20.01.2015 стороны подписали соглашение о расторжении краткосрочного договора аренды, указав, что предмет аренды возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 31.12.2014.

Истец считает, что арендатор необоснованно уклонялся от заключения долгосрочного договора аренды, а поэтому он должен возместить арендодателю доходы, которые он сэкономил в силу ст. 15 ГК РФ. Расчет экономии (доходов) складывается из разницы по тарифам за аренду. Согласно п.5.1 Договора аренды №10/12 от 20.12.20012 арендная плата составляет 130 996,62 долларов США по день окончания договора аренды. Между тем согласно п. 5.1 согласованной формы нового долгосрочного договора аренды в период с 01.12.2013 по 30.11.2014 г.составляла 138 856,42 доллара США; в период с 01.12.2014 по 30.11.2015 147 187,81 долларов США. Долгосрочный договор должен был быть заключен не позднее 30.11.2013. Разница в арендной плате за период с 01.12.13 по 31.01.2014 составляет 110 508 долларов США. Кроме того, истец считает, что арендатор получил дополнительный доход, связанный с курсовой разницой по возврату Гарантийного взноса (обеспечительного платежа). 29.12.2012 г. арендатор перечислил ООО «Вита Риэлт» гарантийный взнос 11 936 162,82 руб. по договору аренды №10/12 от 20.12.2012, на день платежа сумма эквивалентна 392.989,85 долларов США. 21.01.2105 г. ООО УК «ДД Калита» ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» произведено удержание/зачет из вышеуказанного гарантийного платежа произведен вычет в сумме 33 388,61 руб., что эквивалентно 513,78 долларов США по курсу 64,9862 в счет частичного гашения задолженности по аренде. Заявление о зачете было направлено полномочному представителю согласно п. 9.3. Договора аренды от 20.12.12. 21.01.2015 арендатор осуществил возврат обеспечительного платежа в сумме 11.920.557,93 руб.(надень платежа – эквивалентна 183.432,14 долларов США, курс ЦБ РФ 64,9862). 29.01.2015 г.- в сумме 14 037 425,33 руб. на день платежа - 209 043,93 долларов США, курс ЦБ РФ - 67,1506). Согласно п. 5.6 Формы нового долгосрочного договора аренды Гарантийный взнос, причитающийся по долгосрочному договору, будет определяться по курсу ЦБ РФ к доллару США на дату заключения договора, а ранее внесенный гарантийный взнос по Договору №10/12 от 20.12.2012 засчитывается в счет внесения гарантийного взносапо долгосрочному договору аренды. Следовательно, истец считает, что если бы арендатор не уклонялся бы от заключения долгосрочного договора аренды, то возврат обеспечительного платежа, удержания из него осуществлялись бы по курсу ЦБ РФ на дату заключения долгосрочного договора. Истец считает, что арендатор должен компенсировать арендодателю убытки, связанные с курсовыми разницами по обеспечительному платежу на день платежа и на день, когда долгосрочный договор аренды должен быть заключен. По мнению истца, долгосрочный договор должен был быть заключен не позднее 30.11.2013 (п.11.1.1 Договора аренды №10/12). Курс доллара на 30.11.2013 составил 33,196 руб. за доллар, следовательно, сумма возврата должна была составить (392 989,85)* 33,196 = 13 045 691,06. Между тем возвращено, удержано из него сумма 33.388,61 + 11.920.557,93 + 14.037.425,33= 25.991.371,87. Разница 12.945.680,81 руб., что составляет убытки арендодателя. Ответчик помещение не возвращал вплоть до подписания акта от 31.12.2014. Помещение было сдано субарендатору - ОАО «АтомЭнэргоСбыт». Сумма доплаты арендной платы за время просрочки освобождения Помещений эквивалентна 1 660 699,09 долларов США согласно приложенному расчету. Руководствуясь п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», арендодатель в претензии заявил об уменьшении размера доплаты до суммы эквивалентной 323 905,35 долларов США на день оплаты. 323 905,35 $ = 19 649 685,50 руб. по курсу ЦБ РФ на 11.03.2015 г. 60,6649 (общая сумма убытков за уклонение от подписания долгосрочного договора).

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с настоящими исковыми требованиями о взыскании убытков.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу вышеуказанных норм закона, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие
причинной связи между нарушением права и возникшими убытками, а также размер убытков. Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ (Постановление Пленумов ВАС РФ и ВАС РФ N 6/8), определяя направленность разрешения споров, связанных с взысканием убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам, предложили судам требовать подтверждения необходимости будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами. Таким образом, для возмещения убытков необходимо доказать прямую связь с установлением вины лица, причинившего убытки.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства, руководствуясь нормами гражданского законодательства и условиями договора, учитывая конкретные обстоятельства спора, суд пришел к выводу о недоказанности истцом совокупности условий для взыскания с ответчика убытков в заявленной сумме.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, истец не доказал факта наличия и размера убытков, которые бы находились в причинной связи с незаконными действиями ответчика.

Согласно пояснений и расчету истца, его убытки складываются из убытков в виде разницы между размером арендной платы по краткосрочному договору аренды и размером арендной платы по незаключенному долгосрочному договору аренды, эквивалентных 110 508,79 долларам США по курсу ЦБ РФ на день платежа; убытков в виде разницы между размером гарантийного взноса, подлежащего возврату Ответчику по краткосрочному договору аренды, и размером гарантийного взноса, подлежащего возврату Ответчику по незаключенному долгосрочному договору аренды, связанной с курсом доллара США, в размере 12 945 680,81 руб.; и доплаты арендной платы в связи с задержкой освобождения помещения в размере, эквивалентном 323 905,35 долларов США по курсу ЦБ РФ на день платежа.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно ст. ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях предварительного договора, причем при уклонении одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Требование о возмещении убытков в виде недополученной арендной платы от разницы между размерами арендных плат (п.1) и убытков в виде разницы между размерами гарантийных взносов(п.2) мотивировано фактом уклонения ответчика от заключении долгосрочного договора аренды, при этом в иске о понуждении ответчика заключить который истцу было отказано Арбитражным судом г. Москвы в рамках дела № А40-17471/2013.

При этом , 29.11.2013 г. ООО «АРМЗ Сервис» подписало договор долгосрочный договор аренды с протоколом разногласий, а истцом предложенный ответчиком протокол разногласий подписан не был, дальнейших действий по урегулирования разногласий возникших при заключении договора стороны не предпринимали.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2014 по делу № А40-174171/13, установлено, что истцом допущено отступление от условий предварительного договора, согласованных сторонами, в связи с чем, истцом не доказано наличие обязательства ответчика заключить договор на условиях истца.Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2014 по делу № А40-174171/13 в законной силе, указав в своем постановлении от 26.09.2014, что: «Арбитражный суд г. Москвы пришел к обоснованному выводу о том, что истец допустил отступление от условий предварительного Договора № 10/12, согласованных сторонами, в связи чем, оснований для удовлетворения иска о понуждении ответчика заключить Договор аренды на условиях, предложенных истцом, не имеется».

При таких обстоятельствах, истец не представил бесспорных доказательств свидетельствующих об уклонении ответчика от подписания долгосрочного договора аренды, долгосрочный договор со стороны ответчика был подписан с протоколом разногласий который в свою очередь не был подписан истцом, а договор краткосрочной аренды расторгнут по соглашению сторон, помещение возвращено истцу по акту приема-передачи, обеспечительный депозит возвращен истцом ответчику добровольно исходя из условий принятого на себя обязательства по договору краткосрочной аренды, в связи с чем доказательств наличия у истца убытков в заявленном размере, с учетом того, что обязательства по оплате арендной платы со стороны арендатора выполнено в полном объеме исходя из условий краткосрочного договора аренды, так же истец не доказал наличие причинно-следственной связи между заявленными убытками и поведением ответчика.

В части требования о взыскании доплаты арендной платы в связи с задержкой освобождения помещения, суд также находит его необоснованным и неподлежащим удовлетворению исходя из следующего:

Так, конклюдентными действиями сторон срок действия Договора был продлен с 30.11.2013 г. на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом письмом № 837106 от 20.05.2014 истец дал ответчику свое согласие на сдачу помещения в субаренду на условиях Договора аренды № 10/12 от 20.12.2012.

Помещение возвращено истцу 31.12.2014г. по акту приема-передачи. Данный факт также подтверждается соглашением о расторжении договора от 20.01.2015, согласно которому Истец и Ответчик приняли решение расторгнуть Договор, а последним днем считать 31.12.2014.

Согласно п. 2.9 Договора, в последний день срока аренды или в течение 3 (Трех) календарных дней после даты расторжения Договора Арендатор обязан вернуть Помещение по передаточному акту. Датой возврата Помещения Арендодателю является дата подписания Сторонами соответствующего передаточного акта».

Таким образом, ответчик своевременно возвратил помещение - в срок, предусмотренный Договором.

С учетом изложенного, анализируя представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, расходы по оплате госпошлине возлагаются судом на истца.

Учитывая изложенное, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 15, 393, 1064 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 67, 68,69, 110, 123, 124,156,167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Деловой Дом Калита ДУ ЗПИФН «Фонд «Реконструкции и Развитие» о взыскании убытков с ООО «АРМЗ Сервис» в сумме 110.508 долларов США 79 центов, 12.945.680 руб. 81 коп., доплаты по п. 2.9 договора в сумме 323.905 долларов США 35 центов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления решения в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Н. Янина