Гражданский кодекс часть 1

государственного унитарного предприятия города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» (Москва, ОГРН <***>) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» (Москва, ОГРН <***>) о расторжении договора, взыскании 169 878,84 руб., при участии: от истца – ФИО1 по доверенности от 27.07.2012 № Ц-Д-02-3445/12; ФИО2 по доверенности от 28.02.2012 № Ц-Д-1227/12, от ответчика – ФИО3 по выписке из ЕГРЮЛ от 22.03.2012,

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ГУП «МГЦВЖ» с иском к ответчику ООО «Экострой» о взыскании 169 878,84 руб. долга, расторжении договора аренды от 15.02.2008 № 7-139, заявленные требования истец мотивирует ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору.

Ответчик иск не признал, возразив в отзыве, что использовал помещение на протяжении с 2005 г. по 2007 г. по договорам аренды сроком на 11 месяцев, в 2006 г. истец не исполнил обязательства, принятые по предварительному договору и не оформил долгосрочный договор аренды, с 2005 г. по 2012 г. уклонялся от его заключения и предоставления льгот по аренде для субъектов малого предпринимательства.

С декабря 2008 г. по 31 августа 2011 г. истец выдавал согласованные с ДИГМ дополнительные соглашения, с сентября 2011 г. по 31 июля 2012 г. предприниматели получили дополнительные соглашения без согласования с ДИГМ, на письменные запросы с требованием предоставить договор аренды или дополнительное соглашение, согласованное с ДИГМ, не ответил.

В декабре предприниматели получили уведомление не подписанное руководством истца, о повышении аренды в 4,5 раза с 1 января 2012 г., ответчик отказался подписывать изменение арендной ставки до тех пор, пока не получит юридически обоснованный договор аренды, согласованный с ДИГМ и до настоящего времени осуществляет платежи по прежним ставкам договора до решения арбитражного суда.

В декабре 2011 г. ответчик выявил наличие у некоторых арендаторов долгосрочных договоров с 2006 г. по 2010 г. с последующей пролонгаций до 2015 г., при этом арендаторы пользовались всеми льготами по аренде.

Ответчик обратился в арбитражный суд с иском о понуждении заключить долгосрочный договор, обратился в Московскую трехстороннюю комиссию по снижению арендных ставок для предприятий бытового обслуживания, в Департамент науки и предпринимательства, Конфедерацию промышленников и предпринимателей, ДИГМ, Префектуру ЮЗАО, штаб по защите интересов предпринимателей.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, взаимоотношения сторон регулируются договором аренды от 15.02.2008 № 7-139, в соответствии с которым истец (арендодатель) сдал, а ответчик (арендатор) принял в аренду нежилое помещение общей площадью 92,7 кв.м по адресу: <...>.

Имущество находится в собственности города Москвы, в хозяйственном ведении истца, что подтверждается распоряжением Департамента имущества города Москвы от 23 марта 2005 г. № 707-р, свидетельством о государственно регистрации права от 19.08.2005 77 АВ 731052, контрактом на право хозяйственного ведения от 24 мая 2005 г. № 07-659, и передано ответчику по акту от 1 марта 2006 г. по согласованию с Департаментом имущества города Москвы.

В соответствии с п. 2.1. договора срок действия договора установлен с 1 января 2008 г. по 30 ноября 2008 г., и продлевался до 31 октября 2009 г. дополнительным соглашением от 20 ноября 2008 г., до 30 сентября 2010 г. дополнительным соглашением от 7 октября 2009 г. / 11 ноября 2009 г., до 31 августа 2011 г. дополнительным соглашением от 10 сентября 2010 г., до 31 июля 2012 г. дополнительным соглашением от 10 августа 2011 г.

В соответствии с п. 6.1 договора размер арендной платы определяется из расчета рыночной стоимости объекта на основании независимой оценки.

Лист-расчет годовой арендной платы за объект аренды является неотъемлемой частью договора аренды, в течение первого года оплата аренды производится по ставке на дату заключения договора, в последующие годы оплата аренды может корректироваться на коэффициент инфляции, определяемой Минэкономразвития России ежегодно.

В случае изменений условий оплаты аренды и распределения средств, полученных по договору аренды, к договору оформляется дополнительное соглашение.

В соответствии с п. 5.1.1 договора арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официального уровня инфляции.

При заключении договора ставка арендной платы составила 4 907,34 руб. за кв.м. в год, 44 732,86 руб. за помещение в месяц с НДС, что согласовано сторонами в расчете арендной платы. В 2009 г. ставка арендной платы рассчитана в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 18.09.2007 № 810-ПП для субъектов малого предпринимательства и составила 1 472,20 руб. за кв.м в год, 13 419,85 руб. в месяц, что согласовано в расчете арендной плате. Указанная ставка оставлена без изменения в 2010 и 2011 г., что подтверждается соответствующими ежегодными расчетами.

25 ноября 2011 г. арендодатель уведомил арендатора об отмене с 1 января 2012 г. понижающего коэффициента (письмо от 25.11.2011 № ЦО-15-221/11), в 2012 г. арендодатель повторно уведомил арендатора, что с 1 января 2012 г. размер арендной платы рассчитывается на основании независимой оценки без применения корректирующего коэффициента, и согласно прилагаемому расчету составил 4 907,34 руб. за кв.м. в год, что составляет 44 732,86 руб. за помещение в месяц с НДС, предложив подписать соответствующий расчет.

Арендатор в письме № 15042012 сообщил, что не согласен с расчетом, т.к. у него имеются неоспоримые доказательства неправомерности позиции арендодателя, сообщил, что будет оплачивать арендную плату в размере 13 419,85 руб. и готовит обращения в арбитражный суд и МТК в Мэрии Москвы при поддержке Департаментов поддержки предпринимателей, торговли и услуг, ОПОРЫ России, Конфедерации промышленников и предпринимателей ФИО4 РФ, Комитета по общественным связям, депутатов ГД РФ и Московской городской Думы.

В связи с тем, что ответчик обязательства по оплате арендной платы с 1 января 2012 г. исполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность за период с января по июнь 2012 г. включительно в размере 169 878,84 руб., что подтверждается расчетом истца, справкой о задолженности и не оспорено ответчиком.

Арендатор в претензиях от 12.03.2012 и 15.03.2012 потребовал погасить задолженность, подписать соглашение о расторжении договора и сдать ключи от помещений.

Так как стороны в результате переговоров к согласию не пришли, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора.

Суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5.1.1 договора арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официального уровня инфляции, а в соответствии с п. 5.2.2 договора арендатор обязался вносить арендную плату с учетом уровня инфляции, и при получении уведомления о корректировке арендной платы обязан производить оплату за арендованный объект в размере и сроки, указанные в уведомлении.

Таким образом, стороны при заключении договора согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в пределах уровня инфляции.

В первый год действия договора ставка арендной платы была определена на основании оценки, в дальнейшем коэффициент инфляции не применялся, а в период с 2009 по 2011 г. включительно действовал понижающий коэффициент.

С 2012 г. арендодатель отменил действие понижающего коэффициента, о чем уведомил арендатора (письма Ц.о.-15-274/12, Цо-15-255/12 от марта 2012 г., письмо № Цо-15-221/11 от 25.11.2011, получение которого подтверждается подписью арендатора).

Таким образом, арендодатель, введя понижающий коэффициент, а затем отменив его действие, за пределы права по изменению размера арендной платы, предоставленного ему договором, не вышел, и условия определения размера арендной платы не изменил.

Введение понижающего коэффициента, как и его последующая отмена, права арендатора не нарушило, т.к. размер арендной платы в 2012 г. соответствует размеру, установленному при заключении договора на 2008 г.: 4 907,34 руб. за кв.м. в год, 44 732,86 руб. за помещение в месяц.

Кроме того, из представленных ответчиком расчетов арендной платы к договорам, действующим между сторонами в 2006 и 2007 г.г. усматривается, что в 2006 г. арендатор выплачивал арендную плату в размере 37 756,40 руб. в месяц по ставке 4 120,00 руб., в 2007 г. 41 381,00 руб. в месяц по ставке 4 539,63 руб.

Таким образом, доводы ответчика о глобальном изменении размера арендной платы, о чем он указывал в письме Префекту ЮЗАО от 05.12.2011 и сообщал суду в судебном заседании, опровергаются фактическими обстоятельствами.

Арендатор, в свою очередь, в нарушение ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность исполнения обязательства надлежащим образом в соответствии с его условиями, принятое обязательство производить оплату за арендованный объект в размере и сроки, указанные в уведомлении о корректировке арендной платы (п. 5.2.2 договора), не исполнил.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности по арендной плате и удовлетворяет требование в заявленном размере.

Возражение ответчика о неправомерности отмены льготной ставки со ссылкой на других арендаторов, суд отклоняет, так как обязанность предоставлять ответчику льготу в арендной плате не возложена на истца ни условиями заключенного договора, ни нормами законодательства.

Истец в силу своей организационно-правовой формы является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в гражданско-правовые отношения субъекты хозяйствования вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора. Ответчик, получив письмо от 25.11.2011 № Цо-15-2212/11, содержащее предложение в случае несогласия с новым размером арендной платы досрочно расторгнуть договор, имел возможность воспользоваться предоставленным ему правом, а не нарушать условия договора, предъявляя арендодателю требование по дальнейшему субсидированию деятельности арендатора путем применения льготных ставок арендной платы за счет своей прибыли.

Возражение ответчика о том, что расчет не подписан истцом, опровергается представленным ответчиком расчетом арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.07.2012, содержащим подпись истца.

Возражение ответчика о том, что договор аренды не согласован с Департаментом имущества города Москвы, опровергается договором аренды, содержащим согласование ДИГМ, при этом отсутствие согласования на последнем дополнительном соглашении не свидетельствует о ничтожности договора.

Кроме того, довод ответчика о ничтожности договора противоречит его намерениям продолжать арендные отношения в рамках спорного договора на условиях льготной ставки арендной платы.

Статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в связи с существенным нарушением его условий арендатором. Существенным нарушением условия договора является не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора в случае невыполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы за два срока подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающей размер арендной платы за два срока подряд.

В соответствии со ст. 310, ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензии с предложением о погашении задолженности и неустойки и досрочном расторжении договора. Претензии отставлены без удовлетворения.

Так как задолженность арендатора за шесть месяцев превысила установленный в п. 8.3 договора размер, требования истца о расторжении договора аренды суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 8, 11, 12, 209, 301, 305, 307- 310, 401, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

Иск государственного унитарного предприятия города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» (Москва, ОГРН <***>) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» (Москва, ОГРН <***>) о расторжении договора, взыскании 169 878,84 руб., удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.02.2008 № 7-139, заключенный между государственным унитарным предприятием города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» и обществом с ограниченной ответственностью «Экострой».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экострой» в пользу государственного унитарного предприятия города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» 169 878 (сто шестьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят восемь) руб. 84 коп. долга, 10 096 (десять тысяч девяносто шесть) руб. 37 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.