Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Офис Маркет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 30.11.2010 г., юридический адрес: 115191, <...>, комната 2А)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Томсон» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 14.11.2014 г., юридический адрес: 115230, <...>, стр. 9, помещение 16/17).

ООО «СИРИУС МЕНЕДЖМЕНТ» (<...> КОРПУС/СТР 2/4, ПОМЕЩЕНИЕ 1, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 12.04.2018).

об уменьшении арендной платы в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязанностей, взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 107 875,96 рублей, взыскании стоимости проведения обследования системы вентиляции и кондиционирования офисных помещений в размере 50 000,00 рублей

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 06.09.2017г.№ б/н, паспорт

от ответчика 1): ФИО2 по доверенности от 07.09.2018г. №1, паспорт, ФИО3 по доверенности от 07.09.2018г. №1, паспорт.

от ответчика 2): ФИО2 по доверенности от 06.09.2018г. №6/2, паспорт, ФИО3 по доверенности от 06.09.2018г. №6/2, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Офис Маркет» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Томсон» и ООО «СИРИУС МЕНЕДЖМЕНТ» об обязании ООО «Томсон» устранить имеющие дефекты в системе приточной и вытяжной вентиляций, а также кондиционирования здания Бизнес-Центра «СИРИУС-ПАРК», расположенного по адресу: <...>, строение 4/9 обеспечивающих проточную вытяжную вентиляцию и кондиционирование помещений №№ 31, 33 и 34; обязании солидарно ООО «Томсон» и ООО «СИРИУС МЕНЕДЖМЕНТ» обеспечить возможность бесперебойного пользования имеющимися в здании, расположенном по адресу: <...>, стр. 4/9 системами приточной вытяжной вентиляции и кондиционирования в объемах, необходимых для использования помещений в соответствии с п. 1.2 Договора аренды нежилого помещения № 30/ДУ2 от 10.08.2016г.; об обязании ООО «СИРИУС МЕНЕДЖМЕНТ» обеспечить надлежащее оказание услуг по снабжению помещений № 31, 33, 34 приточной вытяжной вентиляцией, а также кондиционированием в объеме, достаточном для эксплуатации офисных помещений в соответствии с заключенным договором № СЭ-А от 10.08.2016г., а также СП44.13330.2011 «Административные и бытовые здания»; взыскании солидарно с ООО «Томсон» и ООО «СИРИУС МЕНЕДЖМЕНТ» стоимости проведения обследования системы вентиляции и кондиционирования в размере 50 000 руб. 00 коп. (с учетом принятых судом уточненных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчики против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат отклонению, исходя из следующих обстоятельств.

Истец в обоснование исковых требований пояснил суду, что 10 августа 2016 г. между ООО «Офис Маркет» (Истец, Арендатор) и ООО «ТОМСОН» (Ответчик – 1, Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 30/ДУ2, на основании которого Истец арендует помещения №№ 31, 33 и 34 общей площадью 509.9 кв.м. в здании Бизнес-Центра «СИРИУС-ПАРК», расположенного по адресу; <...>, строение 4/9.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 07 сентября 2016 г. за № 77-77/005-77/005/004/2016-2910/1.

Эксплуатацией зданий Бизнес-Центра «СИРИУС-ПАРК», в одном из которых находятся арендуемые Истцом помещения, по поручению Ответчика занимается ООО «СИРИУС ЭНЕРДЖИ» (Ответчик – 2).

Истец указал, что одновременно с подписанием Договора аренды нежилого помещения № 30/ДУ2 истцом и ответчиком были подписаны Технические условия на проектирование и подключение инженерных сетей помещения Собственника/Арендатора в здании бизнес-центра «СИРИУС-ПАРК» по адресу: Каширское <...>, стр. 4/9, к общим инженерным сетям и системам Объекта.

Однако, Ответчиками обязательства по установке вентиляционной и кондиционированной системы не выполнены, что подтверждается претензиями направленные в адрес Ответчиков, которые оставлены без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчики с исковыми требованиями не согласились, представили отзывы на исковое заявление, в соответствии с которыми просили суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Все проектные работы по созданию инженерных систем, располагающихся на территории БЦ «Сириус Парк» должны выполняться в строгом соответствии с Техническими условиями на проектирование и подключение инженерных сетей помещения Собственника/Арендатора в здание бизнес-центра «Сириус Парк» по адресу: Каширское <...>, стр. 4/9 к общим инженерным системам и системам Объекта от 10.08.2016 г. (Технические условия).

Так согласно п. 3.3. Технических условий норма воздухообмена в высоко комфортных помещениях офисных зон Арендатора составляет в помещениях без естественного проветривания 60 куб.м/час на 1 (одного) человека, при условии плотности размещения 1 (одно) рабочее место на 10 кв.м. офисной площади.

Таким образом, при подготовке Проекта вентиляции и кондиционирования воздуха в офисных помещениях, расположенных по адресу: <...>, стр. 4/9, 4 эт., ком. № 31, 33, 34 (Офисные помещения) общий расход воздуха в Офисных помещениях рассчитывался исходя из максимум 51 рабочего места, при этом согласно Техническому заключению ООО «Лаборатория строительной экспертизы» от 15 ноября 2017 г. (Техническое заключение) Истец фактически оборудовал в Офисных помещениях 105 рабочих мест (из них 48 рабочих мест без компьютера и 57 рабочих мест с компьютером). Вследствие чего, общий расход воздуха в Офисных помещениях предусмотренный проектной документацией Истца (приточная - 3 150 L, м3/час; вытяжная - 3 150 L, м3/час) не соответствует фактическому количеству рабочих мест. Данное мнение также подтверждается выводом эксперта, изложенным в Техническом заключении, в котором указано, что принятые проектные решения (разработанные по заказу Истца) не позволяют обеспечить надлежащий воздухообмен по помещениям общего офиса в зоне «ореn space». В разработанной по заказу Истца проектной документации расход воздуха заложен только на 52% от потребного.

На этапе согласования проектной документации Ответчиком было указано, что проект систем вентиляции и кондиционирования воздуха в Офисных помещениях разработан с нарушениями, а именно в проекте отсутствует теплоизоляция приточного воздуховода.

Руководствуясь п. 6.1. заключенного между Истцом и Ответчиком Договора аренды нежилого помещения № 30/ДУ2 от 10.08.2016 г. Ответчик был не вправе отказать в предоставлении своего согласия и/или одобрения проекта Истцу, т.к. выполнение соответствующих работ не мешает нормальному функционированию строения 4/9 и не наносит вреда правам и интересам других арендаторов в строении. Таким образом, Ответчиком была согласована проектная документация с указанием замечаний, а Истец в свою очередь должен был эти замечания учесть. Истец, монтируя системы вентиляции и кондиционирования воздуха в Офисных помещениях без устранения выявленных замечаний тем самым принял на себя ответственность за все нарушения, которые могут повлечь данные недостатки.

Также имеет место ненадлежащая эксплуатация и обслуживание Истцом систем вентиляции и кондиционирования Офисных помещений. Так, в Акте обследования оборудования Офисных помещений от 07.11.2017 г. зафиксировано (в том числе имеется фотофиксация), что в ходе визуального осмотра Офисных помещений было выявлено:

- наличие посторонних предметов в воздуховодах и оконечных воздухораспределительных элементах (диффузорах и анемостатах);

- некоторые оконечные воздухораспределительные элементы (диффузоры) находятся в закрытом или частично открытом положении;

- вследствие дефектов монтажа в отдельных случаях наблюдается намеренное сокращение рабочего сечения воздуховодов;

- вследствие дефектов монтажа в отдельных случаях наблюдаются разрывы гибких воздуховодов и жестких оцинкованных;

- дроссельные заслонки находятся в закрытом либо частично открытом состоянии.

В Техническом заключении было указано, что только в период 8-9 ноября Истец выполнил открытие необходимых дрюссель-клапанов. В качестве рекомендации увеличения количества подаваемого и удаляемого воздуха эксперт также указал на необходимость регулировки дрюссель-клапанов и диффузоров внутри помещения офиса.

В Акте обследования оборудования Офисных помещений от 07.11.2017 г. Истцу было рекомендовано провести обследование внутренней разводки приточно-вытяжной вентиляции в Офисных помещениях с целью устранения нарушений, допущенных в процессе монтажа и выполнить балансировку приточно-вытяжной вентиляции с целью обеспечения потребителей необходимым объемом воздуха.

Позднее 14.06.2018 ООО «СИРИУС ЭНЕРДЖИ» направило в адрес Истца уведомление с просьбой обеспечить доступ в арендуемое помещение для проверки работы систем вентиляции и кондиционирования. Истец в свою очередь доступ в помещения не организовал, что подтверждается письмом исх. № 14-6/18-ОМ от 14.06.2018 г.

Согласно Техническому заключению обследованию подлежала система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования Офисных помещений, без замеров в точках подключения внутренних инженерных систем Помещения к инженерным системам здания. То есть фактически проведенные измерения зафиксировали производительность лишь внутренних инженерных систем Офисных помещений исходя из того состояния, в котором их эксплуатировал Истец. В техническом заключении не определено количество и качество воздуха, который подавался из общих систем в Офисные помещения или забирался из него.

Техническое заключение не может являться достоверным и достаточным доказательством, которое однозначно и в полном объеме устанавливает вину Ответчика. Техническое заключение не устанавливает факта подачи Ответчиком в Помещение через центральные инженерные сети здания воздуха в объеме и качестве не соответствующим условиям проектной документации.

При этом, центральные системы с момента начала действия договора аренды и по настоящее время функционируют в бесперебойном режиме и обеспечивают проектные показатели. Поэтому Истцу следовало бы в первую очередь проанализировать свою приточно-вытяжную вентиляцию на предмет ее работоспособности и модернизировать в случае необходимости.

При этом, нарушение вызванные со стороны Истца, в совокупности с отсутствием теплоизоляции приточных воздуховодов ведет к повышению температуры воздуха и в целом к нарушению воздухообмена в помещениях Истца.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что Ответчики своими действием и/или бездействием нарушают законные права Истца, кроме того, Истцом в материалы дела не представлены доказательства прямой причинно-следственной связи между действиями Ответчика и наступления неблагоприятных последствий. Кроме того, Ответчиками в материалы дела представлены доказательства отказа Истца в предоставлении доступа в офисные помещения для проведения проверки работы систем вентиляции и кондиционирования.

Таким образом, исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на Истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217,421, 455 ГК РФ,руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья В. Г. Дружинина