Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество "Русские Финансовые Традиции" обратилось в Арбитражный суд город Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании суммы задолженности по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения от 08.10.2010 года № 09 КДА в размере 1 984,83 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения, но не менее 30 рублей за 1 доллар США; неустойки в размере 1 042,64 Долларов США за период по 30 июня 2012 года включительно в связи с просрочкой внесения арендной платы по Договору аренды нежилого помещения от 08 октября 2010 года № 09 КДА в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения; суммы задолженности по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № 08 ДДА/РФТ в размере 8 493,52 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения, но не менее 30 руб. за 1 доллар США; неустойки в размере 3 933,73 долларов США за период по 30 июня 2012 года включительно в связи с просрочкой внесения арендной платы по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № 08 ДДА/РФТ в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения; суммы задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 31 830,69 руб. по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № 08 ДДА/РФТ; неустойки в размере 10 311,15 руб. за период по 30 июня 2012 года включительно в связи с просрочкой внесения оплаты за коммунальные услуги по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № 08 ДДА/РФТ.

Исковые требования мотивированы следующим.

Как ссылается истец, в период с 30 июня 2011 года по 14 марта 2012 года включительно истец являлся собственником нежилых помещений общей площадью 139,3 кв.м., расположенных на 1-м этаже здания по адресу: Москва, ул. Большая Марфинская, д. 4, корп. 3 (условный номер: 77-77-12/019/2010-983). В течение всего указанного периода Помещение находилось в аренде у индивидуального предпринимателя ФИО4 (в настоящее время – ФИО1), в том числе: с 30 июня 2011 года по 30 ноября 2011 года включительно на основании Договора аренды нежилого помещения от 08 октября 2010 года № 09 КДА (далее - Краткосрочный договор); с 01 декабря 2011 года до 14 марта 2012 года включительно на основании Договора аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № 08 ДДА/РФТ (далее - Долгосрочный договор). Между тем, в связи с нарушением указанных обязательств у Арендатора образовалась задолженность перед Арендодателем по указанному договору от 08 октября 2010 года № 09 КДА в сумме 1.984,83 долл. США, в том числе: за октябрь 2011 года - 475,75 долл. США; за ноябрь 2011 года - 1.509,08 долл. США; задолженность перед Арендодателем в сумме 8.493,52 долл. США, в том числе: за январь 2012 года - 1.921,71 долл. США; за февраль 2012 года - 4.527,25 долл. США; за март 2012 года - 2.044,56 долл. США по Договору 01 декабря 2011 года № 08 ДДА/РФТ.

Кроме того, истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3.8 Долгосрочного договора указанная арендная плата не включает в себя компенсацию расходов за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги, которые Арендатор обязался компенсировать Арендодателю ежемесячными платежами не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым. Данную обязанность ответчик также исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность в размере 31.830,69 руб., в том числе: за декабрь 2011 года - 15.272,72 руб.; за январь 2012 года - 13.199,19 руб.; за февраль 2012 года - 2.490,85 руб. и за март 2012 года - 867,93 руб.

При этом, в связи с нарушением ответчиком условий договоров истцом ответчику начислена неустойка в соответствии с п. 8.2 Договоров.

Определением от 12 ноября 2012 года судом произведена процессуальная замена ответчика в связи со сменой фамилии ФИО4 на ФИО1 в порядке ст. 48 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена – ФИО2.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ.

Истец представил расчет исковых требований, акт сверки, бухгалтерскую справку.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик пояснил позицию по иску, возражал против удовлетворения исковых требований, просил применить ст. 333 ГК РФ при вынесении судебного акта.

Изучив материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 08 октября 2010 года между ОАО «Агропредприятие «Марфинское» (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № 09 КДА, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование Помещение, которое в соответствии с Экспликацией к поэтажному плану дома по улице Большая Марфинска №4, корпус 3 и Выпиской из технического паспорта (форма 1а) на Здание (№ дела 3128/45 Литер – по состоянию на 19.01.2010 г.) Северо-Восточного территориального бюро технической инвентаризации г. Москвы обладает следующими характеристиками: этаж 1, помещение VI, комн. 1-11, тип – нежилое, площадь – 139,3 кв.м.).

В п. 1.2 Договора от 08 октября 2010 года № 09 КДА предусмотрено, что помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 16 августа 2010 года (бланк свидетельства серии 77 АМ № 582062, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана учетная запись регистрации № 77-77-12-019-2010-983 от 16 августа 2010 года).

Помещение было передано ответчику в аренду 08 октября 2010 года по акту приема-передачи от 08.10.2010 года.

В статье 3 указанного Договора сторонами были согласованы финансовые условия.

Так, согласно п. 3.2 Договора от 08 октября 2010 года № 09 КДА, арендная плата по Договору составляет рублевый эквивалент 130 долларов США за один квадратный метр Помещения в год, в том числе НДС = 18% и оплачивается Арендатором в рублях, что в совокупности составляет годовую плату в размере Рублевого эквивалента 18 109,00 долларов США, в том числе НДС = 18%. Арендная плата подлежит уплате Арендатором в рублях ежемесячными авансовыми платежами, в размере 1/12 годовой арендной платы, не позднее 05-го числа оплачиваемого месяца.

30 июня 2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации перехода права № 77-77-02/003/2011-384, ЗАО «Русские Финансовые Традиции» было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 06.07.2011 года (бланк серии 77-АН № 115767).

30 июня 2011 года между ОАО «Агропредприятие «Марфинское» (прежний арендодатель), ЗАО "Русские Финансовые Традиции" (новый арендодатель) и ФИО4 (в настоящее время – ФИО1) (Арендатор) было подписано Соглашение о перемене лиц в обязательстве по Договору аренды нежилого помещения № 09 КДА от 08 октября 2010 года, согласно которому, в связи с переходом права собственности на нежилое помещение № VI, состоящее из комнат № 1-11, общей площадью 139,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, от ОАО «Агропредприятие «Марфинское» к ЗАО "Русские Финансовые Традиции" (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2011 года № 77-77-02/003/2011-384), в соответствии со ст. 382 и ст. 387 ГК РФ, права и обязанности прежнего Арендодателя, возникшие у него из Договора, перешли к Новому арендодателю. Арендатор выразил свое согласие на переход всех прав и обязанностей прежнего Арендодателя по Договору к Новому арендодателю.

30 ноября 2011 года ЗАО "Русские Финансовые Традиции" и ФИО4 (в настоящее время – ФИО1) было подписано Соглашение о расторжении Договора аренды нежилого помещения № 09 КДА от 08 октября 2010 года, согласно которому стороны пришли к соглашению о расторжении Договора аренды со следующими характеристиками: этаж 1, помещение VI, комн. 1-11, тип – нежилое, площадь – 139,3 кв.м.

В п. 6 Соглашения стороны согласовали, что у них отсутствуют материальные, правовые и иные претензии друг к другу в связи с исполнением Договора аренды и его расторжением.

В этот же день сторонами был подписан Акт возврата помещения из аренды от 30.11.2011 года.

01 декабря 2011 года ЗАО "Русские Финансовые Традиции" и ФИО4 (в настоящее время – ФИО1) заключен Договор аренды нежилого помещения № 8 ДДА/РФТ, согласно которому арендодатель передал арендатору указанное выше нежилое помещение площадью 139,3 кв.м.

Факт передачи помещений арендатору подтверждается Актом приема-передачи от 01.12.2011 года.

Согласно п. 3.2 Договора № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года, арендная плата составляет рублевый эквивалент 390 долларов США за один квадратный метр общей площади помещения в год, в том числе НДС 18%, что в совокупности оставляет годовую Арендную плату в размере Рублевого эквивалента 54 327 долларов США, в том числе НДС 18%. Арендная плата подлежит уплате Арендатором в рублях ежемесячными авансовыми платежами, в размере 1/12 годовой Арендной платы, не позднее 05-го числа оплачиваемого месяца.

Согласно п. 7.2 Договора, сторонами определен срок его действия до 30.11.2012 года.

Судом установлено, что на основании Договора купли-продажи нежилого помещения от 06.02.2012 года № 7301-МФ/ДКП-02-03-НЖ-01/ВДС-009 15 марта 2012 года был зарегистрирован переход права собственности на указанное выше помещение от ЗАО "Русские Финансовые Традиции" к ФИО2.

ЗАО "Русские Финансовые Традиции" уведомило арендатора о смене собственника, начиная с марта 2012 года, и указало новые реквизиты собственника (письмо – б/н от 19.03.2012 года).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судом установлено, что на момент заключения Договора аренды от 08 октября 2010 года № 09 КДА с ОАО «Агропредприятие «Марфинское» объект аренды находился в собственности арендодателя до 30 июня 2011 года (переход права собственности к ЗАО "Русские Финансовые Традиции"). Позднее, с момента заключения Соглашения о перемене лиц в обязательстве от 30.06.2011 года арендодателем по Договору аренды от 08 октября 2010 года № 09 КДА стало - ЗАО "Русские Финансовые Традиции", то есть с 30.06.2011 года между сторонами спора возникли договорные отношения по аренде в рамках Договора от 08 октября 2010 года № 09 КДА, которые были прекращены по соглашению сторон- 30.11.2011 года, о чем свидетельствует Соглашение о его расторжении.

Таким образом, отношения в рамках Договора от 08 октября 2010 года № 09 КДА прекращены 30 ноября 2011 года.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по Договору от 08 октября 2010 года № 09 КДА, указывает на то, что у ответчика на момент расторжения Договора возникла задолженность в размере 1 984,83 долларов США. Согласно расчету истца, сумма долга по Договору от 08 октября 2010 года № 09 КДА рассчитывается истцом за октябрь 2011 года (475,75 долларов США) и за ноябрь 2011 года (1 509,08 долларов США).

Суд, изучив расчет истца, представленные документы (платежные поручения), с учетом указанных выше обстоятельств, пришел к выводу, что у ответчика действительно имеется задолженность по указанному Договору в размере 156,14 долларов США, исходя из курса валют на день платежей. Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения №10 от 21.11.2011 года и №01 от 27.01.2012 года, из которых следует, что ответчиком была внесена арендная плата за октябрь 2011 года в сумме 31 000 руб., а также за ноябрь 2011 года – декабрь 2012 года в размере 65 000 руб.

Вместе с тем, поскольку Договор от 08 октября 2010 года № 09 КДА действовал до момента его расторжения – 30.11.2011 года, сумма арендной платы за октябрь 2011 года была внесена в рамках действия данного Договора и подлежит зачету в арендной платы по указанному договору, а платеж от 27.01.2012 года за период ноябрь-декабрь носит промежуточный характер, так как указанным платежом перечислена арендная плата как за ноябрь 2011 года (последний месяц действия Договора аренды от 08 октября 2010 года № 09 КДА), так и за декабрь 2012 года (плата за аренду в рамках Договора № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года). При этом, на момент подписания Соглашения о расторжении Договора от 30.11.2011 года сторонами в Соглашении указано на то, что стороны друг к друг материальных претензий не имеют. Учитывая то, что из расчетов истца и платежных документов суду не представляется возможным установить и выделить из общей суммы, внесенной ответчиком по платежному поручению №01 от 27.01.2012 года в счет арендной платы за ноябрь-декабрь 2011 года, сумму оплаты аренды за декабрь 2011 года, суд учитывает оплату арендной платы по указанному платежному поручению в счет оплаты долга по Договору аренды от 08 октября 2010 года № 09 КДА.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды от 08 октября 2010 года № 09 КДА, истец начислил ответчику неустойку в сумме 1 042,64 долларов США, согласно п. 8.2 договора, в размере 0,2 % от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др. (Информационное письмо президиума ВАС РФ от 14.07.1997г. № 17).

Учитывая, что просрочка исполнения ответчиком обязательств по Договору от 08 октября 2010 года № 09 КДА за период до 30.11.2012 года (дата расторжения Договора) подтверждена материалами дела, долг до настоящего времени не погашен, начисление неустойки предусмотрено условиями договора, требование о взыскании пени обосновано.

Согласно расчету истца, размер пени по данному Договору за период до 30.11.2012 года (включительно) составляет – 190,60 долларов США.

С учетом наличия заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд снижает сумму неустойки по Договору до 100 долларов США. В остальной части неустойки в сумме 90,60 долларов США, начисленной до 30.11.2012 года, суд отказывает в связи с ее явной несоразмерностью нарушенным обязательствам. В части требования о взыскании неустойки в размере 852,04 долларов США за период с 01.12.2011 года по 30.06.2012 года суд отказывает на том основании, что указанный расчет произведен за рамками действия Договора от 08 октября 2010 года № 09 КДА, поскольку с 01.12.2011 года между сторонами был заключен Договор № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года.

Судом установлено, что у ответчика по Договору № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года образовалась задолженность в размере 8 493,52 долларов США январь 2012 года (частично), февраль 2012 года и март 2012 года (14 дней) (до 15 марта 2012 года).

Расчет суммы долга по Договору № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года за указанный выше период судом проверен, является верным, поскольку, действительно, обязательства ответчика по внесению арендной платы по Договору № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года перед истцом прекратились с момента регистрации права собственности – 15.03.2012 года. С момента перехода права собственности на Объект аренды от ЗАО "Русские Финансовые Традиции" к ФИО2 – 15 марта 2012 года у ЗАО "Русские Финансовые Традиции" прекратились правомочия собственника (распоряжения, владения и пользования), а соответственно и право на получение арендной платы по Договору. 15 марта 2012 года между ФИО2 (арендодатель) и ответчиком (арендатор) было подписано Дополнительное соглашение к Договору № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года, согласно которому права и обязанности Арендодателя перешли к ФИО2.

Ссылка ответчика на то, что договорные отношения между истцом и ответчиком были прекращены с момента фактической передачи имущества новому собственнику - ФИО2, а следовательно, у истца отсутствует права на начисление неустойки за период до 15.03.2012 года, отклоняется судом как необоснованная, поскольку, действительно, не смотря на то, что в материалы дела был представлен Акт приема-передачи от 06.02.2012 года по Договору купли-продажи, суд обращает внимание на то, что данный акт свидетельствует об исполнении сторонами Договора купли-продажи своих обязательств. Данный документ не может расцениваться судом как документ, являющийся безусловным основанием для прекращения договорных отношений, поскольку именно с момента регистрации права собственности – 15.03.2012 года и соответственно с момента подписания Дополнительного соглашения от 15.03.2012 года права и обязанности арендодателя перешли к новому собственнику, и именно с этой даты следует считать права и обязанности истца, в том числе и на получение арендной платы по Договору прекращенными.

Также, с учетом указанного, суд считает, что начисление истцом неустойки на сумму долга по Договору № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года за период до 15 марта 2012 года в сумме 1 647,71 долларов США является правомерным, так как именно с 15 марта 2012 года (момента регистрации права собственности на Объект за ФИО5) правоотношения между истцом и ответчиком в рамках Договора аренды № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года считаются прекращенным, так как правом на распоряжение имуществом наделен только собственник такого имущества, а, согласно Дополнительному соглашению от 15 марта 2012 года, новым Арендодателем по Договору стала ФИО2.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ, наличия заявления ответчика, суд снижает сумму неустойки по Договору № 8 ДДА/РФТ от 01 декабря 2011 года до 800 долларов США. В остальной части неустойки по указанному Договору суд отказывает.

Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик, не представил каких – либо доказательств, подтверждающих оплату задолженности в полном объеме, сумма долга по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения от 08 октября 2010 года № 09 КДА в размере 156,14 (Сто пятьдесят шесть) долларов США 14 центов в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 30 (Тридцать) руб. за 1 (один) доллар США, а также сумма долга по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № ДДА/РФТ в размере 8 493,52 (Восемь тысяч четыреста девяносто три) долларов США 52 цента в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 30 (Тридцати) руб. за 1 (Один) доллар США, подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Кроме того, пунктом 3.8 Договора от 01 декабря 2011 года № ДДА/РФТ указанная арендная плата не включает в себя компенсацию расходов за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги, которые Арендатор обязался компенсировать Арендодателю ежемесячными платежами не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Однако судом установлено, что данную обязанность ответчик также исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность в размере 31.830,69 руб., в том числе: за декабрь 2011 года - 15.272,72 руб.; за январь 2012 года - 13.199,19 руб.; за февраль 2012 года - 2.490,85 руб. и за март 2012 года - 867,93 руб.

ФИО2 в судебном заседании пояснило, что никаких платежей от ответчика в качестве оплаты коммунальных услуг не получала.

Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик, не представил каких – либо доказательств, подтверждающих оплату задолженности по оплате коммунальных услуг, сумма долга в размере 31.830,69 руб. подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды от 01 декабря 2011 года № ДДА/РФТ в части внесения оплаты за коммунальные услуги, истец начислил ответчику неустойку в сумме 10 311 руб. 15 коп. (за период до 15.03.2012 года в размере 4 319,10 руб. и за период с 15.03.2012 года по 30.06.2012 года в размере 5 9992,05 руб.), согласно п. 8.2 договора, в размере 0,2 % от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.

Между тем, судом установлено, что, поскольку с 15 марта 2012 года новым собственником Объекта аренды, а соответственно Арендодателем (Дополнительное соглашение), стала ФИО2, а обязательства по Договору между истцом и ответчиком прекратились с 15 марта 2012 года, начисление пени на сумму долга перед прежним Арендодателем за период с момента заключения Дополнительного соглашения о смене Арендодателя и переходе прав и обязанностей по договору к новому арендодателю, а именно с 15 марта 2012 года, не допускается.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 333, 614 ГК РФ, ст.ст. 10, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в пользу Закрытого акционерного общества "Русские Финансовые Традиции" (ИНН <***> ОГРН <***>) сумму задолженности по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № ДДА/РФТ в размере 8 493,52 (Восемь тысяч четыреста девяносто три) долларов США 52 цента в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 30 (Тридцати) руб. за 1 (Один) доллар США; сумму неустойки по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № ДДА/РФТ в размере 800 (Восемьсот) долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 30 (Тридцати) руб. за 1 (Один) доллар США, сумму задолженности по оплате коммунальных услуг по Договору аренды нежилого помещения от 01 декабря 2011 года № ДДА/РФТ в размере 31 830 (Тридцать одна тысяча восемьсот тридцать) руб. 69 коп., неустойку в размере 4 319 (Четыре тысячи триста девятнадцать) руб. 10 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в пользу Закрытого акционерного общества "Русские Финансовые Традиции" (ИНН <***> ОГРН <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 11 333 (Одиннадцать тысяч триста тридцать три) руб. 03 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

И.В. Баранова