Гражданский кодекс часть 1

Департамента имущества города Москвы (Москва, ОГРН <***>) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Инвестмед» (Москва, ОГРН <***>) о возврате арендованного имущества, по встречному иску о признании незаконным расторжения договора, при участии: от истца – ФИО1 по доверенности от 10.01.2012 № 27-Д, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.11.2012; ФИО3 по протоколу № 4 от 04.07.2011,

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратился Департамент имущества г. Москвы с иском к ответчику ООО «Инвестмед» о возврате арендованного имущества.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что отказался от заключенного с ответчиком договора аренды от 25.03.2008 № 01-00385/08 на основании п. 8.3 договора в связи с использованием арендатором помещения не по целевому назначению, проведения несогласованной перепланировки.

Ответчик иск не признал, представил отзыв, в котором указал, что истец передал ответчику в аренду помещение, не пригодное для использования в заявленных целях, ответчиком проделана основательная работа по приведению помещения в надлежащее состояние, за допущенные нарушения ответчик понес административную ответственность, ответчик предпринимал и предпринимает все возможные разумные необходимые действия и меры для исполнения своих обязательств, действия истца по одностороннему отказу от договора на завершающей стадии согласования ответчиком документации ответчик расценивает как злоупотребление правом, установленный истцом срок для согласования перепланировки не соответствует регламенту, возможность одностороннего отказа от договора путем направления уведомления о расторжения нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена.

Ответчик предъявил встречный иск, в котором по указанным основаниям просит признать расторжение истцом в одностороннем порядке договора незаконным и признать договор аренды действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 января 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2012 г., исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворены, суд обязал выселить ООО "Инвестмед" из занимаемого помещения и передать его истцу в освобожденном виде; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июня 2012 г. судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, не основаны на полном и всестороннем исследовании всех имеющихся существенных обстоятельств дела.

Так, ООО "Инвестмед" приводило довод о том, что нежилое помещение, переданное ему в аренду, изначально находилось в состоянии непригодном для использования по целевому назначению в соответствии с п. 1.3. договора аренды, ссылалось на Техническое заключение ГУП "МосжилНИИпроект" от декабря 2008 года (заказчик - ООО "Инвестмед") о техническом состоянии строительных конструкций переданного в аренду помещения, в котором, в частности, состояние перегородок зафиксировано как неудовлетворительное (до 50%) с рекомендациями о выполнении ремонта по устранению выявленных дефектов по проекту, отражено наличие просадок, деформации с раскрытием трещин до 20 мм, неудовлетворительное состояние отделки перегородок с рекомендациями выполнения ремонта перегородок и устранением выявленных дефектов по проекту с соблюдением действующих нормативных документов и СНиП, а также необходимости согласования с соответствующими городскими организациями. Кроме того, заявителю указано на технически возможное проведение перепланировки.

Ответчик указывал, что помещения находятся в подвале жилого дом в связи с чем в целях предотвращения возможного возникновения аварийных ситуаций, приведения арендуемого помещения в надлежащее состояние и обеспечения возможности его использования по назначению, арендатор произвел необходимые ремонтно-восстановительные работы в помещении, в соответствии с техническим заключением ГУП "МосжилНИИпроект", проектом перепланировки ОАО "Моспроект" и согласованиями в ГУП АПУ и ГУП ЭВАЖД.

В материалах дела имеется справка Управления N 8 ГУП ЭВАЖД от 24.10.2006 об указании на необходимость проведения капитального ремонта в арендуемом помещении (т. 1, л.д. 112), акт приема (передачи) нежилого помещения от 17.11.2006 с отражением в нем технического состояния помещения на момент передачи как неудовлетворительного (т. 1, л.д. 122), заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения (т. 1, л.д. 126 - 129).

В этой связи арбитражными судами первой и апелляционной инстанции не исследовался вопрос о возможности использования арендуемого помещения для целей размещения тренажерного зала (п. 1.3. договора) без проведения ремонтных работ, а также работ по переоборудованию и перепланировке объекта, суды не дали оценку в рамках ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации доводам о произведенных ООО "Инвестмед" ремонтных работах по приведению помещения в надлежащее техническое состояние с учетом имеющегося в материалах дела заключения и писем о техническом состоянии арендуемого помещения для целевого использования по договору аренды.

Кроме того, ответчик, ссылаясь на имеющийся в материалах дела ответ Департамента торговли и услуг города Москвы от 23.03.2011 г. N 1/22-19/1 (т. 2, л.д. 8), указывал на отсутствие возражений со стороны Департамента торговли и услуг города Москвы на размещение продовольственного магазина по адресу арендуемого помещения, приводил довод о подготовке пакета документов для передачи в Мосжилинспекцию для согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 126 - 128), что нашло отражение в письме, адресованном Департаменту имущества города Москвы от 17.11.2011 г. исх. N 14/11, копия которого представлена в материалы дела (т. 1, л.д. 124), где заявитель просит согласие на выполнение перепланировки арендуемого помещения.

Указанные обстоятельства судами не устанавливались и оценка представленным в материалы дела документам не давалась.

При новом рассмотрении, выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Отношения сторон урегулированы договором аренды от 25.03.2008 № 01-00385/08, по условиям которого истец (арендодатель) сдал, а ответчик (арендатор) принял в аренду нежилое помещение общей площадью 138,1 кв.м., расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 45 (подвал, пом. I, ком. 105, 7-12, 14-19) для использования в целях размещения тренажерного зала.

Помещение находится в собственности г. Москвы, что подтверждается свидетельством от 13.02.2007 77 АД № 098273 и передано ответчику по акту 17 ноября 2006 г. по договору от 24.04.2007 № 1-387/07.

В соответствии с Положением о Департаменте имущества г. Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 25 февраля 2011 г. N 49-ПП, право управления и распоряжения имуществом г. Москвы принадлежит истцу.

В соответствии с п. 2.1. договора срок действия договора установлен с 1 января 2008 г. до 31 декабря 2012 г., произведена государственная регистрация договора.

В ходе проведенной Департаментом имущества города Москвы проверки использования помещения установлено, что ответчик использовал имущество не по назначению, разместив в помещении магазин продовольственных товаров, а в помещении произведена перепланировка и переоборудование, в т.ч. углубление пола на 50-60 см., что подтверждается актом осмотра от 20.06.2011 № 01-00465/11.

По окончании осмотра ответчику была выдана претензия об устранении выявленных осмотром нарушений и установлен срок устранения до 18 июня 2011 г.

Повторный осмотр, проведенный 20 июня 2011 г. установил, что нарушения договора не устранены.

Истец направил ответчику уведомление от 01.07.2011 № 01-11/003381 о расторжении договора аренды, в котором предложил до 25.09.2010 освободить занимаемое помещение, передав его по акту истцу.

В установленный срок помещение ответчиком не освобождено, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском об освобождении имущества.

Суд признает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства, допускается односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

В п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена возможность одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, проведение перепланировки (переустройства) объекта аренды или его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

При этом договор считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом, а арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления такого уведомления.

На основании ст. 619, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8.3 договора, истец направил ответчику уведомление от 01.07.2011 № 01-11/003381 об отказе от договора и предложил освободить помещение до 20 августа 2011 г. Получение ответчиком уведомления подтверждается сведениями с сайта Почты России и ответчиком.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Ответчик продолжает пользоваться помещением, фактическое занятие помещения ответчиком не оспорено, доказательств возврата истцу арендованных помещений по акту приема-передачи ответчик не представил. При указанных обстоятельствах требования истца о выселении ответчика и передаче помещения в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы подлежат удовлетворению на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При первом рассмотрении дела суд отклонил возражения ответчика по следующим основаниям.

Ответчик указывает, что помещение было передано истцом в нарушение требований ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в состоянии, не пригодном для использования в установленных целях.

Последствия передачи имущества с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им, установлены в п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Ответчик, принимая помещения по акту приема-передачи в 2006 г., о наличии недостатков в акте не указал, от приемки помещения по этому основанию не отказался, по окончании срока действия краткосрочного договора в отношении спорного имущества заключил с истцом долгосрочный договор аренды. Кроме того, ответчик не указал, какие именно недостатки, устраненные проведением перепланировки, препятствовали пользованию помещением в установленных целях.

Предоставленным законом правом на расторжение договора, либо предъявления к арендодателю требований безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, ответчик не воспользовался.

Осуществленные ответчиком в 2008 – 2011 г.г. действия по согласованию перепланировок, а именно: разработка в 2009 г. проекта перепланировки, производство в 2010 г. строительно-монтажных работ, получение в 2011 г. заключений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Департамента торговли и услуг о размещении магазина, управления по ЦАО ГУ МЧС России по г. Москве, составления анализа объекта недвижимости Москомархитектуры, не устраняют необходимость предварительного получения разрешения собственника имущества на проведение перепланировки и изменения цели его использования.

Разрешения Департамента имущества города Москвы о проведении перепланировки и размещения магазина ответчик не получал.

Привлечение ответчика к административной ответственности и установление Госинспекцией по недвижимости иных сроков устранения нарушений на гражданско-правовые отношения между арендодателем и арендатором, урегулированные договором аренды, не влияют. Приведение помещения в первоначальное состояние и устранение последствий перепланировки не требует специальных согласований в государственных органах, однако ответчик в установленный истцом срок выявленные нарушения не устранил.

Суд в действиях истца признаков злоупотребления правом не усматривает. Производство ответчиком перепланировки помещения до получения необходимых согласований и разрешений не возлагает на арендодателя обязанность предоставить арендатору возможность для их получения при отсутствии намерения собственника разрешить перепланировку принадлежащего ему помещения.

Возражения ответчика об отсутствии возможности прекращения обязательств по договору путем направления уведомления суд отклонил, поскольку такая возможность предоставлена истцу нормами гражданского кодекса (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) и заключенного договора (п. 8.3 договора).

Выполняя обязательное в силу ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указание арбитражного суда кассационной инстанции, суд при новом рассмотрении дает следующую оценку представленным ответчиком доказательствам отсутствия возможности использования арендуемого помещения для целей размещения тренажерного зала без проведения ремонтных работ, а также работ по переоборудованию и перепланировке объекта и доводам о произведенных ООО "Инвестмед" ремонтных работах по приведению помещения в надлежащее техническое состояние с учетом имеющегося в материалах дела заключения и писем о техническом состоянии арендуемого помещения для целевого использования по договору аренды.

Представленными ответчиками доказательствами: техническим заключением ГУП "МосжилНИИпроект" от декабря 2008 года, справкой Управления N 8 ГУП ЭВАЖД от 24.10.2006, - подтверждается отсутствие возможности использования помещения для целей аренды без проведения капитального ремонта.

Ответчик был знаком с состоянием помещений, принимая их по акту приема-передачи в 2006 г., от приемки помещения по этому основанию не отказался, по окончании срока действия краткосрочного договора в отношении спорного имущества заключил с истцом долгосрочный договор аренды.

В период арендного пользования ответчик произвел ремонт помещения, связанный с изменением его геометрических характеристик: углубление пола, перепланировку, ремонт коммуникаций, устройство тамбура, приспособив помещение под магазин продовольственных товаров, и в дальнейшем осуществлял в помещениях торговую деятельность.

Основанием для отказа истца от договора явился не произведенный ответчиком ремонт помещения, а его перепланировка, устройство магазина и ведение розничной торговли.

При этом неудовлетворительное состояние строительных конструкций переданного в аренду помещения, наличие просадок, деформации с раскрытием трещин до 20 мм, неудовлетворительное состояние отделки перегородок с рекомендациями выполнения ремонта перегородок, устраняется соответствующим ремонтом указанных конструкций и перегородок, а не перепланировкой помещения, даже при ее технической возможности, и тем более никак не связано с дальнейшим размещением магазина.

Ответчик, приняв решение не требовать расторжения договора в связи с отсутствием возможности использования арендуемого помещения для целей размещения тренажерного зала (п. 1.3. договора) без проведения ремонтных работ, имел возможность и был вправе произвести капитальный ремонт помещения с последующим предъявлением арендодателю установленных в п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации требований, не производя перепланировки помещения и приспособив его для размещения тренажерного зала, а не магазина.

Довод ответчика об отсутствии возражений со стороны Департамента торговли и услуг города Москвы на размещение продовольственного магазина по адресу арендуемого помещения суд оценивает следующим образом.

Отношения между арендатором и арендодателем носят гражданско-правовой характер. Арендодатель, осуществляя установленные ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации правомочия собственника, вправе установить в договоре запрет на перепланировку принадлежащих ему помещений, независимо от того, получены ли арендатором необходимые согласования.

Департамент торговли и услуг города Москвы, давая разрешение на размещение магазина, осуществлял административные функции отраслевого органа исполнительной власти города Москвы по реализации государственной политики в сфере оптовой и розничной торговли, а не полномочия собственника, представленные истцу.

Кроме того, в адресованном в т.ч. ответчику письме от 04.08.2011 № 1/22-19/1 Департамент торговли и услуг города Москвы разъяснил, что в письме от 23.03.2011 № 1/22-19/1 высказывал мнение о возможности изменения целевого назначения при условии согласования данного вопроса в установленном порядке, и в связи с невыполнением заявителем отлагательных условий отозвал указанное письмо.

Письмо ответчика, адресованное Департаменту имущества города Москвы от 17.11.2011 г. исх. N 14/11, копия которого представлена в материалы дела (т. 1, л.д. 124), где заявитель просит согласие на выполнение перепланировки арендуемого помещения, не подтверждает, что им было получено такое согласие; сам факт обращения не является основанием для переустройства и (или) перепланировки помещения до рассмотрения обращения и получения положительного ответа.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Требования по встречному иску о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора аренды и признании договора действующим, суд оставляет без удовлетворения по основаниям, изложенным выше при отклонении возражений ответчика по основному иску, поскольку в обоснование возражений на иск и встречных исковых требований ответчиком указаны аналогичные обстоятельства.

При этом суд соглашается с доводом ответчика о том, что углубление пола на 50-60 см. не может являться достаточным основанием для отказа от договора, т.к. указанное переоборудование было вызвано требованиями пожарной безопасности к помещению, однако суд оценивает указанное обстоятельство в совокупности с другими основаниями отказа от договора и признает отказ основанным на положениях закона и договора.

При удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика, при этом суд учитывает, что ответчиком заявлено два встречных исковых требования, оплачено 2 000,00 руб. государственной пошлины. Остальные 6 000,00 руб. государственной пошлины и государственная пошлина по основному иску взыскивается с ответчика в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

Иск Департамента имущества города Москвы (Москва, ОГРН <***>) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Инвестмед» (Москва, ОГРН <***>) о возврате арендованного имущества удовлетворить.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Инвестмед» из переданного по договору аренды от 25.03.2008 № 01-00385/08 нежилого помещения площадью 138,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 45 (подвал, пом.I, ком. 1-5, 7-12, 14-19) и обязать общество с ограниченной ответственностью «Инвестмед» передать помещение в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Инвестмед» о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора аренды нежилого фонда от 25.03.2008 № 1-358/08, признании договора нерасторгнутым, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестмед» в доход федерального бюджета 10 000 (десять тысяч) руб. 00 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.