Гражданский кодекс часть 1

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "ЕРМОЛАЕВСКИЙ, 11" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на нежилое подвал-помещение III(комнаты 1, 2, 3, 4) общей площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером: 77:01:0001072:2577.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Определением от 24.01.2018 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью Городское бюро ТехноПромАудит» (123098, <...>), эксперту ФИО4, поставить перед экспертом следующие вопросы:

1.Имеются ли в помещении III (комната 1, 2, 3, 4) площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001072:2577, расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения данного дома?

2.Требуется ли постоянный или периодический беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в помещении III (комната 1, 2, 3, 4) площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001072:2577,расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>?

3.Является ли помещение III (комната 1, 2, 3, 4) площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001072:2577, расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> техническим помещением?

4.Имеет ли помещение III (комната 1, 2, 3, 4) площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001072:2577, расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> самостоятельное назначение или является вспомогательным по отношению к другим помещениям данного дома?

5.Если помещение III (комната 1, 2, 3, 4) площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001072:2577, расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> является вспомогательным по отношению к другим помещениям данного дома, то возможно ли было его использовать в качестве самостоятельного помещения на дату первой приватизации квартиры в данном доме - 15.03.1995?

15.03.2018 в суд поступило заключение эксперта.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, выслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Многоквартирный жилой дом по адресу: пер. Ермолаевский, д. 11 был построен в 1900 году.

Решением Общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома было создано товарищество собственников жилья «Ермолаевский, 11», что подтверждается свидетельством №002.034.737 от 23.03.2001.

01.03.2016 общим собранием членов ТСЖ «Ермолаевский, 11» было принято решение об избрании председателем правления ТСЖ «Ермолаевский, 11» Чак Е.С.

В соответствии со ст. 138 ЖК РФ, Уставом Товарищества и решением Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ТСЖ «Ермолаевский, И» вправе обратиться в суд с настоящим иском.

На общем собрании собственников помещений 05.03.2017 было принято решение об обращении в арбитражный суд города Москвы с целью признания права общей долевой собственности в отношении подвал-помещение III площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001072:2577.

В соответствии со справкой № ЖФ-МД-ЦАО-3/2017-250 первичное право частной собственности на квартиру в данном доме было зарегистрировано в Комитете муниципального жилья 15.03.1995 года.

26.03.2002 было зарегистрировано право собственности города Москвы на спорное помещение - подвал-помещение III площадью 86,8 кв.м. (регистрационная запись № 77-01/41-030/2002-460). В состав данного помещения входят: комната 1 (склад) - 41,3 кв.м., комната 2 (склад) - 39,3 кв.м., комната 3 (помещение подсобное) - 5,1 кв.м., комната 4 (уборная) - 1,1 кв.м. В настоящий момент помещение поставлено на кадастровый учет с номером: 77:01:0001072:2577.

Формирование спорного помещения как самостоятельного объекта гражданских прав было осуществлено городом Москвой после приватизации первой квартиры в доме.

Соответствующие разъяснения даны в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 и определении ВАС РФ от 12.09.2011 №ВАС-10188/11, согласно которым правовой режим подвальных помещений относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме: были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования. При этом, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.

При этом, в постановлениях от 26.03.2013 № ВАС-14828/12 и ВАС-16030/13 разъяснено: тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

С момента создания дома и до настоящего времени, спорное подвальное помещение являлось и является техническим, вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку содержат несущие конструкции здания, в них размещено функционирующее инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме.

Определением суда от 22.11.2017 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ТехноПромАудит». В соответствии с результатами судебной экспертизы сделаны следующие выводы: в спорном помещении имеются ограждающие несущие (наружные и внутренние кирпичные стены, деревянное перекрытие по металлическим балкам с опиранием на несущие стены) и ненесущие конструкции (перегородки); инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного водоснабжения, внутренней канализации с ревизиями для прочистки, единственный общедомовый выпуск канализации всего жилого дома в городскую сеть, вентканалы в общедомовые шахты), инженерное оборудование (запорная арматура на стояках отопления и водоснабжения), обслуживающие более одного помещения данного дома. К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в спорном помещении требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае аварий, немедленный доступ. Спорное помещение является техническим. Спорное помещение самостоятельного назначения не имеет, является вспомогательным по отношению к другим помещениям данного дома. Использовать спорное помещение в качестве самостоятельного
помещения на дату первой приватизации квартиры в данном доме - 15.03.1995,
было невозможно.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов эксперта у суда не возникло.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В постановлении ФАС МО от 03.03.2014 по делу №А40-139397/12 по аналогичному иску ТСЖ, указано: суды пришли к правильному выводу о том, что помещения служебного назначения предназначены для обслуживания указанного дома.

Спорное помещение из владения собственников помещений дома не выбывало, поскольку в нем функционирует общедомовое инженерное оборудование и коммуникации.

В пункте 6, 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> не давали согласия на передачу подвал-помещения III площадью 86,8 кв.м. в пользование города Москвы.

Бремя содержания спорного подвального помещения, включая размещенные в нем общедомовые коммуникации и инженерное оборудование несут собственники помещений дома (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, постановление Правительства Москвы от 13.08.2006 № 491, постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно пункту 58 вышеуказанного постановления, с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Истец указывает на то, что целью данного искового заявления является восстановление положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома в соответствии с положениями законодательства: Закон РСФСР № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временного положения о кондоминимуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23.12.1993 № 2275, Закона г. Москвы от 09.11.1994 № 19-87 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений», Распоряжения Мэра Москвы от 13.05.2002 № 275-РМ «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере, как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения».

23.03.2017 ТСЖ «Ермолаевский,11» была направлена досудебная претензия в адрес Департамента городского имущества города Москвы. В ответ на претензию Департамент городского имущества города Москвы подтвердил принадлежность данного помещения городу и отказал в передаче данного в общую долевую собственность собственников помещений (№ ДГИ-1-23518/17-1 от 27.04.2017, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик не представил доказательств того, что на дату приватизации первой квартиры (15.03.1995) в доме по адресу: пер. Ермолаевский, д. 11 спорное помещение было сформировано для самостоятельного использования либо использовалось в целях, не связанных с общедомовыми нуждами.

Согласно ответу, полученному из ГБУ "Центральный государственный архив" города Москвы в документах архивного фонда на дату приватизации первой квартиры (15.03.1995) отсутствуют сведения об использовании спорного помещения в самостоятеьных целях.

В качестве доказательств того, что спорное помещение не отсносится к объекту общей долевой собственности Ответчиком представлены два договора аренды в отношении спорного помещения:

- договор аренды от 14.11.1996 № 1-1037/96;

- договор аренды от 07.02.2002 № 1-144/2002.

Договор аренды от 14.11.1996 № 1-1037/96 был заключен уже после приватизации первой квартиры в доме, а значит, не может подтверждать, что спорное помещение использовалось в самостоятельных целях на дату приватизации первой квартиры.

Кроме того, как указывает сам Ответчик, согласно документам БТИ по состоянию на 15.04.1991 спорное помещение состоит из следующих комнат: склад, склад, помещение подсобное, уборная.

В соответствии с договором аренды от 14.11.1996 № 1-1037/96 целевое использование помещения указано как "культурный и спортивно-оздоровительный центр".

Определение целевого назначения спорного помещения в договоре аренды как "культурный и спортивно-оздоровительный центр" не является надлежащим доказательством того, что спорное помещение имеет самостоятельное назначение, так как стороны договора не являлись лицами, уполномоченными изменять функциональное назначение помещения.

В соответствии с договором аренды от 07.02.2002 № 1-144/2002 ТСЖ "Ермолаевский, 11" выступало в качестве балансодержателя спорного помещения, в эксплуатации которого оно находилось.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды Балансодержатель имеет право на вход в помещение с целью его периодического осмотра.

Согласно п. 4.1.5 договора Балансодержатель обязан производить капитальный ремонт помещения, а в случае аварий принимать все необходимые меры по их устранению.

В п. 4.1.7 договора указано, что Балансодержатель - это организация, в управлении которой находится строение, или поставщик коммунальных услуг. Данный пункт договора подтверждает, что с момента создания ТСЖ «Ермолаевский, 11» (23.03.2001) спорное помещение находилось в фактическом владении Истца, который имел беспрепятственный доступ в спорное помещение в целях его содержания и проведения капитального ремонта.

Таким образом, ошибочна ссылка Ответчика на п. 1 Приложения 3 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 применительно к спорному помещению, согласно которому жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации относится к муниципальной собственности.

Также, согласно п. 4.2.6 договора аренды Арендатор обязан обеспечить доступ специалистов Балансодержателя в арендуемое помещение для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций арендуемого помещения, связанного с общей эксплуатацией здания.

Следовательно, между сторонами никогда не возникало споров о том, что спорное помещение содержит общедомовые инженерные коммуникации, к которым требуется доступ для их ревизии и надлежащей эксплуатации всего здания. А право и обязанность доступа в указанное помещение со стороны Истца было также отражено в договоре аренды от 07.02.2002 № 1-144/2002.

Таким образом, суд соглашается с тем, что Истец никогда не был лишен доступа в спорное помещение.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В соответствии со статьей 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Истец никогда не лишался доступа в спорное помещение, производит капитальный и текущий ремонт, поэтому довод Ответчика о пропуске срока исковой давности не обоснован.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела документов, а также результатов проведенной в рамках дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине и за проведенную в рамках дела экспертизу суд распределяет в соответствии со ст. 110, 112 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 9, 65, 71, 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на нежилое подвал-помещение III(комнаты 1, 2, 3, 4) общей площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером: 77:01:0001072:2577.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, <...>, ОГРН: <***> ИНН: <***> - 08.02.2003) в пользу ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "ЕРМОЛАЕВСКИЙ, 11" (123001, <...> ОГРН: <***> ИНН: <***> - 01.08.2002) 6 000 руб. расходов по госпошлине и 50 000 руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ламонова Т.А.