Решение № А41-10169/2022 от 13.04.2022 АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

«__» ___________ 202_ г.                                                              Дело № _____________________

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) ______________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

о ________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2 о взыскании 1.485.230руб. убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 15.03.2021г.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик представил отзыв, в котором по иску возражал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

15 марта 2021 года между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен Договор аренды части нежилого помещения (б/н) расположенного на 2-ом этаже здания, находящегося по адресу: Московская область, городской округ Химки, квартал Старбеево. ул. Спортивная, стр. 3а (кадастровый номер: 50:10:0020112:25).

В соответствии с п.1.3 договора помещение предоставлено для размещения магазина розничной торговли сельскохозяйственной продукции.

В рамках заключенного Договора Арендодатель обязался:

- обеспечить возможность беспрепятственного пользования помещением (п.2.2);

- производить ремонт помещения в случае необходимости (п.2.4);

- проложить в помещение освещение (п.2.7);

- возместить Арендатору все причиненные ему убытки в полном объеме.

В рамках заключенного Договора Арендатор обязался:

- Своевременно сообщить Арендодателю о технических неисправностях Помещения (п. 3.7):

- помещение в пригодном состоянии и сохранять имущество Арендодателя (п. 3.8);

- Использовать Помещение только по целевому назначению (п. 3.9):

-  Хранить сельскохозяйственную продукцию исключительно в лотках с грунтом, размещение грунта непосредственно на полу Помещения запрещено (п. 3.10).

Как указал истец, обращаясь в суд с настоящим иском, поскольку помещение было предоставлено для размещения места взращивания сельскохозяйственной продукции, что требует соблюдения определенных температурных условий внутри помещения, а также поддержания постоянного уровня влажности внутри него, в начале марта 2021 года, после согласования всех условий договора, Арендодатель разрешил начать возведение деревянных стеллажей (для взращивания культур) в помещении до момента фактического подписания акта прием-передачи помещения, поскольку условиями Договора было запрещено их размещение непосредственно на полу. Для этого истец закупил за свой счет материалы для сборки деревянных стеллажей на общую сумму 899.500руб.

Также истец закупил строительное оборудование, необходимое для сборки деревянных стеллажей и прокладки освещения в помещение силами привлеченной сторонней организации (ООО «Вестек») – на сумму  325.730руб.

Стоимость строительно-монтажных работ монтажа проводки электрического освещения составила 260.000руб.

Как указал истец, поскольку Арендодатель не предпринимал самостоятельных мер по прокладке и установке освещения в помещении, то по согласованию сторон Арендатор выполнил данные работы посредством заключения договора подряда от 25.03.2021 г. с ООО «Вестек» и силами данной организации в своих интересах. 

Как указал истец, несмотря на условия Договора аренды, освещение в помещение Арендодателем проведено так и не было, а технические недостатки помещения (протечки стен), которые были выявлены уже в период аренды, в добровольном порядке Арендодателем не устранялись. Из-за этого в арендуемом помещении образовывались постоянные затопления, что являлось причиной систематического образования плесени и повышенного уровня влажности. Указанные недостатки (постоянная протечка стен и скопление влаги) не были известны Арендатору в момент заключения Договора аренды, т.е. были скрыты от Арендодателя и выявлены уже только в процессе эксплуатации.

Как указал истец, поскольку Арендатор был недоволен фактическим нежеланием Арендодателя заниматься улучшением технического состояния помещения, с целью приведения его к минимально необходимому уровню для сдачи в аренду по заключенному Договору, то стороны договорились о том, что все затраты на произведенные работы по прокладке электрики и сооружению индивидуально определенных размеров стеллажей, а также все убытки понесенные ИП ФИО1 на закупку строительных инструментов для осуществления этих работ, будут компенсированы Арендодателем в полном объеме.

Ответчиком было предоставлено Гарантийное письмо от 25.05.2021г.  с обязательством предоставления «арендных каникул» на срок 4 (Четыре) календарных месяца, либо выплаты суммы понесенных расходов (убытков) по выполнению строительно-монтажных работ проводки электрического освещения и суммы стоимости инструментов для прокладки освещения в арендуемом помещении и сборки деревянных стеллажей в размере 585.730руб.,  а также стоимости закупки материалов для сборки деревянных стеллажей в размере 899.500руб.

Однако, как указал истец, несмотря на достигнутые договоренности 15 июня 2021 г. Арендодатель направил Арендатору уведомление о расторжении Договора аренды по причине использования помещения не по целевому назначению, что расценивается истцом как способ уклонения от компенсации причиненных (и признанных) убытков.

В целях доказывания факта наличия скрытых дефектов, а также факта повреждения внутренней отделки арендуемого помещения именно в результате залива и непригодности арендуемого помещения для целей нормальной аренды истец заключил договор №ЭЗ-9-2021-64 от 23 сентября 2021 г. с ООО «Независимая оценка и экспертиза» и произвел оценку рыночной стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> стр. 3а.

Как указал истец, в результате произведенной оценки эксперт подтвердил необходимость проведения ремонтных работ и наличие многочисленных затоплений помещения, а также пришел к выводу, что рыночная стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки помещений составляет 155.883руб.31коп.,  что, по мнению истца, указывает на непригодность данного помещения под нормальные условия использования в целях аренды.

Как указал истец, невыполнение ответчиком условий заключенного договора аренды повлекло для истца причинение значительных убытков.

Полагая договор прекратившим свое действие ввиду его  расторжения ответчиком в одностороннем порядке, истец просит взыскать 899.500руб. стоимости фактически понесенных убытков по закупке и оборудованию арендуемого помещения деревянными стеллажами (индивидуально определенных размеров, соответствующих площади данного помещения), 325.730руб. стоимости фактически понесенных убытков по закупке строительного оборудования, необходимого для сборки деревянных стеллажей и прокладки освещения в арендуемом помещении, 260.000руб. стоимости фактически понесенных убытков по выполнению строительно-монтажных работ по прокладке проводки электрического освещения (на основании договора подряда №25-03/21 от 25.03.2021 г.), 20.000руб.  расходов по проведению оценки рыночной стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки арендуемого помещения.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Случаи и порядок досрочного расторжения  договора  по требованию арендодателя, осуществляемого  в судебном порядке, установлены статьей 619 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.3 ст.450 ГК РФ, п.27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением того или иного условия договора.

Как полагает истец, в настоящем деле имело место расторжение договора ответчиком в одностороннем порядке – Уведомлением от 15.06.2021г.

Однако при анализе и толковании условий договора аренды по правилам ст.431 ГК РФ, суд полагает, что сторонами не согласовано право на  односторонний отказ от исполнения договора, а также не согласована возможность одностороннего внесудебного расторжения договора, в связи с чем суд полагает, что направлением Уведомления от 15.06.2021г. расторжение договора не состоялось.

Представитель ответчика пояснил, что считает договор действующим, помещение истцом не возвращено.

С иском в суд о расторжении договора стороны не обращались,  соглашение о расторжении договора не подписано, доказательств возврата помещения ответчику либо уклонения ответчика от принятия помещения истцом не представлено.

Таким образом, судом установлено, что на день рассмотрения спора между сторонами арендные отношения продолжаются, истец пользуется арендованным имуществом при отсутствии доказательств обратного, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных требований в отношении действующего  договора аренды у суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.15,393,607,611,616 ГК РФ,  ст.ст.102,110,123,156,167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                            Бобкова С.Ю.