Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Одинаевым Х.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Земинжконсалт"

к ООО "ТОРГ ПРОФИ", КБ "БФГ-Кредит" ООО,

третье лицо: Управление росреестра по Московской области,

о признании договоров расторгнутыми, о признании залога прекратившимся,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЗЕМИНЖКОНСАЛТ» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ТОРГ ПРОФИ», Коммерческому банку «БФГ-Кредит» (ООО), третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области:

- о признании расторгнутым договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Сх-1/ТП-28 от 09.11.2015г.,

- о признании расторгнутым договор участия в строительстве многоквартирного дома № Сх-2/ТП-53 от 09.11.2015г.,

- о признании прекратившимся 14 октября 2016г. залог в силу закона в пользу КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Сх-1/ТП-28 от 09.11.2015г.,

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика (КБ «БФГ-Кредит» (ООО)) против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель ответчика (ООО «ТОРГ ПРОФИ»), представитель третьего лица (Управление росреестра по МО) для участия в судебном заседании не явились, извещены посредством направления судебных извещений (ч.ч.1,6 ст.121, ч.1 ст.123 АПК РФ), а также публично, путем размещения информации о времени месте судебного заседания на официальном интернет-сайте арбитражного суда.

Дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика (ООО «ТОРГ ПРОФИ») и представителя третьего лица (Управление росреестра по МО) в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Как следует из искового заявления, истцом заявлены требования о признании прекратившимся 14 октября 2016г. залога в силу закона в пользу КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Сх-1/ТП-28 от 09.11.2015г. и № Сх-2/ТП-53 от 09.11.2015г.

Вместе с тем, суд полагает, что требования в данной части подлежат оставлению судом без рассмотрения, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Возможность реализации права на обращение в арбитражный суд в зависимости от соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора предусмотрена нормами части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действующей с 01 июня 2016 года), согласно которым, спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Таким образом, по смыслу нормы части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора.

Истцом в материалы дела представлены предупреждения № 36/16 и № 36/16/1 от 13.09.2016г., уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров № 38/16 и № 37/16 от 14.10.2016г., из чего суд может сделать вывод о соблюдении претензионного порядка в части требований о признании договоров участия в долевом строительстве расторгнутыми.

Таким образом, требования о признании залога в силу закона прекратившимся требуют также общего правила соблюдения претензионного или иного досудебного порядка, доказательства соблюдения которого, в материалы дела не представлены.

Из чего суд может сделать вывод о том, что истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора, установленный условиями ч.5 ст. 4 АПК РФ в части заявленных требований о признании прекратившимся 14 октября 2016г. залога в силу закона в пользу КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Сх-1/ТП-28 от 09.11.2015г. и Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Сх-2/ТП-53 от 09.11.2015г., в связи, с чем исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в указанной части.

Исследовав представленные доказательства, выслушав пояснения представителей сторон, рассматривая требования о признании договоров расторгнутыми, суд приходит к следующим выводам.

Между ООО «ЗЕМИНЖКОНСАЛТ» и ООО «ТОРГ ПРОФИ» были заключены Договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома - ДДУ № 28 и ДДУ №53.

По условиям ДДУ № 28 и ДДУ №53 (п. 2.1.) Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Квартиры (в соответствии с перечнем в п. 1.3. Договоров) Участнику при условии исполнения им своих обязательств по договору.

В соответствии с условиями ДДУ №28 цена договора составляет 54 857 950,00 рублей (п. 3.3).

В соответствии с условиями ДДУ №53 цена договора составляет 120 245 300,00 рублей (п. 3.3).

Стороны в п. 4.1 вышеуказанных договором согласовали график, в соответствии с которым производится оплата Участником Цены договора.

ООО «ЗЕМИНЖКОНСАЛТ» письмами № 36/16/1 и № 36/16 от 13.09.2016г. от 14.10.2016г. уведомило ООО «ТОРГ ПРОФИ» о том, что с его стороны не исполнены условия договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома в части оплаты установленной Цены договора, в связи с чем, предложено погасить начисленную задолженность.

Поскольку ответчик в добровольном порядке в установленный срок Цену договора не уплатил, ООО «ЗЕМИНЖКОНСАЛТ» направило уведомления № 37/16 и № 38/16 от 14.10.2016г. о досрочном одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которые считаются расторгнутыми с 14 октября 2016г.

Данные заказные письма направлялись ООО «ТОРГ ПРОФИ» с уведомлением о вручении по указанному в договорах долевого участия юридическому адресу.

Рассматривая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Руководствуясь приведенными выше положениями Федерального закона N 214-ФЗ и условиями договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных между ООО «ЗЕМИНЖКОНСАЛТ» и ООО «ТОРГ ПРОФИ», суд приходит к выводу, что Участником не соблюдены условия об оплате данных договоров, о чем Застройщик сообщил в уведомлении.

При этом застройщиком соблюден месячный срок после направления уведомления, по истечении которого он предпринял меры к расторжению договоров. В связи с этим суд пришел к выводу, что процедура расторжения договоров в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договорами участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также иными способами, установленными законом.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Если же исходить из требований части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела, истец 24.10.2016 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области с заявлениями о государственной регистрации прекращения регистрационной записи о регистрации ДДУ №28 и ДДУ №53.

Регистрирующий орган Сообщением об отказе в государственной регистрации по вх. №50/009/002/2016-3925 от 06.12.2016 и Сообщением об отказе в государственной регистрации по вх. №50/009/002/2016-3927 от 01.12.2016 отказал в прекращении указанных регистрационных записей.

В качестве причины отказа Регистрирующий орган указал в обоих случаях на отсутствие документов, подтверждающих соблюдение Истцом положений ст. 9 Закона № 214-ФЗ, а также на наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации залога в силу закона в пользу КБ «БФГ-Кредит» (ООО).

Таким образом, по мнению истца, наличие в ЕГРП записи о залоге не существующих имущественных прав по ДДУ нарушает права Истца, поскольку препятствует государственной регистрации прекращения обременения.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании и следует из материалов дела, обращение в арбитражный суд обусловлено несогласием с отказом регистрирующего органа в регистрации прекращения обременения.

При этом, со стороны ответчиков нарушения прав истца не имеется, факт расторжения договоров ДДУ никем не оспаривается.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих обращение истца с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ об обжаловании отказа в государственной регистрации прекращения обременения, суду не представлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Сх-1/ТП-28 от 09.11.2015г. и № Сх-2/ТП-53 от 09.11.2015г., заключенных между ООО «ЗЕМИНЖКОНСАЛТ» и ООО «ТОРГ ПРОФИ» расторгнутыми у суда не имеется.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ, излишне уплаченная государственная пошлины подлежит возврату истцу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования ООО "Земинжконсалт" о признании залогов прекратившимися оставить без рассмотрения.

Возвратить ООО "Земинжконсалт" из федерального бюджета госпошлину в размере 12 000,00 руб.

В удовлетворении исковых требований о признании договоров долевого участия расторгнутыми отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области.

Судья Ж.П. Борсова