Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась с исковым заявлением к производственному кооперативу «Колхоз Борец» (далее - ПК «Колхоз Борец») о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - части здания «Новой гостиницы 1/2», условный номер 50-50-23/001/2009-176, расположенной по адресу: <...>, с ФИО1 во исполнение предварительного договора № 204 от 12.11.2008 согласно проекту договора купли-продажи (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что поскольку между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, истцом обязательства по внесению 50 % стоимости имущества исполнено, то в силу ч.5 ст. 429 ГК РФ ответчик обязан заключить договор купли-продажи. Также указывает, что имущество, указанное в предварительном договоре, и на которое просит заключить основной договор купли-продажи является одним и тем же объектом недвижимости, несмотря на разную площадь и адрес месторасположения, поскольку обмер БТИ объекта недвижимости был произведен после заключения предварительного договора.

Представитель ответчика возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Указывает, что предмет в предварительном договоре не согласован, в связи с чем договор является незаключенным; также указывает, что на момент рассмотрения дела не является собственником спорного имущества.

Из материалов дела следует, что 12 ноября 2008 года между Производственным кооперативом «Колхоз «Борец» (Ответчик, Продавец) и ИП ФИО1 (Истец, Покупатель), заключён Предварительный договор № 204.

Согласно п. 1.1 Предварительного договора № 204 от 12.11.2008 Истец и Ответчик обязались в течение 5 (Пяти) дней с момента внесения Ответчиком записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на объект недвижимости - новую гостиницу, общей площадью 366,2 кв.м. (Новая гостиница ½ Рыболово, инв. №00000465, год ввода в эксплуатацию 1992 года), расположенную по адресу: Московская область, Раменский район, село Рыболово, заключить договор купли-продажи.

В соответствии с п. 1.5 Предварительного договора № 204 от 12.11.2008 характеристики здания установлены на основании внешних обмеров. По мере изготовления технических паспортов зданий или издания соответствующих документов компетентными органами/организациями эти характеристики могут быть изменены на основании дополнительного соглашения к Договору или при заключении основного Договора.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора № 204 от 12.11.2008 цена здания составляет 2 800 000 рублей.

В соответствии с п. 3.1 указанного договора в течение трех дней с момента заключения договора Покупатель уплачивает авансовый платеж по Договору в размере 50% от суммы, установленной п. 2.1 Договора.

Запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на спорный объект Ответчиком была внесена согласно Выписке из ЕГРП от 13.03.2009 за № 23/011/ 2009-248 (том 1, л.д. 12).

Истец, во исполнение п. 3.1. Договора внес предоплату в размере 1400000 рублей (квитанция по приходному кассовому ордеру № 546 от 14.11.2008 – том 1, л.д. 11).

02 февраля 2009 Истец обратился к Ответчику с заявлением о необходимости заключить договор купли-продажи в соответствии с условиями Договора.

Ответчик оставил заявление без ответа и удовлетворения.

Истец 08.06.2009 направил Ответчику по почте заявление о заключении договора купли-продажи с приложением его проекта. Уточнённый по общей площади спорного объекта проект договора купли-продажи был направлен по почте 27.06.2009 (том 1, л.д. 13-22). Однако ответчик оставил без ответа указанные заявления.

Истец указывает, что внесение в ЕГРП записи о праве собственности на спорный объект недвижимости произошло после заключения предварительного договора, с учетом замеров произведенных БТИ и изготовлении технического паспорта на спорный объект недвижимости, в котором площадь на здание указана 812 кв.м., адрес: <...>, с такими данными и было зарегистрировано право собственности за ответчиком. Истец считает, что в силу п. 1.5 Предварительного договора характеристики объекта недвижимости по мере изготовления технического паспорта могут быть изменены, в связи с чем тот факт, что в предварительном договоре указаны одна площадь и адрес здания, а в проекте основного договора указанные иные, не является основанием для отказа ответчика в заключении договора купли-продажи.

В связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела по существу, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, предметом предварительного договора является объект недвижимости - новая гостиница, общей площадью 366,2 кв.м. (Новая гостиница ½ Рыболово, инв. №00000465, год ввода в эксплуатацию 1992 года), расположенная по адресу: Московская область, Раменский район, село Рыболово.

Однако, как установлено судом, за ответчиком 23.11.2009 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - новая гостиница ½, общей площадью 812 кв.м., расположенное по адресу: <...>, условный номер 50-50-23/001/2009-176 (свидетельство о государственной регистрации права 50 НД № 342372).

Истец именно на зарегистрированный объект недвижимости просит понудить ответчика заключить договор купли-продажи. Однако, предварительный договор № 204 от 12.11.2008 был заключен относительно другого предмета – иного объекта недвижимости.

Истец указывает, что различные площади объекта недвижимости, указанные в предварительном договоре и в основном договоре, указаны ввиду того, что на момент заключения предварительного договора площадь 366, 2 кв.м была указана на основании внешнего обмера здания, а после заключения договора был произведен обмер БТИ, по результатам которого площадь объекта указана как 812 кв.м., однако объект недвижимости является одним и тем же. И в связи с чем требование заключить договор в силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ правомерно.

Данный довод истца судом отклоняется.

В силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указан предмет - объект недвижимости, однако истец просит понудить ответчика заключить основной договор в отношении иного предмета - объекта недвижимости, что противоречит положениям ст. 429 ГК РФ.

Ссылка истца на п. 1.5 Предварительного договора, судом считается несостоятельной. Поскольку законом императивно предусмотрено, что по договору продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ), следовательно, положения п. 1.5 Предварительного договора, что характеристики здания могут быть изменены на основании дополнительного соглашения или при заключении основного договора неправомерны.

Более того, в данном пункте указано, что характеристики здания могут быть изменены, а не подлежат обязательному изменению.

Таким образом, у истца отсутствуют основания, предусмотренные ст. 445 ГК РФ на указанное требование.

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено судом, объект недвижимости, в отношении которого истец просит понудить ответчика заключить договор купли-продажи (новая гостиница ½, общей площадью 812 кв.м., расположенное по адресу: <...>, условный номер 50-50-23/001/2009-176) передан в собственность ООО «МОБИЛ СТРОЙ XXI» по договору купли-продажи от 06.10.2009, передаточному акут к договору от 06.10.2009 (том 2, л.д. 118-119). В настоящее время право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.01.2010 № 23/005/2010-101.

Указанная сделка по купле-продаже недвижимости не признана недействительной.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, у ПК «Колхоз Борец» отсутствует на момент рассмотрения дела право собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем ответчика невозможно понудить заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, собственником которого он не является в силу ст. 209 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Н.С. Калинина