Гражданский кодекс часть 1

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

Муниципального образования «городское поселение Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области»- в лице Администрации городского поселения Наро-Фоминск

Управлению Росреестра по Московской области

3-и лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

к _________________________________________________________________________________

Признании незаконными действий регистрирующего органа, обязании осуществить государственную регистрацию

от истца: ФИО5

от ответчика: ФИО6

от 3 лица: ФИО2

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

Муниципальное образование «Городское поселение Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области» в лице Администрации городского поселения Наро-Фоминск обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными отказы Управления Росреестрва по Московской области в лице Наро-Фоминского отдела в государственной регистрации:

- от 01.08.2012г. № 50-50-26/051/2012-442 в государственной регистрации сделки -договора купли-продажи на 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, условный №:50:26:19:001:0006;

- от 01.08.2012г. №50:50:26/051/2012-443 в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности на 4-комнатную Школьная, д. 4, кв. 10, условный №: 50:26:19:00420:001:0006;

- от 01.08.2012г. №50-50-26/051/2012-444 в государственной регистрации ипотеки в силу закона на 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, условный № 50:26:19:00420:001:0006. 2. Обязать ответчика осуществить государственную регистрацию:

- сделки - договора № 1 от 15.06.2012г. купли-продажи 20/100 долей в праве собственности на квартиру № 10, расположенную по адресу: <...>; заключенному между муниципальным образованием «Городское поселение Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области» и гражданами ФИО2, ФИО3 и ФИО4;

- перехода права собственности и регистрацию права собственности по договору № 1 от 15.06.2012г. купли - продажи 20/100 долей в праве собственности на квартиру №10, расположенную по адресу: <...>, заключенному между муниципальным образованием «Городское поселение Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области» и гражданами: ФИО2, ФИО3, ФИО4;

- ипотеки в силу закона на 20/100 долей в квартире №10, расположенной по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены граждане ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст.123,156 АПК РФ.

В судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Третье лицо поддержало позицию истца.

Ответчик представил отзыв, в котором по иску возражал, считает отказ в госрегистрации правомерным в соответствии с указанными в нем основаниями.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи, отказ в государственной регистрации которого обжалуется в настоящем деле, квартира №10 в доме №4 по ул. Школьная в г.Наро-Фоминск Московской области находится в общей долевой собственности муниципального образования «Городское поселение Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области» и гражданина ФИО1

Как пояснил истец, в соответствии с ч.3 ст.59 Жилищного кодекса РФ на основании решения Совета депутатов городского поселения Наро-Фоминск от 21.02.2012г. №8/30 «О продаже 20/100 долей в праве собственности на квартиру №10, расположенную по адресу: <...>» 15.06.2012г. муниципальным образованием «Городское поселение Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области» с гражданами ФИО2, ФИО3 и ФИО4 заключен договор № 1 купли - продажи 20/100 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

В соответствии с данным договором Ч-вы приобретают право собственности на часть квартиры - комнату в указанной квартире жилой площадью 10,6 кв. метров.

Указанный договор купли-продажи и другие необходимые документы 28.06.2012г. переданы в Наро-Фоминский отдел Управления Росреестра по Московской области для государственной регистрации договора купли-продажи; перехода права собственности и регистрации права собственности, а также регистрации ипотеки в силу закона.

02 июля 2012г. Уведомлениями №50-50-26/041/2012-442, №50-50-26/041/2012-443, №50-50-26/041/2012-444 государственная регистрация была приостановлена в порядке п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением доказательств выполнения требований пунктов 1,2 ст.250 ГК РФ при отчуждении имущества, находящегося в общей долевой собственности – письменного извещения продавца доли - муниципального образования «Городское поселение Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области» другого участника долевой собственности – ФИО1 о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.

В связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, 20.07.2012г. сообщениями №50-50-26/051/2012-442, №50-50-26/051/2012-443, №50-50-26/051/2012-444 в государственной регистрации было отказано.

В соответствии с п. 5 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

Оспаривая действия регистрирующего органа, истец считает, что ответчиком не принято во внимание, что возникшие между сторонами по делу правоотношения должны регулировать нормами жилищного законодательства, а не нормами Гражданского кодекса РФ, поскольку Договор купли-продажи 20/100 долей в праве собственности на квартиру №10, расположенную по адресу: <...> заключен в рамках ЖК РФ, а не ГК РФ.

Как указал истец, договор заключен в соответствии со ст.59 ЖК РФ, которая не предусматривает продажу, а предусматривает предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Данная статья устанавливает порядок и очередность предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Согласно этому порядку и очередности, в соответствии с ч. 1 данной статьи освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Как следует из ч. 2 ст. 59 ЖК РФ, при отсутствии с коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч.ч. 1 и 2 настоящей статьи, как следует из ч. 3 данной статьи освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1-3 настоящей статьи, как вытекает из ч. 4 данной статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Таким образом, данная статья направлена на защиту прав лиц, проживающих в коммунальной квартире, являющихся не только собственниками, но и нанимателями жилых помещений.

Как указал истец, Ч-вы, проживая в спорной квартире, на условиях договора социального найма, данной нормой не лишены права предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору купли-продажи, так как обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления жилого помещения.

При этом истец считает, что Ч-вы, являясь нанимателями жилого помещения в коммунальной квартире, не являются посторонними лицами в понимании ст.250 ГК РФ по отношению к комнате, освободившейся в коммунальной квартире.

Поскольку, как указал истец, ФИО1 в спорной квартире никогда не проживал, в ней не зарегистрирован, доля в праве на спорную квартиру зарегистрирована за ним 13.03.2012г., ни под одно из оснований на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире, перечень которых приведен в ст. 59 ЖК РФ, он не подпадает.

По смыслу ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору купли-продажи не только собственникам жилых помещений в данной коммунальной квартире, но и нанимателям жилых помещений.

При этом истец считает, что требования ст.250 ГК РФ на договоры купли-продажи, заключаемые на основании ст. 59 ЖК РФ, в порядке предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, не распространяются.

Таким образом, истец считает, что при рассмотрении данного дела необходимо руководствоваться требованиями Жилищного кодекса РФ, а не ст. 250 ГК РФ, которая противоречит нормам ЖК РФ, в частности ст. 59 ЖК РФ.

Жилищному кодексу РФ, по мнению истца, противоречит также п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в части приложения к заявлению о государственной регистрации документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Истец считает, что Администрация не должна извещать ФИО1 о предоставлении ФИО7 комнаты, освободившейся в коммунальной квартире по договору купли-продажи в соответствии с ч.3 ст. 59 ЖК РФ, так как данная норма закона допускает предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире нанимателям жилого помещения в этой коммунальной квартире.

Как следует из ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Согласно п.8 ст.5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При этом в понимании данной статьи посторонним является любое лицо, не являющееся участником долевой собственности, в настоящем деле – Ч-вы.

В силу п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

При этом указанные положения ст.250 ГК РФ, направленные на защиту прав собственников доли в общем имуществе, не противоречат положениям ст.59 ЖК РФ, регулирующей иные правоотношения - условия и порядок предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, при реализации которой не должны нарушаться права других собственников объекта долевой собственности.

При этом при предоставлении в порядке ст.59 ЖК РФ освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, совершаемом путем их купли-продажи, не должны нарушаться права собственников долей в данной квартире, и заключаемый договор купли-продажи, регулируемый, как указал истец нормами Жилищного кодекса РФ, не должен противоречить нормам Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемом деле при представлении на государственную регистрацию документов не были исполнены требования пункта 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не представлены доказательства соблюдения требований пункта 2 ст.250 ГК РФ об извещении истцом в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

В установленный регистрирующим органом срок, на который была приостановлена государственная регистрация, указанные документы также представлены не были, в связи с чем Управление Росреестра по Московской области правомерно вынесло отказ в государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При таких условиях суд находит требования истца заявленными необоснованно и не подлежащими удовлетворению.

При этом истец не лишен права на повторное обращение за государственной регистрацией с представлением всех необходимых документов.

Руководствуясь ст.250 ГК РФ, 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст.167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Бобкова С.Ю.