Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело №А41-50333/14 по заявлению закрытого акционерного общества «СМАРТБАНК» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Объединение инженеров строителей», о признании незаконным отказа в регистрации права,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания от 13 октября 2014 года,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «СМАРТБАНК» (далее – ЗАО «СМАРТБАНК») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Сергиево-Посадского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Сергиево-Посадский отдел Управления Росреестра по Московской области) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества №1/14-П от 27 февраля 2014 года.

Определением суда от 17.09.2014г. судом по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области).

Определением суда от 18.08.2014г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Объединение инженеров строителей» (далее – НП «СРО «ОБИНЖ СТРОЙ».

В ходе рассмотрения дела заявителем было заявлено ходатайство об изменении предмета требования, в котором ЗАО «СМАРТБАНК» просило суд признать незаконными отказы Управления Росреестра в государственной регистрации прав №05/035/2014-25, №05/035-2014-26, №05/035-2014-27, №05/035-2014-28, №05/035-2014-29, №05/035-2014-30 от 10 апреля 2014 года незаконными, а также взыскать с регистрирующего органа 90 000 руб. убытков, связанных с оплатой госпошлины за совершение регистрационных действий.

Протокольным определением суда от 13.10.2014г. уточненные требования приняты к рассмотрению в части признания отказов незаконным; в части взыскания убытков суд отказал в принятии уточненных требований к рассмотрению, т.к. данное требование первоначально не заявлялось и является новым, что не соответствует ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований заявителем указано, что между ЗАО «СМАРТБАНК» и НП «СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Стороны договора обратились в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности посредством почтового отправления. После принятия органом решения о приостановлении государственной регистрации заявителями были представлены дополнительные документы, в том числе, подлинники договора купли-продажи, доверенностей лиц, подписавших заявления о государственной регистрации.

Однако регистрационный орган отказал в государственной регистрации, сославшись на непредставление заявителями документов, необходимых для государственной регистрации.

Возражая в отношении заявленных требований, заинтересованное лицо указало, что принятые Управлением решения об отказе в государственной регистрации правомерны ввиду непредставления заявителем нотариально удостоверенного договора купли-продажи и отсутствия доказательств, свидетельствующих подлинность подписей лиц, подписавших заявление. При этом регистрационный орган ссылается на то, что заявителями самостоятельно был избран способ подачи документов в виде почтового отправления, в связи с чем к содержанию и форме данных документов и применяются соответствующие требования, установленные законом о регистрации.

Третье лицо в заседание не явилось, о дате и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом в соответствии с положениями ст.121, 123 АПК РФ. Дело рассматривается в отсутствии указанного лица в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Заслушав позиции участвующих лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований в силу следующего.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между ЗАО «СМАРТБАНК» (продавец) и НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости № 1/14-П от 27.02.2014г.

По условию пункта 1.1 данного договора, продавец передает в собственность покупателя за плату следующее имущество:

1. производственный корпус, расположенный по адресу: Московская область, Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 28 а, общей площадью 7176,7 кв.м., инвентарный номер 263:075-100063, литера Б, Б1, Б2, согласно Техническому паспорту нежилого здания 3963941, составленному на 07 ноября 2007 года, кадастровый (или условный) номер 50:05:0000000:12246, находящийся в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-05/003/2014-089 от "31" января 2014 г., свидетельство 50 - A3N № 135465, выдано "31" января 2014 г., (далее по тексту - Объект 1) стоимостью 186 267 400 (Сто восемьдесят шесть миллионов двести шестьдесят семь тысяч четыреста) рублей 00 копеек, с учетом НДС 28 413 671 (Двадцать восемь миллионов четыреста тринадцать тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 19 копеек;

2. канализационный коллектор, расположенный по адресу: Московская область, Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 28 а, длиной 342,5 м., инвентарный номер 100063.03, литера 1 В, согласно Техническому паспорту линейного объекта недвижимости 4046325, составленному на 07 ноября 2007 года, кадастровый (или условный) номер 50:05:01:02752:005, находящийся в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-05/003/2014-090 от "31" января 2014 г., свидетельство 50 - A3N № 135466, выдано "31" января 2014 г., (далее по тексту - Объект 2) стоимостью 15 892 800 (Пятнадцать миллионов восемьсот девяносто две тысячи восемьсот) рублей 00 копеек, с учетом НДС 2 424 325 (Два миллиона четыреста двадцать четыре тысячи триста двадцать пять) рублей 42 копейки;

3. наружный водопровод (незавершенный строительством) расположенный по адресу: Московская область, Сергиев Посад, ул. Пограничная, длиной 157,0 м., инвентарный номер 100063.04, литера 2 В, согласно Техническому паспорту линейного объекта недвижимости 4046335, составленному на 07 ноября 2007 года кадастровый (или условный) номер 50:05:01:02752:004, находящийся в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-05/003/2014-091 от "31" января 2014 г., свидетельство 50 - A3N № 135467, выдано "31" января 2014 г., (далее по тексту - Объект 3) стоимостью 2 545 600 (Два миллиона пятьсот сорок пять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек, с учетом НДС 388 311 (Триста восемьдесят восемь тысяч триста одиннадцать) рублей 86 копеек;

4. сооружение: Фундамент №1 (незавершенное строительством) длиной 115 м.п., расположенный по адресу: Московская область, Сергиев Посад, ул. Пограничная, инвентарный номер 100063.01, кадастровый (или условный) номер 50:05:01:02752:003, находящееся в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-05/003/2014-092 от "31" января 2014 г., свидетельство 50 - A3N № 135468, выдано "31" января 2014 г., (далее по тексту - Объект 4) стоимостью 1 075 000 (Один миллион семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, с учетом НДС 163 983 (Сто шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят три) рубля 05 копеек;

5. сооружение: Фундамент №2 (незавершенное строительством) длиной 76 м.п.,
расположенный по адресу: Московская область, Сергиев Посад, ул. Пограничная,

инвентарный номер 100063.02, кадастровый (или условный) номер 50:05:01:02752:002, находящееся в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-05/003/2014-093 от "31" января 2014 г., свидетельство 50 - A3N № 135469, выдано "31" января 2014 г., (далее по тексту - Объект 5) стоимостью 722 400 (Семьсот двадцать две тысячи четыреста) рублей 00 копеек, с учетом НДС ПО 196 (Сто десять тысяч сто девяносто шесть) рублей 61 копейка;

6. земельный участок, категория земель: для строительства производственной базы, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <...> а, общей площадью 29 061 кв.м., кадастровый номер 50:05:0070201:26, находящийся в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-05/003/2014-088 от "31" января 2014 г., свидетельство 50 - A3N № 135464, выдано "31" января 2014 г., (далее по тексту — Объект 6) стоимостью 66 736 000 (Шестьдесят шесть миллионов семьсот тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить стоимость имущества в размере 273 239 200 руб. (пункт 3.1 договора).

24.03.2014г. ЗАО «СМАРТБАНК» и НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» направили в адрес Сергиево-Посадского отдела Управления Росреестра по Московской области посредством почтового отправления заявления о государственной регистрации перехода права собственности на указанные в договоре купли-продажи объекты в пользу ЗАО «СМАРТБАНК». Заявления подписаны от имени ЗАО «СМАРТБАНК» и НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» ФИО1 и ФИО2 соответственно.

Заявления получены регистрационным органом 27.03.2014г., им присвоены номера №05/035/2014-25, №05/035-2014-26, №05/035-2014-27, №05/035-2014-28, №05/035-2014-29, №05/035-2014-30.

Уведомлениями от 10.04.2014г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена регистратором на основании пунктом 1, 2 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В частности, регистратор указал следующее: заявителем не представлено доказательств наличия у ФИО2 права на распоряжение денежными средствами в целях приобретения недвижимости от имени НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ»; подписи ФИО1 и ФИО2 на заявлении о государственной регистрации прав не засвидетельствованы в нотариальном порядке; договор купли-продажи представлен в простой письменной форме; из представленных документов невозможно установить факт осуществления расчетов по договору купли-продажи.

Также регистратором было указано на несоответствие адреса земельного участка сведениям, указанным в ЕГРП.

05.05.2014г. представителями НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» и ЗАО «СМАРТБАНК» на государственную регистрацию были представлены дополнительные документы, что подтверждается имеющимися в деле правоустанавливающих документов расписками.

Так, заявителями был представлен протокол заседания Совета НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» № 02/2014-С от 26.02.2014г. (подлинник), в соответствии с которым одобрено решение о приобретении в собственность недвижимого имущества у ЗАО «СМАРТБАНК» стоимостью 274 000 000 руб.

Также лично заявителями были представлены договор купли-продажи № 1/14-П от 27.02.2014г. (подлинник), платежное поручение № 115 от 27.02.2014г. об оплате со стороны НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» в пользу ЗАО «СМАРТБАНК» денежных средств по договору купли-продажи в размере 273 239 200 руб.

Полномочия лиц, представивших данные документы и заявления о государственной регистрации от 05.05.2014г., подтверждены доверенностями № 77АБ 2565183 от 07.03.2014г. и № 77АБ 0095968 от 19.07.2013г., выданными НП СРО «ОБИНЖ СТРОЙ» ФИО3 и ЗАО «СМАРТБАНК» ФИО4, удостоверенными нотариусами г.Москвы ФИО5 и ФИО6 соответственно (также представлены в подлинниках).

В сопроводительном письме ЗАО «СМАРТБАНК» также пояснило, что в договоре купли-продажи от 27.02.2014г. адрес земельного участка указан в соответствии с внесенными в ЕГРП записями.

Сообщениями № №05/035/2014-25, №05/035-2014-26, №05/035-2014-27, №05/035-2014-28, №05/035-2014-29, №05/035-2014-30 от 15.05.2014г. Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации перехода прав собственности на все заявленные объекты. Отказ мотивирован ссылками на положения абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Так, регистратором указано, что подписи ФИО1 и ФИО2 на заявлениях о государственной регистрации не засвидетельствованы в нотариальном порядке, и договор № 1/14-П от 27.02.2014г. представлен в простой письменной форме.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также в настоящей статье - посредством почтового отправления)

Также данной нормой предусмотрено, что в случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления:

подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;

подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо.

Вместе с тем, как усматривается из дела правоустанавливающих документов, после приостановления государственной регистрации, заявителями 05.05.2014г. лично были представлены в регистрационный орган как договор купли-продажи № 1/14-П от 27.02.2014г. в подлиннике, так и заявления о государственной регистрации, подписанные уполномоченными доверенностями лицами.

Статьей 550 ГК РФ не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности у Управления Росреесра по Московской области в рассматриваемом случае не имелось, при этом суд отмечает, что если при почтовом направлении документов нельзя устранить недостатки в поданной документации впоследствии, приостановление государственной регистрации теряет свой смысл.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Арбитражный суд также учитывает, что сам по себе факт последующего осуществления государственной регистрации перехода права собственности на рассматриваемые объекты не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела требований о признании решений регистрационного органа незаконными, поскольку принятие упомянутых решений повлекло существенное нарушение прав заявителей на своевременную государственную регистрацию перехода прав, в том числе необходимость повторной подачи заявления о государственной регистрации.

Таким образом, заявленные требования о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области №05/035/2014-25, №05/035-2014-26, №05/035-2014-27, №05/035-2014-28, №05/035-2014-29, №05/035-2014-30 от 10 апреля 2014 года в государственной регистрации прав закрытого акционерного общества «СМАРТБАНК» на недвижимое имущество, возникшее на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества №1/14-П от 27 февраля 2014 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу закрытого акционерного общества «СМАРТБАНК» расходы по оплате госпошлины за подачу заявления в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья С.А.Закутская