Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузиной К.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ МСК" (адрес: 119049, Россия, г. Москва, муниципальный округ Якиманка вн.тер.г., ул. Донская, д. 29/9, стр. 1, оф. 01, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2019, ИНН: <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>) о признании, обязании

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3

при участии в судебном заседании до и после перерыва - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ МСК" (далее – заинтересованное лицо) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо) с требованиями о признании незаконными действия, выраженные в приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 50:16:0302008:855; обязании зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 50:16:0302008:855;.

Стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание, свои позиции по заявлению поддержали.

В судебном заседании 23.05.2022 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв на срок до 30.05.2022. Информация об объявленном перерыве в установленном порядке размещена на официальном сайте Арбитражного суда Московской области https://kad.arbitr.ru/.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Заявитель обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные требования поддержал.

Заинтересованное лицо не обеспечило явку представителя в судебное заседание, извещено надлежащим образом.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области поступило реестровое дело, приобщено к материалам дела.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В обоснование заявленных требований заявителем указано, что 10.08.2011 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор №483019 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора ПАО «Сбербанк России» обязуется предоставить созаемщикам кредит в сумме 1 530 000 руб. по 12,40 процентов годовых на приобретение и оплату иных неотделимых улучшений квартиры №13, расположенной по адресу: <...>, на срок 240 месяцев, считая с даты его предоставления.

Созаемщики на условиях солидарной ответственности обязались возвратить ПАО «Сбербанк России» полученный кредит и уплатить проценты.

В соответствии с пунктами 2.1., 2.1.1. договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют ПАО «Сбербанк России» залог (ипотеку) объекта недвижимости (квартиру).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.09.2021 по делу № А41-31202/20 ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., СНИЛС <***>, ИНН <***>, проживающий в <...>) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства гражданина – реализация имущества сроком на 6 (шесть) месяцев, до 08.03.2021.

Финансовым управляющим утвержден ФИО4 (Ассоциация арбитражных управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса» - ААУ «ЦФОП АПК», ИНН <***>, регистрационный номер в сводном реестре – 19564, адрес для направления корреспонденции: 107031, Москва, Варсонофьевский переулок, 4, стр.1, а/я 71).

07.02.2021 финансовым управляющим ФИО1, утверждено положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ФИО1, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк» в рамках процедуры реализации имущества гражданина по делу №А41-31202/2020.

Согласно пункту 2.2. указанного положения предметом торгов является имущество, принадлежащее ФИО1, являющееся предметом залога ПАО «Сбербанк», а именно: квартира, расположенная по адресу: <...>, кадастровый номер 50:16:0302008:855.

08.02.2021 определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-31202/2020 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника ФИО1 требования кредитора ПАО «Сбербанк», обеспеченные залогом имущества должника.

По результатам торгов по продаже имущества должника ФИО1, заявителем приобретена квартира, расположенная по адресу: <...>, с кадастровым номером 50:16:03020008:855, заключен договор купли-продажи. Имущество оплачено в полном объеме.

14.12.2021 заявитель обратился в МФЦ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру №КУВД-001/2021-53291312.

28.12.2021 заинтересованное лицо приняло решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру.

Полагая решение о приостановлении незаконным, заявитель обратился в суд с заявлением об оспаривании в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Правоотношения в сфере осуществления на территории Российской̆ Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащих регистрации и учету регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ).

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом

Так, согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 1 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что заявителем и покупателем в управление был представлен полный пакет необходимых документов для государственной регистрации права собственности.

Основаниями для приостановления государственной регистрации права собственности, указанными в уведомлении №КУВД-001/2021-53291312/2 от 28.12.2021, послужили следующие обстоятельства: по данным ЕГРН помещение с кадастровым номером 50:16:0302008:855, которое является предметом договора купли-продажи, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО5, документы, на основании которых ФИО4 подписывает договор за указанных лиц, не представлены. Также не представлены заявления на переход собственности на государственную регистрацию.

Как указано выше, согласно кредитному договору <***> от 10.08.2011 ФИО6, ФИО2, ФИО3 являются созаемщиками кредита на получение объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 50:16:03020008:855.

В пункте 1.1 кредитного договора <***> от 10.08.2011 указано, что созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредитору (залогодержателю) кредит.

Согласно пункту 2 статьи 353 ГК РФ если предмет залога остается в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

В силу чего кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе процедуры банкротства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве (определение Верховного Суда РФ от 15.10.2018 № 305-ЭС17-12030 (2)).

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.02.2021 по делу №А41-31202/20 – о включении требования ПАО «Сбербанк» к ФИО1 установлено требование именно на всю сумму задолженности, как обеспеченное залогом имущество должника, в реестр требований кредиторов.

Вследствие вышеизложенного, изменение предмета залога и реализация долей в праве общей собственности нарушили бы права залогодержателя, рассчитывающего получить обеспечение за счет стоимости имущества в целом.

В ходе процедуры банкротства ФИО1 организатором торгов в лице финансового управляющего ФИО4 были проведены торги недвижимого имущества, находящегося в залоге ПАО «Сбербанк России». От имени продавца финансовым управляющим был подписан договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи имущества и иные документы; со стороны финансового управляющего имущество было передано покупателю, который стал победителем торгов, денежные средства поступили в конкурсную массу. Со стороны покупателя документы подписывались представителем покупателя.

Соответственно, доводы регистрирующего органа о том, что документы подписаны неустановленным лицом, безосновательны, и данные обстоятельства не входят в круг доказывания обстоятельств недействительности торгов.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Пункт 2 статьи 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Данные требования изложены в пункте 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1.1. статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производилась продажа квартиры должника ФИО1, а не доли в праве общей собственности.

То есть, обязательному нотариальному удостоверению подлежат только сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Пунктом 7 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что в конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

Указанное означает, что Банк как кредитор по общим обязательствам вправе претендовать на удовлетворение своих требований из совместной собственности в полном объеме за счет средств, вырученных от реализации предмета залога.

Более того, ипотека в любом случае предоставляет банку как залоговому кредитору преимущественное удовлетворение из стоимости квартиры перед выплатой доли супругу залогодателя (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);

Положениями статей 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном Законом о банкротстве, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Кроме того, при несостоятельности одного из супругов погашение долговых обязательств в любом случае осуществляется и за счет общего имущества супругов.

В силу пункта 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"– все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.

В соответствии с частью 2 статьи 213.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий, утверждаемый арбитражным судом в деле о банкротстве гражданина, должен соответствовать требованиям, установленным настоящим Федеральным законом к арбитражному управляющему в целях утверждения его в деле о банкротстве гражданина.

Согласно части 5 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что финансовый управляющий распоряжается всем имуществом должника, признанного банкротом (за исключением имущества, не входящего в конкурсную массу), и от имени должника ведет в судах дела, касающиеся его имущественных прав (пункты 5, 6 и 7 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

В силу правовой позиции Конституционного Суда РФ, указанной в Определении от 28.04.2022 № 1043-О, ограничение правомочий собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, а неизбежным следствием такого ограничения является и ограничение процессуальных прав такого лица по делам, касающимся его имущественных прав, включая право на обращение в суд.

Как установлено судом из регистрационного дела от 14.12.2021 № КУВД-001/2021-23291312, представленного в материалы дела, заявителем, в рамках поданных документов на государственную регистрацию перехода права собственности, содержатся: Определения Арбитражного суда Московской области от 08.09.2020, 20.07.2021 по делу № А41-31202/2020 (л.д. 40, 44), которые подтверждают полномочия финансового управляющего ФИО4 (ассоциация арбитражных управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса» - ААУ «ЦФОП АПК», ИНН <***>).

Законность торгов, договора купли-продажи, а также право покупателя общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ МСК» на объект недвижимости, вопреки доводам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, установлены определениями Арбитражного суда Московской области по делу № А41-31202/2020.

Соответственно, учитывая законность Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества ФИО1, а также торгов по продаже имущества ФИО1, а также учитывая приоритетные нормы Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе положения пункта 7 статьи 213.26 указанного закона, решение регистрационного органа о приостановлении в осуществлении регистрации права собственности победителя торгов не соответствует закону.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, признается судом незаконным.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пункт 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 50:16:0302008:855 по заявлению №MFC-0555/2021-2919377-1 от 14.12.2021.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176, 197- 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области по приостановлению государственной регистрации права собственности №КУВД-001/2021-53291312.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 50:16:0302008:855 по заявлению №MFC-0555/2021-2919377-1 от 14.12.2021.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ МСК" 3000 руб. расходов по госпошлине.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ МСК" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3000 руб. по платежному поручению №124 от 25.01.2022.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Д.Н.Москатова