Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аверьяновым В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды № 1671 от 05.09.2019, обязании освободить и передать нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040301:171, взыскании штрафа,

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация" (далее - ООО "Корпорация", ответчик) о расторжении договора аренды № 1671 от 05.09.2019; обязании освободить и передать нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0040301:734, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040301:171 в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании штрафа в размере 6 788,27 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области.

Ответчик представил отзыв, в котором просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, представитель ответчика возражал, просил отказать.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администрацией муниципального образования городской округ Люберцы Московской области постановлением № 3172-ПА от 29.12.2017 утверждена муниципальная программа «Предпринимательство городского округа Люберцы Московской области».

Истец указал, что в рамках указанной программы по результатам конкурсного отбора между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области и ООО «Корпорация» заключен договор аренды № 1671 от 05.09.2019 на нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0040301:734, общей площадью 153,5 кв.м., расположенноена земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040301:171, по адресу: Московская область, г.о. Люберцы, <...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 09.09.2019 по 31.08.2024.

Согласно п. 4.4.4 арендатор обязан в течение 3 лет с момента подписания акта приема-передачи здания произвести ремонтно-восстановительные работы за счет собственных либо заемных средств.

В соответствии с п. 5.1 договора, величина годовой арендной платы устанавливается в размере 122 800 руб. без учета НДС.

Согласно п. 6.3 договора в случае не проведения ремонтно-восстановительных работ здания в срок, арендатор обязан вернуть здание в течение 10 дней и уплатить штраф в размере 5% от суммы годовой арендной платы.

Актом осмотра от 19.04.2023 установлено, что ответчик не исполнил обязательство по проведению ремонтно-восстановительных работ, в связи с чем Комитетом в адрес ответчика направлено письмо от 15.06.2023 № 196 с требованием возвратить здание, оплатить штраф и расторжении договора, в случае неисполнения требований.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату, комитет обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчиком оспорены.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором указал, что согласно п. 4.4.16 договора истец и ответчик обязались дополнительно заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040301:171.

Материалами дела подтверждено, что ответчик предпринимал неоднократные попытки заключить договор аренды земельного участка, на котором расположено арендованное согласно договору здание, во исполнение пункта 4.4.16 договора, поскольку в отсутствие такого договора, ответчик не имеет реальной возможности выполнять ремонтно-восстановительные работы и исполнить условия договора аренды здания.

Обращения ответчика относительно заключения договора аренды земельного участка, на котором расположено спорное здание, оставлены администрацией без рассмотрения.

Как указал ответчик, договор аренды земельного участка с ответчиком во исполнение п. 4.4.16 договора не заключен по настоящее время (20.10.2023).

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2023 по делу № А41-5577/23, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2023, а также постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2023, по заявлению ООО "Корпорация" признано незаконным бездействие администрации по предоставлению земельного участка в аренду обществу, на администрацию возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка во исполнение договора с ООО "Корпорация" во исполнение п. 4.4.16 договора аренды здания.

Как было установлено судебными актами по делу № А41-5577/2023, бездействие Администрации г.о. Люберцы существенно нарушает права ООО «Корпорация», так как препятствует реализации принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора аренды указанного земельного участка, установленного п. 4.4.16 договора, а также лишает ООО «Корпорация» возможности беспрепятственно осуществлять доступ к арендуемому зданию по договору для выполнения ремонтно-восстановительных работ.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Соответственно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

При этом, преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

С учетом изложенных обстоятельств и принимая во внимание положение названных выше норм права, указанные обстоятельства считаются установленными и не подлежат повторному доказыванию.

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что ремонтно-восстановительные работы, предусмотренные п.4.4.4 договора, ответчиком не могли быть выполнены в предусмотренный договором аренды срок по вине истца, не исполнившего обязательство по предоставлению ответчику земельного участка в аренду под спорным зданием.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды здания, и, соответственно, обязании ответчика освободить и передать нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0040301:734, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040301:171, истцу. В удовлетворении требований в указанной части следует отказать.

Суд также учитывает, что поскольку ремонтно-восстановительные работы в рамках договора не проводились и не проводятся по настоящее время ответчиком исключительно по вине истца, следовательно, отсутствуют основания для наложения на общество штрафа, предусмотренного п. 6.3 договора, в связи с чем требование о его взыскании является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, учитывая преюдициальное значение обстоятельств, установленных судебными актами, что ООО «Корпорация» было лишено возможности беспрепятственно осуществлять доступ к арендуемому зданию по договору для выполнения ремонтно-восстановительных работ, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, в связи с чем в иске следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго