Гражданский кодекс часть 1

ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ГРАД ДОМОДЕДОВО" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ДОМОДЕДОВО (далее – ответчик, администрация) о понуждении администрации к изменению Соглашения о реализации Инвестиционного проекта и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово в части исключения из него условия о строительстве общеобразовательной школы на 950 мест.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование иска истец ссылается на то, что между истцом (Застройщиком) и администрацией (Администрацией) заключено Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово (далее – Соглашение).

В соответствии с разделом 1 предметом Соглашения является реализация сторонами инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой.

В соответствии с п.2.1.4 Соглашения Застройщик, с целью участия в решении социально-значимых и экономических задач муниципального образования обязался передать недвижимое имущество в муниципальную собственность, в соответствии с разделом 4 Соглашения.

В соответствии с п.4.1 Соглашения, в рамках реализации инвестиционного проекта Застройщик передает в муниципальную собственность следующие объекты:

- блок общеобразовательной школы на 275 учащихся (дострой), а также земельный участок под ним (кадастровый номер 50:28:0050105:1481);

- дошкольное образовательное учреждение на 250 мест, а также земельный участок под ним (часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:1489);

- дошкольное образовательное учреждение на 240 мест, а также земельный участок под ним (часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2457);

- общеобразовательную школу на 950 мест, а также земельный участок под ней (часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461);

- дороги, внутриквартальные и дворовые проезды, включая земельные участки под ними;

- сети ливневой канализации;

- очистные сооружения ливневой канализации;

- объекты благоустройства придомовой и внутриквартальной территории, в том числе малые архитектурные формы, объекты наружного освещения, включая земельные участки под ними;

- объектовые сегменты системы технологического обеспечения региональной общественной безопасности и оперативного управления «Безопасный регион».

С 01.07.2019 вступила в силу новая редакция Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), обязывающая размещать средства всех участников долевого строительства многоквартирного дома на счетах эскроу.

В соответствии с ч. 1. ст. 15.4 Закона №214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2. ст.15.5 Закона №214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии счастью 6 настоящей статьи.

Таким образом, изменения в законодательстве о долевом строительстве лишили застройщиков права получения, доступа и распоряжения денежными средствами дольщиков, в связи с чем, застройщики вынуждены обращаться за проектным финансированием (кредитом) в банки с целью получения денежных средств для строительства объектов ДДУ и уплачивать за них проценты, влекущие дополнительное финансовое обременение для застройщиков. Застройщик, учитывая вышеуказанные изменения в законодательстве о долевом строительстве, обратился за проектным финансированием в несколько банков: в Среднерусский банк ПАО Сбербанк, Банк Дом.РФ; ПАО Сбербанк (Московский банк).

По результатам рассмотрения финансовой модели инвестиционного проекта наилучшие возможные условия финансирования были предложены в Среднерусском банке ПАО Сбербанк (далее - Банк).

Застройщиком 06.06.2019 получено уведомление от Банка, в котором Банк указывает на потребность в снижении бюджета проекта. Обосновывая свою позицию, Банк указывает, что потребность в снижении стоимости проекта обусловлена следующими показателями: бюджет проекта с учетом обязательства по строительству социальных объектов составляет 11,8 млрд. руб.; ориентировочная сумма уплаченных процентов за период действия кредита составит 1, 4 млрд. руб.; расходная часть бюджета составит 13,2 млрд. руб.

В соответствии с оценкой залоговой службы Банка, средневзвешенная цена продаваемых площадей с учетом индексации составляет 73, 3 тыс. руб. за кв.м. По мнению Банка, финансовый результат при сохранении текущих обязательств в рамках инвестиционного проекта, будет отрицательный и составит - 1 млрд. руб.

Если из стоимости бюджета проекта будет исключено строительство общеобразовательной школы на 950 мест, проект приобретет рентабельность и сможет получить проектное финансирование от Банка.

Истец указал, что Соглашение между Администрацией и Застройщиком было заключено 29.06.2018, а обязательность ведения эскроу-счетов, наложивших дополнительные финансовые обременения на Застройщика, была введена только 01.07.2018, а вступила в силу с 01.07.2019, следовательно Застройщик при заключении Соглашения не знал об указанных изменениях в законодательстве и исходил из того, что такие изменения не произойдут.

Застройщик направил в адрес Администрации письмо, в котором разъяснил указанные обстоятельства и с целью соответствия Застройщика рекомендациям Банка и получения от него проектного финансирования на строительство объектов, выступающих предметом Соглашения, предложил Администрации изменить условия Соглашения, исключив из него строительство общеобразовательной школы на 950 мест.

Администрация отказалась от внесения изменений в Соглашение ввиду нецелесообразности.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, письменных пояснений, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.02.2020 по делу № А41-106622/19 по иску общества признано незаключенным Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово от 29.06.2018 в части абзаца 5 пункта 4.1, предусматривающего обязательство общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест.

Дополнительным решением от 27.02.2020 в удовлетворении требования общества о признании недействительным абзаца 5 п. 4.1 Соглашения от 29.06.2018 в части, предусматривающей обязательство общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 560:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест, отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 решение суда первой инстанции от 14.02.2020 оставлено без изменения.

Арбитражный суд Московского округа оставил в силе судебные акты суда первой и апелляционной инстанций (резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2020).

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебные акты по делу № А41-106622/19 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Учитывая изложенное, основания для понуждения администрации к изменению Соглашения о реализации Инвестиционного проекта и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово в части исключения из него условия о строительстве общеобразовательной школы на 950 мест отсутствуют, поскольку в указанной части Соглашение признано незаключенным.

В иске следует отказать.

Судебные расходы распределяются на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.А. Кулакова