Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Максимец Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилспецстрой Плюс» (ОГРН <***>, <...>), третье лицо – открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость», об определении условий договора о долевом участии арендатора нежилого помещения в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома б/н от 15.03.2013, при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО2, по доверенности, удостоверение адвоката; от ответчика – ФИО3, по доверенности, паспорт; от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, арендатор) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Жилспецстрой Плюс» (далее – ответчик, Общество, ООО «Жилспецстрой Плюс») об определении предпринимателю условий договора о долевом участии арендатора нежилого помещения в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома б/н от 15.03.2013 о предмете договора, изложенных в Перечне обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома № 4/1 по ул. Мира в городе Мурманске, являющемся неотъемлемой частью договора, и по которым имелись разногласия, в редакции, предложенной истцом, изложенной в протоколе разногласий к договору б/н от 15.03.2013 (с приложением к нему), из следующих пунктов:

№ п/п	Перечень работ	Периодичность	Стоимость за 1 кв.м общей площади (руб. в месяц)
1.	Консервация, промывка, опрессовка, испытание, регулировка и накладка систем отопления;	1 раз в год	0,9
2.	Обслуживание и ремонт внутридомовых сетей и оборудования системы горячего водоснабжения	постоянно	1,1
3.	Обслуживание и ремонт внутридомовых сетей и оборудования системы холодного водоснабжения	постоянно	1,2
4.	Обслуживание и ремонт внутридомовых сетей и оборудования системы водоотведения (канализация, стоки);	постоянно	0,64
5.	Проведение технических осмотров, прочистка дымовентиляционных каналов, восстановление вентиляционной системы дома;	Постоянно	0,6
6.	Управление ТСЖ (бухгалтерский, налоговый учет, упрощенный налог, почтовые, нотариальные, юридические услуги и т.д.)	Постоянно	1,37
		ИТОГО	5,7

В обоснование исковых требований истец, сославшись на положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Мурманской области от 20.02.2013 по делу №А42-2580/2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по указанному делу, указал, что ряд работ и услуг, включенных ответчиком в состав расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по договору б/н от 15.03.2013, фактически предпринимателю не оказываются либо оказываются другими организациями по прямым договорам с ИП ФИО1

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость» (далее – третье лицо).

В представленном отзыве ответчик с исковыми требованиями не согласился. В обоснование своей позиции указал, что Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за обслуживание и содержание многоквартирных домов (далее – МКД) на арендаторов нежилых помещений, расположенных в МКД. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление МКД и по несению бремени содержания общего имущества МКД. Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя расходов по содержанию общего имущества в МКД обязаны нести собственники помещений. С учетом изложенного, арендатор не имеет законных оснований требовать от избранной в установленном законом порядке управляющей компании определения для него размера расходов по содержанию общего имущества МКД. Согласно официальной справке ГУПТИ Мурманской области, площадь арендуемых ИП ФИО1 помещений, входит в общую площадь МКД по ул. Мира, д. 4, корп. 1, и не является отдельно стоящим зданием. Управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношении к одному из собственников помещений.

В представленном отзыве третье лицо посчитало требования истца законными и обоснованными, в обоснование позиции сослалось на условия договора аренды, заключенного с истцом, статьи 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему. На вопрос суда пояснил, что определения суда от 02.04.2014, от 19.05.2014, в которых истцу предлагалось представить соглашение сторон о передаче условий договора, по которым у сторон имеются разногласия, в арбитражный суд либо доказательства наличия у ответчика предусмотренной законом обязанности заключить с арендатором договор в обязательном порядке, истцом не исполнено.

В судебном заседании представитель ответчика с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве. Указала, что соглашения о передаче разногласий по договору для рассмотрения в арбитражный суд стороны не заключали.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило.

С учетом обстоятельств дела, в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, мнения представителей истца и ответчика, спор рассмотрен по существу в отсутствие представителя третьего лица.

Из материалов дела следует, что 11.01.2006 между истцом и Комитетом имущественных отношений г. Мурманска заключен договор №15899/14993 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске, согласно условиям которого, истцу предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Мира, д.4, корп. 1, пом. II/1a, 2a-18; V/2-4, общей площадью 237,1 кв.м (далее – договор аренды).

01.11.2008 между истцом, Комитетом имущественных отношений г. Мурманска и ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» заключено дополнительно соглашение №1 к договору аренды, в соответствии с условиями которого арендодателем по договору аренды стало выступать ММУП «Агентство Мурманнедвижимость».

Спорное помещение на тот момент было закреплено за ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» на праве хозяйственного ведения, свидетельство о государственной регистрации права от 03.09.2008 51-АВ №078326.

Пунктом 2, дополнительного соглашения от 13.03.2012 №3 к договору аренды изменена площадь арендованного помещения и установлена в размере – 239,6 кв.м.

28.12.2012 между истцом и ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» заключено дополнительное соглашение №4 к договору от 11.01.2006 №15899/14993 на аренду помещений по адресу: ул. Мира, д.4, корп. 1, общей площадью 239,6 кв.м. (№ помещений по плану: II/1a, 2a-18; V/2-4), по условиям которого, арендодателем с 30.08.2012 является ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» в связи с реорганизацией ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» в форме преобразования в ОАО «Агентство Мурманнедвижимость».

В настоящее время ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» является собственником спорного помещения, свидетельство о регистрации права от 22.10.2012 51-АВ №329557.

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора аренды (в ред. доп .соглашения №1) стороны предусмотрели, что арендатор обязан в 10-тидневный срок заключить договор с эксплуатирующей организацией (Управляющей компанией), при наличии у нее договора на управление многоквартирным домом, в котором расположены арендуемые помещения, а также договоры с гарантирующими поставщиками электро- и теплоэнергии, ГОУП «Мурманскводоканал», со специализированными организациями по вывозу и утилизации ТБО.

Ответчиком в адрес истца был направлен для подписания Договор о долевом участии арендатора нежилого помещения в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома (далее – договор участия). В приложении №2 к указанному договору содержится перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – перечень).

15.03.2013 истец со своей стороны подписал договор участия с протоколом разногласий от 15.03.2013.

Арендатор не согласился с условиями договора участия в части включения в перечень следующих пунктов: 6, 7, 8, 10, 11, 12, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 30, 31, 32, 33, 34, 37, 40, поскольку указанные в них работы и услуги, по его мнению, не оказываются, или оказываются другими организациями по прямым договорам.

При этом истец, в соответствии с приложенным к протоколу разногласий собственному перечню работ и услуг, согласен с возмещением ответчику понесенных затрат на содержание и ремонт используемых Арендатором инженерных сетей, подключенных к инженерным сетям жилого дома и являющихся общим имуществом многоквартирного дома, предусмотренных следующими пунктами перечня:

16. Консервация, промывка, опрессовка, испытание, регулировка и наладка систем отопления.

17. Обслуживание и ремонт внутридомовых сетей и оборудования системы горячего водоснабжения.

18. Обслуживание и ремонт внутридомовых сетей и оборудования системы холодного водоснабжения.

19. Обслуживание и ремонт внутридомовых сетей и оборудования системы водоотведения (канализация, стоки).

20. Проведение технических осмотров, прочистка дымовентиляционных каналов, восстановление вентиляционной системы дома.

28. Управление ТСЖ (бухгалтерский, налоговый учет, упрощенный налог, почтовые, нотариальные, юридические услуги и т.д.)

04.12.2013 ответчик подписал протокол разногласий с протоколом согласования разногласий от 04.12.2013, из которого следует, что он не согласен с позицией истца и предлагает заключить договор на первоначальных условиях.

Считая, что между предпринимателем и ответчиком возникли неустранимые разногласия при заключении договора, истец обратился с настоящим иском в суд.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению полностью по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из содержания названной нормы следует, что основаниями для возбуждения преддоговорного спора являются уклонение стороны, на которую Гражданский кодекс Российской Федерации или иной закон возлагает соответствующую обязанность, от заключения договора либо предварительное достижение сторонами соглашения относительно передачи возникшего между ними спора на разрешение суда.

В силу статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Представленный в материалы договор о долевом участии арендатора нежилого помещения в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома от 15.03.2013 по своей правовой природе не относится к публичному и его заключение не является для ООО «Жилспецстрой Плюс» обязательным в силу закона.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, а также отдельные нормативные правовые акты в области жилищной политики РФ не содержат предписаний о заключении управляющей компанией в обязательном порядке договоров о долевом участии арендаторов в расходах по содержанию общего имущества МКД в обязательном порядке с каждым лицом, намеренным заключить такой договор.

Как следует из материалов дела и доказательств обратного истцом не представлено, стороны не пришли к согласию по отдельным условиям договора от 15.03.2013 и не достигли соглашения о передаче неурегулированных разногласий на рассмотрение арбитражного суда.

В связи с изложенным, исходя из положений статей 421, 426, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии законных основания для удовлетворения исковых требований предпринимателя.

Ссылка истца и третьего лица на условия договора аренды судом не принимается. По смыслу ст. 210 и п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства.

Кроме того, суд полагает необходимым указать следующее.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

В силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов не могут быть возложены на арендатора помещений.

Указанный правоприменительный подход сформирован в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009, которое является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений МКД.

Из буквального толкования указанных правовых норм, а также из части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации следует обязательность для всех собственников помещений в многоквартирном доме решения общего собрания этих собственников, принятого в установленном порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания. Это решение обязательно и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Права собственника, не участвовавшего в таком собрании, защищены правовой нормой, указанной в пункте 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет обязанности управляющей компании по договору управления как оказание услуг и работ в течение согласованного срока по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом. При этом условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Названные нормы закона обеспечивают собственникам помещений в многоквартирном доме получение коммунальных услуг и иных связанных с содержанием принадлежащих им помещений, а также общего имущества услуг со стороны управляющей компании, на которую возложены функции по управлению многоквартирным домом и обязанность по заключению соответствующих договоров с собственниками помещений в данном доме.

Следовательно, вышеназванным законом заключение договора управления обязательно для управляющих компаний и собственников помещений многоквартирного дома.

Истец, не являясь собственником помещений в многоквартирном доме, не может являться стороной договора управления МКД.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 об определении условий договора о долевом участии арендатора нежилого помещения в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома б/н от 15.03.2013, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья О. В. Никитина