Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (место жительства: 184209, Мурманская обл., г.Апатиты; ИНН <***>, ОГРНИП <***>; далее – ФИО1, заявитель) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (место нахождения: 184209, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Комитет, ответчик) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 29.04.2014 № 2297-12/1/14, в реализации заявленного ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого последним нежилого здания общей площадью 1.541,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований ФИО1 считает, что ответчик незаконно препятствует в приватизации заявителем арендуемого им муниципального здания.

В судебном заседании заявитель и его представитель поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на отзыв ответчика.

Ответчик, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился; согласно ранее представленному письменному отзыву на заявление (л.д.44-47) требования ФИО1 не признал и полагает, что в их удовлетворении следует отказать, так как договор аренды спорного недвижимого имущества являлся прекращённым в связи с истечением срока действия, а само здание используется органом социальной защиты населения, следовательно, не может быть приватизировано в силу прямого запрета по закону. Одновременно ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

С учётом ранее заявленного ответчиком ходатайства, мнения заявителя и его представителя, обстоятельств дела и в соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Заслушав пояснения заявителя и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 в соответствии с условиями договора от 05.02.2010 № Н-057 арендовал у Комитета здание общей площадью 1.541,9 кв.м (с учётом допущенной опечатки), расположенное по адресу: <...>, в период с 05.02.2010 по 02.02.2011 (л.д.17-25). После наступления даты окончания действия указанного договора (02.02.2011) ФИО1 продолжал пользоваться названным зданием, руководствуясь пунктом 6.8 этого договора, допускающим его продление на неопределённый срок при отсутствии возражений арендатора (Комитета), которые последним не заявлялись.

В последующем между ФИО1 и Комитетом заключён новый договор аренды от 18.12.2013 № ПН-034 этого же нежилого отдельно стоящего здания сроком с 18.12.2013 до 01.07.2015, который прошёл государственную регистрацию, о чём 23.01.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись № 51-51-03/008/2014-038 (л.д.26-35).

06.02.2014 ФИО1 заявил о своём соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения (здания) как добросовестный арендатор (л.д.49, 50).

Однако Комитет, установив отсутствие арендных отношений в период с 03.02.2011 по 17.12.2013 (дата, предшествующая дате заключения новой аренды – 18.12.2013), письмом от 29.04.2014 № 2297-12/1/14 сообщил ФИО1 об отсутствии у него возможности по реализации преимущественного права заявленного в виде приобретения муниципального имущества (л.д.15, 16).

Кроме того, в этом же ответе Комитет сослался на недопустимость приватизации заявленного к выкупу объекта, так как данный объект является зданием бани и используется государственным областным автономным учреждением социального обслуживания населения «Апатитский комплексный центр социального обслуживания населения» (далее – Учреждение) по договору б/н от 01.01.2014 о совместной с ФИО1 деятельности для нужд социальной защиты населения, а именно, для бесплатного или льготного посещения бани многодетными семьями, малообеспеченными семьями, гражданами пожилого возраста и утратившими способность к обслуживанию инвалидами, молодыми инвалидами, детьми-инвалидами, несовершеннолетними детьми, освободившимися лицами, лицами без определённого места жительства (л.д.56, 57).

ФИО1, квалифицировав вышеназванное письмо как решение (отказ), незаконно препятствующее реализации рассматриваемого права, обратился в арбитражный суд с требованием признать такое решение Комитета незаконным.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требования о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: оспариваемые акты (решение, действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В свою очередь, статья 3 Закона № 159-ФЗ к одному из обязательных условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права относит, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года должно находиться в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона.

Как установлено судом выше, ФИО1 спорное имущество предоставлено в аренду 05.02.2010, следовательно, в случае подтверждения арендных отношений он будет соответствовать приведённому условию законодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. В данном случае, такие особенности регламентированы Законом № 159-ФЗ.

Одним из доводов ответчика, заявленного в обоснование оспариваемого отказа (решения), является отсутствие договорных (арендных) отношений с заявителем в период с 03.02.2011 по 17.12.2013, так как такие отношения были прекращены в связи с окончанием 02.02.2011 действия договора аренды № Н-057 и возобновлены только 18.12.2013 по причине заключения договора аренды № ПН-034.

Между тем, в подпункте 4 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому как с указанием срока аренды, так и на неопределённый срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В свою очередь, пункт 2 статьи 621 ГК РФ закрепляет, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Как установлено судом выше, правоустанавливающим документом аренды заявителем спорного здания является договор от 05.02.2010 № Н-057, пункт 6.8 которого предусматривает продление аренды на неопределённый срок.

Комитетом не оспаривается как факт передачи спорного здания ФИО1 в пользование (аренду) 05.02.2010 и пользование последним этого помещения до заключения 18.12.2013 новой аренды, так и факт перечисления ФИО1 арендных платежей в течение всего периода времени; сам договор в спорный период (с 03.02.2011 до 17.12.2013) являлся единственным и не расторгался.

Напротив, необходимо отметить противоречивость позиции ответчика по настоящему делу с действиями Комитета по предоставлению ФИО1 рассматриваемой аренды, поскольку спорное имущество по прекращённому (по мнению ответчика) договору № Н-057 было принято Комитетом только 17.12.2013 и на следующий день (18.12.2013) вновь передано ФИО1, а согласно актам сверки арендных платежей, как справедливо отмечено заявителем, Комитет сам указывает на прекращение договора № Н-057 именно 17.12.2013, а не 03.02.2011.

Перечисленные обстоятельства согласуются с приведёнными положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ и пункта 6.8 договора от 05.02.2010 № Н-057 и квалифицируют его как заключённый на неопределённый срок, следовательно, довод ответчика об отсутствии аренды нельзя признать основанным на законе и фактических обстоятельствах.

Не меняют фактических обстоятельств дела и не имеют правового значения как ссылки заявителя, так и ответчика на истечение срока действия муниципальной преференции, предоставленной ФИО1 постановлением Администрации от 04.02.2010 № 123 по согласованию с антимонопольной службой сроком на 11 месяцев (л.д.53, 54) и в последующем с 28.02.2011 до 01.07.2015 (л.д.55).

В пункте 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» под государственной или муниципальной преференцией понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путём передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путём предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

В силу пункта 13 части 1 статьи 19 этого же Закона государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Иными словами, преференция по существу является льготой, предоставляемой публичным органом конкретному лицу, и регулирует отдельные элементы сложившихся правоотношений, а потому может только изменять такие отношения, но не является основанием для их прекращения.

В данном случае муниципальной преференцией для ФИО1 явилось предоставление ему в аренду муниципального имущества без проведения торгов в качестве поддержки как субъекта малого и среднего предпринимательства, то есть на льготных условиях. Однако истечение срока действия преференции означает лишь прекращение льготных условий пользования имуществом, а не самих правоотношений по такому пользованию.

По этой же причине ошибочны ссылки ответчика на положения пункта 3 статьи 610 ГК РФ, согласно которым законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Между тем, учитывая правовую природу преференции, она таким законом не является. Применительно же к настоящему делу, в случае подтверждения факта истечения срока действия муниципальной преференции либо несоблюдение условий её предоставления, то это влечёт для ФИО1 лишь аренду имущества на общих основаниях, но не её прекращение.

При таких обстоятельствах суд считает, что оспариваемый отказ (решение) в рассмотренной части не соответствует гражданскому законодательству и законодательству о поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства.

Другим основанием для отказа ФИО1 в реализации спорного права послужил вывод Комитета о наличии законодательно установленного запрета на приватизацию заявленного к выкупу недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона № 178-ФЗ названный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Как приведено судом выше, на основании пункта 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом. Соответствующие особенности предусмотрены положениями Закона № 159-ФЗ, на что указано в части 1 статьи 1 этого Закона.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ не урегулированные данным Законом отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ.

Совокупность приведённых положений означает, что определённые Законом № 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных особенных норм, предусмотренных Законом № 178-ФЗ и применяемых при приватизации государственного и муниципального имущества.

Так, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации арендуемого ими государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи публичными властями по желанию арендатора, Закон № 159-ФЗ не расширяет круга разрешённых к приватизации объектов недвижимости. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается Законом № 178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Особенности приватизации объектов коммунально-бытового назначения определены статьёй 30 Закона № 178-ФЗ.

Согласно пункту 1 данной статьи объекты коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия за прямо перечисленными исключениями, в числе которых названы используемые по назначению объекты, обеспечивающие нужды органов социальной защиты населения, в том числе домов для престарелых, госпиталей и санаториев для инвалидов и престарелых.

В силу пункта 2 статьи 30 Закона № 178-ФЗ эти объекты приватизации не подлежат и передаются в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, Закон № 178-ФЗ не разрешает приватизацию используемых по назначению для нужд населения объектов бытового назначения, указывая, что эти объекты должны находиться в муниципальной собственности.

Как правильно сослался ответчик, на такой подход указывает постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 16662/12. Одновременно необходимо отметить ошибочность ссылки заявителя на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.09.2006 № 111 «О приватизации специализированных унитарных предприятий жилищно-коммунальной сферы, оказывающих коммунальные услуги населению», поскольку оно касается вопросов приватизации специализированных унитарных предприятий жилищно-коммунальной сферы, тогда как заявитель таким предприятием не является, следовательно, данные официальные разъяснения неприменимы к настоящему делу.

Как установлено судом выше, здание, в отношении которого ФИО1 заявлено о реализации права на преимущественный выкуп, является баней и на основании договора б/н от 01.01.2014 использовалось Учреждением для нужд социальной защиты населения в виде бесплатного или льготного посещения бани многодетными семьями, малообеспеченными семьями, гражданами пожилого возраста и утратившими способность к обслуживанию инвалидами, молодыми инвалидами, детьми-инвалидами, несовершеннолетними детьми, освободившимися лицами, лицами без определённого места жительства.

Приведённая деятельность Учреждения согласуется с предметом и целью его создания, а именно, социальное обслуживание семей, несовершеннолетних граждан, в том числе детей-инвалидов, и отдельных категорий граждан, в том числе граждан пожилого возраста и инвалидов, находящихся в трудной жизненной ситуации (пункт 3.2 устава), для чего обязано предоставлять населению своевременные и качественные социальные услуги (пункт 3.3 устава) путём осуществления видов деятельности, изложенных в пункте 3.4 устава, где, помимо прочего, предусмотрено срочное социальное обслуживание.

То обстоятельство, что Учреждение имеет статус областного учреждения, не имеет какого-либо значения, поскольку использование Учреждением спорной бани было направлено на удовлетворение потребностей социально незащищённых слоёв населения муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области, то есть местного характера.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорный объект относился к тем объектам бытового назначения, приватизация которых на основании положений Закона № 178-ФЗ не допускается.

Вместе с тем, судом одновременно установлено, что согласно пункту 3.1 договора б/н от 01.01.2014 о совместной деятельности Учреждения и ФИО1 его действие истекает 30.06.2014, то есть на дату рассмотрения настоящего дела рассматриваемое ограничение (запрет) устранено.

Однако на дату обращения ФИО1 за преимущественным правом (06.02.2014) и дату оспариваемого решения (29.04.2014) названный договор был действующим и спорное здание использовалось для социальных нужд, следовательно, у Комитета не имелось правовых оснований для предоставления первому права выкупа здания, обременённого социальными обязательствами, а суд, в свою очередь, вправе проверить оспариваемое решение на соответствие закону только на дату его издания.

В то же время, ФИО1 вправе вновь обратиться в Комитет за реализацией преимущественного права добросовестного арендатора с учётом обстоятельств, установленных судом по настоящему делу.

Подводя итог вышеизложенному, суд считает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 в данном случае не имеется, в связи с чем в их удовлетворении следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области, оформленного письмом от 29.04.2014 № 2297-12/1/14, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Б.Варфоломеев