Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Баренц+», с. Териберка, Кольский район, Мурманская область (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к судебному приставу-исполнителю Отдела судебных приставов Кольского района УФССП России по Мурманской области ФИО1, пр. Советский, дом 12, г.Кола, Мурманская область

третьи лица - Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Мурманской области, ул. Миронова, дом 13, г. Кола, Мурманская область; общество с ограниченной ответственностью «Оценка – сервис», ул. Воровского, дом 5/23, оф. 727, г.Мурманск; общество с ограниченной ответственностью «Кольский Центр Оценки и Консалтинга», <...>, оценщик ФИО2; открытое страховое акционерное общество «Ингосстрах» (ИНН <***>), ул. Пятницкая дом 12. стр. 2, ГСП-7, <...>; ул. Заводская, д. 6 г. Мурманск 183032, факс: <***>.

о признании недействительным постановления об оценке вещи или имущественного права от 23.04.2014, вынесенного в рамках исполнительного производства № 10891/11/06/51 от 27.04.2011,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО3 – по доверенности от 19.05.2014; ФИО4 – по доверенности от 19.05.2014;

от ответчика – ФИО1 – служебное удостоверение;

от Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Мурманской области – ФИО5 – по доверенности от 06.02.2014; от ООО «Кольский центр оценки и консалтинга» -директора ФИО2; оценщика ФИО2 – паспорт; от иных не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Баренц+» (далее – заявитель, Общество), являющееся правопреемником должника ООО «Териберские судоремонтные мастерские», обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением об оспаривании постановления об оценке вещи или имущественного права от 23.04.2014, вынесенного в рамках исполнительного производства №10891/11/06/51 от 27.04.2011 судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов Кольского района УФССП России по Мурманской области ФИО1 (далее – ответчик, судебный пристав-исполнитель).

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что считает данное постановление незаконным и необоснованным и нарушающим права и законные интересы Общества, поскольку оценка имущества, проведенная судебным приставом занижена, что подтверждается отчетом об оценке, представленным ООО «Оценка-Сервис». В дополнительных замечаниях по отчету указал следующее:

1. Согласно отчету дата оценки 24.03.2014 г., дата осмотра объекта оценки 16.04.2014 г., т.е. усматривается несоответствие даты проведения оценки и фактического обследования (осмотра) объекта оценки.

2 Раздел 1 данные по балансовой стоимости противоречит содержанию Раздела 2. В разделе 1 указано, что данные по балансовой стоимости не предоставлены, в Разделе 2 балансовая стоимость установлена в размере 4 920 426 руб.

3. В задании на оценку указаны имущественные права на земельный участок (аренда), в п. 9.1 два договора аренды земельного участка №2695 и №2695 и кадастровый паспорт земельного участка 51/301/12-5567. Однако, в разделе 11 и 13 указано «при отказе в проведении оценки земельного участка, что участок не отмежеван и на кадастровый учет не поставлен, границы не определены», что противоречит разделу 2 задания на оценку, а так же п. 9.1 в которых установлено, что земельный участок размежеван и передан в аренду. Такое противоречие может повлиять на оценку, поскольку наличие или отсутствие аренды является важным фактором, в том числе и при определении методов оценки, в частности использованным в отчете затратным подходом.

4. В разделе 3 в нарушение Федеральному стандарту оценки, Утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее по тексту ФСО 3), разработанные в соответствии со ст.20 Федерального Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к требованиям к отчетам об оценке не указаны все данные о заказчике, в частности не указана дата присвоения ОРГН.

5. В нарушение п. 9 ФСО 3 не прикреплены копии документов используемых в оценке, в частности перечисленных в п 9.1 подраздел 1.

В п. 9.1 Подраздела 1 нет четкого перечня документов, что не дает возможности полностью идентифицировать документы (к примеру технический паспорт на 176 листах, хотя в техническом паспорте на комплекс водонасосной станции (лит А,Б,Б1 инвентарный номер 1515 от 09.06.2006г. их не более 15 листов, в связи с этим не понятно какой технический паспорт применял оценщик и правильно ли он сделал выводы, на основании тех документов.

Кроме того, в разделе 9.1 подраздел 1 указаны следующие документы: Кольский район село Териберка «Комплекс водонасосной станции» ООО «Териберские судоремонтные мастерские» на 11 листах или Оборудование водонасосной станции на 1 листе. Возникает вопрос о происхождении документов. Согласно п. 4 ФСО 3 «требования к отчету об оценке» «отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки». Более того, так как оборудование не участвует в оценке (согласно заданию на оценку), данную информацию отчет не должен содержать.

6. Нарушен п.8е ФСО 3, в п.9.3 подраздел 3, Описание объекта оценки во всем отчете не определено текущее использование объекта оценки, однако на такое использование
делаются ссылки в процессе оценки, в частности в разделе 11 анализ наиболее
эффективного использования, одна из первых ступеней оценки, согласно которой в том
числе избираются методы оценки, что влияет на итоговую стоимость оценки.

7. В п. 9.1 указаны ссылка на свидетельство о праве собственности от 13.04.2012, а в перечне п. 9.1 подраздел 1 перечень документов используемых оценщиком данных свидетельств нет (указаны только свидетельство от 20.01.2011).

8. Так же есть противоречия в разделе 11, в отчете указано, что земельный участок плотно застроен. На земельном участке находится только три объекта, какие либо другие здания или сооружения отсутствуют, соответственно возникает вопрос о действительности осмотра специалистом объекта оценки.

9. Раздел 12 и раздел 13 названы одинаково «описание процесса оценки ...». В разделе 12 идет описание подходов и обоснование не применения сравнительного подхода, раздел 13 вообще никаких подходов, кроме отказа в оценки земельного участка не содержит, который согласно заданию на оценку не подлежит исследованию. В целом из отчета, не понятно существуют ли права на участок, что нарушает ФСО 3 п. 8з необходимо обоснование применения или не применения подходов.

10. По затратному подходу (единственному который использует оценщик): в .14.1.1 указаны 3 метода определения стоимости восстановления или замещения, но в обосновании выбора метода сравнительной единицы не указано что нарушает п. 8з ФСО 3; указаны 3 вида износа: физический, функциональный, экономический, однако нет обоснования не определения экономического или функционального износа нарушение п. 8з ФСОЗ; не исследован расчет физического износа нарушение п. 8з ФСО 3; не обосновано применение разных методов в оценке износа к зданиям; в расчете износа по зданию насосной станции указаны иные сроки службы элементов чем в переданных замечаниях; п 14.1.1. расчетный износ составляет по зданиям от 33,7% до 61,4% значительный, а по тексту (п. 9.4 здание признано оценщиком ветхим), а далее в разделе 11 еще указывается следующее: «объект оценки находится в хорошем техническом состоянии .... Капитальный ремонт зданий на дату оценки нецелесообразен»; в п. 14.3 указано следующее в обосновании не применения доходного подхода о том, что оцениваемые объекты - это квартиры, которые «будут использоваться исключительно для целей проживания». Что в корне не правильно и не является обоснованием нарушение п. 8 «3»и 9.1 ФСОЗ.

11. Согласно Федеральному стандарту оценки 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509 (далее по тексту ФСО 2), существует несколько понятий стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость. Заданием на оценку установлено, что определяемая стоимость рыночная. Согласно ФСО 2 и 135-ФЗ «Об оценочной деятельности РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. В соответствии с п. 14.4 отчета на уже определенную стоимость делается поправка в размере 32% на реализацию в условиях экстренной реализации имущества, т.е. в течение двух месяцев. Однако оценщик указывает, что разумный период данной экспозиции составляет около двенадцати месяцев.

В соответствии с изложенными условиями и определениями стоимостей в ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО 2 в отчете, утвержденном оспариваемым постановлением, присутствуют все признаки ликвидационной стоимости объекта оценки. Ликвидационная стоимость значительно ниже рыночной. В нарушение ФСО 2, ФЗ «Об оценочной деятельности РФ», задания на оценку ликвидационная стоимость указана как рыночная. В заключении об определении стоимости оцениваемого имущества оценщик применил формулировку о вынужденности реализации и ограниченности продажи по срокам. При таком подходе определения стоимости с применением дополнительных условий, в том числе по вынужденной и ограниченной по срокам реализации имущества, полученная в результате оценки стоимость имущества не может считаться рыночной стоимостью как того требует Закон об исполнительном производстве.

Статьей 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" N 229-ФЗ прямо предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам.

Таким образом, постановление судебного пристава-исполнителя от 23.04.2014 г. вынесенное по сводному исполнительному производству от 27.04.2011 г. №10891/11/06/51 об оценке вещи или имущественного права об утверждении отчета №18-03-14 от 18.04.2014 г. об оценке рыночной стоимости имущества в размере 2 693 119 руб. не соответствует требованиям ФЗ "Об исполнительном производстве" и нарушает права и законные интересы должника в исполнительном производстве, а потому подлежит признанию недействительным.

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик требования не признал, в судебном заседании, а также в отзыве на заявление указал на законность оспариваемого постановления. Указал также на то, что оценка ООО «Оценка-Сервис» определена по состоянию на 31.01.2014, а не на 18.03.2014, как это указано в отчете, положенным в основу оспариваемого постановления. Кроме того, определенная ООО «Оценка-Сервис» рыночная стоимость оцениваемого объекта предназначена для совершения сделки купли-продажи в условиях свободного рынка, принятия управленческого решения, залога имущества и не учтено, что реализация объекта будет производится в рамках исполнительного производства в ограниченные сроки и в принудительном порядке.

Оценщик ФИО2 в судебном заседании дал пояснения и возражения по каждому пункту замечаний, поддержал позицию ответчика, просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Мурманской области в судебном заседании поддержал позицию ответчика и оценщика.

Иные третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы не представили.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей заявителя, ответчика, оценщика и Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по Мурманской области, на основании статьи 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел дело без участия представителей иных третьих лиц.

Как следует из материалов дела, в рамках исполнительного производства от 27.04.2011 №11891/11/06/51, возбужденного на основании исполнительного документа: постановление Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Мурманской области от 20.04.2011 №240 о взыскании задолженности в размере 938 325 руб. 90 коп. судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество, а именно –на комплекс водонасосной станции. Этажность I, площадь 76,1 кв. м., площадь хлораторной 126,5 кв.м, площадь дизельной 48,5 кв.м., место нахождения объекта с. Териберка. Кадастровый номер 51-51-01/002/2001-144 по акту от 30.10.2013.

Для определения стоимости объекта оценки судебным приставом-исполнителем привлечен в исполнительнее производство специалист-оценщик. Проведение оценки указанного имущества поручено специалисту-оценщику ООО «Кольский центр оценки и консалтинга», которым выполнен отчёт №18-03-14 от 18.04.2014, согласно которому общая рыночная стоимость имущества, арестованного 30.10.2013 составила 2 693 119 руб.

23.04.2014 судебный пристав-исполнитель вынес постановление №11891/11/06/51 об оценке вещи или имущественного права в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, арестованного на основании акта от 30.10.2013, определив стоимость имущества на основании отчета №18-03-14 от 18.04.2014 специалиста-оценщика ООО «Кольский центр оценки и консалтинга» ФИО2.

Не согласившись с указанной оценкой арестованного недвижимого имущества, ООО «Баренц+» обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи недействительным.

В соответствии со статьей 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие) могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами, по правилам, установленным главой 24 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, если полагают, что ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания арбитражным судом постановления судебного пристава-исполнителя незаконным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие постановления закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов определены Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 68 Закона № 229-ФЗ мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с названным Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока.

В силу части 3 статьи 68 Закона № 229-ФЗ к мерам принудительного исполнения отнесено обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги; наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества.

Согласно положениям статьи 80 Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должна быть указана, в том числе предварительная оценка стоимости каждых занесенных в акт вещи или имущественного права и общей стоимости всего имущества, на которое наложен арест.

Из положений части 1 статьи 85 Закона № 229-ФЗ следует, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 7 части 2 статьи 85 Закон № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) и позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Закон № 229-ФЗ не содержит требований и критериев утверждения судебным приставом-исполнителем отчета оценщика об оценке имущества.

В рамках приведённой нормы, как упоминалось выше, установив и арестовав у Общества имущество, судебный пристав-исполнитель постановлением привлёк к участию в исполнительном производстве специалиста-оценщика ООО «Кольский центр оценки и консалтинга», которым и была дана оценка стоимости указанного имущества.

Основанием для оспаривания Обществом постановления судебного пристава-исполнителя от 23.04.2014 об оценке вещи, является фактическое несогласие заявителя с определенной ООО «Кольский центр оценки и консалтинга» в отчете рыночной стоимостью имущества.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона №135-ФЗ).

Положениями статьи 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 № 6083/12, суд надзорной инстанции разъяснил нижестоящим судам, что статьей 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», вступившего в действие с 01.02.2008, предусмотрен ряд случаев, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права. При этом в части 4 той же статьи установлено, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Несмотря на то, что Закон №229-ФЗ не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.

Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста - оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки.

Следовательно, оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов, как сторон исполнительного производства, так и судебного пристава-исполнителя, выносящего на основании отчета оценщика постановление об оценке имущества должника, которое тоже может быть оспорено в случае нарушения им прав и законных интересов сторон исполнительного производства.

Требования к проведению оценки предусматривают Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519.

Согласно статье 3 Закона №135-ФЗ, а также пункту 3 Стандартов оценки рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, применяемые стандарты оценочной деятельности, информацию об объекте оценки, включая его количественные и качественные характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, износе, устаревании, других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В отчете должен быть дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов.

Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

Судебным приставом-исполнителем было установлено, что предоставленный отчет №18-03-14 от 18.04.2014 не противоречит установленным требованиям, оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества у него не имелось.

Изложенные заявителем замечания к отчету оценщика являются несущественными и не влияют на стоимость оцененного имущества, как подтвердил сам представитель заявителя на вопросы суда с оговоркой о том, что это свидетельствует о качестве подготовки отчета.

Несовпадение даты осмотра и даты оценки имущества не является нарушением, целью и назначением оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 24.03.2014, то что осмотр производится в период с 18.03.2014 по 18.04.2014 не противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Довод о том, что раздел 1 данные по балансовой стоимости противоречит содержанию Раздела 2. В разделе 1 указано, что данные по балансовой стоимости не предоставлены, в Разделе 2 балансовая стоимость установлена в размере 4 920 426 руб. также судом не принимается, поскольку это не является каким-либо нарушением. Как пояснил в ходе судебного разбирательства оценщик ФИО2, что судебным приставом-исполнителем данные о балансовой стоимости не представлялись, однако такие данные имелись у оценщика. Балансовая стоимость, указанная в отчете заявителем не оспорена, кроме того, в расчете не участвовала.

Довод заявителя о том, что в задании на оценку указаны имущественные права на земельный участок (аренда), в п. 9.1 два договора аренды земельного участка №2695 и №2695 и кадастровый паспорт земельного участка 51/301/12-5567. Однако, в разделе 11 и 13 указано «при отказе в проведении оценки земельного участка, что участок не отмежеван и на кадастровый учет не поставлен, границы не определены», что противоречит разделу 2 задания на оценку, а так же п. 9.1 в которых установлено, что земельный участок размежеван и передан в аренду. Такое противоречие, по мнению заявителя, может повлиять на оценку, поскольку наличие или отсутствие аренды является важным фактором, в том числе и при определении методов оценки, в частности использованным в отчете затратным подходом.

Между тем, в ходе судебного разбирательства оценщик ФИО2 пояснил, что право на земельный участок не оценивалось и в расчете не участвовало, кроме того, фактически земельные права не оформлены, что также подтвердил представитель заявителя. Таким образом, суд не принимает данный довод заявителя, поскольку изложенное не повлияло на расчет стоимости и не является существенным нарушением.

Также не является существенным нарушением не указание дата присвоения ОРГН заказчику.

Не принимается судом доводы заявителя о том, что в нарушение пункта 9 ФСО 3 не прикреплены копии документов используемых в оценке, в частности перечисленных в п 9.1 подраздел 1., а также о том. что в п. 9.1 Подраздела 1 нет четкого перечня документов, что не дает возможности полностью идентифицировать документы (к примеру технический паспорт на 176 листах, хотя в техническом паспорте на комплекс водонасосной станции (лит А,Б,Б1 инвентарный номер 1515 от 09.06.2006г. их не более 15 листов, в связи с этим не понятно какой технический паспорт применял оценщик и правильно ли он сделал выводы, на основании тех документов, а также о том, что в разделе 9.1 подраздел 1 указаны следующие документы: Кольский район село Териберка «Комплекс водонасосной станции» ООО «Териберские судоремонтные мастерские» на 11 листах или Оборудование водонасосной станции на 1 листе, а также о том, что в п. 9.1 указаны ссылка на свидетельство о праве собственности от 13.04.2012, а в перечне п. 9.1 подраздел 1 перечень документов используемых оценщиком данных свидетельств нет (указаны только свидетельство от 20.01.2011), при том, что согласно п. 4 ФСО 3 «требования к отчету об оценке» «отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки». Более того, так как оборудование не участвует в оценке (согласно заданию на оценку), данную информацию отчет не должен содержать, поскольку согласно пункту 11 на странице 7 Отчета указано, что исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений к Отчету не все использованные документы, а лишь те, которые представлены исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания отчета. При этом в архиве исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета. Как именно повлияло на стоимость имущества, отражение оценщиком сведений о техническом паспорте на 176 листах, заявитель не указывает. Весь перечень и состав документов, положенные в обоснование расчетов заявителем не исследовался, к суду с ходатайством о запросе данных документов, представитель заявителя не обращался, как именно повлияло данное замечание на расчет стоимости заявитель не указывает.

Судом также не принимается довод представителя заявителя как несущественный о нарушении п.8е ФСО 3, в п.9.3 подраздел 3, Описание объекта оценки во всем отчете не определено текущее использование объекта оценки, однако на такое использование
делаются ссылки в процессе оценки, в частности в разделе 11 анализ наиболее
эффективного использования, одна из первых ступеней оценки, согласно которой в том
числе избираются методы оценки, что влияет на итоговую стоимость оценки. Как пояснил в ходе судебного разбирательства оценщик ФИО2, текущее использование объекта оценки вытекает из самого предмета оценки «водонасосная станция» и на иные цели не может быть использовано, изменять его функциональное назначение бессмысленно. Доказательств того, что данное обстоятельство каким-либо образом повлияло на стоимость объекта оценки заявителем не представлено.

Не принимаются доводы представителя заявителя как несущественные о том, что есть противоречия в разделе 11, в отчете указано, что земельный участок плотно застроен. На земельном участке находится только три объекта, какие либо другие здания или сооружения отсутствуют, соответственно возникает вопрос о действительности осмотра специалистом объекта оценки. Как пояснил в ходе судебного разбирательства оценщик, в данном случае этот пункт носит информационный характер и отражает расстояние между объектами. Доказательств того, что данное обстоятельство каким-либо образом повлияло или могло повлиять на стоимость объекта оценки заявителем не представлено.

Не принимаются доводы представителя заявителя как не основанные на фактических обстоятельствах, о том, что раздел 12 и раздел 13 названы одинаково «описание процесса оценки ...», в разделе 12 идет описание подходов и обоснование не применения сравнительного подхода, раздел 13 вообще никаких подходов, что нарушает ФСО 3 п. 8з необходимо обоснование применения или не применения подходов.

Согласно пункту 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В данном случае, из отчета следует, что оценщик избрал единственный подход –затратный. Обоснование отказа от использования сравнительного и доходного подходов изложено в тексте данного отчета в пунктах 14.2 и 14.3.

Судом также не принимаются как необоснованные ссылки заявителя на то, что по затратному подходу (единственному который использует оценщик): в .14.1.1 указаны 3 метода определения стоимости восстановления или замещения, но в обосновании выбора метода сравнительной единицы не указано что нарушает п. 8з ФСО 3; указаны 3 вида износа: физический, функциональный, экономический, однако нет обоснования не определения экономического или функционального износа нарушение п. 8з ФСОЗ; не исследован расчет физического износа нарушение п. 8з ФСО 3; не обосновано применение разных методов в оценке износа к зданиям; в расчете износа по зданию насосной станции указаны иные сроки службы элементов чем в переданных замечаниях; п 14.1.1. расчетный износ составляет по зданиям от 33,7% до 61,4% значительный, а по тексту (п. 9.4 здание признано оценщиком ветхим), а далее в разделе 11 еще указывается следующее: «объект оценки находится в хорошем техническом состоянии .... Капитальный ремонт зданий на дату оценки нецелесообразен»; в п. 14.3 указано следующее в обосновании не применения доходного подхода о том, что оцениваемые объекты - это квартиры, которые «будут использоваться исключительно для целей проживания». Что в корне не правильно и не является обоснованием нарушение п. 8 «3»и 9.1 ФСОЗ.

Согласно подпункту «з» пункта 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N 10009) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

Отказ от использования подходов как указано выше судом, оценщиком обоснован. Выбор того или иного метода стоимости восстановления или замещения является правом оценщика, доказательств того, что для этого необходимо обоснование заявителем не приведено, при этом ссылка на подпункт «з» пункта 8 является некорректной, поскольку согласно норме данной подпункта должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки, а не методов стоимости восстановления или замещения. В данных обстоятельствах, как пояснил оценщик ФИО2 был выбран метод сравнительной единицы, поскольку для использования иных отсутствовала необходимая информация, обратное заявителем не доказано. Доводы о том, что не исследован физический износ, опровергается данными, указанными в отчете, расчет износа рассчитан на основании технического паспорта и изложен в таблице №13. Довод о наличии противоречий судом также не принимается, поскольку таковых не установлено, как пояснил оценщик, на момент оценки, то обстоятельство, что объект оценки находится в хорошем техническом состоянии, капитальный ремонт не требуется, свидетельствует только о том, что оцениваемый объект вцелом как имущественный комплекс может эксплуатироваться в течение трех лет.

Доводы заявителя о том, что в результате оценки имущества определена не рыночная, а некая иная цена (ликвидационная стоимость), а также иные доводы, приведенные в обоснование своей позиции не основаны на доказательствах и носят предположительный характер.

Из представленного отчёта следует, что оценка объектов недвижимости в данном случае определялась специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества, с учётом цели оценки – определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете, стоимость определена как рыночная. В рамках данного отчёта стоимость объекта определялась оценщиком с учётом положений статей 87-90 Закона № 229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

Положениями статьи 69 Закона № 229-ФЗ устанавливается, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий, исполнительского сбора и штрафов, наложенных судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.

Согласно статье 85 Закона № 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии со статьей 87 Закона N 229-ФЗ реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

В соответствии с требованиями пункта 8 статьи 87, пункта 2 статьи 89 Закона N 229-ФЗ цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Согласно названной норме реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя, договора на оценку и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества.

Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки №2, при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При реализации имущества с торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета, а также имеет место понуждение собственника к продаже имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть первоначальная продажная цена, рассчитана оценщиком с учетом указанных обстоятельств и не является ликвидационной.

В отчете установлен срок экспозиции - 12 месяцев, то есть срок, превышающий фактический срок экспозиции при реализации предмета залога в рамках исполнительного производства, предусмотренный статьями 90, 92 Закона № 229-ФЗ.

С учетом изложенного следует признать, что оценщиком и обоснованно установлена начальная продажная цена Объекта, представляющей собой рыночную стоимость, уменьшенную на величину ликвидационной скидки. Доказательств обратного суду не представлено.

Обществом отчет, произведенный ООО «Кольский центр оценки и консалтинга» самостоятельно не оспаривался, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арестованного имущества в настоящем деле либо экспертизы отчета, в том числе на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, несмотря на разъяснения суда, не заявлялось. Самостоятельно экспертиза отчета путем проведения независимой оценки не проводилась, представленный заявителем альтернативный отчет стоимости имущества, как одно из доказательств по делу, судом не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего стоимость оцениваемого имущества либо опровергающего стоимость имущества, указанного в отчете, положенным в основание определенной судебным приставом цены арестованного имущества, поскольку произведен на 31.01.2014, то есть на иную дату, отличную от даты, указанной в задании на оценку, соответственно такие отчеты не могут быть сравнимыми. Кроме того, в состав оцениваемого имущества по отчету ООО «Оценка-Сервис» включено оборудование, которое не являлось предметом оценки по отчету, выполненному ООО «Кольский центр оценки и консалтинга», также неверно определено место положение объекта оценки, неверно указаны годы постройки оцениваемого имущества, неверно классифицировано здание насосной, поскольку оно является деревянным сооружением, а не кирпичным.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. То есть обязанность судебного пристава-исполнителя доказать законность вынесенного постановления не освобождает заявителя от обязанности доказать те обстоятельства, на которые он ссылается.

Поскольку в настоящем случае выводы оценщика могут быть опровергнуты только с применением того же порядка, путем представления экспертизы отчета оценщика, либо проведения независимой судебной экспертизы, достоверность оценки арестованного имущества, принятой судебным приставом-исполнителем предполагается, пока не доказано обратное.

Иных нарушений при вынесении оспариваемого постановления судебным приставом-исполнителем судом также не выявлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оспариваемое заявителем постановление не противоречит требованиям действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы Общества, в связи с чем в порядке статьи 201 АПК РФ отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Мурманской области.

Судья Е.А. Зыкина