Гражданский кодекс часть 1

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «ЛАРС-С» (далее – ответчик, ООО «Ларс-С») штрафа за нарушение условий договора аренды в сумме 90 416 руб. 20 коп. Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № 17429/16840 от 25.04.2008 г. и принудительном выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 203 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом.4а/1-15.

В обоснование требования о взыскании штрафа истец сослался на нарушение ответчиком пунктов 2.3.1, 2.3.7, 2.3.8, 6.2 договора на аренду помещений муниципального нежилого фонда от 25.04.2008 г. № 17429/16840, установленного в ходе проведения 09.11.2009 г. комиссионной проверки арендованного помещения. Требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений обосновано существенным нарушением ответчиком условий договора аренды.

Определением от 12.07.2010 г. судебное разбирательство по делу назначено на 26.08.2010 г.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик, извещённый о времени и месте проведения судебного заседания по всем известным суду адресам, в том числе по адресу, подтвержденному сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре юридических лиц, в судебное заседание своего представителя не направил, отзыв на исковое заявление не представил, исковые требования не оспорил, от сверки расчётов и совместного обследования спорных помещений уклонился.

С учетом мнения представителя истца, обстоятельств дела и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между сторонами заключен договор № 17429/16840 от 25.04.2008 г. на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске (далее – Договор) (л.д. 15-17). В соответствии с условиями Договора истец (Арендодатель) принял на себя обязательство передать ответчику (Арендатору) в аренду нежилые помещения общей площадью 203 кв.м, расположенные по адресу: <...>, помещения 4а/1-15, для использования под кафе, а ответчик - своевременно вносить арендную плату и иные платежи на условиях, определённых Договором. Указанные помещения были переданы ответчику по акту приёма-передачи от 01.06.2008 г. (л.д. 18).

Срок действия Договора установлен сторонами с 01.06.2008 г. по 25.05.2023 г. (пункт 1.5 Договора). Договор прошёл государственную регистрацию, о чём 02.07.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана регистрационная запись № 51-51-01/022/2008-993 (л.д. 18 оборот).

03.06.2008 г. между ООО «Ларс-С» и обществом с ограниченной ответственностью «Интрамед» (далее – ООО «Интрамед») с согласия Комитета заключен договор № 1881 на субаренду помещений муниципального нежилого фонда г.Мурманска, согласно которому ответчик (Арендатор) предоставляет, а ООО «Интрамед» (Субарендатор) принимает в субаренду часть арендуемого помещения по адресу: <...>, площадью 50 кв.м. Срок действия договора субаренды установлен с 01.06.2008 г. по 31.05.2009 г. (л.д. 24).

09.11.2009 г. комиссией в составе представителей Комитета по развитию городского хозяйства Администрации города Мурманска, Комитета, Управления Ленинского административного округа и общества с ограниченной ответственностью «Ленинское ЖЭУ № 4» был составлен акт обследования технического состояния нежилых помещений (бар «Койот») 1 этаж дома № 20 по ул.Александрова.

Претензионным письмом от 01.12.2009 г. № 15/02-12852 истец уведомил ответчика о выявлении в ходе проведения комиссионной проверки арендованного помещения факта осуществления субарендатором ООО «Интрамед» коммерческой деятельности без письменного согласия Арендодателя и использования им под кафе «Койот» 113 кв.м, а также о неузаконенной перепланировке, произведенной Арендатором, в связи с чем предложил устранить выявленные нарушения до 25.12.2009 г.

Данное претензионное письмо было оставлено ответчиком без ответа.

01.12.2009 г. Комитетом издан приказ № 920 о применении к ООО «Ларс-С» за нарушение пунктов 2.3.1., 2.3.7, 2.3.8, 2.3.18, 6.2 договора аренды штрафа в сумме равной 10-кратному размеру ежемесячной арендной платы – 90 416 руб. 20 коп. (л.д. 26). Приказ № 920, направленный ответчику по адресу, указанному Арендатором при подписании Договора аренды, был возвращен отделением связи с отметкой «Организация по указанному адресу не значится».

Указанные выше обстоятельства послужили основание для обращения истца в суд с требованием о взыскании штрафа, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Одним из этих способов является неустойка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В обоснование требования о взыскании штрафа истец сослался на нарушение ответчиком пунктов 2.3.1., 2.3.7, 2.3.8, 2.3.18, 6.2 договора аренды.

Как следует из пункта 2.3. Договора Арендатор обязуется, в том числе:

- использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. договора, согласовав функциональное назначение в установленном порядке (пункт 2.3.1.);

- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного согласования с Арендодателем (пункт 2.3.7);

- не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения Комитета (пункт 2.3.8);

- оформить технический паспорт и другую документацию, необходимую для использования арендуемого помещения по назначению, за счет собственных средств (пункт 2.3.18).

В силу пункта 6.2 Договора, при определении функционального назначения помещений Арендатор обязан руководствоваться Порядками, утвержденными постановлениями администрации города № 176 от 01.03.2005 г. и № 3012 от 01.11.0999 г.

Между тем, в пункте 3.2. Договора стороны согласовали применение штрафа в 10-кратном размере ежемесячной арендной платы в следующих случаях: при использовании помещения или его части не в соответствии с договором аренды, передаче помещения в субаренду в нарушение порядка, установленного Арендодателем, необеспечение доступа в помещение Арендодателя в целях контроля за его использованием и состоянием; в случае использования дополнительных площадей помимо арендуемых без оформления изменений в договоре аренды, а также не обеспечения доступа в арендуемое помещение в аварийных ситуациях для производства ремонтных работ представителей Арендодателя, эксплуатирующей организации, штаба ГО и ЧП города.

Таким образом, нарушение пункта 2.3.7 (проведение перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного согласования с Арендодателем) и пункта 2.3.18 (неоформление технического паспорта и другой документации, необходимой для использования арендуемого помещения по назначению, за счет собственных средств) Договора не могут являться основанием для наложения на Арендатора штрафа в 10-кратном размере ежемесячной арендной платы. Более того, обстоятельства, связанные с совершением Арендатором данных нарушений, истцом не доказаны и документально не подтверждены.

Ссылка истца на нарушение ответчиком пункта 2.3.8 Договора (передача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения Комитета) судом также не принимается.

Судом установлено, материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается то обстоятельство, что нежилые помещения площадью 50 кв.м. были переданы Арендатором в субаренду ООО «Интрамед» с согласия Комитета на основании договора № 1881, заключенного на срок с 01.06.2008 г. по 31.05.2009 г. (л.д. 24).

Частью 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

В пункте 20 информационного письма № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Документы, свидетельствующие о том, что Арендатор или Комитет заявляли возражения относительно продолжения пользования Субарендатором недвижимым имуществом, суду не представлены.

Таким образом, сам по себе факт нахождения ООО «Интрамед» в помещениях, переданных ему по договору субаренды, возобновленному с 01.06.2009 г. на неопределенный срок, не может рассматриваться как нарушение пункта 2.3.8 Договора.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статья 9 АПК РФ закрепляет основополагающий принцип арбитражного судопроизводства – состязательность. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку представленный суду акт обследования от 09.11.2009 г. не содержит сведений о том, каким образом члены комиссии определяли размер фактически занимаемой субарендатором площади (в акте отсутствует ссылка на проведение измерения помещений либо на определение занимаемых помещений путем сравнения с данными, содержащимися в поэтажном плане и экспликации к нему, пояснения работников или руководителей Арендатора и Субарендатора о принадлежности находящегося в помещениях имущества конкретному юридическому лицу и т.п.), суд приходит к выводу о недоказанности Комитетом факта занятия субарендатором площади большей, чем ему было предоставлено по договору субаренды от 03.06.2008 г.

Факт использования ответчиком помещения не по его функциональному назначению (кафе) также в ходе проведения обследования от 09.11.2009 г. не установлен.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требования Комитета о взыскании штрафа в 10-кратном размере ежемесячной арендной платы, установленного пунктом 3.2. Договора аренды.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора на аренду помещений муниципального нежилого фонда от 25.04.2008 г. № 17429/16840 и принудительном выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 203 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом.4а/1-15. В обоснование данных требований истец сослался на пункт 4.2.1. договора аренды, предусматривающий возможность расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя в случае использования Арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с Договором аренды.

Согласно части второй статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истцом представлена копия письма № 15/02-12852 от 01.12.2009 г. (л.д. 27), в котором истец уведомляет ответчика об осуществлении субарендатором ООО «Интрамед» коммерческой деятельности без письменного согласия Арендодателя и использовании им под кафе «Койот» 113 кв.м, а также о неузаконенной перепланировке, произведенной Арендатором.

Поскольку из содержания письма истца № 15/02-12852 от 01.12.2009 г. следует, что истец не предлагал ответчику расторгнуть договор аренды № 17429/16840 от 25.04.2008 г., у суда отсутствуют основания считать досудебный порядок урегулирования спора соблюдённым. В судебном заседании представитель истца пояснил, что предложение о расторжении договора и выселении в адрес ответчика не направлялось.

Пунктом 2 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды № 17429/16840 от 25.04.2008 г. подлежит оставлению без рассмотрения.

В отношении требования о выселении досудебный порядок урегулирования спора законом не установлен. Между тем, поскольку договор аренды не расторгнут, в удовлетворении требования истца о принудительном выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения следует отказать.

Руководствуясь статьями 148-149, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

Исковое заявление Комитета имущественных отношений города Мурманска Управления муниципального имущества в части требования о договора на аренду помещений муниципального нежилого фонда от 25.04.2008 г. № 17429/16840 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья О.В. Кузнецова