Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания до перерыва - помощником судьи Дубаневич Еленой Александровной, после перерыва – секретарем судебного заседания Зиновьевой Юлией Викторовной,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ГРЕЙС»

к Министерству имущественных отношений Мурманской области

заинтересованное лицо – Государственное областное учреждение «Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области»

третьи лица – Государственное областное унитарное предприятие «Учебно-спортивный центр»

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области

об обязании внести изменения в пункт 4.1. договора аренды № 50 от 29.06.2005

об обязании заключить дополнительные соглашения к договору аренды № 50 от 29.06.2005,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, директор ООО «ГРЕЙС», паспорт, ФИО2, по доверенности, удостоверение;

от ответчика – ФИО3, по доверенности, сл. удостоверение;

от заинтересованного лица – не явился, извещен;

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГРЕЙС» (далее – истец, ООО «ГРЕЙС») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству имущественных отношений Мурманской области (далее – ответчик).

В соответствии с заявленными исковыми требованиями ООО «ГРЕЙС» просит суд:

-обязать ответчика внести изменения в пункт 4.1. договора аренды № 50 от 29.06.2005, указав, что размер годовой арендной платы устанавливается ежегодно согласно отчета независимого оценщика;

-обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 50 от 29.06.2005, установив в нем арендную плату за 2009 год в размере 1 615 руб. в год (без НДС) за 1 кв.м, а за весь объект – 580 285 руб. 65 коп. (без НДС);

-обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 50 от 29.06.2005, установив в нем арендную плату за 2010 год в размере 1 572 руб. в год (без НДС) за 1 кв.м, а за весь объект – 478 674 руб. (без НДС).

В обоснование заявленных требований ООО «ГРЕЙС» в исковом заявлении, сославшись на положения постановления Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП, статьи 12, 15, 435, 452, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало следующее:

-повышение стоимости арендной платы в 2009 году по договору № 50 от 29.06.2005 противоречит законодательству Мурманской области; установление арендной платы в завышенном размере является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества; Балансодержатель, а затем и истец в 2009 и 2010 гг., обращались к независимым оценщикам, которые составили соответствующие отчеты об оценке, согласно которым рыночный размер арендной платы за нежилые помещения, занимаемые ООО «ГРЕЙС», значительно ниже размера аренды, определенного ответчиком (т. 1, л.д. 3-6).

В представленном дополнении к исковому заявлению Общество указало:

-в силу положений статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» для заключения договора аренды недвижимого имущества и определения величины взимаемой арендной платы является необходимым и обязательным проведение оценки объекта недвижимости. На момент заключения договора № 50 от 29.06.2005 такого отчета не существовало, отчет об оценке был составлен только после заключения договора аренды. Данные отчета, составленного по заказу ответчика, не учитывают индивидуальные особенности ООО «ГРЕЙС». В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, в том числе арбитражным, с учетом подведомственности (т. 2, л.д. 17-18).

В представленных дополнениях к исковому заявлению ООО «ГРЕЙС» указало:

-отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 25.10.2005 Обществом оспорен не был, так как ООО «ГРЕЙС» было извещено лишь о возможном наличии такого отчета, уверенности в его существовании у Общества не было, сам отчет в адрес ООО «ГРЕЙС» ответчиком не направлялся;

-пункты 4.2., 4.4. договора в редакции дополнительного соглашения, в соответствии с которыми ответчик, без учета мнения второй стороны, вправе изменить условия договора, а арендатор обязан принять указанные условия, являются кабальной сделкой в силу статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации; дополнительное соглашение к договору, признанное судом в порядке статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации кабальной сделкой, ведет к отмене части договора и к обязанности арендодателя заключить новой дополнительное соглашение, соответствующее законодательству РФ (т. 2, л.д. 34-36, л.д. 57-59).

В представленном дополнении к исковому заявлению истец указал следующее:

-ссылки ответчика на постановление Правительства Мурманской области от 10.05.2005 № 78-ПП противоречат принципу главенства закона над подзаконными актами, верховенства федеральных законов над региональными; договор аренды подписан сторонами 29.06.2005, а указанное постановление вступило в законную силу с 01.07.2005 (т. 2, л.д. 105-106).

В представленном отзыве на исковое заявление и дополнении к нему Министерство с исковыми требованиями Общества не согласилось, указав следующее:

-расчет арендной платы по договору аренды, заключенному с ООО «ГРЕЙС», произведен согласно отчета об оценке №R-4287/05, выполненного ООО «Лаир»; указанный отчет оценки ответчиком не оспаривался; порядок расчета арендной платы определен в строгом соответствии с постановлением Правительства Мурманской области (т. 2, л. 16).

-порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Мурманской области, определен постановлением Правительства Мурманской области от 10.05.2005 № 78-ПП, согласно которому при проведении рыночной оценки стоимости недвижимого имущества повторная оценка не производится. Указанный нормативный правовой акт оспорен не был. Министерство провело оценку недвижимого имущества, арендуемого ООО «ГРЕЙС», и определило соответствующий размер арендной платы в соответствии с указанным постановлением Правительства Мурманской области;

-уведомлением от 16.03.2009 исх. № 19-04-03-02/694 ООО «ГРЕЙС» было извещено об увеличении арендной платы со ссылкой на постановление от 10.05.2005 № 78-ПП. Истец не предпринимал попыток ознакомиться с отчетом оценки, составленным ООО «Лаир» по заказу Министерства, доказательств обратного истец в материалы дела не представил;

-пункты 4.2. и 4.4. договора существовали и в первоначальной редакции договора аренды, арендатор знал о них, и они были приняты Обществом без разногласий. С учетом изложенного, ссылки истца на положения статей 179, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации безосновательны;

-размер аренды, указанный истцом в проектах дополнительных соглашений, направленных в адрес Министерства, документально необоснован (т. 2, л.д. 62-64).

В представленном отзыве ГОУ «Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области» поддержало позицию ответчика, считая требования ООО «ГРЕЙС» не обоснованными и не подлежащими удовлетворению (т. 2, л.д. 20-21). В дополнении к отзыву заинтересованное лицо указало, что арендная плата по договору в полном объеме перечисляется в областной бюджет; получателем арендной платы ГОУ «Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области» не является (т. 3, л.д. 1, 2).

В представленном отзыве ГОУП «Учебно-спортивный центр» указало, что в период с 01.01.2009 по 05.05.2010 Общество перечисляло арендную плату Балансодержателю – ГОУП «Учебно-спортивный центр»; по состоянию на 26.01.2011 ООО «ГРЕЙС» задолженности по арендной плате за указанный период не имеет (т. 3, л.д. 4-5).

В судебном заседании 02.03.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 03.03.2011.

В судебном заседании представители истца просили суд принять во внимание письмо от 30.03.2010 исх. № 03-1971 Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), адресованное руководителю ТУ Росимущества в Мурманской области, в котором, в частности, указывается на обязательность проведения ежегодной оценки рыночной величины годовой арендной платы. На удовлетворении уточненных исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему.

В судебном заседании представитель Министерства заявила о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования об обязании ответчика внести изменения в пункт 4.1. договора аренды № 50 от 29.06.2005; указала, что данное обстоятельство является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в указанной части. В отношении остальных уточненных исковых требований, - просила суд в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Заинтересованное лицо и третьи лица, привлеченные к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей истца и ответчика, на основании части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заинтересованного и третьих лиц.

По материалам дела установлено следующее.

29.06.2005 ГОУП «Учебно-спортивный центр» (Арендодатель) и ООО «ГРЕЙС», при участии и по согласованию с Департаментом имущественных отношений Мурманской области, являющегося представителем собственника передаваемого в аренду имущества, заключили договор аренды № 50 (далее – договор), в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 304,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>, для использования под оздоровительный центр. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию помещениями Арендатору переданы права пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования арендуемого помещения (пункт 1.1. договора) (т. 1, л.д.13-26, т. 3, л.д. 93-109).

Согласно пункту 1.2. договора расчет арендной платы определяется в приложении № 3 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Передача помещения оформляется актом приема-передачи.

Пунктом 1.3. договора установлено, что договор действует до 31.12.2015 и вступает в силу с момента государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Нежилые помещения, общей площадью 304,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>, переданы Арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества 27.06.2005 (т. 1, л.д. 30, т. 3, л.д. 110).

В соответствии с пунктом 2.2.10. договора на Арендатора возложена обязанность ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять в Департамент копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы, установленной договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также НДС.

На основании раздела 4. договора, согласно расчету (приложение № 3) при подписании договора за указанные в пункте 1.1. помещения устанавливается арендная плата (без НДС) в сумме 113 642,66 руб. в год, что эквивалентно 12 180,35 у.е. Сумма ежемесячной арендной платы (без НДС) составляет 1 015,03 у.е. Величина арендной платы определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке (приложение № 3), на курс условной денежной единицы, эквивалентной курсу доллара США, объявленному Банком России на 01.09.1998 (пункт 4.1. договора).

Арендная плата в полном объеме подлежит перечислению Арендатором в областной бюджет и зачисляется на счет УФК Минфина России по Мурманской области по учету доходов. В случае, если действующим законодательством будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный пунктом 4.2. договора, Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления сторонами (пункт 4.2. договора).

Согласно пункту 4.4. договора размер годовой арендной платы (приложение № 3) может быть пересмотрен Департаментом в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Департаментом обеим сторонам по договору, является обязательным для них.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно разделу 6. договора все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями (кроме условий пункта 4.4. договора) (пункт 6.1. договора).

По одностороннему требованию Департамента, Арендодателя или Арендатора договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.2. договора).

Уведомлением от 16.03.2006 № 19-04-03-02/694 ответчик известил стороны договора об увеличении арендной платы в связи с вступлением в силу постановления Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП, о новом размере арендной платы с 29.06.2006 в сумме 1 109 108 руб. в год. Вместе с уведомлением сторонам был направлен новый расчет арендной платы со ссылкой на произведенный отчет об оценке объекта от 25.10.2005 (т. 3, л.д. 116-117, 118).

02.11.2006 Правительством Мурманской области вынесено распоряжение № 241-РП «Об остановлении льготной ставки арендной платы ООО «ГРЕЙС», в соответствии с которым ООО «ГРЕЙС» по договору установлена льготная ставка арендной платы в размере 50% от расчетной, равной 1 820 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год, на срок до 31.08.2009. Распоряжение вступает в силу с 01.01.2007 (т.1, л.д. 39, 132, т. 2, л.д. 122, т. 3, л.д. 142).

28.11.2006 стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору, согласно которому, в том числе, пункт 4.1. договора изложен в редакции: «…при подписании соглашения устанавливается льготная ставка арендной платы в размере 50% от расчетной, равная 1 820,00 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год. Величина годовой арендной платы составляет 554 554,00 руб. без НДС. Сумма ежемесячной арендой платы составляет 46 212,83 руб. без НДС»; пункт 4.2. договора включил в себя положения, что в случае, если законодательством Мурманской области будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный пунктом 4.2. договора, Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления сторонами (т. 1, л.д. 35-37).

Согласно пункту 3. указанного дополнительного соглашения, последнее действует до 31.08.2009, вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2007.

28.11.2006 стороны договора подписали и заверили печатями дополнительное соглашение № 2 к договору в соответствии с которым установили новый размер арендной платы, согласовали, что арендная плата по договору, рассчитанная в установленном порядке, в полном объеме до 20 числа оплачиваемого месяца перечисляется в областной бюджет и зачисляется на счет УФК по Мурманской области. В дополнительном соглашении указано, что соглашение действует до 31.08.2009 (т. 3, л.д. 125-126).

Распоряжением Правительства Мурманской области от 20.06.2007 № 173-РП, в связи с изменением цели использования помещений, ООО «ГРЕЙС» по договору установлена льготная ставка арендной платы в размере 50% от расчетной, равной 1 820 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год для использования помещений под спортивно-оздоровительную деятельность и 2 100 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год для использования помещений под офис, на срок до 31.08.2009 (т. 3, л.д. 141).

Дополнительным соглашение от 09.07.2007 стороны, в том числе определили цели использования арендуемого помещения, состав передаваемых в аренды помещений, установили размер арендной платы, согласовав срок действия дополнительного соглашения до 31.08.2009 и распространив действие дополнительного соглашения с 16.02.2007 (т. 3, л.д. 129-130).

14.02.2008 стороны подписали дополнительное соглашение № 4, в котором, в том числе согласовали, что арендная плата по договору в полном объеме подлежит перечислению на счета Арендодателя, определили ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств (т. 3, л.д. 136-137).

Уведомлением от 23.06.2009 № 08-627 ГОУ «Учебно-спортивный центр» известил ООО «ГРЕЙС» об истечении срока действия дополнительного соглашения № 3 от 09.07.2007 в части предоставления льготной арендной платы в размере 50% от расчетной, и, соответственно, об увеличении арендной платы с 01.09.2009 (т. 2 л.д. 40, 118, т. 4, л.д. 2).

Заявлением от 24.09.2009 исх. № 26, адресованным Министерству и ГОУП «Учебно-спортивный центр», ООО «ГРЕЙС» в связи с тем, что, по мнению Общества, при расчете годовой арендной платы за арендуемое по договору нежилое помещение не были учтены индивидуальные особенности арендуемых помещений, а, следовательно, завышена арендная плата, просило внести необходимые изменения в договор. За основание перерасчета арендной платы Общество просило принять постановление Правительства Мурманской области № 78-ПП от 10.03.2005, а также отчет № А-01-07/09 от 06.08.2009 (т. 1, л.д. 140, т. 2, л.д. 42, 117, т. 4, л.д. 4).

Письмом от 20.10.2009 исх. № 08/981 ГОУ «Учебно-спортивный центр» сообщало Министерству, что обратилось в ООО «Общество оценщиков» с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы нежилых помещений, арендуемых ООО «ГРЕЙС», результатом данного обращения стало составление отчета оценки №А-01-07-09 от 06.08.2009. В связи с изложенным, ГОУ «Учебно-спортивный центр» просит Министерство изменить размер арендной платы для ООО «ГРЕЙС» согласно данным указанного отчета (т. 2, л.д. 43, 120, т. 3, л.д. 9-44, т. 4, л.д. 5).

В ответном письме от 20.11.2009 исх. № 19-04-03-02/5000 Министерство сообщило ГОУ «Учебно-спортивный центр» о возврате проекта дополнительного соглашения к договору аренды в связи с нарушением ООО «ГРЕЙС» Порядка расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Мурманской области, утвержденного постановлением Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП (т. 2, л.д. 45, 121).

В ноябре 2009 года ООО «ГРЕЙС» направило в адрес ГОУ «Учебно-спортивный центр» дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее условие об изменении размера арендной платы. Письмом от 07.12.2009 исх. № 08/1134 ГОУ «Учебно-спортивный центр» возвратило арендатору дополнительное соглашение без согласования, в связи с нарушением последним Порядка расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящего в государственной собственности Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП (т. 2, л.д. 44).

Соглашением от 26.04.2010 стороны договора подтвердили переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от ГОУП «Учебно-спортивный центр» к Министерству и ГОУ «Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области», определили порядок зачисления арендной платы (т. 3, л.д. 143-144, л.д. 146-147).

Дополнительным соглашением № 6 от 13.09.2010 стороны согласовали общую площадь арендуемого имущества, состав имущества, а также согласовали размер арендной платы и ее расчет (т. 3, л.д. 148-157).

Не согласившись с размером арендной платы, установленной собственником имущества по договору, ООО «ГРЕЙС» в 2010 году обратилось в ООО «Инком НД» с просьбой произвести оценку рыночно обоснованной величины арендной платы за занимаемые Обществом помещения.

Согласно отчету оценки № 090/10, составленному ООО «Инком НД» 14.07.2010 (дата оценки 01.07.2010), рыночно обоснованная величина арендной платы за встроенные нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, составляет 1 572 руб. за 1 кв.м в год (без НДС), за весь объект 478 674 руб. в год без НДС (т. 1, л.д. 40-118).

Письмом от 29.12.2010 исх. № 19-04-03-02/7985-н Министерство повторно указало истцу о возврате проектов дополнительных соглашений к договору аренды, как не соответствующих законодательству Мурманской области (т. 2, л.д. 123).

Не согласившись с размером арендной платы, определенной Министерством в 2009 и 2010 гг., истец обратился с настоящим иском в суд.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено по материалам дела, постановлением Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП (с изменениями на 18.05.2005), утвержден Порядок расчета арендной платы за пользованием объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Мурманской области (далее – Порядок расчета арендной платы). В соответствии с указанным Порядком расчета арендной платы, величина годовой арендной платы должна рассчитываться для каждого объекта аренды индивидуально, в связи с чем уполномоченными органами должна быть проведена рыночная стоимость одного кв.м объекта недвижимого имущества (объекта оценки) для целей аренды. Пунктом 2 постановления Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП определено, что Порядок расчета арендной платы применяется также для перерасчета арендной платы по действующим или перезаключаемым на новый срок договорам аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями договоров аренды.

На основании данного постановления и в соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» ответчик обратился к ООО «Лаир» для определения рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м недвижимого имущества, арендуемого истцом. Результатом данного обращения стал отчет № R-4287/05, составленный ООО «Лаир» 05.10.2005.

Пунктом 4.4. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 13.09.2010) сторонами предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае принятия решения Правительством Мурманской области о централизованном изменении Порядка расчета арендной платы за пользование государственным недвижимым имуществом Мурманской области. При этом арендодатель обязан известить арендатора об изменении размера арендной платы заказным уведомлением, к которому необходимо приложить новый расчет арендной платы.

Уведомление от 16.03.2006 № 19-04-03-02/694 ответчик известил ООО «ГРЕЙС» и балансодержателя - ГОУП «Учебно-спортивный центр» об увеличении арендной платы в связи с вступлением в силу постановления Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП, а также о новом размере арендной платы с 29.06.2006 в сумме 1 109 108 руб. в год. Вместе с уведомлением Министерство направило сторонам договора новый расчет арендной платы со ссылкой на произведенный отчет об оценке объекта от 25.10.2005.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В данном случае ответчик воспользовался согласованным сторонами правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации либо иных Федеральных законов, предусматривающих обязанность ответчика заключить дополнительные соглашения к договору аренды на условиях, предложенных истцом, Обществом не указаны.

Истцом не доказана обязанность ответчика ежегодно устанавливать новый размер арендной платы по договору аренды согласно отчета независимого оценщика.

Пункт 2 постановления Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП (в редакции, действующей в спорный период) определил, что повторная оценка рыночной стоимости годовой арендной платы одного квадратного метра общей площади объекта недвижимого имущества не производится.

Кроме того, Обществом заявлены требования об обязании ответчика заключить дополнительные соглашения, устанавливающие новый размер арендной платы на 2009 и на 2010 гг.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются изменениями с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Обязание внести изменения в договор аренды (в данном случае изменить размер арендной платы) за прошедший период времени противоречит названной норме Закона и общим принципам гражданского законодательства.

Также суд учитывает, что до истечения в 2009 году действия 50% льготы по арендной плате, ООО «ГРЕЙС» не высказывало претензий ответчику относительно незаконности определения последним размера арендной платы, либо пунктов договора, либо дополнительных соглашений к нему. Общество без каких-либо разногласий согласовывало изменения размера арендной платы и подписывало соответствующие дополнительные соглашения к договору.

Истцом не представлено доказательств того, каким образом применение ответчиком при определении размера арендной платы положений постановления Правительства Мурманской области от 10.05.2005 № 78-ПП противоречит принципу главенства закона над подзаконными актами и верховенства федеральных законов над региональными.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке. При этом истец вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С заявлением об оспаривании постановления Правительства Мурманской области от 10.03.2005 № 78-ПП истец не обращался. Возможность ответчика самовольно устанавливать порядок расчета арендной платы, не основываясь на соответствующих законодательных актах Мурманской области, истцом не доказана.

Кроме того, истцом не доказана правомерность определения размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, являющимся государственной собственностью Мурманской области, приведенного Обществом в проектах дополнительных соглашений к договору.

С учетом изложенного, оценив представленные истцом в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности ООО «ГРЕЙС» наличия правовых оснований для обязания ответчика заключить дополнительные соглашения к договору аренды на 2009 и 2010 гг.

В отношении довода истца о необходимости признания судом части договора аренды и дополнительного соглашения к нему кабальной сделкой, суд приходит к следующему.

В силу статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации кабальной сделкой признается сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.

Обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение относительно характера сделки, ее условий и других обстоятельствах, влияющих на решение потерпевшей стороны. Угроза может считаться основанием недействительности сделки, если она стала причиной несоответствия воли, выраженной в сделке, подлинной воле лица, совершившего ее.

В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана и угроз, входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, а также факта угроз.

Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. Юридический состав кабальной сделки включает следующие факты: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

В соответствии с положениями части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В рассматриваемом случае ООО «ГРЕЙС», являющееся коммерческой организацией, в целях ведения предпринимательской деятельности, заключило договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Мурманской области.

В обоснование своей позиции истец указывает, что кабальными являются не весь договор аренды и дополнительные соглашения к нему, а отдельные пункты договора, а именно пункты 4.2 и 4.4. в редакции дополнительного соглашения № 6, устанавливающие порядок перечисления арендной платы и размер арендной платы.

При этом истец не представил суду доказательств того, что волеизъявление ООО «ГРЕЙС» при заключении договора аренды в 2005 году либо при подписании дополнительных соглашений к договору не соответствовало его намерениям в силу умышленных действий ответчика, связанных с ложной информацией или утаиванием достоверных сведений, которые бесспорно бы свидетельствовали о заключении сделки под влиянием угроз и обмана.

Общество не представило суду доказательств, что оно имело неправильное представление о природе и предмете договора аренды либо дополнительных соглашений к нему, а также того, что данная сделка совершена при нахождении арендатора в тяжелых обстоятельствах, а сама сделка совершена на крайне невыгодных для него условиях.

Оценив условия договора и дополнительных соглашений к нему, суд приходит к выводу, что при совершении сделки стороны понимали, какую сделку, на каких условиях и в отношении каких обязательств совершают.

Материалами дела не подтверждается, что ООО «ГРЕЙС» при отсутствии оспариваемого договора не могло осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, путем заключения иных договоров аренды с иными арендодателями на более выгодных, по мнению Общества, условиях.

С учетом представленных в дело доказательств суд приходит к выводу, что вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил суду доказательств совершения оспариваемого договора либо дополнительных соглашений к нему под влиянием обмана и подтверждающих факт угроз, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, а также наличия совокупности обстоятельств, необходимых для квалификации сделки в качестве кабальной.

Довод истца о завышенном размере рыночной стоимости годовой арендной платы, определенном в соответствии с отчетом № R-4287/05 от 05.10.2005, судом не принимается в виду следующего.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статьей 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «ГРЕЙС», фактически оспаривая отчет № R-4287/05 об оценке годовой арендной платы, составленный 05.10.2005 ООО «Лаир» по заказу ответчика, не представило каких-либо доказательств того, что установленная указанным отчетом рыночная стоимость недвижимого имущества не соответствует реальной рыночной стоимости, либо отчет ООО «Лаир» не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», либо приказу Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

В представленном Министерством для приобщения к материалам дела отчете, исполненном ООО «Лаир», дан анализ рынка недвижимости, раскрыт и аргументирован примененный метод, последовательность исследования. Представленный отчет содержит исследование арендной платы по объектам-аналогам, с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера арендной платы при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество. Составителями отчета исследовано месторасположение объекта оценки, в отчете об оценке, составленном ООО «Лаир», верно указано на то, что целью оценки является не оценка объекта, а определение рыночной стоимости арендной платы.

В исковом заявлении и представленных к нему дополнениях Общество не указало, по каким критериям не должны приниматься во внимание данные отчета, принятого Министерством для определения размера арендной платы по договору; не указало конкретные ошибки, допущенные оценщиком при производстве оценки, не опровергло изложенные в отчете сведения. Также истцом не представлено наличие сведений в отчете № R-4287/05, допускающих неоднозначное толкование, введение в заблуждение, отсутствия данных, наличие которых необходимо в отчете.

Таким образом, истцом не представлено бесспорных доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Правом заявления ходатайства о назначении экспертизы в суде первой инстанции ООО «ГРЕЙС» не воспользовалось.

Ссылка истца на письмо от 30.03.2010 исх. № 03-1971 Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), адресованное руководителю ТУ Росимущества в Мурманской области, как на нормативный правовой акт, на основании которого суд может обязать ответчика внести предложенные Обществом изменения в договор аренды, судом не принимается, как не основанная на нормах закона.

В отношении требования истца об обязании ответчика внести изменения в пункт 4.1. договора аренды № 50 от 29.06.2005, указав, что размер годовой арендной платы устанавливается ежегодно согласно отчета независимого оценщика, суд приходит к выводу о несоблюдении ООО «ГРЕЙС» досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Как следует из материалов дела, предложения о внесении изменения в пункт 4.1. договора аренды, в редакции, заявленной Обществом в уточненном исковом заявлении, истец до предъявления иска в суд в адрес ответчика не направлял. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Предусмотренный законом тридцатидневный срок на ответ Министерства на предложение истца внести изменения в пункт 4.1. договора аренды до обращения с иском в суд, истцом не соблюден.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что обстоятельств, свидетельствующих об обоснованности уточненных исковых требований ООО «ГРЕЙС», судом не установлено.

При рассмотрении вопроса о распределении судебных расходов по делу судом установлено, что истцу при подаче искового заявления была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в сумме 16 000 руб., рассчитанной от заявленной первоначальной суммы иска.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. Вместе с тем, с учетом тяжелого финансового положения ООО «ГРЕЙС» суд полагает возможным снизить размер подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины до 100 руб.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

требование общества с ограниченной ответственностью «ГРЕЙС» об обязании Министерства имущественных отношений Мурманской области внести изменения в пункт 4.1. договора аренды № 50 от 29.06.2005, указав, что размер годовой арендной платы устанавливается ежегодно согласно отчета независимого оценщика, оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРЕЙС» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 100 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья О. В. Никитина