Гражданский кодекс часть 1

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, КИО г. Мурманска) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания № 1» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 8 346 руб. основного долга по арендной плате по договору № 17192 от 24.01.2008, 1 146 руб. 62 коп. пеней, начисленных за период с 01.03.2010 по 31.05.2010, 86 865 руб. 84 коп. платы за пользование помещением в соответствии с пунктом 6.3. договора, всего: 96 358 руб. 46 коп., а также о расторжении договора аренды № 17192 от 24.01.2008 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 139,1 кв.м (подвал).

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске в части полной и своевременной оплаты причитающихся арендных платежей.

В судебном заседании представитель КИО г. Мурманска на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. На вопрос суда пояснила, что доказательств направления претензионного письма о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения по юридическому адресу Общества: <...>, КИО г. Мурманска представить не может.

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, отзыв на исковое заявление не представил. Определение суда с указанием времени и места проведения судебного разбирательства, направленное по юридическому адресу Общества, возвратилось в суд с отметкой органа связи «выбытие адресата».

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, мнением представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

По материалам дела установлено, что между истцом, ММУП «Жилищная сервисная компания» (Предприятие) и ответчиком 24.01.2008 был заключен договор на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске № 17192 (далее – договор), согласно условиям которого истец (Арендодатель) предоставил ответчику (Арендатору) в аренду муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, ЖЭУ 9 (Октябрьский округ), общей площадью 139,10 кв.м, для использования под склад, а ответчик (Общество) обязался принять нежилое помещение и вносить арендную плату в размере и сроки, установленные в договоре (пункты 1.1., 1.2., 1.3. договора). Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 1.2. договора.

Согласно пункту 3.1. договора плата за аренду оплачивается Арендатором платежным поручением в размере 11 026 руб. 46 коп. (без учета НДС) не позднее первого числа начавшегося месяца за месяц вперед. В соответствии с пунктом 6.3. договора Арендатор принял на себя обязательство в срок до 01.07.2008 оплатить за пользование помещением в период с 01.05.2006 по 31.12.2007 денежную сумму в размере 179 571,14 руб. (без учета НДС).

Пунктом 1.5. договора стороны установили срок действия договора с 01.01.2008 по 25.12.2008. Срок начала действия договора аренды считается с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды.

Помещение передано Арендатору 01.01.2008, что подтверждается актом, подписанным представителями сторон и заверенным печатями истца, ответчика и Предприятия.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.05.2008 стороны утвердили размер арендной платы за 1 кв.м 15 руб. (без учета НДС). Дополнительным соглашением № 2 от 24.07.2008 стороны изложили пункт 6.3 договора в следующей редакции: «Арендатору оплатить за пользование помещением в период с 01.05.2006 по 31.12.2007 денежную сумму в размере 116 865,84 руб. (без учета НДС)». Дополнительным соглашением № 3 от 30.07.2009 стороны, в том числе, продлили срок действия договора по 20.12.2009 с размером арендной платы 2086,50 руб. (без НДС) в месяц, а также установили обязанность Арендатора оплатить задолженность по арендной плате в сумме 119 184,94 руб. до окончания срока действия договора в соответствии с графиком погашения задолженности. Дополнительным соглашением № 4 от 28.01.2010 стороны продлили срок действия договора с 21.12.2009 по 20.11.2010 с размером арендной платы 2 086,50 руб. (без НДС) в месяц.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, истцом было принято решение о направлении в адрес ответчика претензионного письма.

Претензионным письмом от 15.04.2010 исх. № 15/02-145/02, направленным по адресу: <...>, ответчику сообщалось о несоблюдении Арендатором условий договора аренды, наличии задолженности по состоянию на 01.04.2010 в сумме 91 227 руб. 75 коп. Обществу предлагалось направить уполномоченного представителя для подписания акта сверки взаимозачетов 26.04.2010 и погасить имеющуюся задолженность в срок до 13.05.2010, расторгнуть договор аренды и освободить помещение, сдав его по акту Арендодателю. Арендатор был предупрежден, что в случае невыполнения требований претензионного письма в добровольном порядке, КИО г. Мурманска будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о принудительном взыскании образовавшейся задолженности по аренде, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей и добровольному освобождению арендуемых помещений, послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, а также о расторжении договора аренды и принудительном выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Наличие задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 31.05.2010 в сумме 8 346 руб., а также неоплаченной задолженности по состоянию на 03.06.2010 в соответствии с пунктом 6.3. договора в сумме 86 865 руб. 84 коп. установлено судом, подтверждено материалами дела и ответчиком не оспорено.

С учетом изложенных обстоятельств, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, неоплаченной суммы задолженности в соответствии с пунктом 6.3. договора является правомерным, обоснованным и подлежит удовлетворению в общей сумме 95 211 руб. 84 коп.

Помимо основного долга истцом заявлено требование о взыскании пеней в сумме 1 146 руб. 62 коп., начисленных за просрочку оплаты аренды в соответствии с пунктом 3.4. договора за период с 01.03.2010 по 31.05.2010.

Согласно пункту 3.4. договора, по истечении установленных сроков уплаты указанных в договоре платежей невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в установленном порядке. Пени взимаются в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При проверке представленного в материалы дела расчета пеней, судом установлено, что определенные истцом периоды просрочек исполнения денежных обязательств не превышают фактических периодов просрочек платежей. Расчет пеней произведен по состоянию на 31.05.2010 на сумму основного долга по оплате аренды.

Поскольку ответчик нарушал условия договора аренды нежилого помещения и своевременно не вносил арендную плату в бюджет г. Мурманска, то следует признать требования истца о взыскании неустойки правомерными.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерная последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов обеспечения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий могут приниматься во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие.

Перечень критериев определения несоразмерности, который не является исчерпывающим, содержится также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным судом Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 277-О.

В данном случае суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки, исходя из явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также учитывая размер ставки пеней – 0,3 %, который в несколько раз превышает ставку рефинансирования.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает возможным снизить размер взыскиваемых пеней до 500 руб.

Вместе с тем, учитывая компенсационный характер пеней, период просрочки, а также последствия неисполнения обязательства, суд не находит оснований для уменьшения пеней ниже указанного размера.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № 17192 от 24.01.2008 и выселении Общества из занимаемого нежилого помещения.

В обоснование данных требований истец сослался на то обстоятельство, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносится арендная плата. В обоснование своей позиции КИО г. Мурманска указал пункт 4.2.4. договора и пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истцом представлена копия претензионного письма № 15/02-145/02 от 15.04.2010 с указанным адресом ответчика: <...>, на который, согласно уведомления о вручении, имеющегося в материалах дела, и было направлено данное претензионное письмо.

Вместе с тем, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, юридическим адресом Общества является: <...>. Доказательств направления претензионного письма по месту нахождения Общества истец в материалы дела не представил.

Пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

В отношении требования о выселении досудебный порядок урегулирования спора законом не установлен. Между тем, поскольку договор аренды не расторгнут, в удовлетворении требования истца об обязании ответчика освободить арендуемые помещения следует отказать.

При рассмотрении вопроса о распределении судебных расходов судом установлено, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Часть 3 статьи 110 АПК РФ устанавливает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

При таких обстоятельствах в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21, статьей 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение иска с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3 828 руб. 47 коп.

Руководствуясь статьями 110, 148-149, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды № 17192 от 24.01.2008 оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания № 1» (ОГРН <***>) в доход бюджета города Мурманска основной долг по аренде в сумме 95 211 руб. 84 коп., пени в сумме 500 руб., всего: 95 711 руб. 84 коп.

В удовлетворении иска в части требования о выселении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания № 1» (ОГРН <***>) из помещения муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 139,1 кв.м (подвал), отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания № 1» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 828 руб. 47 коп.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья О. В. Никитина