Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания до перерыва в судебном заседании секретарем Порошиной Валентиной Викторовной, после перерыва - помощником судьи Максимец Дарьей Леонидовной, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-Бюро Сафин и К» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды части нежилого помещения, площадью 55 кв.м, расположенного по адресу: <...>, магазин «Дружба», 1 этаж, заключенному между ответчиком и ЗАО «Русская Телефонная Компания», на истца, третье лицо - ЗАО «Русская Телефонная Компания», при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО2, по доверенности, паспорт; от ответчика – ФИО3, по доверенности, паспорт; от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дизайн-Бюро Сафин и К» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>, лит. А, помещение 7-Н; далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>; далее – ответчик, предприниматель) о переводе прав и обязанностей по договору аренды части нежилого помещения, площадью 55 кв.м, расположенного по адресу: <...>, магазин «Дружба», 1 этаж, заключенному между ответчиком и ЗАО «Русская Телефонная Компания», на истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Русская Телефонная Компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>; далее – третье лицо, ЗАО «Русская Телефонная Компания»).

В обоснование исковых требований Общество указало, что на протяжении всего срока действия договора истец полностью и в срок исполнял свои обязанности по договору аренды, использовал помещение в соответствии с его назначением, вносил арендную плату в соответствии с пунктами 2.1.-2.5. договора, что подтверждается соответствующими платежными поручениями. В соответствии с пунктами 4.8., 4.10. договора, предусматривающими преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на тех же условиях и на тот же срок, а также автоматическое продление договора на тех же условиях и на тот же срок после истечения срока действия договора, Общество обратилось к ответчику с уведомлением о заключении договора аренды на новый срок на тех же условиях. Несмотря на согласие Общества со всеми предложенными предпринимателем условиями, ответчик отказался продлить (перезаключить) договор аренды, заключив его с третьи лицом – ЗАО «Русская Телефонная Компания». Указанные действия предпринимателя нарушают преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 3-6).

В дополнительном письменном обосновании исковых требований Общество указало, что из отзыва ответчика не представляется возможным определить, какое существенное либо иное условие договора аренды было нарушено истцом. Договор аренды запрета на субаренду не содержал. Обязанность осуществлять в арендуемом помещении деятельность самостоятельно Общество на себя не принимало. Истец был согласен на заключение договора на новый срок на условиях предпринимателя, о чем свидетельствует переписка сторон, в частности письмо от 23.05.2012. Требования истца заявлены в полном соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В представленном отзыве предприниматель просил суд в удовлетворении исковых требований Обществу отказать. В обоснование своей позиции указал, что истец утратил преимущественное право на заключении договора аренды на новый срок ввиду следующих обстоятельств: истец изначально не предполагал самостоятельно осуществлять деятельность в арендуемом помещении, так как 05.07.2011 нежилое помещение, поименованное в договоре, уже было им сдано в субаренду. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, у истца отсутствует такой вид деятельности как розничная торговля. Истец нарушил установленный договором срок внесения арендной платы за май 2012 года. Ответчик был согласен заключить с Обществом договор аренды на новый срок, но с учетом изменения условий о размере арендной платы и субаренде помещения. Только после отказа истца заключить договор аренды на новый срок на предложенных предпринимателем условиях, последний заключил договор на тех же условиях с другим лицом. Коммерческое предложение истца от 23.05.2012, где Общество соглашается на арендную плату в размере 100 000 руб. и исключение из договора условий о субаренде, предприниматель не получал. Согласно сложившейся судебной практики применения положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт неисполнения арендатором всех принятых по договору обязательств является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание (л.д. 85-89, 148-151).

В представленном письменном отзыве третье лицо просило суд в удовлетворении исковых требований Обществу отказать, так как в период действия договора субаренды, заключенного истцом с ЗАО «Русская Телефонная Компания» 05.07.2011 на основании основного договора аренды, Общество нарушило принятые на себя обязательства по внесению в установленный договором срок арендной платы. В связи с чем, собственник помещения сообщил субарендатору об отключении электроснабжения. В связи указанными виновными действиями истца убытки могли быть причинены субарендатору, надлежащим образом исполнявшему принятые на себя договорные обязательства. С учетом нарушения условий договора, Общество лишило себя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (л.д. 124).

В судебном заседании 11.02.2013 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.02.1013.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске и дополнении к нему. Для приобщения к материалам дела представил выписку из электронной почты Общества (рубрика «отправленная корреспонденция»), свидетельствующую о направлении истцом 23.05.2012 на электронный адрес ИП ФИО1 письма.

В судебном заседании представитель ответчика просил суд в удовлетворении исковых требований Обществу отказать по основаниям, изложенным в отзыве. На вопрос суда пояснил, что, возможно, истец действительно направлял какую-либо корреспонденцию ответчику посредством сети Интернет по электронной почте, в том числе письмо от 23.05.2012. Вместе с тем, согласно условиям договора аренды (пункт 7.1.), все уведомления по договору оформляются письменно, подписываются уполномоченными представителями сторон и отсылаются заказным почтовым отправлением либо вручаются под расписку уполномоченным представителям сторон. Кроме того, представитель предпринимателя просил суд учесть вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Мурманской области от 01.02.2013 по делу №А42-7260/2012 по иску Общества к предпринимателю, в качестве очередного доказательства недобросовестности Арендатора.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей истца и ответчика, на основании частей 1, 4 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

04.07.2011 между Обществом (Арендатор) и Предпринимателем (Арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения № 2011/38 (далее – договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель передал истцу во временное владение и пользование за определенную договором плату часть нежилого помещения, площадью 55 кв.м, расположенного по адресу: <...>, магазин «Дружба», для розничной торговли мобильными телефонами и радиотелефонами (аксессуарами и сопутствующими товарами к ним), подключения абонентов к сетям операторов сотовой связи, приема абонентских платежей, продажи карт оплаты за услуги связи, цифровых фотоаппаратов, персональных звуковоспроизводящих компактных устройств, содействия в оказании услуг системы спутникового телевидения «НТВ+», оказания услуг в рамках потребительского кредитования и иные товары и услуги (пункты 1.1., 1.2. договора) (л.д. 35-39).

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 30.06.2011 по 30.05.2012 (пункт 1.5. договора).

Согласно пункту 2.1. договора арендная плата перечисляется за текущий месяц авансом ежемесячно до 10 (десятого) числа текущего месяца на основании счетов, выставляемых Арендодателем. В случае если счет по любым причинам не выставлен Арендодателем, Арендатор производит перечисление в указанные сроки по реквизитам, указанным в договоре. Арендная плата составляет 71 000 руб. (без НДС) (пункт 2.2. договора). Момент оплаты – списание денежных средств с расчетного счета Арендатора (пункт 2.5. договора).

В соответствии с пунктом 4.8. договора стороны пришли к согласию, что по истечении срока действия договора Арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды на тех же условиях и на тот же срок. Согласно пункту 4.10. договора, по истечении срока действия договор, договор автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

Часть нежилого помещения, площадью 55 кв.м, расположенного по адресу: <...>, магазин «Дружба», передана истцу 07.07.2011, что подтверждается актом приема-передачи, составленным, подписанным и заверенным печатями сторон (л.д. 41-42).

05.07.2011 Общество на основании договора аренды заключило договор субаренды с ЗАО «Русская Телефонная Компания», с установленным сроком действия с 05.07.2011 по 30.05.2012 и размером арендной платы 175 000 руб. в месяц (с НДС). 05.07.2011 недвижимое имущество в установленном порядке передано субарендатору по акту приема-передачи (л.д. 136-145).

17.01.2012 предприниматель направил истцу дополнительное соглашение от 01.01.2012 к договору аренды, в соответствии с которым ответчик изменил редакции пунктов 4.8. и 4.10. договора (л.д. 91-93).

В материалах дела отсутствуют сведения об ответе Общества на данное обращение предпринимателя.

03.04.2012 Общество направило истцу уведомление о намерении Арендатора продлить договор аренды на новый срок (л.д. 94-95).

В ответе на указанное обращение (уведомление от 16.04.2012 исх. № 55, от 16.04.2012 исх. № 56) предприниматель согласился на возобновление договора аренды на новый срок, но с учетом изменения условий о размере арендной платы, которая составит 90 000 руб. в месяц и исключения из договора условий о субаренде. Все остальные пункты договора предприниматель оставлял в неизменном виде. Также ответчик сообщал Обществу, что в случае несогласия с измененными условиями договора, предприниматель категорически возражает против продления (заключения) договора на новый срок, договор будет считаться расторгнутым 31.05.2012. В этом случае Арендодатель просил Арендатора в установленном договором и законом порядке сдать арендуемое помещение по акту приема-передачи (л.д. 96-99).

Письмом от 02.05.2012 истец сообщил ответчику о намерении заключить договор аренды на новый срок с соблюдением значимых для Общества пунктов договора. В случае несогласия предпринимателя на заключение договора аренды на новый срок, Общество предупреждало ответчика о возможном обращении в суд за защитой своих прав и законных интересов (л.д. 44, 100).

В ответном обращении (исх. № 66 от 05.05.2012, № 65 от 05.05.2012) предприниматель сообщил Обществу, что в связи с несогласием Арендатора на заключение договора аренды на новый срок на предложенных Арендодателем условиях, договор аренды будет считаться прекратившим свое действие по истечении установленного в нем срока. Неподписание Обществом акта приема-передачи не будет считаться возобновлением договора аренды на неопределенный срок на тех же условиях. Предприниматель по истечении срока договора аренды предложит заключение нового договора аренды, на ранее предложенных Обществу условиях, другим лицам (л.д. 101-103, 104-107).

Невнесение Обществом арендной платы за май 2012 года в установленный договором срок послужило основанием для направления ответчиком в адрес истца уведомления (исх. № 68 от 12.05.2012) о нарушении условий договора и ограничении режима потребления электроэнергии. Арендатору было предложено в срок до 15 мая 2012 года погасить образовавшуюся задолженность в полном объеме (л.д. 108).

Письмо от 14.05.2012 исх. № 70 предприниматель известил субарендатора – третье лицо о приостановлении с 15.05.2012 подачи электроэнергии в занимаемом ЗАО «Русская Телефонная Компания» помещении в связи с невыполнением Арендатором условий договора по внесению арендной платы за май 2012 года. Предприниматель просил субарендатора принять меры к урегулированию вопроса по внесению арендной платы с Обществом (л.д. 110).

Письмом от 14.05.2012 истец гарантировал ответчику перечисление арендной платы по договору в полном объеме в срок до 18.05.2012 (л.д. 111).

Письмом от 15.05.2012 истец сообщил предпринимателю о желании заключить новый договор аренды сроком на пять лет, с размером арендной платы 100 000 руб. в месяц (л.д. 45).

Письмом от 21.05.2012 истец сообщил ответчику о согласии заключить новый договор аренды на срок 11 месяцев с согласованной ставкой арендной платы 130 000 руб. в месяц (л.д. 46).

В ответном письме исх. № 77 от 22.05.2012 предприниматель сообщил Обществу, что рассмотрев коммерческое предложение истца, вынужден ответить последнему отказом, так как уже излагал свою позицию по данному вопросу и предлагал Обществу заключить новый договор аренды на предложенных предпринимателем условиях (л.д. 49).

Письмом от 23.05.2012 истец сообщал ответчику о желании заключить новый договор аренды на срок 11 месяцев с арендной платой в размере 100 000 руб. Общество сообщало, что готово пойти на условия предпринимателя и исключить все пункты в договоре, касаемые разрешения на сдачу в субаренду принадлежащего ответчику помещения (л.д. 47).

Письмом исх. № 81 от 31.05.2012 предприниматель сообщил истцу, что в связи с истечением срока договора аренды и отказом предпринимателя от заключения договора аренды на новый срок, Арендодатель просит передать ему помещение в установленном порядке по акту приема-передачи (л.д. 50).

07.06.2012 предприниматель заключил договора аренды нежилого помещения, площадью 55 кв.м, расположенного по адресу: <...>, магазин «Дружба», с ЗАО «Русская Телефонная Компания» на срок с 01.06.2012 по 30.04.2013 (л.д. 112-122). Согласно условиям указанного договора размер арендной платы составил 90 000 руб. в месяц (без НДС). Пункты 4.8. и 4.10. в редакции, изложенной в ранее действующем договоре аренды от 04.07.2011 № 2011/38, из договора исключены.

Считая, что действия предпринимателя по незаключению с истцом договора аренды нарушают предусмотренное статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды преимущественное право Общества на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Названной нормой права предусмотрено, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, указанной нормой защищаются права добросовестного арендатора.

Понятие надлежащего исполнения обязательства содержится в статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто истцом соответствующими доказательствами, Общество нарушило принятые на себя по договору аренды обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок до 10 числа текущего месяца за май 2012 года.

Данное обстоятельство подтверждается представленной истцом копией платежного поручения за № 73 от 16.05.2012 на сумму 71 000 руб. об уплате Обществом арендной платы по договору № 2011/38 от 04.07.2011 за май 2012 года (л.д. 61), а также отзывами ответчика и третьего лица, уведомлением о нарушении условий договора и ограничении режима потребления электроэнергии от 12.05.2012 исх. № 68, гарантийным обязательством истца оплатить имеющийся долг и иной перепиской сторон, приведенной в описательной части судебного акта.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

Таким образом, имеет значение лишь наличие доказанного факта ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору без оценки существенности или несущественности таких нарушений.

В рассматриваемом случае факт нарушения истцом принятых на себя по договору аренды обязательств в части нарушения срока внесения арендного платежа установлен судом и лицами, участвующим в деле, не оспорен.

Кроме того, оценивая добросовестность Арендатора, суд учитывает предъявленное Обществом к предпринимателю в период действия договора аренды требование о возврате переплаты аренды за несоответствие метража арендуемого помещения, которое ответчик считает незаконным и необоснованным.

Как установлено по материалам дела, после истечения срока действия договора аренды Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения в размере 139 994 руб., возникшего, по мнению истца, вследствие несоответствия фактической площади арендуемого Обществом помещения, площади, указанной в договоре аренды № 2011/38 от 04.07.2011 и акте приема-передачи. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 01.02.2013 по делу №А42-7260/2012, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска Обществу отказано ввиду отсутствия законных оснований для установления факта наличия неосновательного обогащения.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обращаясь к такому способу защиты, как о переводе прав и обязанностей по заключенному договору, истец между тем вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил ни двусторонний акт приема-передачи помещения, ни иные доказательства, свидетельствующие о соблюдении им требований упомянутой законодательной нормы и заключенного сторонами договора.

Поскольку, вопреки требованиям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец доказательств исполнения надлежащим образом обязанностей арендатора по договору не представил, суд приходит к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признает не подлежащим удовлетворению требование о переводе на Общество прав и обязанностей по договору аренды, заключенному предпринимателем с третьим лицом.

Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель передает объект во временное владение (пользование), то есть указанные отношения являются срочными. Если же договором предусмотрена обязательная пролонгация, правоспособность арендодателя как собственника имущества на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом, предусмотренная статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаконно ограниченной.

Таким образом, условие договора аренды об обязательном продлении по истечении срока его действия противоречит сущности договора аренды как срочного обязательства.

Также суд учитывает, что предприниматель был согласен на заключение с Обществом договора аренды на новый срок, с учетом внесения в договор изменений в некоторые его пункты. Истцом внесение в договор изменений одобрено не было, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела переписка сторон. Доказательств направления Обществом в адрес ответчика письма от 23.05.2012 в установленном договором порядке (пункт 7.1. договора) истец в материалы дела не представил. Ответчик заключил договор аренды с третьим лицом только после фактического отказа истца от заключения нового договора аренды на предложенных предпринимателем условиях. Доказательств того, что условия заключенного ответчиком с третьим лицом договора аренды дублируют условия договора № 2011/38 от 04.07.2011, в материалы дела не представлено.

Кроме того, защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статья 4).

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, конструкция указанной правовой нормы не предполагает возможность требовать в суде исключительно перевода прав и обязанностей по заключенному договору, не доказывая фактические обстоятельства и размер понесенных убытков (либо реальных расходов, либо упущенной выгоды), причиненных отказом возобновить договор аренды.

Истец, действуя своей волей и в своем интересе, между тем, с требованием о возмещении убытков в суд не обратился. Вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило в материалы дела и доказательства, в чем именно выразилось нарушение его имущественных прав отказом ответчика заключить договор на новый срок, а также доказательства размера причиненных ему убытков.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что обстоятельств, свидетельствующих об обоснованности исковых требований Общества, судом не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-Бюро Сафин и К» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды части нежилого помещения, площадью 55 кв.м, расположенного по адресу: <...>, магазин «Дружба», 1 этаж, заключенному в 2012 году между ответчиком и ЗАО «Русская Телефонная Компания», на истца, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья О. В. Никитина