Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Печенгский район (далее – Комитет, ответчик) о признании незаконным отказа № 1071 от 21 июня 2010 года в реализации заявленного ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого последним нежилого помещения общей площадью 37,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований заявитель считает, что ответчик незаконно препятствует в приватизации заявителем арендуемого им муниципального помещения.

Кроме того, в качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Комитет выполнить действия, предусмотренные законом.

Ответчик в письменном отзыве на заявление (л.д. 51 - 52) с заявленными требованиями не согласился, считает, что в их удовлетворении следует отказать, ссылается на отсутствие целостности истребуемого имущества как единого объекта недвижимости, а также на наличие возможности у ФИО1 приобрести указанное помещение в долевую собственность.

В судебном заседании заявитель и его представитель уточнили заявленные и требования и просили признать незаконным отказ от 21 июля 2010 года № 1071, поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик, извещённый надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, заявив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

С учётом мнения заявителя и его представителя, обстоятельств дела и в соответствии с частью 1 статьи 123 и частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Заслушав пояснения заявителя, представителя заявителя, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ФИО1 в соответствии с условиями договора от 01.01.2005 года № 36, заключённого с Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Печенгский район Мурманской области, арендовал помещение общей площадью 37,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в период с 01.01.2005 года по 31.12.2009 года (л.д. 14 - 17). Помещение передано ФИО1 по акту приёма-передачи недвижимого имущества от 01.01.2005 года (л.д. 18 - 19). Данный договор был продлён дополнительными соглашениями от 24.06.2008 года № 176 и от 22.04.2010 года № 121.

28.06.2010 года ФИО1 заявил в Комитет о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения как добросовестный арендатор (л.д. 12).

Однако Комитет, установив отсутствие обособленности истребуемого помещения, письмом от 21.07.2010 года № 1071 сообщил ФИО1 об отсутствии у него возможности по реализации преимущественного права заявленного в виде приобретения муниципального имущества – части встроенного помещения № III, IV, V общей площадью 162, 8 кв.м (л.д.13).

ФИО1, квалифицировав данное письмо как отказ, незаконно препятствующий реализации рассматриваемого права, обратился в арбитражный суд с требованием признать такой отказ Комитета незаконным.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требования о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: оспариваемые акты (решение, действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Тем самым, из приведённой процессуальной нормы следует, что арбитражный суд при рассмотрении указанной категории дел не связан ни с доводами заявителя, ни с доводами ответчика по делу, и обязан проверить оспариваемый акт (действие, бездействие) на соответствие закону, правам и законным интересам заявителя в полном объёме.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В свою очередь, статья 3 Закона № 159-ФЗ к одному из обязательных условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права относит, что арендуемое имущество должно находиться в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона № 159-ФЗ он вступил в силу с 24.08.2008 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. В данном случае, такие особенности регламентированы Законом № 159-ФЗ.

В подпункте 4 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 года № 134 (далее – Информационное письмо) Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому как с указанием срока аренды, так и на неопределённый срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Как установлено судом выше, правоустанавливающим документом аренды заявителем спорного помещения является договор от 01.01.2005 года № 36 со сроком действия до 31.12.2009 года и дополнительные соглашения к нему от 24.06.2008 года № 176 и от 22.04.2010 года № 121.

Данные обстоятельства согласуются с приведёнными положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ и квалифицируют договор от 01.01.2005 года № 36 как заключённый на неопределенный срок.

Договор от 01.01.2005 года № 36 заключён с действующим субъектом хозяйственной деятельности – предпринимателем ФИО1, никем не оспорен, арендные отношения фактически сложились, каких-либо возражений по заключению договора также не заявлено, а потому у суда не вызывает сомнений в действительности сложившейся аренды, которую следует исчислять с 01.01.2005 года.

Вместе с тем, судом не принимается довод заявителя о том, что когда стороны добровольно реализуют взятые на себя права и исполняют свои обязанности, очевидным является отсутствие у них заблуждений и неопределенностей в отношении предмета договора, поэтому последующие заявления одной из сторон о его незаключенности (или в нашем случае заявление о невозможности заключения иного гражданско-правового договора с тем же предметом), имеют признаки правовых злоупотреблений.

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащему передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора аренды № 36 от 01.01.2005 года (с дополнительными соглашениями) сторонами согласован и данное согласование и определение предмета признано государством законным и обоснованным путем осуществления государственной регистрации договора в Управлении федеральной регистрационной службы по Мурманской области.

Однако, как следует из свидетельства о государственной регистрации права, объектом являются нежилые встроенные помещения № III, IV, V. Этаж: 1 общая площадь 162,8 кв.м, расположенные по адресу: <...>, условный номер 51-51-05/001/2005-512, куда и вошла часть встроенного нежилого помещения первого этажа, номера на поэтажном плане: № IV/8, 9, 10, часть туалета № IV/7/в, часть лестницы № V/2/в, часть тамбура № V/3/в, общей площадью 37,4 кв.м, арендуемого ФИО1 (л.д. 55 – 66).

Вместе с тем, согласно пункту 8 Информационного письма преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

По смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, части туалета, лестницы, тамбура) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

На такой случай, например, как справедливо заметил ответчик, ориентирует пункт 9 Информационного письма, в соответствии с которым суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Однако по настоящему делу судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.03.2010 года серии 51-АВ № 166817 встроенное нежилое помещение № III, IV, V. Этаж: 1 общая площадь 162,8 кв.м, расположенное в здании по адресу: <...>, является муниципальной собственностью (55 ). Тогда как спорное помещение имеет инвентарные номера: IV/8, 9, 10, IV/7в, V/2в, V/3в, то есть входит в состав встроенного нежилого помещения общей площадью 162,8 кв.м, из которой площадь в размере 125,4 кв.м арендуется иными лицами. Тем самым, выкуп части нежилого помещения в заявленном размере 37,4 кв.м, безусловно нарушит целостность такого объекта недвижимости.

Так, выше судом установлено, что арендуемые ФИО1 помещения имеют номера на поэтажном плане IV/8, 9, 10, IV/7в, V/2в, V/3в (л.д. 65), одни из которых по своему назначению в соответствии с экспликацией поэтажного плана являются лестницей (помещения 1, 2), туалетом (помещение 7в) и коридором (помещение 10), то есть помещениями общего пользования (л.д. 65 - 66). В любом случае, представляется сомнительным самостоятельный выкуп 1/3 коридора (помещений 1, 2), тогда как оставшаяся часть коридора будет находиться в пользовании других арендаторов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ни на дату обращения заявителя в Комитет, ни на дату рассмотрения настоящего дела судом, комнаты (помещения) № IV/8, 9, 10, IV/7в, V/2в, V/3в первого этажа нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> площадью 37,4 кв.м, не сформированы в качестве обособленных объектов недвижимости, которые могут выступать объектами гражданских прав, а равно не имеют самостоятельного входа, поскольку имеющийся вход арендуется кроме ФИО1 ещё двумя арендаторами.

На отсутствие целостности объекта недвижимости указывает также и оспариваемый отказ, в котором Комитет ссылается на невозможность приобретения части нежилого помещения (л.д. 13).

При таких обстоятельствах, суд считает, что в данном случае заявитель не подтвердил наличие у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения; оспариваемый отказ (письмо) Комитета основан на законе и не нарушает прав и законных интересов ФИО1, а потому в удовлетворении заявленных требований ФИО1 следует отказать.

Заявитель, обратившись в суд с заявлением о признании отказа (действия) органа местного самоуправления незаконным, уплатил государственную пошлину в сумме 4 000 руб. (л.д.10).

Между тем, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче физическими лицами заявлений, в том числе о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина подлежит уплате в размере 200 руб.

Согласно статье 104 АПК РФ основания и порядок возврата или зачёта государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 указанного Кодекса, государственная пошлина подлежит возврату.

При таких обстоятельствах и учитывая то, что ФИО1 заявлено одно требование о признании незаконным отказа органа местного самоуправления, то заявителю подлежит возврату госпошлина в сумме 3 800 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 197, 200, 201, 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления отказать.

Возвратить ФИО1 государственную пошлину в сумме 3 800 рублей (три тысячи восемьсот рублей), уплаченную по чеку-ордеру от 21 октября 2010 года, выдав справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Б.Варфоломеев