Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Мурманский социальный коммерческий банк» (далее –заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы (далее - Управление) в государственной регистрации аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> кадастровыми номерами 51:20:02:02:400:057:273:1 и 51:20:02:02:400:057:273:2, на основании договора аренды помещений от 01.09.06г. № 01-Ск25, и обязании Управления зарегистрировать договор аренды помещений от 01.09.06г. № 01-Ск25 в установленном законом порядке.

В обоснование требования Общество в заявлении указало следующее:

1. Сторонами договора аренды от 01.09.06г. № 01-Ск25 являются Общество (арендатор) и ООО «Северная недвижимость» (арендодатель). На момент заключения указанного договора аренды и подачи заявления на государственную регистрацию, доверенность, выданная ФИО4 ООО «Северная недвижимость» была действующей, следовательно, у ООО «Северная недвижимость» присутствовали полномочия действовать от имени ФИО4, поскольку воля собственника передаваемых в аренду помещений на момент подачи заявления на государственную регистрацию была четко выражена.

2. С заявлением о государственной регистрации договора аренды обратилось в Управление уполномоченное лицо банка, наделенное соответствующими полномочиями.

3. При обращении в Управление представителем Общества были представлены необходимые надлежаще оформленные документы в полном объеме, о чем свидетельствует расписка № 066/2006-342 от 15.11.06г. У Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды.

4. В нарушение пункта 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. № 122-ФЗ (далее - Закон № 122-ФЗ) Управление, при возникших сомнениях в наличии оснований для государственной регистрации прав не предприняло необходимые меры по получению дополнительных сведений и не приостановило государственную регистрацию аренды.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки повлечет ничтожность договора аренды помещений от 01.09.06г. № 01-Чк25, что повлечет приостановление деятельности офиса Общества, окажет негативное влияние на деятельность Общества в целом и на его деловую репутацию.

Управление с требованием не согласилось, представило отзыв, в котором указало следующее:

1. С заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений обратилось лицо, не имеющее на это соответствующих прав, так как, в нарушение пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, представителем Общества не была представлена нотариально удостоверенная доверенность.

2. На момент государственной регистрации договора аренды отсутствовали полномочия у арендодателя – ООО «Северная Недвижимость», действующего на основании агентского договора от 01.08.06г. № Ск25/СН-ААА, заключенного с ФИО4 и доверенности от 13.09.06г., выданной ФИО4, удостоверенной ФИО5, нотариусом г.Мурманска и зарегистрированной в реестре за № 1 -4958 ввиду прекращения действия в соответствии с подпунктом 6 пункта 1статьи 188 ГК РФ.

3. На государственную регистрацию не были представлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

4. В рассматриваемом случае положение пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, устанавливающие право государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации приостановить государственную регистрацию, не применимо. На момент государственной регистрации доверенность от 13.09.06г., выданная ООО «Серверная недвижимость» ФИО4 , в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ прекратила свое действие. Представить дополнительные документы заявитель был вправе, но устранить наличие факта прекращения доверенности в сложившейся ситуации не представляется возможным.

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении. Полагает, что в рассматриваемом случае с заявлением в Управление обратилось надлежащее лицо на основании доверенности, оформленной надлежащим образом. Представления нотариальным образом заверенной доверенности не требовалось, как и не требовалось представления документов, подтверждающих должностное положение ФИО6, поскольку были представлены все документы, подтверждающие полномочия на заключение договора. Вне зависимости от действия доверенности, выданной ООО «Северная недвижимость», действие агентского договора, в связи со смертью ФИО4 (собственника), не прекратилось. Договор аренды заключен ООО «Северная недвижимость» в лице директора ФИО6 на основании агентского договора.

Представитель Управления в судебном заседании против требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Пояснил, что приостановление регистрации это право, а не обязанность регистратора. В данном случае имелись предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации подписано неуполномоченным лицом – представителем в отсутствие нотариально удостоверенной доверенности. На государственную регистрацию не были представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие полномочия ФИО6 действовать от имени ООО «Северная недвижимость» на стороне арендодателя при заключении договора аренды. Действие доверенности автоматически прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. В силу общих положений гражданского законодательства (пункт 2 статьи 17 ГК РФ) правоспособность лица прекращается в связи с его смертью. На момент государственной регистрации у представителя правообладателя - ООО «Северная недвижимость» отсутствовали надлежащие полномочия по заключению спорного договора. На сегодняшний день такими полномочиями обладает правопреемник лица, выдавшего доверенность.

Из материалов дела следует, что 01.08.06г. гражданин Российской Федерации ФИО4 (Принципал) и ООО «Северная недвижимость» (Агент) заключили между собой агентский договор № Ск 25/СН-ААА. На основании данного договора ООО «Северная недвижимость» приняло на себя обязательство за вознаграждение от своего имени, в интересах и за счет ФИО4 совершать по поручению ФИО4 юридические и фактические действия, направленные на содержание и эксплуатацию нежилых помещении, расположенных по адресу <...> кадастровыми номерами 51:20:02:02:400:057:273:1 и 51:20:02:02:400:057:273:2 (далее-нежилые помещения), принадлежащих ФИО4 на праве собственности согласно свидетельствам о государственной регистрации от 26.11.05г. Серия 51-АБ от 26.12.05г. и от 14.07.06г. Серия 51 – АБ № 094814.

На основании агентского договора от 01.08.06г. № Ск25/СААА и доверенности, от 13.09.06г., выданной ФИО4, ООО «Северная Недвижимость», в лице директора ФИО6 (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 01.09.06г. №01-Ск25, сроком действия по 31.08.09г.

15.11.06г. представитель Общества ФИО2 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды № 01-Ск25.

Сообщением от 06.12.06г. Управление уведомило Общество и ООО «Северная недвижимость» об отказе в государственной регистрации аренды нежилых помещений на основании абзацев 3 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Не согласившись с отказом Управления в государственной регистрации аренды нежилых помещений, Общество обратилось с соответствующим заявлением в суд.

Исследовав материалы дела, регистрационные материалы, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

Основания для отказа в государственной регистрации перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ; данный перечень является исчерпывающим. Согласно абзацам 3,10 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть оказано в случаях, когда с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, а также, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Довод Общества об отсутствии необходимости предоставления нотариально заверенной доверенности судом не принимается, как не основанный на законе.

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Указанная норма является специальной и федеральным законом не предусмотрено иное, в связи с чем, требование учреждениями юстиции по государственной регистрации о необходимости предоставления нотариально удостоверенной доверенности уполномоченного лица является правомерным.

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что заявление от 15.11.06г. о государственной регистрации договора аренды помещений № 01-СК25 от 01.09.06г. подписано ФИО2, действующим от имени Общества на основании доверенности от 02.10.06г. № 74 (указанное лицо обратилось 15.11.06г. о государственной регистрации договора), в отсутствие ее нотариального удостоверения.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации (пункт 2 статьи 609 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Из материалов дела следует, что для государственной регистрации в Управление был представлен, в том числе договор аренды нежилых помещений, агентский договор от 01.08.06г. № Ск 25/СН-ААА, доверенность от 13.09.06г.

Согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в определенном порядке, одним из этапов которого является правовая экспертиза и проверка законности сделки. Государственная регистрация проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Подпункт 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ устанавливает, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Правоспособность гражданина прекращается смертью (пункт 2 статьи 17 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт трагической гибели 16.11.06г. гражданина ФИО4 16.11.06г., в связи с чем, действие представленной на государственную регистрацию доверенности от 13.09.06г., выданной ФИО4 ООО «Северная недвижимость», а также агентского договора, на момент государственной регистрации прекратилось.

Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, было установлено, что на момент государственной регистрации у ООО «Северная Недвижимость» - Арендодателя, действующего на основании агентского договора и доверенности, выданной ФИО4, ввиду прекращения действия доверенности, отсутствовали соответствующие полномочия.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Между тем, к заявлению не были приложены документы, подтверждающие полномочия директора ООО «Северная Недвижимость» ФИО6, правоустанавливающие документы на передаваемые в аренду нежилые помещения.

Предусмотренное Законом № 122-ФЗ право обращения о государственной регистрации договора аренды одной из сторон, не означает отсутствие необходимости для проведения государственной регистрации представления соответствующей стороной правоустанавливающих документов на передаваемые в аренду помещения.

При указанных обстоятельствах у Управления имелись законные основания, предусмотренные абзацами 3, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, для отказа Обществу в государственной регистрации аренды нежилых помещений, поскольку с соответствующим заявлением обратилось ненадлежащее лицо, не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Согласно статье 19 Закона № 122-ФЗ государственный регистратор при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, вправе приостановить государственную регистрацию сроком на 1 месяц для устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав.

В статье 17 Закона № 122-ФЗ предусмотрен перечень оснований для регистрации прав, под которыми понимаются конкретные правоустанавливающие документы. Заявления о государственной регистрации прав (в рассматриваемом случае с заявлением о государственной регистрации обратилось неуполномоченное лицо) не относятся к документам, поименованным в статье 17 Закона № 122-ФЗ в связи с чем, довод заявителя о необходимости обязательного предварительного приостановления государственной регистрации необоснован. Кроме этого следует учитывать, что устранение факта прекращения действия представленных на государственную регистрацию документов (доверенность от 13.09.06г. выданная ООО «Северная Недвижимость» ФИО4, агентский договор № Ск25/СН-ААА от 01.08.06г., заключенный между ФИО4 и ООО «Северная Недвижимость») в рамках приостановления государственной регистрации не представляется возможным.

Таким образом, поскольку у регистрирующего органа на момент вынесения оспариваемого сообщения об отказе в государственной регистрации отсутствовали правовые основания для проведения государственной регистрации аренды нежилых помещений на основании договора аренды помещений от 01.09.06г. № 01-Ск25, заявленные Обществом требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

р е ш и л:

В удовлетворении требования Открытого акционерного общества «Мурманский социальный коммерческий банк» о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области в государственной регистрации аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> кадастровыми номерами 51:20:02:02:400:057:273:1 и 51:20:02:02:400:057:273:2, на основании договора аренды помещений от 01.09.06г. №01-Ск25 и обязании зарегистрировать указанный договор аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Л.Е. Беляева