Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Кольского района (далее – истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Арктикэко-А» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.09.2004 № 145-03 в размере 15 619 руб. 66 коп., в том числе 9 197 руб. 73 коп. – основного долга за период с 01.01.2008 по 31.12.2011, 6 421 руб. 93 коп. – пени за период с 01.03.2008 по 15.12.2011.

В обоснование иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора в части полной и своевременной оплаты арендных платежей.

В предварительное судебное заседание ответчик или представитель ответчика не явился, отзыв не представил. Определение о назначении предварительного судебного разбирательства от 28.12.2011, направленное ответчику по адресу: 184380, <...> (выписка из ЕГРЮЛ от 23.12.2011), возвращено с отметкой «истек срок хранения». Ответчик считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В предварительном судебном заседании суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в первой инстанции в соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя истца, в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчика по представленным в дело материалам.

Как следует из материалов дела, 07.09.2004 между Комитетом (прежнее наименование Отдел муниципальной собственности и земельных отношений администрации Кольского района Мурманской области) и ООО «Арктикэко-А» заключен договор № 145 аренды земельного участка (далее – договор аренды).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, с кадастровым номером 51:01:2701006:0003, общей площадью 6000 кв.м., для использования в целях: площадка для временного хранения и нейтрализации бурового шлама и нефтезагрязняющих почв.

Местоположение ориентир: 23 км автодороги Кола – Серебрянские ГЭС за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Мурманская область, Кольский район.

Указанный земельный участок передан ответчику 07.04.2004, о чем составлен акт приема-передачи земельного участка, подписанный уполномоченными представителями сторон.

Срок действия договора установлен на 10 лет с 07.04.2004.

Государственная регистрация договора аренды произведена, о чем свидетельствует выписка из реестра от 08.06.2011 № 09/002/2011-871.

В кадастровой выписке от 15.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 51:01:2701006:0003 указано, что земельный участок является государственной собственностью, категория – земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, разрешенное использование: площадка под временное хранение и нейтрализации бурового шлама.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что размер арендной платы определен в приложении № 1 к договору.

В приложении № 1 стороны согласовали базовую ставку арендой платы 0,29. Также предусмотрели, что базовые ставки и коэффициенты применяются на основании решения Совета депутатов МО Кольский район.

В указанном приложении № 1 сторонами договора согласована арендная плата за период с 07.04.2004 по 31.12.2004 в размере 1278,85 руб.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды, ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями до 1 числа третьего месяца квартала.

В пункте 3.4. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральными законами, а также, основанием для пересмотра является решение органов государственной власти, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления, устанавливающие оценочные зоны, (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы с извещением Арендатора путем публикации в газете «Кольское слово».

Арендная плата по договору на 2008 год начислялась в соответствии с решением Совета депутатов муниципального образования Кольский район Мурманской области от 23.01.2007 № 12/1, которым базовая ставка арендной платы для указанного земельного участка определена в размере 0,38 руб./кв.м., дифференцирующий коэффициент не установлен.

Указанная методика расчета, примененная Комитетом, согласована сторонами в договоре аренды.

Размер арендной платы за 2008 год составил 2 280 руб. в год (570 руб. в квартал).

На 2009 – 2011 годы арендная плата договором согласована не была.

При расчете арендной платы в 2009 – 2011 годах Комитет применил Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования Кольский район Мурманской области, утвержденное решением Совета депутатов муниципального образования Кольский район Мурманской области № 28/3 от 24.06.2008, решение Совета депутатов муниципального образования г. Кола Мурманской области от 30.10.2008 № 42/46.

В соответствии с указанными нормативными актами размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

Ап = Кс х С х К1 х К2 х К3, где

Ап – годовой размер арендной платы в рублях;

Кс – кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка;

С – ставка арендной платы (%);

К1 – коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида использования земельного участка;

К2 – коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от срока строительства;

К3 – коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора.

Ставка арендной платы определена в размере 1,5%, кадастровая стоимость 1 281 060 руб., регулирующий коэффициент К1- 0,12, соответственно арендная плата составляет 2 305, 91 руб. в год (576,48 руб. в квартал).

Обосновывая применение указанного расчета, Комитет сослался на то, что указанная методика расчета установлена постановлением Правительства Мурманской области № 154-ПП/6 от 03.04.2008 в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) и обязательна к применению обеими сторонами договора аренды.

В период действия договора аренды оплата от ответчика не поступала, в результате чего, по мнению Комитета, образовалась задолженность в размере 9 197 руб. 73 коп.

При расчете пени истец указал срок возникновения обязанности по оплате - 01.03.2008, установленный пунктом 5.2 договора размера пени 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

До настоящего времени задолженность в полном размере ответчиком не погашена, что послужило основанием для обращения в суд.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 51:01:2701006:0003 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи в аренду земельного участка подтвержден материалами дела, судом установлен и ответчиком не оспаривается.

Согласно принципу платности использования земли, закрепленному Земельным кодексом, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Вместе с тем, пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате за 2009-2011 годы, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением Комитетом методики ее определения в одностороннем порядке.

Поскольку в пункте 3.1. договора аренды и в приложении № 1 к договору аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Содержащееся в пункте 3.4. договора аренды условие о том, что арендная плата изменяется на основании решений органов государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления, устанавливающих оценочные зоны (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы с извещением Арендатора путем публикации в газете «Кольское слово», подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Сравнительный анализ методики определения размера арендной платы, установленной решением Совета депутатов муниципального образования Кольский район Мурманской области № 28/3 от 24.06.2008 и формулы определения арендной платы, изложенной в приложении № 1 договора позволяет установить, что в соответствующей методике установлены три дополнительных коэффициента - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида использования земельного участка; коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от срока строительства; коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора – которые сторонами при заключении договора от 07.09.2004 № 145-03 – не предусматривались. Не было предусмотрено договором и применение показателя кадастровой стоимости земельного участка, а его применение в расчете прямо противоречит положениям главы 29 ГК РФ о недопустимости одностороннего изменения условий договора.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие постановлением Правительства Мурманской области № 154-ПП/6 от 03.04.2008 и основанного на нем решения Совета депутатов муниципального образования Кольский район Мурманской области № 28/3 от 24.06.2008 иного порядка определения арендной платы само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 ВАС-1709/2011.

С учетом указанной правовой позиции, суд считает, что арендная плата за 2008-2011 годы должна быть исчислена в соответствии с условиями договора и составляет 2 280 руб. в год (из расчета 570 руб. в квартал).

Поскольку факт неоплаты арендных платежей судом установлен, то в соответствии со статьями 309-310, 606-622 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию арендная плата в размере 9 120 руб. за период с 01.01.2008 по 31.12.2011.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Размер пени, исчисленной истцом, составляет 6 421 руб. 93 коп. (за период с 01.03.2008 по 15.12.2011).

Однако с учетом установленной судом фактической суммы долга, пени исчислены Комитетом неверно и их сумма должна составить 6 381 руб. 72 коп., которая и подлежит взысканию с ответчика.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации с ответчика взыскивается в пользу федерального бюджета государственная пошлина в сумме 2 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 168 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арктикэко-А» в пользу бюджета муниципального образования Кольский район Мурманской области арендную плату в размере 9120 руб., пени в размере 6 381 руб. 72 коп., всего 15 501 руб. 72 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арктикэко-А» в доход федерального бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня его принятия.

Судья К.А. Востряков