Гражданский кодекс часть 1

установил: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к ООО «Акватория развлечений» с вышеуказанными требованиями.

К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО "Оценочная компания "Прогресс".

Третье лицо в судебное заседание не явилось.

На основании ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон спора.

Арбитражный суд, исследовав представленные в дело документы, признает дело подготовленным к судебному разбирательству, завершает предварительное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В рецензии на экспертное заключение №1029-19 от 20.09.2019, подготовленной экспертом ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» ФИО4, было указано на то, что экспертиза была проведена без участия представителя истца. При этом согласно распечатки с официального сайта «Почта России» истцу направлялось письмо, которым последний извещался о проведении осмотра, и данное письмо было получено адресатом.

Кроме того, в рецензии эксперт указывает на ряд претензий к заключению эксперта, однако данные претензии не указывают на наличие обстоятельств, которые бы позволили усомниться в заключении.

В связи с изложенным, суд отклонил заявленное истцом ходатайство.

Истцом также было заявлено ходатайство об объявлении перерыва для подготовки ходатайства о привлечении эксперта ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка», которым была подготовлена рецензия на заключение №1029-19 от 20.09.2019, подготовленное ООО «САМ-НН».

Суд отклоняет данное ходатайство, так как действующим законодательством не предусмотрено привлечение к участию в деле эксперта давшего заключение на экспертизу.

Кроме того, истцом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы уже проведенной судебной экспертизы и привлечении саморегулируемой организации, в которой состоит эксперт для дачи заключения по проведенной судебной экспертизе.

Суд также отклоняет данное ходатайство, так как у суда отсутствуют основания, которые бы позволили усомниться в заключении.

В обоснование своей позиции истец указал, что 14.12.2009 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области («Арендодатель») и ООО «Век», заключили договор № 04/21 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

На основании названного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:9, площадью
42500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное
использование для строительства в соответствии с видами разрешенного использования, местоположение участка: <...>.

Договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет с 14.12.2009 по 14.12.2019.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 14.07.2011 по договору №0421/18 от 14.12.2009 ООО «Век» уступило все права и обязанности по договору аренды ООО «Акватория развлечений».

Дополнительным соглашением от 28.03.2012 к договору аренды изменено разрешенное использование земельного участка: для строительства многофункционального комплекса с размещением объектов спортивного, торгового, обслуживающего назначения, общая площадь участка 42500 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору от 06.12.2016 срок аренды участка установлен с 14.12.2009 по 13.12.2029.

28.11.2018 письмом №СЧ-07/10449 истец направил ответчику дополнительное соглашение об изменении арендной платы с 01.01.2019 года

Проектом дополнительного соглашения предлагалось:

«1. Пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды земельного участка от 14 декабря 2009 года № 0421/18 в следующего редакции:

3.1. С 1 января 2019 года размер арендной платы за Участок составляет 14 321 066 (четырнадцать миллионов триста двадцать одна тысяча шестьдесят шесть руб. 00 коп) согласно отчету об оценке от № 18/060/176 от 25 октября 2018, выполненного ООО «Оценочная копания «Прогресс», на основании государственного контракта № 15-ГК от 25.07.2018.

3.2 Арендная плата вносится АРЕНДАТОРОМ ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября текущего года путем перечисления на счет Управления Федерального Казначейства (УФК). Датой оплаты считается дата зачисления средств на счет Управления Федерального Казначейства (УФК):

УФК по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области). Банк: Волго-Вятское ГУ Банка России г. Нижний Новгород

Р/счет - <***>

БИК-042202001

ИНН-<***>

КПП-526001001

Код бюджетной классификации 167 111 05021 01 6000 120.

3.4. Размер арендной платы изменяется в следующем порядке:

В связи с изменением рыночной стоимости права аренды (земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Уведомление о перерасчета арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем Арендатору, при этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендатора. Дополнительное соглашения oб изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется.

В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядке, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без I внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

1. Дополнить договор аренды земельного участка от 14 декабря 2009 года № 0421/18 пунктом 4.4.9 следующего содержания:

4.4.9 производить регулярную уборку мусора и покос травы.

3.Оплата за период с 01.01.2019 производится Арендатором
самостоятельно в добровольном порядке согласно Приложения к настоящему
дополнительному соглашению.

4. Настоящее Соглашения вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

5. Настоящее Соглашение составлено в 3 (трёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области.

6. Данное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 14 декабря 2009 года № 0421/18.».

Ответчик от подписания дополнительного соглашения уклонился.

Указанное послужило основанием для обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик возражает против удовлетворения требований истца в части годового размера арендной платы, а также даты, с которой должен применяться измененный размер арендной платы и считает, что новый размер арендной платы должен применяться со дня вступления решения в законную силу.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, приходит к следующему.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Из приведенных норм права следует, что цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Аналогичные правила предусмотрены в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Таким образом, истец вправе потребовать от своего контрагента не только уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствие с действующими нормативными правовыми актами, но и внесения изменений в договор аренды, которые бы закрепляли обязанность по внесению этих платежей с даты, когда возникла эта обязанность.

Исходя из изложенного, учитывая, что заявленные требования связаны с необходимостью приведения условий договора в соответствии с действующим законодательством, требование истца о внесении изменений в пункт 3.1 договора в части размера арендной платы заявлено правомерно.

Однако, размер арендной платы, предлагаемый истцом, требует уточнения.

Истцом в дело было представлено два отчета, изготовленных ООО «Оценочная компания «Прогресс», об оценке рыночной стоимости права пользования в год вышеуказанным земельным участком, согласно одному из которых рыночная стоимость составляет 2564733 рубля, а второму – 14321066 рублей.

Истцом не обосновано в связи с чем им для определения размера арендной платы принят отчет устанавливающий арендную плату в сумме 14 321 066 рублей, а отчет определяющий арендную плату в сумме 2 564 733 рубля не принят.

Не согласившись с требованиями истца, считая арендную плату в год, установленную в дополнительном соглашении от 27.11.2018, завышенной, ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости права пользования в год земельным участком (кадастровый номер 52:18:0070184:9), общей площадью 42 500 квадратного метра, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: город Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина, дом 60, по договору аренды земельного участка от 14.12.2009 № 0421/18, по состоянию на 25.10.2018.

Суд удовлетворил данное ходатайство, экспертиза была поручена обществу с ограниченной ответственностью «САМ-НН», эксперту ФИО5.

Согласно выводу эксперта, сделанному в заключении №1029-19 от 20.09.2019, рыночная стоимость права пользования в год вышеуказанным земельным участком составляет 6681000 рублей.

Ответчик согласился с выводом эксперта.

Истец же не согласен с данным выводом эксперта и считает рыночную стоимость определенную заключением заниженной.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не может свидетельствовать о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования, его несоответствии закону. Замечания, отраженные в представленной истцом рецензии на заключение №1029-19, изготовленное ООО «САМ-НН», не указывают на наличие обстоятельств, которые бы позволили усомниться в заключении

При таких обстоятельствах выводы, сделанные в представленном в суд экспертном заключении, подлежат оценке суда с учетом прочих представленных в материалы дела доказательств, а равно с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле.

Исходя из изложенного, суд считает необходимым рассмотреть оба представленных истцом отчета, а также заключение №1029-19 представленное ООО «САМ-НН».

Изучив представленные в дело отчеты, суд приходит к выводу, что в отчете, согласно которому рыночная стоимость составляет 2564733 рубля, объекты, подходящие для сравнения с объектом оценки из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании (аналоги) были выбраны более объективно, чем во втором отчете, в силу следующего.

Арендная плата по договору вносится за право пользования земельным участком, предоставленным для строительства многофункционального комплекса с размещением объектов спортивного, торгового, обслуживающего назначения.

При этом, в отчете, согласно которому рыночная стоимость составляет 14321066 рублей, только один из трех аналогов предоставлен под строительство объекта, остальные же - под уже существующие здания, тогда как в первом отчете все аналоги были предоставлены под строительство объектов.

Представляется, что арендная плата за земельный участок, на котором осуществляется строительство, ниже, чем арендная плата под функционирующий объект, так как входе строительства использование земельного участка требует затрат, но не приносит прибыли, нахождение же на земельном участке функционирующего объекта напротив уменьшает затраты и увеличивает прибыль.

Кроме того, суд, изучая представленные отчеты и заключение эксперта, для выяснения вопроса о том, какая рыночная стоимость в год права пользования земельным участком более соответствует действительности, считает возможным провести аналогию с арендной платой за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" установлена Методика, которая определяет способы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п.6 методики при предоставлении земельного участка для строительства арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики.

Годовой размер арендной платы согласно п.4 указанной Методики, рассчитывается по формуле:

А = КСЗ x Кври x Ки, где А - годовой размер арендной платы, руб.; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков; Ки - коэффициент индексации.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка равна 163115000 рублей.

Коэффициент индексации на 2019 год равен 1,28.

Так как земельный участок предоставляется ответчику под строительство многофункционального комплекса с размещением объектов спортивного, торгового, обслуживающего назначения, ему соответствуют коэффициенты вида разрешенного использования земельных участков:

- для бытового обслуживания - 0,011098;

- для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) - 0,020349;

- для спорта - 0,010566.

Учитывая, что согласно п.4 методики, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври, в данном случае может быть применен Кври для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) - 0,020349.

При этом, п.6 методики установлено, что по вновь заключаемым договорам аренды на срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий арендная плата устанавливается в размере:

- 50% от размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики, для субъектов малого и среднего предпринимательства, состоящих на учете в налоговом органе в течение не менее чем трех календарных лет до даты подачи заявления на предоставление земельного участка;

- 80% для арендаторов, не относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Ответчик является субъектом малого и среднего предпринимательства согласно сведениям из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, годовой размер арендной платы составил бы 2124305 руб. 30 коп., что значительно ниже рыночной стоимости установленной в отчете, изготовленном ООО «Оценочная компания «Прогресс», об оценке рыночной стоимости права пользования в год спорным земельным участком, согласно которому рыночная стоимость составляет 14321066 рублей.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, рыночная стоимость в размере 6681000 рублей, определенная заключением ООО «САМ-НН» не является заниженной, в связи с чем, суд признает заключение, подготовленное ООО «САМ-НН», соответствующим законодательству и считает необходимым при рассмотрении настоящего дела руководствоваться указанной экспертизой.

В связи с чем, суд считает возможным определить размер арендной платы за право пользования земельным участком в размере 6681000 рублей в год, установленным заключением экспертизы назначенной судом.

В то же время, ответчик считает, что измененный размер арендный платы должен применяться не с 01.01.2019, а после вступления решения в законную силу.

Суд не согласен с данной позицией ответчика в силу следующего.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства № 582 от 16.07.2009 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Учитывая, что оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка была проведена в 2018 году, суд приходит к выводу, что измененная арендная плата должна применяться с 1 января 2019 года.

Истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение в редакции проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.12.2009 №0421/18, однако фактически указанное требование является требованием о внесении изменений в договор, в связи с чем, суд считает возможным внести в договор от 14.12.2009 г. №0421/18 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:9 изменения в соответствии с представленным истцом дополнительным соглашением от 27.11.2018 за исключением редакции п.3.1 договора.

Пункт 3.1 договора от 14.12.2009 г. №0421/18 изложить в следующей редакции: «С 01 января 2019 года размер арендной платы за Участок составляет 6681000 руб. в год».

Учитывая, что выводы, сделанные в экспертном заключении ООО «САМ-НН», опровергли доказательства, представленные истцом, тогда как ответчик согласился с данным заключением, расходы по оплате экспертизы относятся на истца и взыскиваются в пользу ответчика, так как денежные средства в сумме 85000 рублей за проведение экспертизы ответчиком были оплачены на депозит Арбитражного суда Нижегородской области.

Госпошлина в силу статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и ответчика в равных долях, так как из двух спорных условий дополнительного соглашения суд в одном случае согласился с истцом, а в другом – с ответчиком. При этом госпошлина, относящаяся на ответчика в сумме 3000 рублей, подлежит взысканию в доход федерального бюджета, так как истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины и при подаче иска её не уплачивал.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Внести в договор от 14.12.2009 г. №0421/18 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:9 изменения в соответствии с представленным истцом дополнительным соглашением от 27.11.2018 за исключением редакции п.3.1 договора.

Изложить пункт 3.1 договора от 14.12.2009 г. №0421/18 в следующей редакции: «С 01 января 2019 года размер арендной платы за Участок составляет 6681000 руб. в год».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Акватория развлечений» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 рублей.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины в доход федерального бюджета выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Акватория развлечений» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), расходы на проведение экспертизы в сумме 85000 рублей.

Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Д. Окороков