Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица (ответчика) — специалиста-эксперта отдела правового обеспечения ФИО2 (доверенность №273 от 14 октября 2010 года),

законного представителя третьего лица (ФИО3) — ФИО4 (паспорт гражданина),

рассмотрев 25 января 2011 года в открытом судебном заседании с объявлением резолютивной части судебного решения заявление

общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники» г. Нижний Новгород к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании незаконным действий (бездействия) государственного регистратора прав, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, — граждан: ФИО5 г. Нижний Новгород и ФИО3 г. Нижний Новгород,

установил:

заявитель, уточнив предмет заявленных требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит признать незаконными действия должностных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости — двухкомнатную квартиру №57, расположенную на 14 этаже жилого дома №8А по улице Бонч-Бруевича в Приокском районе г. Нижнего Новгорода, за гражданами ФИО5 и ФИО3 без одновременной регистрации ипотеки данного имущества в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники»; и обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке на упомянутый объект недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что неисполнение участниками долевого строительства – дольщиками обязательства по полной оплате согласованной цены построенной квартиры на момент подписания договора приема-передачи квартиры в собственность, является в силу положений п.3 ст.334, п.3 ст.489, п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (залоге) в отношении вышеупомянутой квартиры, возникшей в силу закона.

Обязанность дольщиков по оплате задолженности в счет погашения цены договора участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1 в размере 1921300 рублей установлена вступившим в законную силу решением Приокского районного суда от 26 июля 2010 года по делу №2-1336/2010 и не является предметом какого-либо спора.

В процессе правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации права общей долевой собственности граждан ФИО5 и ФИО3 на квартиру №57, расположенную в жилом доме №8А по улице Бонч-Бруевича в Приокском районе г. Нижнего Новгорода, должностные лица ответчика при сопоставлении представленных для государственной регистрации документов-оснований возникновения права могли и должны были в силу возложенных на них законом обязанностей установить основание для государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона.

Отсутствие государственной регистрации ипотеки вышеупомянутой квартиры ограничивает права заявителя как застройщика многоквартирного дома по обеспечению надлежащего исполнения со стороны дольщиков их денежного обязательства. Возбужденное судебным приставом-исполнителем Приокского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области исполнительное производство во исполнение требований исполнительного документа, выданного на основании решения Приокского районного суда от 26 июля 2010 года по делу №2-1336/2010, до настоящего времени не привело к какому-либо погашению задолженности дольщиков перед заявителем. Будучи признанным согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодержателем вышеупомянутой квартиры, заявитель сможет более действенно повлиять на исполнения дольщиками просроченного денежного обязательства.

В силу чего, оспариваемые действия ответчика, как полагает заявитель, нарушают права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники» в предпринимательской сфере деятельности.

В представленном отзыве ответчик требования заявителя не признает, а доводы полагает необоснованными и подлежащими отклонению. При этом, позиция ответчика сводится к тому, что на момент государственной регистрации права долевой собственности ФИО5 и ФИО3 – 16 июня 2010 года срок осуществления последнего платежа дольщиками по договору участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1 истек, а объект строительства был передан дольщикам по договору приема-передачи квартиры в собственность от 30 марта 2009 года и дополнительному соглашению к нему от 15 января 2010 года. Из анализа содержания положений представленных на государственную регистрацию документов-оснований возникновения права долевой собственности не представлялось возможным установить существование неисполненного денежного обязательства по оплате цены участия в совместной деятельности по договору участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1. Следовательно, прямых оснований для государственной регистрации ипотеки (залога) в силу закона не имелось. Вместе с тем, по мнению ответчика, у сторон договора участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1 до настоящего времени имеется возможность обратиться в установленном порядке за государственной регистрацией ипотеки на основании совместного заявления залогодателей и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона.

Определением от 6 декабря 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены сособственники спорной квартиры — граждане: ФИО5 и ФИО3, являющиеся дольщиками по договору участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1. Указанные третьи лица извещены судом о рассмотрении данного дела надлежащим образом. Интересы несовершеннолетнего третьего лица — ФИО3 в судебном заседании представлял ее законный представитель — отец ФИО4 Именно указанный представитель был представителем дольщиков при спорной государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО5 и ФИО3

Присутствующий в судебном заседании представитель третьего лица по существу данного дела указал на то, что третьи лица не отрицают существования неисполненного денежного обязательства по оплате заявителю 1921300 рублей по договору участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1. До настоящего времени данная задолженность не погашается по причине тяжелого материального положения третьих лиц и нежелания заявителя принять в счет прекращения данного денежного обязательства иного встречного предоставления (фактически третьи лица имеют в виду отступное в виде передачи имущества (строительных материалов) либо новацию в виде какого-либо подрядного обязательства третьих лиц). Между тем представитель третьего лица полагает, что регистрировать ипотеку не следует, поскольку права заявителя в настоящее время обеспечены записью об аресте вышеупомянутой квартиры в счет обеспечения исполнения решения суда общей юрисдикции.

В судебном заседании, до объявления в нем перерыва в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представитель третьего лица подтвердил, что при передаче государственному регистратору прав документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности третьих лиц, им лично было заявлено работнику ответчика, принимавшему документы, что на момент подачи документов для государственной регистрации цена вышеупомянутой квартиры дольщиками застройщику не оплачена в полном объеме. Однако работник ответчика на данное заявление никак не отреагировал.

Дело рассмотрено без участия третьего лица — ФИО5 (ее представителей) при условии ее надлежащего извещения по правилам ст. 121, 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав доводы представителей сторон и представителя ФИО3, изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд находит, что заявленное обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники» требование подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 15 июня 2010 года к ответчику обратился ФИО4, действующий от имени ФИО5 на основании доверенности и от имени несовершеннолетней ФИО3 как законный представитель, с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности граждан ФИО5 и ФИО3 на квартиру №57, расположенную в жилом доме №8А по улице Бонч-Бруевича в Приокском районе г. Нижнего Новгорода. К заявлению, помимо доказательств, подтверждающих полномочия, были представлены договор участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1, договор приема-передачи квартиры в собственность от 30 марта 2009 года и дополнительные соглашения к ним.

На следующий день — 16 июня 2010 года за гражданами ФИО5 и ФИО3 было зарегистрировано право общей долевой собственности на вышеупомянутую квартиру, соответствующая запись о государственной регистрации права внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданы соответствующие свидетельства о праве.

При этом ипотека в пользу заявителя как застройщика по договору участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1 зарегистрирована не была.

Считая, что упомянутые действия ответчика нарушают права и законные интересы заявителя в сфере осуществления им предпринимательской деятельности, общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники» обратилось за судебной защитой.

Согласно ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Разрешая данное дело, суд установил наличие упомянутых условий для судебной защиты.

В соответствии с положениями ст. 2, 17, 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (правоустанавливающими документами) являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Не допускается истребование у заявителя при государственной регистрации дополнительных документов, за исключением предусмотренных этим Законом, если представленные документы отвечают требованиям этого Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, исходя из значения государственной регистрации прав как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, одной из задач государственной регистрации прав как административной процедуры является внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним полной и достоверной информации, отражающей действительные события и волеизъявления участников отношений в сфере оборота недвижимости.

При этом в случаях прямо предусмотренных законом возникновению права на недвижимость сопутствует возникновение и обременения указанного права в виде ипотеки в силу закона. В таких случаях государственная регистрация возникновения прав и их обременение подлежат одновременной государственной регистрации. Наличие указанных обстоятельств должно быть выяснено государственным регистратором прав на стадии правовой экспертизы документов-оснований возникновения права.

В соответствии с общими положениями п.5 ст.488, п.3 ст.489 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В этих случаях, залог как способ обеспечения исполнения денежного обязательства покупателем, возникает в силу закона и является установленной гарантией имущественных интересов продавца, обуславливающей волеизъявление сторон договора купли-продажи по предоставлению покупателю кредита (рассрочки).

В силу правил п.2 ст.11, п.2 ст.20 Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Из материалов данного дела следует, что условия договора участия в долевом строительстве от 26 сентября 2008 года №146-Пр.1 предусматривали исполнения обязательств дольщиками в рассрочку относительно последнего платежа в размере 1911300 рублей. Крайний срок оплаты упомянутого последнего платежа стороны согласовали на 31 января 2011 года.

В договоре приема-передачи квартиры в собственность также устанавливалось условие об отсрочке платежа покупателями в размере 1911300 рублей.

Таким образом, из документов-оснований, представленных для государственной регистрации следовало, что вышеупомянутая квартира передавалась участвующим в деле третьим лицам с условием об отсрочке платежа. Следовательно, в силу закона, до момента исполнения третьими лицами обязательства по оплате последнего (отсроченного) платежа, вышеупомянутая квартира признается находящейся в ипотеке (залоге) у застройщика, являющегося заявителем по данному делу. Такая ипотека подлежала государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности третьих лиц без какого-либо отдельного заявления как со стороны залогодержателя (заявителя), так и со стороны залогодателей (третьих лиц).

Так как государственная регистрация прав и государственная регистрация обременения должны осуществляться одновременно и без какого-либо отдельного заявления, государственному регистратору права на стадии правовой экспертизы представленных документов-оснований, предусматривающих приобретение вышеупомянутой квартиры третьими лицами в рассрочку, при отсутствии в таких документах однозначных положений о надлежащем исполнении третьими лицами обязательства по полной оплате вышеупомянутой квартиры, следовало установить имело ли место такое надлежащее исполнение, либо нет. Поскольку именно при таком условии обеспечиваются цели и задачи государственной регистрации прав как юридического акта и административной процедуры. Названные судом действия государственного регистратора прав полностью соответствовали бы закону, так как в силу правил ст. 312, п.2 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательства того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования, а кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В данном же деле, должностные лица ответчика не потребовали от третьих лиц представления документов, подтверждающих уплату третьими лицами отсроченного платежа по вышеупомянутой квартире. Именно это привело к тому, что государственная регистрация ипотеки в силу закона не состоялась.

Вместе с тем, обязательства третьих лиц по оплате отсроченного платежа до настоящего времени не исполнено. Указанное обстоятельство не является объектом спора между заявителем и третьими лицами. Задолженность перед заявителем по оплате вышеупомянутой квартиры полностью признается третьими лицами.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация права общей долевой собственности третьих лиц без одновременной государственной регистрации ипотеки в пользу заявителя, нарушает права и законные интересы заявителя как кредитора, права требования которого возникли в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности в области строительства.

Доводы ответчика о том, что из содержания документов-оснований не представлялось возможным установить наличие неисполненного денежного обязательства третьих лиц суд отклоняет по вышеприведенным правовым основаниям. Кроме того, в судебном заседании 18 января 2011 года представитель третьего лица ФИО3 — ФИО4, являвшийся также представителем обоих третьих лиц при спорной государственной регистрации, заявил, что при передаче государственному регистратору прав документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности третьих лиц, им лично было заявлено работнику ответчика, принимавшему документы, что на момент подачи документов для государственной регистрации цена вышеупомянутой квартиры дольщиками застройщику не оплачена в полном объеме. Однако работник ответчика на данное заявление никак не отреагировал. Упомянутое заявление зафиксировано в аудиозаписи протокола судебного заседания. Таким образом, вышеназванные доводы ответчика не соответствуют не только правовой стороне дела, но и его фактическим обстоятельствам.

Доводы представителя третьего лица ФИО3 о том, что права и интересы заявителя в настоящее время обеспечены арестом, суд отклоняет, поскольку содержание такого обременения как обеспечительный арест, наложенный определением суда общей юрисдикции, существенно отличается от содержания такого обременения как ипотека.

В связи с чем, оснований для отклонения требований заявителя, у суда не имеется.

При таком исходе дела, с учетом поступившего заявления представителя общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники» о принятии заявителем расходов по государственной пошлине на свой счет, и отсутствия заявлений об иных судебных расходах, вопрос о судебных расходах судом не разрешается.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 110, 167 — 170, 176, 180 — 182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости — квартиру №57, расположенную по адресу: <...> за гражданами ФИО5 и ФИО3 без внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о залоге (ипотеке) названного объекта недвижимости в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники» г. Нижний Новгород, как несоответствующие положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в месячный срок со дня принятия настоящего решения внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге (ипотеке) в отношении объекта недвижимости — квартиры №57, расположенной по адресу: <...>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сокольники» г. Нижний Новгород.

Настоящее решение подлежит немедленному исполнению.

Настоящее решение вступит в законную силу по истечении месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не будет изменено или отменено, вступит в силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия.

Судья А.В. Иванов