Гражданский кодекс часть 1

от заинтересованного лица (ответчика) — консультанта отдела судебной защиты юридического управления ФИО2 (доверенность № 07-10 от 9 января 2014 года),

рассмотрев 16 июня 2014 года в открытом судебном заседании с объявлением резолютивной части судебного решения заявление

общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс», г. Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании недействительным решения министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области об отказе в изменении разрешенного использования земельного участка и обязании издать соответствующий распорядительный акт о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года в части изменения разрешенного использование (целевого использования) земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м. - под строительство здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, — Администрации города Нижнего Новгорода,

установил:

изначально, обращаясь за судебной защитой заявитель просил признать незаконным решение министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области об отказе в изменении разрешенного использования земельного участка и издания соответствующего распорядительного акта о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года в части изменения разрешенного использование земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м., выраженное в письме министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 20 февраля 2014 года № 311-05-17-3418/14.

Разрешая данное дело, суд пришел к выводу о том, что требования общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» направлено на изменение условий пункта 1.3 договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года, который на момент судебного разбирательства определяет, что вышеназванный земельный участок предоставлен в аренду заявителю под строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства).

В связи с чем, общество с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило предмет своего заявления и согласно поданному 10 июня 2014 года обоснованию правовой позиции по делу просит принять решение об изменении договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года и изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Участок предоставляется под строительство здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах (I и II очереди строительства)».

Таким образом, данное дело рассмотрено по правилам искового производства, как спор об изменении договора.

В ходе судебного разбирательства представитель общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» требование о необходимости изложения пункта 1.3 договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года в предложенной заявителем редакции поддержала, указав, что необходимость изменения разрешенного использование земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м., обусловлена существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны этого договора при его заключении. А именно, в период с момента его заключения и до настоящего времени существенно изменились нормативы градостроительного проектирования в части необходимости обеспечения административных зданий парковочными местами для временного хранения автомобилей. Так, если на момент заключения договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года для предполагаемого по площади застройки и параметрам здания было необходимо предусмотреть 143 парковочных места, то в настоящее время такое здание должно быть обеспечено 574 парковочными местами. Однако разместить такое количество парковочных мест на предоставленном для строительства земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м., не представляется возможным. Следовательно, в настоящее время невозможно построить тот объект капитального строительства о строительстве которого предполагало общество с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс», проводя за свой счет работы по разработке проекта планировки и межевания территории квартала в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, Ильинской в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода, заключая договор аренды № 14052/06 от 13 февраля 2006 года и осуществляя расселение жителей ветхого жилищного фонда. Поскольку уже осуществленные затраты общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» в связи с освоением земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м., составили 123971695 рублей, изменение площади застройки и параметров этажности административного здания (с целью снижения нормируемого значения парковочных мест) означает заведомые убытки для заявителя и инвесторов (участников долевого строительства). По этой же причине расторжение договора аренды № 14052/06 от 13 февраля 2006 года повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Поскольку при расторжении договора, у заявителя возникнет вопрос о порядке возврата вложений, осуществленных для расселения жителей ветхого фонда, что означает возможность возникновения дополнительных расходных обязательств местного бюджета, что также не отвечает и общественным интересам.

В то же время, по мнению представителя заявителя, изменение договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года на предлагаемых обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» условиях не только предотвратит негативных последствий возможного расторжения этого договора, но, напротив, будет отвечать целям застройки территории, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м., относящейся к функциональной зоне Ц-1 с основными видами разрешенного использования — под здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах.

Подготовленная обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» проектная документация здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства) получила положительное заключение государственной экспертизы проектной документации от 4 июля 2013 года № 0460-13/УГЭ-4437. В соответствии с проектной документацией на указанный объект капитального строительства для его нормативной обеспеченностью парковочными местами предусмотрено организация 216 парковочных мест, размещение которых признано соответствующими нормативно-техническим документам в строительстве.

Инвесторы (участники долевого строительства) выразили заявителю полную поддержку в изменении назначения предполагаемого к строительству объекта капитального строительства.

От ответчика в материалы данного дела представлен отзыв, в котором ответчик требования общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» не признает.

Как отмечает представитель ответчика, земельный участок с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м., был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» для целей строительства административного комплекса с торговыми помещениями без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Однако для строительства многоквартирных домов земельные участки предоставляются застройщикам через процедуры аукциона в порядке, установленном статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, по мнению представителя ответчика, действия заявителя направлены на фактический обход требований закона о порядке предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов.

От привлеченного к участию в деле третьего лица поступили отзыв и дополнение к отзыву. В них Администрация города Нижнего Новгорода поддерживает позицию ответчика по делу и сообщает, что разрешение на строительство здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией может быть выдано обществу с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» только при условии изменения вида разрешенного использование земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, площадью 6880 кв.м.

В судебное заседание, в котором рассмотрение дела по существу было завершено, представитель третьего лица не явился. Данное судебное заседание проведено без участия представителей третьего лица по правилам статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав доводы представителей сторон, изучив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 11 февраля 2005 года между обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» и Администрацией города Нижнего Новгорода был заключен предварительный договор № 4, предметом которого было заключение в будущем договора аренды земельного участка на время совместной деятельности по строительству административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I, II очереди строительства) в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, ФИО3 в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода. При этом к существенным условиям будущего договора аренды предполагалось принятие обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» обязательств об освобождении за свой счет от строений и сооружений земельного участка, предоставляемого в аренду, о предоставлении гражданам, выселяемым из жилых помещений в связи с их сносом, других благоустроенных жилых помещений.

Чуть позднее, 16 февраля 2005 года между обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» и Администрацией города Нижнего Новгорода было заключено соглашение об участии в социально-экономическом развитии города № 2953, согласно которому определены затраты (инвестиционный вклад) общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» на развитие социальной и инженерной инфраструктуры г. Нижнего Новгорода в размере 44689632 рублей в связи с предполагаемым предоставлением в аренду земельного участка для строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I, II очереди строительства) в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, ФИО3 в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода.

Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода от 30 сентября 2005 года № 4262-р, обществу с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» предоставлялся земельный участок в аренду для целей строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I, II очереди строительства) площадью 6940 кв.м в соответствии проектом планировки и межевания территории квартала в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, ФИО3 в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода, разработанным обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» на основании распоряжения Администрации города Нижнего Новгорода от 10 февраля 2005 года № 400-р.

В связи с чем, между обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» и Администрацией города Нижнего Новгорода был заключен договор аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года, пунктом 1.3 которого предусмотрено, что земельный участок предоставлен в аренду «под строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства)».

В период исполнения указанного договора, в связи с изменением в системе органов, уполномоченных на распоряжение в границах муниципального образования городской округ город Нижний Новгород земельными участками, находящимися в государственной собственности, собственность на которые не разграничена, права и обязанности Арендодателя перешли к ответчику (дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года от 19 августа 2008 года), а в связи с последствиями мирового финансового кризиса срок аренды продлен до 21 июня 2015 года (дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года от 19 августа 2008 года).

В рамках исполнения обязательств по указанному договору заявителем осуществлены затраты, составившие по состоянию на 1 апреля 2014 года 123971695 рублей 36 коп., их них: 71570575 рублей — на освобождение территории строительной площадки (снос зданий и строений с расселением жильцов четырех снесенных многоквартирных домов ветхого фонда), 23436275 рублей — на проектирование, включая разработку проекта планировки и межевания территории, 5713765 рублей — на оплату арендных платежей.

К собственно строительству объекта капитального строительства заявитель не приступил до настоящего времени.

За период арендных правоотношений произошли изменения в правовом режиме застройки территории, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006. А именно в силу принятия Генерального плана города Нижнего Новгорода, утвержденного постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17 марта 2010 года № 22, внесения изменений в Генеральный план города Нижнего Новгорода решением городской Думы города Нижнего Новгорода от 21 июня 2011 года № 80, изменился градостроительный регламент для зоны Ц-1, в которой расположен вышеупомянутый земельный участок, в связи с чем основным видом разрешенного использования земельных участков в указанной зоне стало их использование под здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах. Поэтому в выданном заявителю Администрацией города Нижнего Новгорода градостроительном плане земельного участка № RU 52303000-0000000000001752 указано, что вышеупомянутый земельный участок в соответствии с Генеральным планом города Нижнего Новгорода расположен в функциональной зоне многофункциональной общественной застройки с широким спектром использования, включая здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения.

Однако кроме этого в период арендных правоотношений произошли изменения муниципальных нормативов градостроительного проектирования.

Так, постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 4 мая 2012 года № 1788 «О внесении изменений в постановление Главы администрации города Нижнего Новгорода от 28 августа 2007 года № 3933» введены Нормативы градостроительного проектирования и размещения гаражей и автостоянок в городе Нижнем Новгороде.

Указанным нормативным правовым актом существенно увеличены требования к обеспеченности торговых, административно-бытовых, офисных зданий парковочными местами для временного хранения транспортных средств.

В результате введения указанных нормативов градостроительного проектирования для объекта капитального строительства, предполагавшегося к строительству на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, исходя из его общих строительных параметров (этажность, площадь застройки) необходимо обеспечить 547 парковочным мест, вместо 143 парковочным мест по ранее установленным нормативам.

Вместе с тем, размещение такого количества парковочных мест на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, при сохранении общих строительных параметров предполагаемого к строительству объекта капитального строительства (этажность, площадь застройки), невозможно. Строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства) на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 можно осуществить лишь в случае существенного уменьшения общих строительных параметров (этажности и площади застройки).

Однако к настоящему времени, с учетом уже осуществленных вложений в размере 123971695 рублей 36 коп., для заявителя такое уменьшение общих строительных параметров объекта капитального строительства не представляется возможным. Поскольку, как следует из материалов данного дела, строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 предполагалось осуществить на привлеченные средства соинвесторов — юридических лиц и граждан - участников долевого строительства. Указанные соинвесторы уже внесли в оплату участия в долевом строительстве денежные вклады, профинансировавшие вышеназванные по состоянию на 1 апреля 2014 года денежные вложения (затраты) заявителя. Причем соинвесторы расчитывали в результате долевого строительства приобрести права на помещения вполне определенных строительных площадей. Следовательно, уменьшение общих строительных параметров объекта капитального строительства может повлечь прекращение строительства как такового и возникновение значительных убытков заявителя и его соинвесторов.

В такой ситуации рассматривая вопрос о возможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах, заявитель установил возможность строительства такого объекта капитального строительства с сохранением общих строительных параметров (этажности и площади застройки) в тех же значениях, что и по планируемому в 2005 году административному комплексу с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства). При этом возможность такого строительства обусловлена тем, что по действующим в настоящее время нормативам градостроительного проектирования для многофункционального здания с квартирами на верхних этажах достаточно создать 215 парковочных мест.

В силу чего, при наличии полного согласия соинвесторов заявитель заказал проектную документацию на объект капитального строительства — здание многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства). Указанная проектная документация была разработана и представлена заявителем для государственной экспертизы проектной документации в государственное автономное учреждение Нижегородской области «Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», которое 4 июля 2013 года выдало заявителю положительное заключение государственной экспертизы № 0460-13/УГЭ-4437.

Полагая, что правовых ограничений в строительстве здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства) не имеется, и для начала такого строительства необходимо изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, заявитель обратился к ответчику с соответствующим предложением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года. Однако на указанное обращение последовал отказ ответчика о внесении изменений в названный договор.

В связи с тем, что изменения относительно вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 в договор аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года не были внесены по соглашению сторон, заявитель обратился за судебной защитой.

Разрешая данный спор суд исходит из следующего.

По правилам пунктов 1, 2, 4 статьи 451, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа такого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При заключении договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года, стороны договора предполагали, что на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 заявитель осуществит строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства). При этом стороны оговаривали параметры будущего объекта капитального строительства как здание переменной этажности — 2 - 8 этажей, с общей площадью здания 26289,90 кв.м. Названные параметры подтверждаются заключением Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Нижнего Новгорода № 17 от 23 января 2007 года.

В связи с чем, в пункте 1.3 названного договора предусмотрено, что «Участок предоставляется под строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства)». Названные договорные положения определяют вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного заявителю для строительства. В соответствии с чем, в Государственном кадастре недвижимости в отношении земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 содержится запись о виде разрешенного использования: «для завершения строительства административного комплекса с... торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства)».

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из принадлежности земельного участка к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков в населенных пунктах определяется градостроительными регламентами (пункт 9 статьи 1, пункты 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правилами пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как уже отмечено в настоящем решении, земельный участок с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 расположен в территориальной зоне Ц-1, для которой градостроительным регламентом предусматривает основной вид разрешенного использования: использование под здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах. Именно в связи с этим, в выданном заявителю Администрацией города Нижнего Новгорода градостроительном плане земельного участка № RU 52303000-0000000000001752 указано, что вышеупомянутый земельный участок в соответствии с Генеральным планом города Нижнего Новгорода расположен в функциональной зоне многофункциональной общественной застройки с широким спектром использования, включая здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения.

Следовательно, с правовой точки зрения возможность установления для земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 вида разрешенного использования: «длястроительства здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства)» существует и не противоречит действующему градостроительному регламенту.

Применительно к обстоятельствам наличия либо отсутствия правовых оснований статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменений договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года, суд исходит из установления по делу обстоятельств существенного изменения муниципальных нормативов градостроительного проектирования.

В силу дефиниции пункта 26 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под нормативами градостроительного проектирования подразумевается совокупность установленных в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами социально-культурной, образовательной, обслуживающей и транспортной инфраструктурами населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Положения статей 29.2, 29.3, 29.4 названного Кодекса определяет нормативы градостроительного проектирования как обязательные для применения участниками градостроительной деятельности правила, устанавливаемые в нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации и муниципальных нормативных правовых актах.

Как уже было отмечено, постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 4 мая 2012 года № 1788 «О внесении изменений в постановление Главы администрации города Нижнего Новгорода от 28 августа 2007 года № 3933» введены Нормативы градостроительного проектирования и размещения гаражей и автостоянок в городе Нижнем Новгороде. В тексте названных Нормативов они определены как обязательные для исполнения требования муниципального нормативного правового акта.

Введение указанных Нормативов существенно изменили требования к проектируемым значениям обеспечения торговых, административно-бытовых, офисных зданий парковочными местами для временного хранения транспортных средств. Как уже отмечено ранее, в результате введения указанных Нормативов для объекта капитального строительства, предполагавшегося к строительству на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, исходя из его общих строительных параметров (этажность, площадь застройки) необходимо обеспечить 547 парковочным мест, вместо 143 парковочным мест по ранее установленным нормативам. В результате чего, строительство такого объекта с ранее планируемыми показателями этажности — 2 - 8 этажей, и общей площадью здания 26289,90 кв.м., на земельном участке с кадстровым номером 52:18:06 01 39:0006 стало невозможным.

Указанные расчеты и обстоятельства подтверждаются представленным заявителем экспертным заключением «Анализ возможности размещения наземной автомобильной стоянки по проекту реконструкции квартала в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, ФИО3 в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, в соответствии с действующими градостроительными нормами», выполненным 25 мая 2014 года Центром судебной строительно-технической экспертизы Управления экспертных работ Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет».

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик и третье лицо не представили доказательств, опровергающих указанные расчеты и обстоятельства.

При этом суд соглашается с заявителем, что названные изменения являются существенными, поскольку их принятие означает значительный пересмотр параметров этажности и общей площади здания при сохранении его профиля как административного комплекса с торговыми помещениями. Такой пересмотр параметров здания с учетом того, что источником финансирования строительства являются денежные средства соинвесторов (участников долевого строительства), имевших намерение приобрести в результате совместной деятельности помещения определенных площадей, не возможен без существенных убытков заявителя (либо убытков соинвесторов при их согласи принять убытки на собственный счет). Следовательно, зная о таких изменениях, заявитель в 2006 году не заключил бы договор на соответствующих условиях с принятыми обязательствами социального характера (исполнение которых до начала какого-либо строительства уже привело к затратам в размере 123971695 рублей 36 коп., главным образом, обусловленным необходимостью расселения жителей четырех снесенных для освобождения строительной площадки многоквартирных жилых домов). Заключая договор в 2006 году заявитель рассчитывал на осуществление строительства до конца 2008 года. Однако экономический кризис 2007-2008 годов не позволил реализовать строительство. Поэтому в 2006 году у сторон арендных правоотношений не было оснований предполагать, что в течение планируемых сроков строительства нормативы градостроительного проектирования будут столь значительно изменены, либо что сроки строительства будут столь существенно отодвинуты в связи с последствиями мирового финансового кризиса. Преодолеть возникшие в 2012 году изменения в нормативах градостроительного проектирования заявитель в силу обязательности таких нормативов не мог. Дальнейшее исполнение договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года без изменения его условий может существенно ухудшить положение заявителя, а прекращение договора может привести к требованиям к публично-правовым образованиям (в связи с осуществленным расселением жильцов четырех домов ветхого фонда).

Между тем, строительство на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах, что в списке основных видов разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ц-1 значится под номером 1, возможно при сохранении ранее предполагаемой этажности такого здания — 2 - 8 этажей, и общей площадью здания, хотя и меньшей, чем ранее предполагаемое значение, но, тем не менее близкой к ранее планируемым строительным показателям и достаточной для защиты интересов заявителя и соинвесторов.

Данное строительство допустимо в силу того, что нормативы градостроительного проектирования в части создания парковочных мест для таких объектов капитального строительства ниже, чем для полностью нежилых зданий и составляют значение 215 парковочных мест.

Возможность строительства здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах, переменной этажности — 2 - 8 этажей, и общей площадью 19326 кв. м с 216 парковочными местами (174 машино-мест в подземной автостоянки и 40 машино-мест открытых парковочных участков) на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 подтверждается положительным заключением государственной экспертизы № 0460-13/УГЭ-4437 от 4 июля 2013 года, выданной государственным автономным учреждением Нижегородской области «Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

Согласие соинвесторов на уменьшение общей площади объекта капитального строительства подтверждено протоколом № 1 общего собрания участников долевого строительства от 12 мая 2014 года.

При изложенных условиях и обстоятельствах дела, суд признает наличие достаточных оснований для изменения пункта 1.3 договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года.

По поводу доводов ответчика о признаках действия заявителя в обход Закона, суд отмечает следующее.

Положения статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, о возможности обхода которых указывает ответчик, вступили в силу с 1 октября 2005 года в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Однако правоотношения заявителя по застройке земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 возникли до указанной даты, а именно не позднее 16 февраля 2005 года, когда между обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» и Администрацией города Нижнего Новгорода было заключено соглашение об участии в социально-экономическом развитии города № 2953, согласно которому определены затраты (инвестиционный вклад) общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» на развитие социальной и инженерной инфраструктуры г. Нижнего Новгорода в размере 44689632 рублей в связи с предполагаемым предоставлением в аренду земельного участка для строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I, II очереди строительства) в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, ФИО3 в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода. При этом на основании распоряжения Главы администрации города Нижнего Новгорода от 20 февраля 2005 года № 400-р, обществу с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» было разрешено разработать проект планировки и межевания территории квартала в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, ФИО3 в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода. Формально и сам ненормативный правовой акт уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в аренду для строительства —распоряжение Администрации города Нижнего Новгорода от 30 сентября 2005 года № 4262-р, также был издан до момента вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает признаков злоупотребления правом в требовании заявителя об изменении условий пункта 1.3 договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года.

При изложенном, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме их уточнений.

В связи с таким исходом дела, судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. Поскольку в силу положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации обязанность по уплате налога и (или) сбора прекращается с уплатой налога и (или) сбора налогоплательщиком или плательщиком сбора. Поэтому после уплаты истцом государственной пошлины при его обращении в арбитражный суд, отношения между плательщиком и государством по поводу уплаты государственной пошлины прекращаются. В соответствии со статьями 101, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, включая расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с соответствующей стороны. Действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от возмещения стороне, в пользу которой принят судебный акт, судебных расходов.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 167 — 170, 173, 176, 180 — 182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс», г. Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>), удовлетворить.

Изменить условие пункта 1.3 договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13 февраля 2006 года, действующего между министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области («Арендодателем») и обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» («Арендатором»), о виде разрешенного использования арендуемого земельного участка, площадью 6880 кв.м., расположенного в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода в квартале улиц Маслякова, Обозная, переулка Обозный, улицы ФИО3, с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, изложив его в следующей редакции: «Участок предоставляется под строительство здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства)».

Взыскать с министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс», г. Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>), расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей. По вступлению настоящего решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Настоящее решение вступит в законную силу по истечению месячного срока со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не будет изменено или отменено, вступит в силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия.

Судья А.В. Иванов