Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании заявление ООО «ПИГО», г.Н.Новгород, о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о приостановлении государственной регистрации,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ЗАО "ТИК "Старый Нижний Новгород",

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось ООО «ПИГО» с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о приостановлении государственной регистрации Договора №6А аренды нежилых помещений от 01.03.2018 №52/266/301/2018-1199 от 01.11.2018.

В обоснование заявленного требования Общество указывает, что в рассматриваемом случае представленные в регистрационный орган документы позволяют определенно установить имущество в качестве предмета договора аренды, подлежащее передаче арендатору.

В связи с чем, с позиции заявителя, оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды у Управления не имелось.

Общество считает, что в данной ситуации государственная регистрация договора аренды должна была быть проведена без одновременного государственного кадастрового учета передаваемой по договору аренды части объекта недвижимости.

Подробно позиция заявителя изложена в письменном заявлении.

Управление с заявленным требованием не согласилось по доводам, изложенным в письменном отзыве, считает оспариваемый отказ законным и обоснованным. Регистрирующий орган считает, что если предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то государственная регистрация такого договора аренды производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Заявитель и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Управление в письменном отзыве просило провести предварительное судебное заседание в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие названных лиц.

Представитель ЗАО "ТИК "Старый Нижний Новгород" поддержала позицию заявителю по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Учитывая, что рассмотрение дела назначено в предварительном судебном заседании, и возражений против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание 19.12.2018 и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, заслушав позицию третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ЗАО "ТИК "Старый Нижний Новгород" на праве собственности принадлежит нежилое отдельностоящее здание-учреждение с кадастровым номером 52:18:0060017:41, расположенное по адресу: 603001, г.Н.Новгород, Нижегородский район, переулок Кожевенный, д.10/13, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись (свидетельство о государственной регистрации права от 03.06.2015).

01 марта 2018 года между ЗАО "ТИК "Старый Нижний Новгород" (арендодатель) и ООО "ПИГО" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №6А, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения №4, 5, 6, 7, 8, 9, общей площадью 130,1кв.м., с отдельным входом, расположенных на первом этаже вышеназванного здания.

23 октября 2018 года ООО "ПИГО" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.

01 ноября 2018 года Управлением принято решение, формализованное в уведомлении №52/266/301/2018-1199, о приостановлении государственной регистрации договора аренды до 01 февраля 2019 года в связи с непредставлением заявления о постановке на кадастровый учет части здания с кадастровым номером 52:18:0060017:41, которая является предметом договора аренды нежилых помещений №6 от 01.03.2018, и иных необходимых для ее осуществления документов.

Посчитав данное уведомление незаконным и нарушающим права Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

В пункте 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пп.2 п.2 ст.14 Закона №218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (п.5 ст. 18 Закона №218-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ).

В силу части 12 статьи 29 Закона №218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона №218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Данный объект поставлен на кадастровый учет, 03.07.2018 в ЕГРП внесены изменения в связи с изменением площади здания (уведомление №52/126/111/2015-1433), право собственности зарегистрировано за Обществом в установленном порядке. Названные обстоятельства Управлением не оспариваются.

Из представленных документов следует, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части.

Представленный в материалы дела инвентаризационный план 1 этажа здания, являющийся неотъемлемой частью договора аренды, который также представлялся в регистрирующий орган, позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды помещения.

Кадастровый паспорт здания с поэтажными планами и технический план здания, содержат сведения, подтверждающие существование отдельных помещений, являющихся предметом договора аренды, с характеристиками, позволяющими определить их в качестве индивидуально-определенных объектов (в том числе площади).

Довод Управления о том, что поскольку предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет здания, то государственная регистрация такого договора аренды производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части здания, судом отклоняется как ошибочный.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о помещениях, являющихся части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Именно поэтому в таком случае кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, мог осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, и пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.

В пункте 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ изложен исчерпывающий перечень оснований для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, рассматривая в рамках настоящего спора ситуация к таковым не относится.

Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в приложении к названному договору согласовали графическую часть, привязанную к техническому паспорту объекта недвижимости, то государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию документов, необходимых для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, передаваемого в аренду (в том числе соответствующего заявления и пр.).

В силу вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды нежилых помещений №6А от 01.03.2018.

В связи с чем, суд считает необходимым требование Общества о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 01.11.2018 №52/266/301/2018-1199 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений №6А от 01.03.2018 удовлетворить.

В качестве правовосстановительной меры, в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить нарушение прав и законных интересов ООО «ПИГО», г.Н.Новгород (ИНН <***>) - произвести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений №6А от 01.03.2018.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы, понесенные заявителем в связи с уплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции в сумме 3000 руб., подлежат взысканию в пользу заявителя с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-182, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

заявление ООО «ПИГО», г.Н.Новгород, удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 01.11.2018 №52/266/301/2018-1199 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений №6А от 01.03.2018 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить нарушение прав и законных интересов ООО «ПИГО», г.Н.Новгород (ИНН <***>) - произвести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений №6А от 01.03.2018.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу ООО «ПИГО», г.Н.Новгород, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000,00 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Л.В. Соколова