Гражданский кодекс часть 1

Администрации Березовикского сельского поселения Окуловского района Новгородской области (ИНН 1005995 , ОГРН 5302000301 , место нахождения: 174341, Новгородская обл., Окуловский р-н, с Березовик, ул. Советская, д.4)

к Окуловскому районному потребительскому обществу (ИНН 1007946 , ОГРН 5321002706 , место нахождения: 174350, Новгородская обл., г. Окуловка, ул. Ленина, д. 44),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Новгородской области в лице Окуловского отдела (ИНН <***>, ОРГН 1045300293411, место нахождения: 173002, Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Октябрьская, д.17),

Правительство Новгородской области (ИНН <***>, ОРГН 1065321096070, место нахождения: 173007, Великий Новгород, пл.Победы-Софийская, д.1),

Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 173005, Великий Новгород, пл. Победы-Софийская, д. 1)

Администрация Окуловского муниципального района (место нахождения: 174350, <...>),

о признании договора незаключенным,

при участии в заседании:

от истца (заявителя): главы сельского поселения ФИО1, удост. №1 от 09.12.2011,

от ответчика: представителей ФИО2, дов. от 04.06.2015 № 13, ФИО3, дов. от 12.01.2015,

от третьих лиц:

от Управления: не явились,

от Правительства: представителя ФИО4, дов. от 13.08.2013 № 72,

от Департамента: не явились,

от Администрации района: ФИО5, дов. от 23.06.2015 № 19,

установил:

Администрация Березовикского сельского поселения Окуловского района Новгородской области (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Окуловскому районному потребительскому обществу (далее – Окуловское РАЙПО, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 22.03.1999.

Определениями суда от 13.03.2015, 14.04.2015 и 12.05.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Новгородской области в лице Окуловского отдела (далее - Управление), Правительство Новгородской области (далее - Правительство), Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (далее – Департамент) и Администрация Окуловского муниципального района (далее – Администрация района).

В судебном заседании представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, изменив предмет иска, просил признать спорный договор незаключенным по причине того, что объект продажи не идентифицирован, отсутствуют сведения о его собственнике, земельном участке, цене земельного участка, отсутствует акт приема-передачи, переход права собственности не зарегистрирован.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Кроме того, истец просил суд дополнительно к заявленным требованиям вынести решение о государственной регистрации права собственности за Березовикским сельским поселением на часть здания Заводского сельского Совета, общей площадью 66 кв.м., находящегося по адресу: <...>, в Окуловском районе, Новгородской области.

Протокольным определением от 24.06.2015 суд отклонил заявленное истцом ходатайство как противоречащее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не предусматривающей подачи истцом дополнительных требований, которые не были заявлены в иске ранее.

Кроме того, судом установлено, что истец обратился с самостоятельным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новгородской области и Департаменту имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области о признании права собственности на спорное нежилое здание.

Представитель ответчика в судебном заседании уточненные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковые требования, считает спорный договор заключенным, поскольку обязательства покупателя со стороны потребительского общества выполнены в полном объеме, сделка сторонами исполнялась, в т.ч. была произведена оплата приобретенного имущества, и какие-либо разногласия, либо неопределенность по существенным условиям договора в процессе его исполнения у сторон не возникали, при этом, поддержал ранее заявленное ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности по оспариванию указанной сделки. Кроме того, ответчик считает, что у Администрации отсутствует право на оспаривание договора купли-продажи, заключенного с Администрацией Березовикского сельского Совета, поскольку Администрация поселения не является ни стороной спорного договора, ни правопреемником продавца.

Представитель Правительства пояснил, что в полномочия данного государственного органа входит утверждение актов разграничения имущества, находящегося в муниципальной собственности между муниципальными образованиями на основании согласованных предложений органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Представитель Администрации района требования истца поддержал, ссылаясь на незаключенность спорного договора по причине несогласованности сторонами его существенных условий, а также учитывая отсутствие на момент заключения спорного договора у Администрации Березовикского сельского поселения прав на распоряжение спорным зданием, поскольку здание находилось в собственности Администрации Окуловского района.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Новгородской области в судебное заседание не явилось, представителей не направило, ходатайств, дополнений не представило, о дате и времени проведения заседания извещено надлежащим образом.

Представитель Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области, при его надлежащем извещении о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в ранее состоявшихся судебных заседаниях поддерживал позицию Правительства Новгородской области.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Приглашенная в судебное заседание по ходатайству ответчика свидетель - ФИО6, предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отказ и уклонение от дачи показаний, пояснила, что являлась сотрудником Березовикской сельской администрации с 1998 по 2011 годы, при этом указала на то, что была осведомлена о заключении спорного договора, проект которого был подготовлен главным бухгалтером данной сельской администрации с согласия его главы.

Свидетель ФИО7, также предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отказ и уклонение от дачи показаний, пояснила, что проживает в деревне Завод с 1991 года, по существу спора сообщила, что магазин, принадлежащий Окуловскому РАЙПО, располагался в спорном здании с 1999 года, вместе с тем, сообщила, что не осведомлена о том, каким образом было принято решение о передаче помещения в собственность Окуловского РАЙПО.

Заслушав представителей сторон, третьих лиц, пояснения свидетелей, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 22.03.1999 Администрация Березовикского сельского Совета (продавец) и Окуловское РАЙПО (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность часть кирпичного здания Заводского сельского Совета, принадлежащего ему на праве собственности. Общая площадь здания 116 кв.м., продаваемая площадь 66 кв.м – правая часть здания состоящая трех частей – полезная площадь 18,6 кв.м., коридор, щитовая.

Цена продаваемого помещения согласована сторонами в пункте 2 договора и составляет 5 000,00 руб., в т.ч. НДС.

Технические данные строения изложены в техническом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора и передаваемом со строением (пункт 4 договора).

Согласно пункту 5 договора продавец обязуется передать покупателю право собственности после полной оплаты стоимости.

Оплата указанного договора произведена ответчиком в полном объеме в марте 1999 года, в подтверждение чего ответчиком в материалы дела представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам от 23.03.1999 на сумму 2 000,00 руб. и от 25.03.1999 на сумму 3 000,00 руб., на которых имеется подпись кассира и оттиск печати Администрации Березовикского сельского Совета, являвшейся органом местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Подлинник оспариваемого договора и подлинники квитанций к приходным кассовым ордерам представлены ответчиком суду на обозрение в судебном заседании и возвращены Окуловскому РАЙПО.

Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлены новые правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, Администрация Березовикского сельского Совета была ликвидирована, 17.01.2006 в Едином государственном реестре юридических лиц зарегистрирована Администрация Березовикского сельского поселения, которая является органом местного самоуправления муниципального образования Березовикского сельского поселения.

На основании распоряжения Администрации Новгородской области от 21.05.2008 № 113-рз «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между вновь образованными городскими, сельскими поселениями и Окуловским муниципальным районом, в границах которого они образованы» здание, в котором расположено спорное помещение, (<...>) передано в собственность Березовикского сельского поселения.

Полагая, что спорный договор является незаключенным, поскольку предмет договора купли-продажи не идентифицирован, в т.ч. отсутствуют сведения об адресе продаваемого помещения, а также о земельном участке, на котором данный объект расположен, в договоре отсутствуют сведения о цене земельного участка (его части), отсутствует акт приема-передачи имущества, не соблюдено условие договора в части оплаты имущества, и не зарегистрирован переход права собственности на спорное имущество к Окуловскому РАЙПО, а также ссылаясь на то, что данным договором нарушаются права истца на спорное здание, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу положений статьи 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе, сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 стать 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По смыслу статей 160 и 434 ГК РФ существенные условия договора могут быть согласованы сторонами не только в договоре, оформленном в виде одного документа, но и в нескольких взаимосвязанных документах.

Как видно из условий договора купли-продажи от 22.03.1999, продаже подлежала часть кирпичного здания Заводского сельского Совета, общей площадью здания 116 кв.м., продаваемая площадь 66 кв.м – правая часть здания состоящая трех частей – полезная площадь 18,6 кв.м., коридор, щитовая.

Адрес упомянутого здания в договоре действительно указан не был, однако неуказание адреса объекта обусловлено его фактическим отсутствием. Как следует из материалов дела, в т.ч. из распоряжения Администрации Березовикского сельсовета от 16.07.2001 № 39-рг «Об адресном хозяйстве», пояснений представителей сторон и показаний свидетелей, впервые решение о нумерации домов в ряде деревень на территории Администрации Березовикского сельсовета, в т.ч. в д. Завод (пункт 2 распоряжения), было принято только в 2001 году, спорному зданию присвоен номер дома «8».

Согласно пункту 4 спорного договора стороны согласовали, что технические данные строения изложены в техническом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора и передаваемом со строением (оригинал технического паспорта представлен ответчиком на обозрение суда).

Таким образом, условия о предмете договора являются согласованными путем описания продаваемого помещения в договоре купли-продажи и его индивидуализации в техническом паспорте на объект.

Кроме того, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, и в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

Из материалов дела видно, что договор сторонами исполнялся, в т.ч. ответчиком произведена оплата приобретенного имущества по цене, установленной спорным договором, и данная оплата принята Администрацией Березовикского сельского Совета, о чем свидетельствует представленные ответчиком квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 5 000,00 руб., на которых имеется подпись кассира и оттиск печати Администрации Березовикского сельского Совета. Более того, как следует из пояснений представителей ответчика и показаний свидетелей, упомянутое в договоре купли-продажи здание по своим техническим характеристикам является единственным в д. Завод, Окуловское РАЙПО располагается в указанном здании с момента заключения договора, т.е. начиная с 1999 года, и каких-либо споров до настоящего времени по поводу данного имущества между сторонами не возникало.

При таких обстоятельствах, суд считает, что неопределенность между сторонами в отношении предмета договора купли-продажи от 22.03.1999 отсутствует и основания для признания договора незаключенным по причине несогласованности сторонами существенных условий договора отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 2 договора стороны установили цену продаваемого имущества в размере 5 000,00 руб., в т.ч. НДС.

В пункте 2 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, необходимость указания в договоре купли-продажи стоимости каждого объекта в отдельности (помещения и соответствующей части земельного участка или права на нее) законодательством не предусмотрена, в связи с чем, оснований для признания спорного договора незаключенным по указанным обстоятельствам у суда также не имеется.

В обоснование требования о признании договора незаключенным истец также ссылается на отсутствие акта приема-передачи спорного помещения и отсутствие регистрации перехода права собственности на данное имущество к ответчику.

Вместе с тем, само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не влечет незаключенность договора купли-продажи. Передаточный акт является лишь документом, подтверждающим фактическую передачу имущества. Из материалов дела видно, что Администрация Березовикского сельского Совета свои обязательства по передаче имущества исполнила, фактически передав его во владение и пользование ответчика, Окуловское РАЙПО указанное имущество приняло, владеет и пользуется этим имуществом со дня заключения договора и по настоящее время.

Таким образом, суд считает, что заключенный сторонами договор в части передачи имущества продавцом и его принятия покупателем исполнен.

Относительно довода истца об отсутствии регистрации перехода права собственности на спорное имущество к ответчику, суд считает, что действующее законодательство не ставит заключенность договора купли-продажи нежилых объектов в зависимость от наличия (отсутствия) государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, однако договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. Следовательно, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не свидетельствует о том, что договор не заключен.

На основании изложенного, довод истца о незаключенности договора купли-продажи от 22.03.1999 ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности, является ошибочным.

Довод о том, что Администрации Березовикского сельского Совета не являлась на момент заключения спорного договора собственником отчуждаемого помещения, судом также отклоняется как не подтвержденный материалами дела, и кроме того, данные обстоятельства могут иметь правовое значение при рассмотрении спора о недействительности договора купли-продажи, в то время, как в данном деле рассматривается требование о признании спорного договора незаключенным.

Суд также считает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, о применении которого заявлено ответчиком, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 ГК РФ (в редакции, применяемой к рассматриваемой сделке) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд считает, что в данном случае истец при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась как от лица, которому спорный объект передан в собственность, должен был узнать о нарушении своего права не позднее мая 2008 года, когда на основании распоряжения Администрации Новгородской области от 21.05.2008 № 113-рз «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между вновь образованными городскими, сельскими поселениями и Окуловским муниципальным районом, в границах которого они образованы» здание, в котором расположено спорное помещение, (<...>) передано в собственность Березовикского сельского поселения, при том, что ответчик непрерывно осуществлял свою деятельность в упомянутом помещении, о чем истцу было известно.

Смена главы сельского поселения в данном случае также не имеет правового значения и не может служить основанием для изменения начального момента течения срока исковой давности, поскольку в данном случае заявлено требование о защите прав юридического лица, а не прав руководителя как физического лица.

Доказательства, подтверждающие наличие оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности, суду не представлены.

Таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям на момент предъявления иска (27.01.2015) истек.

Довод ответчика о том, что у Администрации отсутствует право на оспаривание договора купли-продажи, заключенного с Администрацией Березовикского сельского Совета, поскольку Администрация не является ни стороной спорного договора, ни правопреемником продавца, судом отклоняется поскольку спорной сделкой затрагиваются права истца, которому спорное имущество передано в собственность на основании распоряжения Администрации Новгородской области от 21.05.2008 № 113-рз.

В силу положений части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

С.В. Давыдова