Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В.., при ведении протокола секретарем судебного заседания Фроловой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Адванс» к ФИО1 об обязании подписания акта приема-передачи объектов недвижимости и встречного искового заявления ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Адванс» о взыскании денежных средств за недвижимое имущество ненадлежащего качества в размере 4 691 700 рублей,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 15.03.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.02.2017, паспорт;

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Адванс» (далее по тексту – истец, общество, ООО «Адванс») обратилось в арбитражный суд с иском к ФИО1 (далее по тексту – ответчик, ФИО1, покупатель) об обязании подписания акта приема-передачи объектов недвижимости.

19 июня 2017 года принято встречное исковое ФИО1 к ООО «Адванс» о взыскании уплаченные за недвижимое имущество ненадлежащего качества денежные средства в размере 4 691 700 рублей.

Определением от 17.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена - ФИО4.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, извещен о времени и месте рассмотрения искового заявления по юридическому адресу.

Учитывая опубликование определения суда на сайте http://kad.arbitr.ru, суд признает извещение ответчика о месте и времени судебного заседания надлежащим, в соответствии с требованиями части 6 статьи 121, статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление рассмотрено в отсутствие не явившегося третьего лица по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые заявленные требования в полном объеме, в исковом заявлении указал, что в договоре купли-продажи № 1 недвижимого имущества от 03.02.2017, заключенном между ООО «Адванс» в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании Решения Арбитражного суда Новосибирской области от 13 июля 2016 по делу № А45-18746/2015 и ФИО1, отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, а, следовательно, довод покупателя о ненадлежащем качестве приобретенного недвижимого имущества не состоятелен. Кроме того, возражает против удовлетворения встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску в отзыве на исковое заявление возражает против удовлетворения первоначального иска, указав, что после полной оплаты по Договору купли-продажи № 1 от 03.02.2017 г.. но до передачи имущества Покупателю (Ответчику) по акту приема-передачи были выявлены факты хищения и причинения ущерба, а именно демонтаж оконных блоков, батарей и осветительных приборов в столярном цехе; в административном здании: демонтаж осветительных приборов, сантехники и частичный демонтаж дверей в сборе и полового покрытия в трех кабинетах: в котельной - демонтаж отопительных котлов; по земельному участку - частичный разбор ограждения, отключение электроснабжения всех объектов.

Отзыв на исковое заявление, по первоначальному иску третье лицо не представило.

Третье лиц в отзыве на исковое заявление, по встречному иску, считает, что необосновано взыскание с ООО «Адванс» в пользу Истца - ФИО1 денежных средств в размере 4 691 700 рублей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении и отзывах, оценив представленные доказательства в их совокупности, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, 03.02.2017 между ООО «Адванс» в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании Решения Арбитражного суда Новосибирской области от 13 июля 2016г. по делу № А45-18746/2015 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи № 1 (далее по тексту - договор) следующего недвижимого имущества (далее по тексту – имущество, объекты):

- Земельный участок (категория земель населенных пунктов-производственные цели): площадь 15162 кв. м., кадастровый номер 54:54:010272:66;

-Столярный цех-назначение: нежилое, площадь 414.4 кв.м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-369, инвентарный номер 24:01188/001, Литер: А, А1, Этажность: 1;

-Гараж, котельная-назначение: нежилое, площадь 572.5 кв.м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-370, инвентарный номер 28:01188/002, Литер: А;

- Пилорама-назначение: нежилое, площадь 400.0 кв. м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-371, инвентарный номер 24:01188/006, Литер: А, Этажность: Т;

- Склад-назначение: нежилое, площадь 191.4 кв. м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-372, инвентарный номер 24:01188/004, Литер: А, Этажность: 1;

- РБУ-назначение: нежилое, площадь 173.0 кв. м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-368, инвентарный номер 24:01188/003, Литер: А, Этажность: 2;

- КУЗНИЦА-назначение: нежилое, площадь 109.4 кв. м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-367, инвентарный номер 24:01188/007, Литер: А, Этажность: 1;

-Разгрузочная площадка - назначение: производственное, площадь 60.9 кв. м., кадастровый иомер 54:54:23/001/2009- 366, инвентарный номер 24:01188/008;

- Административное здание - назначение: нежилое, площадь 572.0 кв. м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-365, инвентарный номер 4946, Литер: А, Этажность: 2;

- Сторожка - назначение: нежилое, площадь 5.3 кв. м., кадастровый номер 54:54:23/001/2009-373, инвентарный номер 24:01188/005, Литер: А, Этажность: 1.

Адрес (местоположение) всех объектов: <...>.

Согласно пункта 1.2. договора имущество принадлежит ООО «Адванс», составляет его конкурсную массу и приобретено покупателем на условиях, предусмотренных положением о порядке, сроках и об условиях продажи имущества ООО «Адванс», находящегося в залоге ПАО «Сбербанк», утвержденным определением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.10.2016.

В соответствии с пунктом 1.3 договора права на имущество по настоящему договору переходят к покупателю после окончания расчетов согласно раздела 2 настоящего договора и подписания акта приема передачи.

Согласно пункта 2.1 договора общая стоимость имущества, являющегося предметом настоящего договора. Составляет по начальной цене продажи имущества в размере 4 691 700 рублей из них: земельный участок – 251 100 рублей; Столярный цех- 699 300 рублей; Гараж, котельная -876 600 рублей; Пилорама – 24 300 рублей; Склад – 492 300 рублей; РБУ – 224 100 рублей; Разгрузочная площадка – 88 200 рублей; Административное здание – 1 811 700 рублей; Сторожка – 15 300 рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 договора задаток в сумме 469 170 рублей перечисленный покупателем по платежному поручению №399 от 20.01.2017по договору о задатке от 20.01.2017 (далее по тексту – договор о задатке) зачисляется в счет оплаты имущества.

На повторных торгах ФИО1 являлся единственным участником торгов, с ответчиком заключен договор, указанное имущество оплачено в соответствии с договором.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Адванс» ФИО5 не оспаривают факт оплаты ФИО1 4 691 700 рублей по договору купли-продажи №1 от 03.02.2017.

После полной оплаты по Договору купли-продажи но до передачи имущества Ответчику по акту приема-передачи были выявлены факты хищения и причинения ущерба, а именно демонтаж оконных блоков, батарей и осветительных приборов в столярном цехе; в административном здании: демонтаж осветительных приборов, сантехники и частичный демонтаж дверей в сборе и полового покрытия в трех кабинетах: в котельной - демонтаж отопительных котлов; по земельному участку - частичный разбор ограждения, отключение электроснабжения всех объектов. В связи с выявленными фактами хищения и инициированием в связи с этим конкурсным управляющим уголовного дела в РОВД Тогучинского района (талон-уведомление №27 от 08.02.2017 г., КУСП 488).

Судом для полного и всестороннего рассмотрения дела истребовано у ОМВД России по Тогучинскому району копии материалов проверки по заявлению ФИО4 по факту хищения имущества по адресу: НСО, <...> (талон уведомление №27 от 08.02.2017, КУСП №488).

31.08.2017 ОМВД России по Тогучинскому району представил материалы проверки по заявлению ФИО4 №488 от 08.02.2017.

Из материалов проверки ОМВД России по Тогучинскому району следует, что между ФИО4 (бывший конкурсный управляющий ООО «Адванс») и ФИО6 (бывший руководитель ООО «Адванс») 13.07.2016 был составлен договор по обеспечению сохранности имущества ООО «Адванс» и обеспечения его содержания для сохранения потребительских качеств, согласно которому ФИО6 обязуется сохранить в целости и сохранности вышеперечисленное имущество.

06.02.2017 при посещении ФИО4 и ФИО1 вышеуказанного имущества (объектов) обнаружили, что демонтированы двери и окна.

08.02.2017 ФИО4 обратилась по факту хищения в отдел МВД России по Тогучинскому району.

В материалах проверки имеются объяснения от 15.02.2017, ФИО6 где он указывает, что на вышеуказанном участке имеется имущество, принадлежащее его отцу – ФИО7 по договору №1 безвозмездной ссуды оборудования от 11.01.2015 и приложением №1 к договору.

Так же в материалах дела есть объяснения от 23.03.2017 ФИО7, в которых указано, что между ООО «Адванс» и ФИО7 заключен договор №1 безвозмездной ссуды оборудования от 11.01.2015 перечень оборудования, принадлежащего ФИО7, перечислен в акте приема-передачи имущества по договору. В конце осени ФИО7 узнал, что ООО «Адванс» признано банкротом, в связи с чем, стал вывозить принадлежащее ему имущество и оборудование. После того как он вывез часть имущества, он встретился с ФИО4, с которой на устной основе договорились, что более на территории. ООО «Адванс» ФИО7 не входит и оборудование, принадлежащее ему, не забирает до продажи ООО «Адванс». В объяснениях указано, что ФИО7 помимо своего оборудования другого имущества не вывозил.

В материалах проверки указано, что 10.02.2017 ФИО4 и ФИО6 осмотрели здания и все перечисленное имущество и составили акт приема-передачи по договору сохранности имущества ООО «Адванм» и обеспечении его сохранности о том, что ФИО6 передает конкурсному управляющему, на тот момент, ФИО4 имущество (объекты), при этом указано, что имущество (объекты) приняты по целостности зданий.

Постановлением от 23.03.2017 ОМВД России по Тогучинскому району отказано в возбуждении уголовного дела.

Покупателем было направлено письмом от 13.02.2017 об отказе от договора купли-продажи в одностороннем порядке. Данный отказ от договора купли-продажи получен конкурсным управляющим 13.02.2017.

В ходе судебного заседания ответчик, по первоначальному иску, ссылается на письмо ООО «АгроТехМаш» от 25.08.2017, в котором говориться, что в период с 20.06.2016 по 30.01.2017 ООО «АгроТехМаш-Сибирь» занимало нежилое помещение, расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды от 20.06.2016. Во владении и пользовании ООО «АгроТехМаш-Сибирь» находились следующие объекты (помещения): 1) часть нежилого помещения общей площадью 105.6 кв.м. кадастровый номер №54-54-23/2009-365; 2) часть земельного участка общей площадью 200 кв.м. кадастровый номер 54:24:010272:66.

В данном письме указывается, что во всех занимаемых ООО «АгроТехМаш-Сибирь» помещениях были установлены окна, имелись межкомнатные двери, помещения являлись отапливаемыми, были установлены приборы отопления (батареи). На момент возврата имущества, данные объекты находились в технически исправном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную Денежную сумму (цену).

Исходя из п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими иконами или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст. 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве Покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий Договору.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований либо возражений.

Ответчик, по первоначальному иску указывает, что в помещениях не оказалось оконных блоков, батарей и осветительных приборов в столярном цехе; в административном здании: осветительных приборов, сантехники и частичный демонтаж дверей в сборе и полового покрытия в трех кабинетах: в котельной - отопительных котлов; по земельному участку - частичный разбор ограждения, отключение электроснабжения всех объектов. Перечисленное оборудование бесследно исчезло.

Так же ответчик пояснил, что не знал, и его не предупредили о том, что имеется договор №1 безвозмездной ссуды оборудования (приложение№1 к договору) и имущество принадлежит иному лицу, без данного имущества, перечисленного в приложение №1 к договору, передаваемое имущество не пригодно для использования по назначению.

В связи с чем, отказ ответчика, по первоначальному иску, является законным и обоснованным, соответствует требованиям законодательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, оценив представленные доказательства в их совокупности, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает исковые требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению.

По встречному исковому требованию ФИО1 к ООО «Адванс» о взыскании уплаченных денежных средств в размере 4 691 700 рублей за недвижимое имущество ненадлежащего качества, суд установил.

Согласно п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ч.2. ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

10.07.2017 от ФИО1 поступило отчет №0607 об определении рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного имуществу, находящегося в зданиях по адресу: <...> по состоянию на дату оценки 07.07.2017 составляет 739 085 рублей. Согласно отчету данная сумма необходима для ремонта вышеперечисленного имущества для использования его по назначению.

Из заключения эксперта №07-121 от 12.09.2017, представленного истцом, по первоначальному иску, в судебном заседании, следует не полное исследование объектов, в связи, с чем заключение отвергается арбитражным судом в качестве доказательства.

Оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что в материалы дела ФИО1, по встречному иску, представлены доказательства обнаружения вышеперечисленных недостатков вышеуказанного имущества, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени и не возможно использовать имущество по назначению.

На основании изложенного, требования ФИО1 к ООО «Адванс» о взыскании уплаченных денежных средств в размере 4 691 700 рублей за недвижимое имущество ненадлежащего качества, суд полагает подлежащим удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределяются в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении первоначального искового заявления отказать,

удовлетворить требования встречного искового заявления,

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Адванс» в пользу ФИО1 уплаченные за недвижимое имущество ненадлежащего качества денежные средства в сумме 4 691 700 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 459 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Д.В. Векшенков