Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль-НСК» (по тексту- истец, арендатор, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска (по тексту- ответчик, арендодатель, Мэрия) с требованием признать пункт 2.1 договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.05.2012 № 112049т, заключенного между сторонами, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 10.07.2015 года, недействительным.

Требования истец мотивировал тем, что применение с 30.05.2015 года правил пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (по тексту- Постановление № 213-п) и увеличение арендной платы, исчисленной на основании рыночной цены в двукратном размере не обосновано. Так, пункт 7 Постановления № 213-п фактически предусматривает санкцию за нарушение сроков строительства, а с 21.06.2015 года указанная санкция отменена в связи с изданием Постановления Правительства Новосибирской области № 219-п, которым отменено постановление № 213-п. На момент заключения дополнительного соглашения № 2 к договору аренды указанное постановление №213-п не действовало, а пункт 6 данного постановления, предусматривающий аналогичную меру для нежилищного строительства признан недействительным в соответствии с решением Новосибирского областного суда. Кроме того, на момент подписания дополнительного соглашения № 2 арендатору не был предоставлен отчет независимой оценки, который положен в основу для исчисления арендной платы, тогда как в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства № 213-п указанный отчет является обязательным приложением к договору аренды земельного участка. 06.05.2016 года Общество обратилось к Мэрии с просьбой предоставить отчет оценки, однако, такой отчет не был предоставлен, в связи с чем, Общество полагает, что отчет является недостоверным и не может являться доказательством для целей исчисления арендной платы. По указанным мотивам, истец считает, что пункт 2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения является ничтожным, так как нарушает требования действующего законодательства.

В последующем истцом был изменен предмет требования, просит: «Признать пункт 2.1. договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.05.2012г. №112049т, заключенного между Мэрией города Новосибирска и ООО «Вертикаль-НСК», в редакции дополнительного соглашения № 2 от 10.07.2015г. к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска №112049т от 29.05.2012 г., следующего содержания:

«2.1. В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 №213-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика в двукратном размере составляет 36292000 рублей в год или 3 024 333, 33 рублей в месяц.» (абзац №6 дополнительного соглашения);

«2.1. размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 18 146 000 рублей в год или 1 512 166, 67 рублей в месяц» (абзац 12 дополнительного соглашения), недействительным

и установить в п. 2.1. договора (абзац №6, №12 дополнительного соглашения) стоимость арендной платы по договору в размере 12 800 000 (двенадцать миллионов восемьсот тысяч) рублей в год или 1 066 666 (один миллион шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек в месяц».

Уточнение предмета по правилу ст. 49 АПК РФ принято судом.

Дополнительно истец указывал на недостоверность отчета оценки и необоснованность применения результатов оценки по состоянию на 07.07.2015 года к отношениям с 31.05.2015 года. А также полагает, что оценщиком были некорректно выбраны аналоги для сравнительного метода, что привело к необоснованному завышению цены сделки. При этом истец полагает, что выводы судов, сделанные в рамках дела А45-18937/2015, не имеют преюдициального значения, поскольку при рассмотрении иска мэрии о взыскании арендной платы не исследовался вопрос о недействительности пункта 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения, а также достоверность отчета оценки.

В ходе судебного разбирательства представитель истца заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы для целей установления в пункте 2.1 действительной рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка. В удовлетворении заявленных ходатайств судом было отказано. Так, с учетом заявленного предмета и основания спора, а именно признание пункта 2.1 договора недействительным, суд признал доказательства достаточными, поскольку требования об изменении условий договора по правилу ст. 450, 451 ГК РФ не заявлено, истец требует признать данный пункт недействительным и установить иной размер с момента заключения дополнительного соглашения № 2, а не на будущий период времени.

Мэрия города Новосибирска возражала против удовлетворения заявленных требований, при этом полагает, что отчет оценки не является обязательным приложением к договору, арендная плата за земельные участки, находящиеся в неразграниченной собственности, государственной и муниципальной собственности, является регулируемой, в связи с чем, арендодатель обязан был применить правила пункта 7 Постановления № 213-п. При этом законодательство не предусматривает возможности определения цены сделки на основании отчета оценки, предоставленного арендатором, оценщик определяется арендодателем по результату торгов, что исключает возможность злоупотребления правом, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. В данном случае, дополнительное соглашение заключалось с целью продления срока действия договора аренды, в связи с чем, требовалось проведение новой оценки права аренды. Дополнительное соглашение № 2 было подписано истцом без оговорок, требования о предоставлении отчета до мая 2016 года не заявлялось, бездействие по непредоставлению отчета не оспаривалось. При этом в рамках дела А45-18937/2015 судом исследовался вопрос в части достоверности условий дополнительного соглашения № 2, требования о взыскании арендной платы, в том числе и за период с 10.07.2015 по январь 2016 года, удовлетворены в полном объеме, неустойка снижена по правилу ст. 333 ГК РФ. Ни встречного иска, ни возражений по цене сделки Обществом заявлено в рамках рассмотрения названного дела не было. С требованием о внесении изменений в договор с соблюдением правил ст. 450, 451 ГК РФ Общество не обращалось к арендодателю. При этом существенных обстоятельств, которые могли свидетельствовать о наличии оснований для изменения условий договора, не приведено. Представленный истцом отчет оценки является не корректным, исходя из даты оценки, а также с учетом выбранных аналогов, также указанный отчет составлен спустя более года с даты отчета, положенного в основание дополнительного соглашения, что не может свидетельствовать о недостоверности отчета ООО «Экспресс-оценки».

К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО «Экспресс –оценка», вызывался оценщик для дачи пояснений, однако, явка представителя не обеспечена, извещен надлежащим образом, отзыв не представлен.

Дело рассмотрено по правилу ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Между Мэрией и ООО «Вертикаль-НСК» по итогу аукциона был заключен договор от 29.05.2012 года № 112049т аренды земельного участка. Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:062555:99 площадью 40325 кв.м. под строительство, разрешенное использование: многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе, со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками. Срок договора с 29.05.2012 по 29.05.2015, дополнительным соглашением №2 от 10.07.2015 года срок продлен до 29.05.2018. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Арендная плата установлена в размере 22498000 рублей в год.

Порядок уплаты пунктом 2.2 договора установлен следующим образом: за первые два года действия договора аренды арендная плата уплачивается равномерными ежемесячными платежами в течение одного года с даты подписания договора сторонами. За третий год действия договора аренды земельного участка арендная плата уплачивается в течение третьего года равномерными ежеквартальными платежами.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.07.2015 года сторонами согласовано, что с 30.05.2015 года арендная плата составляет 36292000 рубля в год или 3024333,33 рубля в месяц, а с 21.06.2015 года арендная плата составляет 18146000 рубля в год или 1512166,67 рубля в месяц. Расчет арендной платы при этом определен на основании отчета независимого оценщика, и на период с 30.05.2015 до 21.06.2015 (пункты 3, 4 дополнительного соглашения) с учетом двукратного увеличения по правилу пункта 7 постановления № 213-п в связи с не завершением строительства жилых домов в течение трех лет с момента предоставления земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением по правилу ст. 167,180 Гражданского кодекса РФ о признании условий договора в части цены (пункт 2.1 договора в редакции пунктов 3, 4 дополнительного соглашения № 2) недействительными и установлении действительной, по его мнению, цены сделки.

Суд, оценив в совокупности представленные доказательства, с учетом заявленного предмета спора о признании пункта договора недействительным и установлении иной цены сделки, находит доводы Общества не обоснованными.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При этом в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент признан равным 3,4.

Указанные коэффициенты к договорным отношениям сторон в данном случае не применялись, поскольку в рассматриваемом случае сторонами заключен был договор по результату торгов и было предусмотрено в п. 2.4 договора ограничение в части изменения арендной платы, указанное условие утратило действие в связи с пролонгацией срока действия договора и заключением дополнительного соглашения №2 от 10.07.2015 года.

Так, пункт 2.4 договора указывал, что в течение срока действия договора размер арендной платы не подлежит пересмотру. В случае продления срока действия договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими порядок определения размера арендной платы.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.07.2015 года при продлении срока действия договора аренды № 112049т от 29.05.2012 года сторонами согласовано как изменением разрешенного использования земельного участка: с «многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками» на «многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; трансформаторные подстанции; котельные; насосные станции», так и срок договора до 29.05.2018 года, а также изменено по обоюдному согласию сторон условие о цене договора.

Так, пункт 2.1 изложен в следующих редакциях:

«3. С 30.05.2015 года Раздел 2 Договора излагается в следующей редакции:

«2.1. В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и в двукратном размере составляет 36 292 000,00 (тридцать шесть миллионов двести девяносто две тысячи руб. 00 коп.) рублей в год или 3 024 333,33 (три миллиона двадцать четыре тысячи триста тридцать три руб. 33 коп.) рублей в месяц»…

«…С 21.06.2015 года пункт 2.1. Договора излагается в следующей редакции:

«2.1. Размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 18146 000,00 (восемнадцать миллионов сто сорок шесть тысяч руб. 00 коп.) рублей в год или 1 512 166,67 (один миллион пятьсот двенадцать тысяч сто шестьдесят шесть руб. 67 коп.) рублей в месяц.»….

Также в договоре пункт 2.5 с учетом дополнительного соглашения излагается в следующей редакции: «Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в связи с изменением разрешенного использования земельного участка. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.».

Таким образом, сторонами согласовано условие о праве арендодателя на изменение цены сделки- арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и только на уровень инфляции, а не в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

При этом из контекста условий договора в редакции дополнительного соглашения, усматривается, что такое изменение арендной платы является бесспорным (как ранее действующая редакция пункта 2.4 договора, так и согласованная редакция пункта 2,5 договора).

Такое условие согласуется с требованиями действующего законодательства, направлено на защиту прав арендатора и исключает частое одностороннее изменение арендной платы арендодателем, а также способствует предсказуемости арендной платы на протяжении срока действия договора и стабильности отношений сторон сделки, что соответствует принципам, закрепленным в ПостановленииПравительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае является факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды. Норма о двукратном размере арендной платы в случае не завершения строительства направлена на стимулирование застройщиков к скорейшему достижению целей аренды земельного участка публичной собственности и не зависит от перемены лиц в арендном обязательстве. Кроме того, исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Таким образом, при применении в данном случае правил, установленных в пункте 7 Постановления № 213-п, действующего, в том числе с 30.05.2015 до 21.06.2015, на который стороны распространили условия дополнительного соглашения № 2, арендодатель действовал правомерно, более того, не применить данное положение к названному периоду времени, он был не вправе.

Легитимность данного права также подтверждена сторонами при заключении дополнительного соглашения №2, подписанного Обществом без разногласий, а также отсутствием возражений по данному дополнительному соглашению при рассмотрении дела А45-18937/2015.

Так, в рамках дела А45-18937/2015 судом было рассмотрено требование Мэрии города Новосибирска о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль-НСК" задолженности по договору аренды земельного участка от 29.05.2012 № 112049т за период с 1 квартала 2015 по январь 2016 включительно в размере 19514314,86 рубля и неустойки в виде пени в размере 4487024,72 рубля за период с 30.08.2014 по 01.02.2016 года (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом по правилу ст. 49 АПК РФ). Каких- либо возражений со стороны ответчика в рамках рассмотрения спора в части цены сделки не заявлено, при этом в ходе судебного разбирательства пояснялось, что одностороннего и необоснованного увеличения арендной платы не имелось, принимались попытки по заключению мирового соглашения. Не было заявлено возражений по вопросу цены сделки и в рамках рассмотрения апелляционной жалобы Общества. Расчеты судом проверены и признаны обоснованными, в том числе, с учетом дополнительного соглашения от 10.07.2015 года, подписанного сторонами.

Таким образом, судом уже рассматривался вопрос об обоснованности цены сделки с учетом дополнительного соглашения № 2. Сам факт неисполнения Обществом состоявшегося решения суда в указанной части не является свидетельством ничтожности сделки и недостоверности отчета оценки.

Кроме того, следует еще раз отметить, что период применения указанных правил пункта 7 Постановления № 213-п соответствует сроку действия данной нормы и не мог быть проигнорирован арендодателем. На период с 30.05.2015 до 21.06.2015 года не имелось оснований для применения порядка, установленного постановлением Правительства Новосибирской области № 219-п, который введен в действие только с 21.06.2015 года.

Доводы истца о недостоверности отчета и невозможности ранее заявить свои возражения, поскольку арендодателем не был предоставлен отчет оценки, а также же что Общество вправе заявить о несоответствии отчета как одного из доказательств по делу, что при определении цены приняты во внимание оценщиком не корректные аналоги, а также что к отношениям с 30.05.2015 до 07.07.2015 не может быть применена оценка, определенная по состоянию на 07.07.2015, суд считает несостоятельными, и основанными на неверном толковании норм права. Кроме того, указанные доводы не являются основанием для признания пункта 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 недействительным.

Так, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По состоянию на указанную дату (10.07.2015) заключения дополнительного соглашения № 2 статья 168 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В части 2 данной нормы закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Действующее законодательство не устанавливает условия о ничтожности сделки при несогласии арендатора с рыночной оценкой права аренды.

Более того, с учетом того, что цена договора аренды земельного участка является существенным условием, что указанная цена является регулируемой, нарушение порядка определения цены аренды в данном случае свидетельствовало бы о ничтожности сделки. Однако, как указано выше, арендная плата за период с 30.05.2015 по 21.06.2015 и с 21.06.2015 по настоящее время установлена сторонами в соответствии с требованиями как Земельного кодекса РФ, так и в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 582, Постановлениями Правительства Новосибирской области № 213-п и № 219-п.

Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В данном же случае истец оспаривает величину оценки после того, как дополнительное соглашение заключено, на его основании проведен расчет арендной платы и по решению суда за определенный период такая арендная плата уже взыскана, исковое заявление подано через 10 месяцев после заключения дополнительного соглашения № 2, а также требование заявлено не как самостоятельное, а через признание условия договора недействительным и требования установить новую цену договора.

Как следует из пункта 2 названного информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), не привлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы (пункт 3 информационного письма № 92).

В данном случае, как указано выше, проведение оценки являлось обязательным и иным способом определить размер арендной платы ответчик не имел права, в связи с чем, оспаривание отчета возможно было только в самостоятельном споре и до заключения дополнительного соглашения №2, а в рамках данного дела с заявленным предметом о недействительности условия договора, отчет оценивается как одно из доказательств по делу, и для такой оценки при наличии оснований может быть назначена экспертиза (назначение судебной экспертизы в данном случае не является обязательным).

Оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, в том числе, представленные отчеты оценки права аренды, суд не усматривает недостоверности отчета оценки № 2457 от 09.09.2015 года, в связи с чем, отсутствует основания для назначения судебной экспертизы.

Так, доводы Общества, что о недействительности условия о цене свидетельствует отсутствие в качестве приложения отчета оценки № 2457 от 09.09.2015 (оценка проведена по состоянию на 07.07.2015), суд считает несостоятельными, поскольку пункт 4 Постановления Правительства № 213-п указывает, что обязательным приложением является не отчет оценки, а расчет арендной платы, в данном случае расчет арендной платы по формулам с применением коэффициентов не производился, а арендная плата установлена по результату оценки.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 213-п арендная плата за использование земельных участков устанавливается в договоре аренды и определяется в соответствии с пунктом 3 Положения, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Подпунктом 3 пункта 3 названного постановления предусмотрено, что арендная плата определяется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при предоставлении земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для строительства, для целей, не связанных со строительством, в случае, указанном в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного по итогам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельного участка для строительства, а также из фонда перераспределения земель, в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но не ниже размера земельного налога, установленного за такие участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае дополнительное соглашение № 2 заключалось сторонами в связи с продлением без проведения торгов срока действия договора аренды, заключенного по результату аукциона, в связи с чем, Арендодателем обоснованно заказана оценка рыночной стоимости права аренды.

Пунктами 1, 2 постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области", вступившего в действие с 21.06.2015 года, также предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - арендодатель). Размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с изложенным, установить арендную плату ниже, указанной оценщиком, Мэрия не могла.

Пункт 10 Постановления Правительства № 219-п закрепил обязанность арендодателя, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, предусмотреть в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

То есть, возможность изменения арендной платы в силу данной нормы может быть не ранее чем через год и только с 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, в данном случае арендная плата могла быть пересмотрена в связи с изменением рыночной стоимости, но не ранее 10.07.2016 года с применением ее размере не ранее с 01.01.2017 года. При этом для такого пересмотра должны быть объективные причины, а не субъективное мнение сторон сделки.

В данном же случае, истец заявляет требование не о понуждении к пересмотру арендной платы арендодателем с 01.01.2017 и изменению условий договора по правилу ст. 450, 451 ГК РФ, а выражает субъективное несогласие с размером, установленным по состоянию на 10.07.2015.

То, что результаты оценки, заказанной истцом в августе 2016 года (отчет № 07-098 АНО «Экспертный центр» отличаются от результата оценки, положенного в основу дополнительного соглашения № 2, не свидетельствует о недостоверности отчета № 2457 от 09.09.2015, поскольку оба оценщика применили сравнительный подход, при этом данные о применяемых аналогах в силу истечения с предыдущего отчета более года изменились, объявления в открытых источниках, использованные ООО «Экспресс-оценка», стали не актуальными, а оставшиеся объявления могли измениться с учетом длительности размещения и уменьшения стоимости аренды. Кроме того, спорный земельный участок расположен по ул. Титова, Ленинский район, тогда как 2 объекта аналога в отчете АНО «Экспертный центр» находятся в Калининском районе города Новосибирска (при этом следует отметить, что ул. Аэропорт находится в Заельцовском районе, а не в Калининском, как указано экспертом). В тоже время, в отчете № 2457 от 09.09.2015 оценщиком взяты аналоги для сравнения только в Ленинском районе по ул. Титова, то есть в непосредственной близости от объекта оценки. Кроме того, АНО «Экспертный центр» проводил оценки, руководствуясь стандартами, которые не были введены в действие на момент оценки, проводимой ООО «Экспресс-Оценка», что также влияет на различное оформление отчетов (раздел 3 страница 6 отчета№ 07-098), указанные оценщиком стандарты введены в действие с сентября 2015 года).

Отчет № 2457 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, недостоверности отчета суд не установил.

Субъективное несогласие с размером арендной платы, установленной на основании данного отчета, не может являться основанием для пересмотра цены аренды на прошлые периоды, для признания дополнительного соглашения недействительным в оспариваемой части, а также для назначения судебной экспертизы.

Доводы истца о том, что к отношениям с 30.05.2015 до 07.07.2015 рыночная цена, определенная на основании отчета оценки от 09.09.2015 не допускается, суд считает основанными на неверном толковании норм права.

Так, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 12 устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утратил действие с 28.09.2015) в пункте 26 раздела IV 26, также указывал, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Указанные положения позволяют сделать вывод, что изменения рыночной стоимости в течение 6 месяцев не могут быть признаны существенными.

В связи с чем, применение отчета № 2457 к отношениям с 30.05.2015 до 07.07.2015 суд признает допустимым.

Доводы истца, что ранее заявить о несоответствии отчета он не имел возможности, так как отчет был получен только в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, суд считает не состоятельными. Так, бездействия ответчика по не предоставлению отчета не оспаривались, в материалы дела не представлены доказательства того, что Общество обращалось с просьбой предоставить отчет для ознакомления, ранее, чем в мае 2016 года (обращение было подано 06.05.2016, исковое заявление подано 26.05.2016), а также не имеется и доказательств того, что с таким отчетом компетентные лица (руководитель истца, иное лицо) не были ознакомлены на момент подписания дополнительного соглашения № 2 (что подтверждается косвенно отсутствием возражений при рассмотрении дела А45-18937/2015 и подписанием дополнительного соглашения без возражений, разногласия к дополнительному соглашению отсутствуют). Отсутствие такого доказательства у мэрии города Новосибирска не свидетельствует бесспорно, что при подписании дополнительного соглашения с отчетом оценки Общество не было ознакомлено, такая подписка могла и не отбираться у представителя общества.

На основании изложенного, заявленные требования не подлежат удовлетворению, доказательств нарушения требований законодательства при заключении дополнительного соглашения № 2 судом не установлено, данных, свидетельствующих в недостоверности определения арендной платы на основании отчета независимого оценщика не выявлено.

Государственная пошлина относится на истца.

С учетом отказа в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении экспертизы денежные средства, внесенные Обществом на депозит суда, подлежат возврату.

Руководствуясь ст.ст. 49, 167-176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль-НСК" с депозита Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 30000 рублей, перечисленные платежным поручением № 59 от 09.08.2016.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова