Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галкиной Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Солвер» (ИНН 5408100152), г. Новосибирск к Федеральному государственному бюджетному учреждению науки институту экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения Российской академии наук (ИНН 5408100152), г. Новосибирск об установлении сервитута

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (ИНН <***>;

- Федеральное государственное бюджетное учреждение «Сибирское отделение Российской академии наук» (ИНН <***>);

- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ИНН <***>)

при участии в судебном заседании в судебном заседании представителей

истца – ФИО1 по доверенности от 13.02.2020, паспорт, диплом

ответчика ФИО2 по доверенности от 09.04.2021, паспорт, диплом

третьего лица – ТУ Росимущества - ФИО3 по доверенности от 15.04.2021, служебное удостоверение, диплом

других третьих лиц – не явились, уведомлены

установил: Общество с ограниченной ответственностью «СОЛВЕР» (далее Истец) обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением (далее Иск) к Федеральному государственному бюджетному учреждению науки институт экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения Российской академии наук (далее Ответчик), уточнённом в процессе судебного разбирательства о предоставлении ООО «СОЛВЕР» права проезда (прохода) по земельному участку с кадастровым номером 54:35:091500:387 площадью 13541 кв. м, расположенному по адресу: <...> к земельному участку с кадастровым номером 54:35:091500:2 и зданию с кадастровым номером 54:35:091500:209, установив частный постоянный сервитут на часть указанного земельного участка площадью 755 кв. в границах по углам поворотных точек с координатами:

1. Х - 466 727,85; Y - 4210175,34

2. Х - 466 718,33; Y - 4210182,50

3. Х - 466 722,14; Y - 4210182,97

4. Х - 466 726,13; Y- 4 210 187,41

5. Х – 466 739, 52; Y – 4210201,87

6. Х – 466 750,13; Y – 4 210 216,73

7. Х – 466 756,67; Y - 4 210 225,78

8. X – 466780, 65; Y – 4210231,91

9. Х – 466 782,68; Y – 4210234,48

10. Х – 466 780,73; Y – 4210256,41

11. Х – 466 786,08; Y – 4210256,37

12. X – 466 787,98; Y – 4 210 241,60

13. X – 466 789,61; Y – 4 210 229,16

14. X – 466 783,18; Y – 4 210 225,02

15. X – 466 760,60; Y – 4 210 219,22

16. X – 466 744,73; Y – 4 210 197,68

17. X – 466727,48; Y – 4210178,29

согласно Схеме расположения части земельного участка, обремененного сервитутом на условиях проекта соглашения об установлении частного постоянного сервитута на земельном участке, расположенным по адресу: <...>.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях на отзыв.

Третье лицо Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) надлежаще уведомленноё о дате судебного заседания явку своего представителя не обеспечило, отзыва не представило.

Третье лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Сибирское отделение Российской академии наук» отзыв не представило, представитель в судебном заседании подтвердил, что предлагаемый вариант установления сервитута через земельный участок ответчика наименее затратен для собственника Российской Федерации.

Представитель третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области представил отзыв в котором просил отказать в удовлетворении иска по мотиву отсутствия окончания процедуры согласования сервитута, установленной земельным кодексом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению исходя из следующих норм права и фактических обстоятельств.

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:091500:2 (далее - Участок 2) и здания скадастровым номером 54:35:091500:209 (далее Здание), расположенных по адресу: <...>.

Участок 2 и здание приобретены истцом 16.03.2020 года на торгах у Российской Федерации.

Участок 2 неимеет прямого доступа к землям общего пользования (городские автодороги), так как граничит совсехсторонсземельнымучасткомскадастровымномером54:35:091500:387 (далее Участок 387)иземельнымучастком с кадастровым номером 54:35:091500:324 (далее Участок 324), согласно кадастровому плану территории ипубличнойкадастровойкартенаофициальномсайтеРосреестра-rosreestr.gov.ru.

Доступк Участку 2 обеспечиваетсяпосредствомУчастка 387(собственникРоссийскаяФедерация)и Участка 324 (собственникРоссийскаяФедерация).

Участок 387 передан Федеральному государственному бюджетному учреждению науки институт экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения Российской академии наук (далее Ответчик) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Участок 324 передан Федеральному государственному бюджетному учреждению «Сибирское отделение Российской академии наук» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с Заключением кадастрового инженера, утвержденном ООО «Авантаж-Гео», по вопросу обеспечения наиболее безопасного и кратчайшего доступа на Участок 2 для обслуживания Здания:

1) Доступ от дорог общего пользования через Участок 324 обеспечиваетсяпосредством автодорогиместного(внутриквартального)значения(далеепотексту – дорога А1). Дорога А1 от проспекта Академика Лаврентьева до Участка 2 имеет протяженность – 813 метров (схема №1).Ширинаасфальтного покрытия дороги А1 – 2 метра, а в некоторых ее частях – 1.5 метра. Дорога А1 имеетузкие крутые повороты дорожного покрытия под углом менее 90 градусов, а так же в узких местахстеснена растущими по краям дороги деревьями, что препятствует доступу специальной техники:машинамскоройпомощи, пожарныммашинамидругой большегрузнойтехнике.

2) Доступ от дорог общего пользования через Участок 387 обеспечивается посредством автодороги местного (внутриквартального) значения (далее по тексту – дорога А2).Дорога А2 от улицы Терешковой до земельного участка с кадастровым номером 54:35:091500:2имеет протяженность – 119 метров (схема №2). Ширина асфальтного покрытия – 6,5 метров спропускнойспособностьювстречноготранспортаибеспрепятственногодоступаспециальнойтехники:машинскоройпомощи, пожарныммашинамидругой большегрузнойтехники.

3) В соответствии с выводом кадастрового инженера: на Участке расположено Здание высотой 12,265 метров в самой высокой части его кровли, а согласноСП 4.13130.2013 <...> для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее - 3,5 метров - при высоте зданий или сооружения до13,0 метров включительно. Следовательно дорога А1 ширина асфальтного покрытия которой – 2метра, а в некоторых ее частях – 1.5 метране соответствует СП 4.13130.2013 <...> для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должнасоставлять неменее:

-3,5метров-привысотезданийилисооружениядо13,0метроввключительно;

-4,2метра-привысоте зданияот13,0метровдо46,0метроввключительно;

-6,0метров-привысотездания более46метров.

Дорога А2 ширина асфальтного покрытия которой составляет 6,5 метровимеет наибольшуюпропускную способность для автотранспорта в две полосы с учетом встречного движения, чтопозволяет обеспечить беспрепятственный доступ специальной техники: машин скорой помощи,пожарныммашинамидругойбольшегрузнойтехнике.Протяженностьдороги А2меньше протяженности дороги А1 на 694 метра и является наикротчайшим путем доступа с земель общегопользования (городской дороги) на Участок 2 дляполноценного и безопасного обслуживания аварийно - спасательными службами и эксплуатации Здания. Дорога А2 является единственным проездомсоответствующим СП 4.13130.2013 <...> для пожарной техники в зависимостиот высоты зданий или сооружений должна составлять не менее - 3,5 метров - при высоте зданийили сооружения до 13,0 метров включительно.

Таким образом, Участок 2 не имеет прямого доступа кземлям общего пользования (городские автодороги), так как граничит со всех сторон с Участком 387, Участком 324, а значит Участок 2 являетсязаблокированным земельным участком без доступа к землям общего пользования, чтоограничиваетправасобственниказемельного Участка 2 (истца) на свободное использование, обслуживание и эксплуатацию Участка 2.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами (ст.39.23. ЗК РФ).

В случае если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, соглашение об установлении сервитута заключает землепользователь земельного участка. В случае если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение. Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (ст.39.24. ЗК РФ).

В соответствии с п.п.2, 5 Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, утверждённых Постановлением Правительства РФ №1461 от 23.12.2014 года, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута, если иное не установлено настоящими Правилами. В случае если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется пропорционально площади этой части земельного участка в соответствии с настоящими Правилами.

Исходя из необходимости обеспечения проезда (прохода) к имуществу истца, последний 19.02.2021 года обратился к ответчику с предложением о заключении соглашения о постоянном (бессрочном) сервитуте с приложением документов, подтверждающих право собственности на Участок, Здание, проекта Соглашения об установлении сервитута, а также 18.03.2021 года с документом, подтверждающим наличие оснований для установления сервитута – Заключение кадастрового инженера.

Ответчиком не согласованы существенные условия соглашения, не получено согласование Минобрнауки на подписание Соглашения, Соглашение не заключено.

Под установленным федеральным законом претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом предусмотрены конкретные действия, которые обязаны совершить стороны до передачи возникшего между ними спора на разрешение суда, и когда в результате таких действий спор может быть урегулирован.

Положениями пункта 3 статьи 274 ГК РФ установлено, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Данная норма не устанавливает досудебный порядок урегулирования споров об установлении сервитута.

Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

С учетом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется (п.1 Обзора утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 – далее Обзор).

Ответчик в отзыве на иск, дополнениях подтверждает позицию истца, изложенную в иске, о том, что по состоянию на дату подачи иска и в настоящий момент имеется неразрешенный спор между истцом и ответчиком по вопросу установления сервитута и по конкретным условиям установления сервитута, в том числе, существенным – срок и стоимость.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющейся в деле и приложенной к отзыву и дополнениям перепиской сторон, в частности указанием на невозможность согласования определённых пунктов соглашения в редакции истца (письмо ответчика №15370-15/1611-07 от 10.06.2021).

Ссылка ответчика на совершение им конклюдентных действий, подтверждающих возможность предоставления сервитута, правового значения не имеет, так как до настоящего времени ответчиком не получено согласие федерального органа исполнительной власти Российской Федерации в ведении которых находится ответчик на установление сервитута (п.2. ст.39.24. ЗК РФ) - Министерства науки и высшего образования Российской Федерации (далее Минобрнауки).

Ссылка ответчика на объективную невозможность получения согласия Минобрнауки России до проведения оценки стоимости сервитута, её согласования с Росимуществом и согласования условий Соглашения с истцом, правового значения для определения наличия права истца на обращение в суд с настоящим иском не имеет, так как в противном случае право истца на судебную защиту будет поставлено в зависимость от действий (бездействия) ответчика.

Более того, действующим законодательством предусмотрена возможность сторон в процессе рассмотрения иска урегулировать спор, согласовать условия Соглашения о сервитуте и утвердить мировое соглашение в суде.

Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на невозможности урегулирования спора во внесудебном порядке и в дополнениях продолжает настаивать на включении в Соглашение условий в редакции ответчика.

При таких обстоятельствах, истец правомерно обратился с иском с приложением проекта Соглашения о сервитуте в крайней редакции, подписание и согласование которой до настоящего времени не было произведено ответчиком.

При этом суд отмечает, что размер платы за сервитут, рассчитанный ответчиком на основании отчета об оценке от 30.04.2021 №0421ОН02 (далее - Отчет) в сумме 91980 руб., не соответствует действующему законодательству (ст.39.25. ЗК РФ, Правилам, утверждённым Постановлением Правительства РФ №1461 от 23.12.2014 года).

На основании подпункта 1 п.2 ст.39.25 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, определяется - в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ № 1461 в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.25 ЗК РФ утверждены Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (далее - Правила), применимые, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом, к рассматриваемой в настоящем деле части земельного участка федеральной собственности, в отношении которого в пользу истца планируется установление сервитута.

Согласно пункту 2 указанных Правил размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута, если иное не установлено настоящими Правилами. Истцом в ходатайстве от 10.06.2021 представлен детальный расчет платы за сервитут - 533 (пятьсот тридцать три) рубля в год, указанной в п.4.1. Проекта Соглашения об установлении частного постоянного сервитута земельного участка, находящегося в государственной собственности, произведённый в соответствии с п.п. 2, 5 Правил.

Ответчик предлагает в дополнениях установить размер платы за сервитут в сумме 91980 руб. в год, ссылаясь при этом на п.3 Правил и Отчет.

В соответствии с пунктом 3 Правил размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определен как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Однако ответчик не реализовал имеющееся у него право и до настоящего времени не произвел оценку в соответствии с п. 3 Правил:

1) Не заключил соглашение об оценке рыночной стоимости сервитута в соответствии с п.3 Правил. В приложенном к отзыву договоре об оценке (приложение №7 к отзыву) (п.1.2., задание на оценку) не обозначен установленный п.3 Правил порядок оценки: как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута. При этом договор ссылки на Правила также не содержит.

2) Отчёт произведен не в соответствии с п.3 Правил, так как оценщик использует для оценки стоимости сервитута эквивалент арендной платы, выполненный в рамках доходного подхода (см. стр.36-49 Отчета), в том числе аб.13 стр.48 Отчета:

«Оценка соразмерной платы за сервитут как эквивалента арендной платы, выполненная в рамках доходного подхода удовлетворяет требованиям и условиям рынка в рамках данной работы. Расчеты выполнены на основании достоверной информации о рынке аренды земельных участков».

При этом суд отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность взыскания платы за пользование земельным участком, обремененным сервитутом и находящимся в федеральной собственности, в зависимости от размера арендной платы, которую мог бы получить ответчик при сдаче данного земельного участка в аренду. Отчет, представленный ответчиком, ссылки на Правила не содержит.

Кроме того, подход, используемый оценщиком в Отчете, не соответствует разъяснениям, изложенным в п.12 Обзора Верховного Суда Российской Федерации, утв. Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 года:

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Ответчиком не представлено доказательств соразмерности запрашиваемой платы за сервитут в размере 91980 руб., материальной выгоде истца или разумным затратам собственника, а в соответствии с проектами Соглашения, предлагаемым истцом и ответчиком – все затраты на содержания части земельного участка, обремененного сервитутом возлагаются на истца (3.3.6. Соглашения).

Более того, согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании как до, так и после приобретения истцом у РФ земельного участка и здания на нем, спорный проезд имелся в наличии и использовался без ограничений неограниченным кругом лиц, в том числе для доступа к объектам истца, а также иным объектам, что также подтверждается информацией из 2Гис. Следовательно, фактически рыночная стоимость земельного участка и Здания при приобретении их истцом на торгах у РФ уже включала стоимость сервитута.

Также безусловно и после установления сервитута указанный проезд будет продолжать использоваться неограниченным кругом лиц, в том числе и ответчиком.

Таким образом, установление стоимости сервитута в размере 533 руб. в год в соответствии с п. 2 Правил и является справедливой и соразмерной применительно к конкретным обстоятельствам по настоящему делу.

Письмо оценщика ФИО4 (далее Оценщик) №21-06/21 от 21.06.2021 (далее Письмо) обратного не устанавливает.

Во-первых, письмо не является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу и не может быть использовано судом в процессе его рассмотрения, так как содержит в себе анализ представленных по делу доказательств.

В соответствии с п.46 Постановления Пленума ВС РФ №23 от 27.06.2017 года заключение эксперта не признается относимым и допустимым доказательством, если оно представляет собой анализ отношений сторон и представленных по делу доказательств (статьи 67, 68 АПК РФ).

В Письме Оценщик фактически даёт правовую оценку представленному ответчиком доказательству по делу: Отчёту об оценке от 30.04.2021 №0421ОН02.

Оценщик в письме обосновывает и прямо указывает своё мнение о соответствии отчета законодательству РФ, что является основанием для признания письма не относимым и не допустимым доказательством по настоящему делу.

Во-вторых, письмо не является допустимым доказательством по настоящему делу и не может быть использовано судом в процессе его рассмотрения, так как фактически в нарушение Закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ (далее Закон) содержит в себе дополнения к Отчету об оценке. Между тем, законом не предусмотрена возможность оценщиков дополнять ранее выполненные отчеты об оценке новыми материалами. Письмо фактически содержит в себе дополнительные сведения о выполненном ранее Отчете Оценщика (обоснование выбора и применения Оценщиком метода оценки в Отчете с учетом наличия п.3 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ №1461 от 23.12.2014), что является основанием для признания Письма не допустимым доказательством по настоящему делу.

В-третьих,Оценщик в Письме фактически подтверждает, что Отчет был выполнен без учета требований ЗК РФ, п.3 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ №1461 от 23.12.2014.

На основании подпункта 1 п.2 ст.39.25 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ № 1461 в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.25 ЗК РФ утверждены Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (далее - Правила), применимые, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом, к рассматриваемой в настоящем деле части земельного участка федеральной собственности, в отношении которого в пользу истца подлежит установление сервитута.

Согласно пункту 2 указанных Правил размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута, если иное не установлено настоящими Правилами. Истцом в ходатайстве от 10.06.2021 представлен детальный расчет платы за сервитут - 533 (Пятьсот тридцать три) рубля в год, указанной в п.4.1. Проекта Соглашения об установлении частного постоянного сервитута земельного участка,находящегося в государственной собственности, произведённый в соответствии с п.п. 2, 5 Правил.

Действующим законодательством, ЗК РФ не предусмотрена возможность использования иных методов проведения оценки стоимости сервитута, в том числе, применённого Оценщиком в Отчете метода расчета эквивалента арендной платы, выполненный в рамках доходного подхода (см. стр.36-49 Отчета).

Более того, отношения истца и ответчика не являются коммерческими, а возникают вынужденно вследствие отсутствия иной возможности доступа к имуществу истца, и действующим законодательством, ЗК РФ не предусмотрена возможность ответчика сдавать в аренду земельные участки РФ, находящиеся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами истца о том, что у ответчика в принципе отсутствует потенциальная возможность получения дохода от сервитута, а значит применение изложенного Оценщиком подхода является необоснованным.

Доводы ответчика о включении в Соглашение пунктов в части срока установления сервитута – 10-30 лет (п. 1.4. Соглашения в редакции ответчика) суд признаёт ошибочными, поскольку ответчиком не названы и судом не установлены нормы права, подлежащие Применению при определении срока сервитута. Ответчик, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока безвозмездного пользования земельным участком (ст.39.24. ЗК РФ).

Сервитут должен быть бессрочным, так как основанием его возникновения является необходимость истца бессрочно осуществлять беспрепятственное использование своим земельным участком и зданием.

В настоящее время альтернативный вариант отсутствует, а сама по себе возможность в будущем появления иного варианта доступа, не означает наличие оснований для ограничения срока сервитута в настоящее время.

Также ошибочными являются доводы ответчика о возможности изменения в одностороннем порядке размера платы за сервитут (п.4.3. Соглашения в ред. ответчика), поскольку в данном конкретном случае размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка по правилам, утверждённым Постановлением Правительства РФ и может изменяться только в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или порядка, утверждаемого Правительством РФ.

Ответчиком не обоснованы нормами законодательства положения пункта 1.7 Соглашения в его (ответчика) редакции об ограничении основания установления сервитута только необходимостью проезда для специальной техники и предложением к использованию иного проезда для сотрудников и клиентов истца.

Так, в частности, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (п.9. Обзора).

В соответствии с Заключением кадастрового инженера (Приложение №6 к Исковому заявлению):

«Протяженностьдороги А2меньше протяженности дороги А1 на 694 метра и является наикротчайшим путем доступа с земель общегопользования (городской дороги) на Участок 2 дляполноценного и безопасного обслуживания аварийно-спасательными службами и эксплуатации Здания. Дорога А2 является единственным проездомсоответствующим СП 4.13130.2013 <...> для пожарной техники в зависимостиот высоты зданий или сооружений должна составлять не менее - 3,5 метров - при высоте зданийили сооружения до 13,0 метров включительно.»

Значит, указанный в иске проезд, является наименее обременительным для собственника (РФ) и по сути единственным, соответствующим требованиям для полноценного и безопасного обслуживания здания истца.

Таким образом, основанием для возникновения сервитута является отсутствие свободного доступа к участку и Зданию истца любым лицам и транспортным средствам, а не только спецтехники, что не противоречит п.п.4 п.1 ст.39.25 ЗК РФ.

Кроме того, позиция ответчика о невозможности использования сервитута любыми лицами (в том числе клиентами истца) для осуществления доступа к земельному участку, зданию, противоречит нормативному определению сервитута и сложившейся судебной практике (Постановление Президиума ВАС РФ № 11248/11 от 28.02.2012 по делу № А45-12892/2010).

Суд признаёт не обоснованными доводы ответчика, требующего включения в Соглашение безусловного права на прекращение сервитута в судебном порядке в случае невозможности использования земельного участка ответчика в соответствии с его целевым назначением, поскольку любое соглашение (договор) могут быть расторгнуты в судебном порядке при недостижении сторонами соглашения о его расторжении с учётом правовых позиций каждой из сторон.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут (п.10 Обзора).

Прилагаемый истцом к иску проект Соглашения об установлении частного постоянного сервитута на земельном участке, доработанный истцом в ходе судебного разбирательства с учётом возражений ответчика, судом проанализирован, содержит все существенные условия (ст. 39.25. ЗК РФ), не противоречит действующему законодательству и подлежит

Учитывая вышеизложенное, исковые требования истца об установлении сервитута подлежат удовлетворению, и соглашение о сервитуте подлежит утверждению судом в редакции истца.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика в полном объёме.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Солвер» (ИНН <***>) право проезда (прохода) по земельному участку с кадастровым номером 54:35:091500:387 площадью 13541 кв. м, расположенному по адресу: <...> к земельному участку с кадастровым номером 54:35:091500:2 и зданию с кадастровым номером 54:35:091500:209, установив частный постоянный сервитут на часть указанного земельного участка площадью 755 кв. в границах по углам поворотных точек с координатами:

1.X - 466 727,85; Y - 4 210 175,34

2.X - 466 718,33; Y - 4 210 182,50

3.X - 466 722,14; Y - 4 210 182,97

4.Х-466 726,13; Y-4 210 187,41

5.X - 466 739, 52; Y - 4 210 201,87

6.Х-466 750,13; Y-4210 216,73

7.X - 466 756,67; Y - 4 210 225,78

8.X - 466 780, 65; Y - 4 210 231,91

9.9.Х- 466 782,68; Y - 4 210 234,48

10. X - 466 780,73; Y - 4 210 256,41

11.X - 466 786,08; Y - 4 210 256,37

12.Х-466 787,98; Y-4210 241,60

13. X - 466 789,61; Y - 4 210 229,16

14. X - 466 783,18; Y - 4 210 225,02

15.X - 466 760,60; Y - 4 210 219,22

16.Х-466 744,73; Y-4 210 197,68

17.17.Х- 466 727,48; Y - 4 210 178,29

СОГЛАШЕНИЕ

об установлении частного постоянного сервитута земельного участка, находящегося в государственной собственности

г. Новосибирск 01 июля 2021 года

Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения Российской академии наук (ИЭОПП СО РАН), ИНН <***>, ОГРН <***>, с одной стороны, именуемое в дальнейшем «Сторона 1», в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава, и Общество с ограниченной ответственностью «СОЛВЕР» (ООО «СОЛВЕР»), ИНН <***>, ОГРН <***>, именуемое в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, совместно именуемые «Стороны», руководствуясь главой V.3 Земельного кодекса РФ, заключили настоящее Соглашение (далее Соглашение) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. Сторона 1 в соответствии с условиями Соглашения предоставляет Стороне 2 на постоянной (бессрочной) основе право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) в целях беспрепятственного проезда, прохода к участку и зданию, указанным в пункте 1.2 настоящего Соглашения, по части площадью 755 кв. м. земельного участка с кадастровым номером 54:35:091500:387, площадью 13541 кв. м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, пр-кт Академика Лаврентьева (далее соответственно часть Участка 387, Участок 387).

Участок 387 находится в государственной собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 28.06.2019 года № 54:35:091500:387-54/001/2019-1, и принадлежит Стороне 1 на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 05.10.2020 года № 54:35:091500:387-54/172/2020-4.

Разрешенный вид использования Участка 387 – обеспечение научной деятельности (3.9) – объекты для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки.

1.2. Сервитут по условиям Соглашения устанавливается в интересах Стороны 2, являющейся собственником прилегающего к Участку 387 соседнего земельного участка с кадастровым номером 54:35:091500:2, площадью 3469 кв.м., расположенного по адресу: <...> 15/2 (далее – Участок 2), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 13.04.2020 года №54:35:091500:2-54/001/2020-6, а также собственником здания с кадастровым номером 54:35:091500:209, расположенного на Участке 2 (далее – Здание), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 13.04.2020 № 54:35:091500:209-54/001/2020-7.

1.3. Границы сервитута определены Схемой расположения части земельного участка, обремененного сервитутом (Приложение № 1 к Соглашению) и будут подтверждены Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости после регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

1.4. Устанавливаемый сервитут является постоянным (бессрочным).

1.5. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

1.6. Обязанность по подаче (получению) документов для государственной регистрации сервитута лежит на Стороне 2.

Расходы, связанные с государственной регистрацией сервитута, несет Сторона 2.

1.7. Сервитут устанавливается в целях обеспечения свободного доступа (проезда, прохода) от земель общего пользования к Участку 2 и Зданию, любым лицам и транспортным средствам, в том числе спецтехники.

2. ПОРЯДОК ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

2.1. Ограниченное пользование (сервитут) частью Участка 387 осуществляется Стороной 2 строго в пределах границ, определенных согласно п. 1.3 Соглашения.

2.2. Осуществление сервитута Стороной 2 происходит в свободном порядке в пределах целей сервитута, указанных в пункте 1.1 Соглашения.

Под свободным порядком Стороны имеют в виду ежедневный круглосуточный беспрепятственный проход (проезд) любых третьих лиц к Участку 2, Зданию по части Участка 387.

2.3. Обременение части Участка 387 сервитутом не лишает Сторону 1 прав владения и пользования этой частью или Участком 387 в целом. Осуществление сервитута Стороной 2 должно быть наименее обременительным в отношении Участка 387.

2.4. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся Собственниками Участка 2, Здания.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона 1 обязана:

3.1.1. Предоставить Стороне 2 все необходимые правоустанавливающие и иные документы на Участок 387 для осуществления государственной регистрации сервитута.

3.1.2. Производить все требуемые действия для осуществления государственной регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе представлять необходимые правоустанавливающие и иные документы.

3.1.3. Предоставлять Стороне 2 возможность пользоваться Участком 2, Зданием в порядке, установленном настоящим Соглашением.

3.1.4. В течение 10 (десяти) дней с даты заключения Соглашения уведомить об этом Минобрнауки России (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

3.1.5. Уведомлять Сторону 2 о необходимости осуществления в отношении асфальтового покрытия части Участка 387 ремонта, с указанием сроков проведения такого ремонта.

3.2. Сторона 1 вправе требовать прекращения сервитута в порядке, указанном в разделе 5 «Прекращение сервитута» Соглашения.

3.3. Сторона 2 обязана:

3.3.1. Осуществлять сервитут Участка 387 в порядке, установленном разд. 2 Соглашения, и наименее обременительным для Стороны 1 способом.

3.3.2. Своевременно выплачивать Стороне 1 плату за осуществление сервитута в порядке, предусмотренном разд. 4 Соглашения.

3.3.3. Производить все требуемые действия для осуществления государственной регистрации сервитута в установленном законодательством порядке.

3.3.4. В случае расторжения Соглашения произвести все необходимые действия для государственной регистрации прекращения Сервитута. После прекращения действия сервитута прекратить осуществление сервитута, привести часть Участка 387 в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешённым использованием.

3.3.5. В двухнедельный срок после осуществления мероприятий по государственной регистрации сервитута (прекращения сервитута) представить экземпляр соответствующего документа Стороне 1.

3.3.6. Содержать часть Участка 387 таким образом, чтобы он был пригоден для реализации целей предоставления сервитута, указанных в пункте 1.1 Соглашения.

4. ПЛАТА ЗА СЕРВИТУТ

4.1. Сторона 2 за установленный сервитут части земельного участка уплачивает Стороне 1 плату в размере 533 (Пятьсот тридцать три) рубля в год. Размер платы рассчитан в соответствии с п.2 «Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности» (утв. Постановлением Правительства РФ №1461 от 23.12.2014 года).

4.2. Оплата производится Стороной 2 ежегодно до первого мая года, подлежащего оплате (за первый год действия сервитута – не позднее 30 тридцати календарных дней с даты регистрации сервитута), путем перечисления платы за сервитут в безналичной форме в Федеральный Бюджет (п.З ст.39.25 ЗК РФ), по реквизитам, которые Сторона 1 доводит до Стороны 2 в письменном виде не позднее 1 апреля года, подлежащего оплате (за первый год действия сервитута - не позднее 10 десяти календарных дней с даты регистрации сервитута). Датой оплаты считается дата зачисления средств на расчетный счет, указанный Стороной 1.

4.3. Размер платы за сервитут может быть изменен Сторонами путем заключения дополнительного соглашения к Соглашению.

4.4. При расторжении Соглашения исчисление платы за сервитут прекращается с 1 (первого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором произведена запись в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении сервитута. Плата за сервитут подлежит перечислению Стороне 1 в размере пропорционально количеству месяцев текущего года, в течение которых сервитут действовал. При этом месяц, в котором в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись о регистрации/прекращении сервитута, подлежит оплате в полном объеме.

5. ПРЕКРАЩЕНИЕ СЕРВИТУТА

5.1. По требованию любой Стороны, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, указанных в пункте 1.7 Соглашения.

5.2. Требование о прекращение сервитута должно быть подписано уполномоченным лицом и должно содержать указание на основания для прекращения сервитута. К требованию должны быть приложены документы, подтверждающие указанные в нем основания для прекращения сервитута.

5.3. Прекращение сервитута оформляется соглашением о расторжении настоящего Соглашения, подписываемого уполномоченными представителями Сторон. В случае не подписания соглашения о расторжении, расторжение производится в судебном порядке.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения Стороной 2 сроков по внесению платы за осуществление сервитута, установленных п. 4.4 Соглашения, Сторона 2 уплачивает Стороне 1 неустойку в размере 0,1% от несвоевременно внесенной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за крайним для внесения платежа, и по дату оплаты задолженности в полном объеме.

В случае частичного погашения задолженности размер суммы, на которую начисляются предусмотренные настоящим пунктом проценты, подлежит соразмерному уменьшению со дня, следующего за днем частичного погашения задолженности.

6.3. Если Сторона 1 препятствует Стороне 2 в осуществлении сервитута, Сторона 1 обязана возместить Стороне 2 все причиненные этим убытки. При этом Сторона 2 для этого должна доказать наличие причинно-следственной связи между действиями Стороны 1 и причиненными Стороне 2 убытками, а также документально подтвердить размер таких убытков.

6.4. При нарушении Стороной 2 правил осуществления сервитута, установленных разделом 2 «Порядок ограниченного пользования» Соглашения, Сторона 2 уплачивает штраф в размере 0,1 платы за сервитут за каждый случай нарушения.

6.5. Уплата неустойки и штрафа не освобождает Стороны от обязанности исполнять свои обязательства по условиям Соглашения.

7. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними путем переговоров или с участием посредника (медиатора).

7.2. В случае не достижения соглашения в ходе переговоров Сторона, которая считает, что ее права нарушены (далее – заинтересованная Сторона), обязана направить другой Стороне письменную претензию. Претензия направляется по адресу Стороны, указанному в Соглашении и (или) по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, любым из следующих способов: заказным письмом с уведомлением о вручении, курьерской доставкой; по электронной почте с обязательным направлением оригинала на бумажном носителе одним из вышеперечисленных способов.

7.3. Претензия должна содержать требования заинтересованной Стороны и их обоснование с указанием нарушенных другой Стороной норм законодательства и (или) условий Договора. К претензии прикладываются копии документов, подтверждающих изложенные в ней обстоятельства.

7.4. Получившая претензию Сторона обязана ее рассмотреть и, в случае согласия с доводами, изложенными в претензии, принять необходимые меры и в срок, указанные в претензии, а в случае несогласия (полного или частичного) – направить письменный мотивированный ответ заинтересованной Стороне в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента получения претензии.

7.5. Заинтересованная сторона вправе передать спор на рассмотрение арбитражного суда Новосибирской области по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты направления претензии.

8. ФОРС-МАЖОР

8.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Соглашению, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

8.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся такие события, как война и военные действия, эпидемии, пожар, катастрофы, акты органов власти и управления, влияющие на выполнение обязательств по настоящему Соглашению, изданные после заключения настоящего Соглашения, а также другие события, признаваемые непреодолимой силой законодательством Российской Федерации и обычаями делового оборота.

8.3. Сторона, для которой стало невозможным исполнение обязательств по настоящему Соглашению, должна немедленно (или не позднее 20 дней с момента их наступления и прекращения) сообщить другой Стороне в письменной форме (по факсу, по электронной почте) о наличии и прекращении действия обстоятельств, воспрепятствовавших выполнению обязательств. Неуведомление или несвоевременное уведомление о наступлении данных обстоятельств лишает Стороны права ссылаться на них. Наличие форс-мажорных обстоятельств должно быть подтверждено документом, выданным правомочным государственным органом в месте нахождения Сторон.

8.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. п. 8.1 - 8.2 Соглашения, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Соглашению отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

8.5. Если обстоятельства, перечисленные в п. п. 8.1 - 8.2 Соглашения, и их последствия продолжают действовать более 10 месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Соглашения.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Стороны обязаны в письменном виде информировать друг друга в течение 3 (трех) рабочих дней о причинах, которые могут повлиять на выполнение условий Соглашения, а также об изменениях своих банковских реквизитов, места нахождения или других изменениях, имеющих существенное значение для полного и своевременного исполнения Сторонами обязательств по Соглашению.

9.2. Стороны согласились, что все уведомления и сообщения должны быть оформлены в письменном виде, подписаны уполномоченными представителями Сторон и направляться по адресам Сторон, указанным в разделе 10 «Адреса, реквизиты и подписи сторон» Соглашения, или по адресам, внесенным Сторонам в Единый государственный реестр юридических лиц.

Сообщения будут считаться доставленными надлежащим образом, если они направлены заказным письмом или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку уполномоченными лицами.

Стороны вправе передавать другу документы с использованием средств факсимильной связи или по электронной почте. При этом Стороны не освобождаются от обязанности направить друг другу оригиналы таких документов на бумажном носителе.

Если Сторонами не предусмотрено иное, все уведомления и сообщения, в том числе направляемые посредством факсимильной связи или электронной почты, должны направляться в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня возникновения обстоятельства, являющегося основанием для направления таких уведомлений и сообщений.

9.3. По всем вопросам, не урегулированным Соглашением, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. Стороны признают, что если какое-либо из положений Соглашения становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения Соглашения обязательны для Сторон в течение срока действия Соглашения.

9.4. Соглашение не является основанием для любого иного обременения Участка 387, помимо оговоренного в пункте 1.1 Соглашения.

9.5. Реорганизация любой из Сторон, а также переход прав на Участок 387, Участок 2, Здание к другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения Соглашения.

9.6. Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует бессрочно, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5.1 Соглашения. Датой подписания Соглашения является дата, указанная над преамбулой.

9.7. Соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны и Управления Росреестра по Новосибирской области.

9.8. На момент подписания Соглашения его неотъемлемыми частями являются:

Приложение 1. Схема расположения части земельного участка, обремененного сервитутом.

Приложение №1 к Соглашению об установлении частного постоянного сервитута земельного участка, находящегося в государственной собственности

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения Российской академии наук (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Солвер» (ИНН <***>) расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.И. Булахова