Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Абаимовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коваленко К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости производственное объединение «Кристалл», г. Бердск

к министерству строительства Новосибирской области, г. Новосибирск

о признании незаконным и отмене постановления №181/15 от 01.07.2015

при участии представителей:

заявителя: ФИО1 по доверенности от 08.09.2015, ФИО2 по доверенности от 08.09.2015

заинтересованного лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской области обратилось общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости производственное объединение «Кристалл» (далее – заявитель, общество, агентство, ООО АН ПО «Кристалл») с заявлением к министерству строительства Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, министерство) о признании незаконным и отмене постановления №181/15 от 01.07.2015, которым общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

Заявленные требования мотивированы отсутствием в действиях общества состава правонарушения, поскольку общество не является застройщиком жилого дома № 25 по ул. Ленина, 44а в г. Бердске; денежные средства, полученные агентством от ФИО3 на основании агентского договора, не использовались для строительства жилого дома; денежные средства были переданы ИП ФИО4, являющемуся одним из застройщиков, после того как построенный жилой дом был введен в эксплуатацию. Кроме того, решениями судов признано незаконным предписание, выданное министерством по результатам проверки, постановление министерства, которым к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 привлечен директор ООО АН ПО «Кристалл».

Заинтересованное лицо, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в отзыве на заявление считает заявленные требования необоснованными, оспариваемое постановление законным и не подлежащим отмене, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено по существу в отсутствии представителя административного органа, извещенного о времени и места судебного заседания надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой города Бердска проведена проверка соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в ООО АН ПО «Кристалл», расположенном по адресу: <...>.

В ходе проверки установлено следующее.

01.12.2010 между ООО «Бердск-Инвест» и ИП ФИО4 заключен договор о совместной деятельности по строительству двух девятиэтажных жилых домов и двухэтажного административного здания на земельном участке, расположенном по адресу: <...>.

Договором от 01.12.2010 (пункт 6) предусмотрено, что ООО «Бердск-Инвест» вносит вклад 5% недвижимым имуществом - земельный участок для строительства площадью 5658 кв. м; ИП ФИО4 вносит вклад - 95% работами по строительству и отделке, строительными материалами, строительной техникой, деловой репутацией, наработанной клиентской базой.

В соответствии с договором от 01.12.2010 (пункт 13.1) право на все построенные по договору объекты регистрируется за ИП ФИО4 и ООО «Бердск-Инвест» пропорционально вкладам.

24.09.2012 администрация г. Бердска выдала ООО «Бердск-Инвест» разрешение № 1025404731109-58-12 на строительство жилого дома № 25 - первая очередь строительства двух 9-этажных жилых домов № 25, № 25А (стр.) по ул. Ленина, 44а в г. Бердске.

22.08.2014 администрация г. Бердска выдала ООО «Бердск-Инвест» разрешение № RU54301000-67-14 на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома № 25- строительный, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010537:26.

05.08.2014 между ООО АН ПО «Кристалл» (Агент) и ФИО3 (Принципал) был заключен агентский договор № 25/29, в соответствии с которым Принципал передает Агенту денежную сумму в размере 2 340 000 рублей, а Агент обязуется приобрести квартиру в жилом доме, после ввода в эксплуатацию, расположенную по строительному адресу: <...> (номер строительный), по ул. Ленина, 44а, и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и всех необходимых документов, передать в собственность ФИО3 квартиру строительный номер № 29 общей проектной площадью 58 кв. м. расположенную на девятом этаже жилого дома. Передача в собственность ФИО3 квартиры осуществляется путем составления договора купли-продажи квартиры (пункты 1.2, 2.1 договора).

06.08.2014 ФИО3 внесла в кассу ООО АН ПО «Кристалл» по приходному кассовому ордеру № 681 в качестве взноса по агентскому договору № 25/29 сумму 2 340 000 рублей.

ООО АН ПО «Кристалл» по соглашениям о внесении задатка от 22.08.2014 и 29.08.2014 внесло ИП ФИО4 задаток в сумме 2 340 000 рублей в качестве обязательства по покупке квартиры № 29 в доме по ул. Ленина, 25 в г. Бердске.

Полагая, что агентство и ИП ФИО4 не отвечают требованиям к застройщику, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), прокуратура пришла к выводу, что ООО АН ПО «Кристалл» не имело права и законных оснований для получения от ФИО3 денежных средств с принятием обязательства приобрести квартиру в строящемся жилом доме № 25 по ул. Ленина, 44а в г. Бердске, в связи с чем в отношении заявителя 10.06.2015 было вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Материалы проверки и указанное постановление были переданы в министерство.

Постановлением от 01.07.2015 министерством было вынесено постановление, которым общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 500 000 рублей.

Полагая, что постановление вынесено необоснованно, ООО АН ПО «Кристалл» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Выслушав выступление представителей заявителя, исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Объектом указанного правонарушения являются общественные отношения в сфере организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, регламентированные государством в Законе № 214-ФЗ с целью установления гарантий прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Объективная сторона выражается, среди прочего, в привлечении денежных средств гражданина в долевое строительство многоквартирного дома с нарушением требований Закона № 214-ФЗ, в том числе лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Диспозиция указанной статьи предполагает привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право на строительство многоквартирных домов, и, следовательно, имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые не обладают таким статусом, то есть лиц, не имеющих права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на привлечение денежных средств.

Согласно статье 1 Закона № 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. В связи с этим привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве.

Частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 этого Закона. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Как указано выше, административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Из изложенного следует, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, который определяется в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, моментов выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, привлекать денежные средства граждан, в целях приобретения ими в будущем права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, вправе только застройщик на основании договора участия в долевом строительстве.

В данном случае, застройщиком многоквартирного дома, получившим разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № 25 по ул. Ленина, 44а в г. Бердске, являлось ООО «Бизнес-Инвест».

Как следует из материалов дела, ООО АН ПО «Кристалл», не являясь застройщиком, заключив до сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию с ФИО3 агентский договор № 25/29 от 05.08.2014, по которому приняло на себя обязательство приобрести для нее квартиру, получив от ФИО3 06.08.2014 денежные средства в размере 2 340 000 рублей, фактически привлекло денежные средства названной гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру.

В данном случае с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона № 214-ФЗ, целью которого является, в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.

Довод заявителя о том, что правоотношения, возникшие между ним и ФИО3, не подпадают под действие Закона № 214-ФЗ, поскольку жилой дом был фактически построен и денежные средства не предназначались именно для его строительства, судом не принимаются во внимание, поскольку, как следует из диспозиции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, для установления объективной стороны правонарушения достаточно установить, что на момент привлечения денежных средств гражданина многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Кроме того, необходимо отметить, что, как следует из предписания министерства № 191/15 от 27.07.2015, в ходе проведения проверки заинтересованным лицом было установлено, что агентством в период строительства были заключены аналогичные спорному агентские договоры с физическими лицами на общую сумму 248 620 667 рублей, привлечено денежных средств на сумму 234 009 780, 23 рублей.

По соглашениям о внесении задатков обществом были переданы ИП ФИО4 денежные средства по объекту капитального строительства в размере 149 429 400 рублей.

Таким образом, заключение агентского договора с ФИО3 не является единственным случаем привлечения денежных средств.

Довод заявителя о том, что денежные средства, полученные от ФИО3, были переданы ИП ФИО4, фактически осуществившему строительство, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, судом отклоняется, исходя из следующего.

Как установлено судом, застройщиком объекта являлось ООО «Бердск-Инвест», именно ему было также выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То обстоятельство, что фактически жилой дом был построен ИП ФИО4, для настоящего дела не имеет правового значения, поскольку в данном случае речь идет о неправомерном изначальном привлечении денежных средств лицом, не обладающим статусом застройщика.

Довод заявителя о том, что решением Бердского городского суда Новосибирской области от 12.10.2015, отменено постановление министерства № 191/15 от 08.07.2015, которым директор общества ФИО5 привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, не принимается судом во внимание, поскольку, как следует из мотивировочной части решения суда, основанием для вывода об отсутствии в действиях директора состава правонарушения послужило то, что в период заключения обществом договоров ФИО5 не являлся директором ООО АН ПО «Кристалл».

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Верховного Суда РФ от 21.07.2015 № 310-АД15-7716 по делу № А14-9102/2014, постановление мирового судьи, вынесенное по делу об административном правонарушении, не имеет преюдициального значения для арбитражного суда, рассматривающего дело.

Ссылка общества на решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-16051/2015 от 14.10.2015, которым предписание министерства было признано незаконным, судом отклоняется, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела указанное решение суда не вступило в законную силу, при этом основанием для признания предписания незаконным, как следует из мотивировочной части решения, послужил вывод суда о его фактической неисполнимости.

В связи с изложенным привлечение 06.08.2014 обществом, не являющимся застройщиком, денежных средств гражданки ФИО3 способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, в целях приобретения ФИО3 в будущем права собственности на квартиру, образует объективную сторону административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

В части 1 статьи 1.5 КоАП РФ установлено, что лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.

Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2 статьи 2.1 КоАП РФ).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16.1 Постановления от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» разъяснил, что в отношении юридических лиц КоАП РФ формы вины (статья 2.2 КоАП РФ) не выделяет. В тех случаях, когда в соответствующих статьях Особенной части КоАП РФ возможность привлечения к административной ответственности за административное правонарушение ставится в зависимость от формы вины, в отношении юридических лиц требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2 статьи 2.1 КоАП РФ). Обстоятельства, указанные в части 1 или 2 статьи 2.2 КоАП РФ, применительно к юридическим лицам установлению не подлежат.

Поскольку в данном случае административное производство возбуждено в отношении юридического лица, то его вина в силу части 1 статьи 2.1 КоАП РФ определяется путем установления обстоятельств того, имелась ли у юридического лица возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, и были ли приняты данным юридическим лицом все зависящие от него меры по их соблюдению.

В данном случае, у общества имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ предусмотрена административная ответственность, однако заявителем установленные законодательством запреты не были выполнены.

На основании изложенного суд соглашается с выводом министерства о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Процессуальных нарушений при производстве по делу об административном правонарушении судом не установлено.

Постановление о возбуждении дела об административном правонарушении и оспариваемое постановление вынесены уполномоченными лицами в присутствии законного представителя общества, в пределах сроков давности привлечения к административной ответственности, установленных частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ.

Избранная министерством мера ответственности применена в минимальных размерах санкции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

На основании изложенного у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Судья Т.В.Абаимова