Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи СЕЛЕЗНЕВОЙ М.М., при ведении протокола судьей СЕЛЕЗНЕВОЙ М.М., рассмотрев в судебном заседании 14.02.2007г.-20.02.2007г. материалы дела по заявлению предпринимателя ФИО1 к ООО «Сибирьгазстрой» г. Новосибирск, третьи лица УФРС по Новосибирской области, ООО «МеталлКомплектСнаб» г. Новосибирск

о государственной регистрации перехода права собственности

В судебном заседании участвуют представители:

от заявителя: ФИО1,

от ответчика: ФИО2, дир., ФИО3, дов.10.01.2007г.

от 3-х лиц: УФРС по НСО – не яв.,

от ООО «МеталлКомплектСнаб»- не яв.,

У С Т А Н О В И Л:

Подлежит рассмотрению заявление о регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект (здание склада) с кадастровым номером 54:35:051130:25:07, расположенный по адресу: <...> дом (51), и на земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:051130:0034 от ООО «Сибирьгазстрой» купли-продажи недвижимости № 01/КП-06 от 26.06.2006г. и договора комиссии № 001-К от 01.11.2005г., обязав Управление федеральной регистрационной службы России по Новосибирской области совершить все необходимые действия по указанной государственной регистрации перехода права собственности.

Ответчик заявление считает не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.

Третье лицо - УФРС по НСО в отзыве заявление считает не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.

Третье лицо ООО «МеталлКомплектСнаб» в отзыве заявление считает подлежащим удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей УФРС по НСО и ООО «МеталлКомплектСнаб», извещенных о времени и месте судебного разбирательства, на основании ст.123,156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

01.11.2005г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1) и обществом «Сибирьгазстрой» заключен договор комиссии №001-К, предметом которого является поручение на совершение Истцом (Комиссионером) от своего имени, но за счёт Ответчика (Комитента) сделки продажи недвижимого имущества, указанного в пунктах 1.1., 1.2.4. договора комиссии № 001-К от 01.11.2005г.

Истец (Комиссионер), надлежащим образом исполнил своё обязательство, вытекающее из договора комиссии № 001-К от 01.11.2005г., заключив сначала предварительный договор № 01-06-П/К-П от 17.01.2006г. с дополнительным соглашением №2 от 22.06.2006г. а затем - основной договор купли-продажи недвижимости № 01/КП-06 от 26.06.2006г. (далее по тексту - «Основной договор»,

Истец, ссылаясь на разъяснение, данное в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 № 2 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»,согласно которого договор купли-продажи здания (то же относится и к земельному участку) следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации, полагает следующее.

Ответчик (Комитент), будучи надлежаще уведомлен Истцом о заключении последним «Основного договора», не исполнил своё обязательство, установленное пунктом 1.8. договора комиссии №001-К от 01.11.2005г., дать в пятидневный срок с даты заключения «Основного договора» УФРС по НСО письменное распоряжение (в форме подписанного заявления) о перерегистрации на общество «МеталлКомплектСнаб» прав собственности на недвижимость, указанную в пунктах 1.1., 1.2.4. договора комиссии № 001-К от 01.11.2005г., пункте 1.1. «Основного договора», проигнорировал письма (требования) Истца и таким образом уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на «Объекты недвижимости» к «Покупателю».

Заявитель в обоснование своей позиции ссылается также на следующее.

Согласно разъяснению, данному в пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004г. № 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии", в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.

Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

В связи с изложенным, а также в силу статей 307-310 ГК РФ и пункта 1.8. договора комиссии №001-К от 01.11.2005г. у Ответчика (Комитента) возникло из указанного договора комиссии обязательство - совершить определенные действия (обратиться с заявлением), необходимые для регистрации перехода от комитента к «Покупателю» права собственности на указанные «Объекты недвижимости», от исполнения которого Ответчик уклоняется.

У комиссионера из «Основного договора» возникло и сохраняется за ним неисполненное обязательство - передать в собственность «Покупателю» «Объекты недвижимости», освободить от которого комиссионера согласно статье 1000 ГК РФ обязан комитент, что последний не исполняет.

Согласно части 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно абзаца 3 указанной статьи Закона № 122-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Вышеперечисленные нормы заявитель просит применить при рассмотрении заявленного иска, ссылаясь на аналогию закона по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 6 ГК РФ и части 6 статьи 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражный суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

При комиссионной конструкции отношений «Покупатель» и комитент (собственник продаваемого комиссионером недвижимого имущества) не являются сторонами сделки купли-продажи недвижимости.

Поскольку вопрос регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в отсутствие у комиссионера права на обращение за такой регистрацией и при уклонении комитента от исполнения обязанности совершить действия, необходимые для такой регистрации, в гражданском законодательстве не получил своего нормативного закрепления, его разрешение возможно путем применения по аналогии закона нормы части 3 статьи 551, части 3 статьи 165 ГК РФ, поскольку имеют место сходные отношения, существу которых это не противоречит.

Отношения, возникающие при государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость в случае комиссионной продажи и уклонении комитента от действий, необходимых для совершения государственной регистрации, сходны с отношениями, возникающими при уклонении одной из сторон сделки от государственной регистрации перехода права собственности, так как и в том и в другом случае регистрация перехода права собственности оказывается невозможной или затруднительной по причинам, не зависящим от добросовестной стороны.

По мнению истца, надлежащим способом защиты права в данном случае является -регистрация перехода права собственности в судебном порядке, и надлежащим правовым основанием указанного требования - применение судом норм абзаца 3 части 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, части 3 статьи 551, части 3 статьи 165 ГК РФ, по аналогии закона, установленной статьей 6 части 1 ГК РФ и статьей 13 частью 6 АПК РФ.

Заявитель ссылается также на следующее. Согласно статьям 307 - 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, согласно статье 1000 ГК РФ комитент обязан освободить комиссионера от обязательств, принятых последним перед третьим лицом в связи с исполнением договора комиссии,

Ответчик не освободил Истца от обязательства последнего перед «Покупателем» передать в собственность «Покупателю» «Объекты недвижимости» (п. 1.1. «Основного договора»), которое Истец в силу специфики правового режима недвижимого имущества не может исполнить без заявления Ответчика, адресованного регистрационной службе,

Ответчик обязался перед Истцом обратиться в регистрационную службу с указанным заявлением о регистрации перехода от него к Покупателю (третьему лицу №2) права собственности на указанные «Объекты недвижимости» (п.1.8. договора комиссии №001-К от 01.11.2005г.), однако уклоняется от исполнения своего договорного обязательства,

Заявитель полагает, что с учётом того, что указанная спорная ситуация прямо не урегулирована федеральным законом или соглашением сторон, но является сходной, к ней возможно применение по аналогии норм, регулирующих сходные отношения, а именно: абзаца 3 части 1 статьи 16 Закона №122-ФЗ, части 3 статьи 551 и части 3 статьи 165 ГК РФ, что не противоречит её существу.

Ответчик иск отзывом не признал, и в своих пояснениях настаивал на ничтожности договора купли-продажи от 26.06.2006г., заключенного истцом, комиссионером по договору комиссии от 01.11.2005г № 001-К и третьим лицом ООО "МеталлКомплектСнаб", в силу того обстоятельства, что данный договор на основании ст. 153 ГК РФ не является сделкой, как не порождающий юридических фактов. Так же ответчик настаивал на невозможности применения п. 3 ст. 551 ГК РФ при разрешении настоящего спора в связи с тем, что ответчик не является стороной спорного договора и обязываться по нему не может.

Третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по НСО, так же исковые требования отзывом не признало, сославшись на то, что по спорному договору купли-продажи от 26.06.2006г. обязанным лицом является продавец, т.е. комиссионер по договору, именуемый продавцом в договоре купли-продажи от 26.06.2006г. Третье лицо также указало, что ответчик ООО "Сибирьгазстрой", в соответствие со ст. 16 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997г., не вправе обращаться за государственной регистрацией по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.06.2006г., так как его стороной не является.

Третье лицо, ООО "МеталлКомплектСнаб" отзывом исковые требования признало в полном объеме, указав при этом, что в полном объеме исполнило свою обязанность по добросовестному приобретению недвижимости, заключающуюся в проявлении при заключении сделки разумной осмотрительности и осторожности, проверив наличие у комиссионера (истца) оригинала договора комиссии и проверив его соответствие закону. Также третье лицо указало, что из договора купли-продажи от 26.06.2006г. у него возникло и сохраняется право требования исполнения данного договора истцом и ответчиком. По мнению третьего лица, ввиду невозможности самостоятельного исполнения договора купли-продажи истом, а именно обязанности по передаче недвижимого имущества в собственность, то удовлетворение исковых требований возможно при применении ч.3 ст. 551 ГК РФ по аналогии согласно ст. 6 ГК РФ.

Суд, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении и возражения сторон, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Сторонами представленного договора купли-продажи от 26.06.2006г. являются истец (продавец) и покупатель - ООО "МеталлКомплектСнаб", ответчик стороной спорного договора не является.

Глава 30 ГК РФ определяет, что договор купли-продажи недвижимого имущества, должен быть заключен уполномоченными лицами в письменной форме с обязательным согласованием сторонами всех существенных условий договора. В силу договора купли-продажи, одна сторона, продавец, берет на себя обязанность по передаче недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, а другая сторона, покупатель, берет на себя встречное обязательство по оплате передаваемого объекта.

Статьей 991 ГК РФ определено, что по сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в договоре или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения.

Комиссионер, фактически не являющийся собственником спорного имущества и не являющийся представителем собственника такового, по договору купли-продажи от 26.06.2006г. в соответствие с п. 2.3. взял на себя обязательства по передаче недвижимого имущества в счет исполнения обязательства по спорному договору. Однако, не являясь фактическим обладателем спорного имущества, комиссионер и не обладает полномочиями по его передаче третьим лицам и, соответственно, данное обязательство является ничтожным.

Это подтверждается и пунктом 1.8 договора комиссии, который свидетельствует об отсутствии у продавца, комиссионера, необходимого объема прав и обязанностей для заключения договоров купли-продажи по передаче недвижимого имущества. Следовательно, при заключении договора комиссии, стороны изначально осознавали, что договор комиссии не может наделить комиссионера должным объемом прав и обязанностей для самостоятельного заключения им сделки, так как, при отчуждении недвижимого имущества право собственности контрагентом по договору приобретается только после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО.

Кроме того, исходя из системного толкования положений о договоре купли-продажи и ч. 3 ст. 551 ГК РФ, с требованиями о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества может обратиться только сторона такого договора. Ответчик стороной спорного договора не является.

Из статьи 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что с заявлением о государственной регистрации вправе обращаться правообладатели, либо уполномоченные, нотариальной доверенностью, лица. Следовательно, договор комиссии не является должным документом, могущим подтвердить полномочия

Комиссионера на право обращения с заявлением о государственной регистрации.

Соответственно, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования заявителя о регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект (здание склада) с кадастровым номером 54:35:051130:25:07, расположенный по адресу: <...> дом (51), и на земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:051130:0034 от ООО «Сибирьгазстрой» купли-продажи недвижимости № 01/КП-06 от 26.06.2006г. и договора комиссии № 001-К от 01.11.2005г., а также об обязании УФРС по Новосибирской области совершить все необходимые действия по указанной государственной регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь ст.167-170 АПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления – отказать.

Взыскать с ФИО1 г. Новосибирск в федеральный бюджет 2000р. госпошлины.

СУДЬЯ СЕЛЕЗНЕВА М.М.