Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "МАВР" (по тексту-истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Охотничья заимка» (по тексту –ответчик или арендатор) и к Администрации Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области (по тексту- ответчик, арендодатель с учетом уточнения и ходатайства, удовлетворенного судом в судебном заседании от 08.12.2014) о признании договора аренды земельного участка № 8 от 11.04.2006 года не заключенным. Также истец просил указать в решении суда, что оно является основанием для аннулирования записи о регистрации сделки аренды земельного участка с кадастровым номером 54:18:031003:0001, площадью 5,892 га, участок находится примерно в 0,5 км. по направлению на северо-восток от ориентира жилая застройка с. Белоярка на берегу р. Обь Мошковского района, Новосибирская область, расположенного за пределами участка.

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Мошковского района Новосибирской области и ОАО «Новосибирскгеология».

Свои требования истец мотивирует тем, что договор аренды от 11.04.2006 года заключен с ответчиком в отсутствии полномочий у Администрации Дубровинского сельсовета на распоряжение земельным участком, поскольку спорный земельный участок вошел в план приватизации ОАО «Новосибирскгеология», и впоследствии право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право собственности. Спорный земельный участок был продан третьим лицом и в последующем в качестве вклада в уставный капитал перешел в собственность ООО «Мавр». Также отмечено, что на момент заключения данного договора арендатор ООО «Охотничья заимка» не обладало статусом юридического лица, а соответственно, не могло приобретать права и обязанности по гражданскому договору. По своей сути данный договор является ничтожной сделкой и его регистрация незаконна в силу требований ст. 168 ГК РФ.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, при этом указывал, что в настоящее время стороной по договору является Администрация Мошковского района Новосибирской области, однако, к ней требований не заявлено. Также отмечено, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности, возведены данные объекты были на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией Мошковского района Новосибирской области в 2008 году. По настоящее время уплачивается в Администрацию арендная плата за земельный участок, ответчиком понесены затраты на содержание земельного участка, на подключение электросетей, на благоустройство территории. То, что дата договора указана как 11.04.2006 года, не свидетельствует о том, что договор фактически был подписан до регистрации ответчика, такая дата могла быть указана произвольно и не соответствовать фактической дате подписания. Явка представителя в судебное заседание не обеспечена.

Администрация Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области в отзыве на исковое заявление указала на то, что договор подписан и зарегистрирован 11.04.2006 года, что к заявлению о предоставлении в аренду земельного участка ООО «Охотничья заимка» не приложило свидетельство о регистрации в качестве юридического лица, пообещав представить его позднее. Решение по спору оставляет на усмотрение суда. Явка представителя в судебное заседание не обеспечена.

Администрация Мошковского района Новосибирской области указало на то, что договор ООО «Охотничья заимка» не заключало, представить данные о регистрации не может, решение оставляет на усмотрение суда. Явка представителя в судебное заседание не обеспечена.

ОАО «Новосибирскгеология» не представило отзыв на заявление, запрошенные судом документы, явка представителя не обеспечена.

Дело рассмотрено по правилу статьей 123, 156 АПК РФ в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителя истца, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с государственным актом № НСО-18-000050 государственному предприятию "Новосибирскгеология" Новосибирской опытно-методической экспедиции постановлением от 06.12.1995 N 884 администрацией Мошковского района предоставлено 5, 892 га (58 920 кв. м) земель в бессрочное (постоянное) пользование для базы отдыха, акт зарегистрирован в книге записей государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за № 66.

Администрация Мошковского района Новосибирской области 07.11.2012 приняла постановление № 2143-па о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлении в собственность за плату ОАО "Новосибирскгеология" земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, кадастровый номер 54:18:031003:1, площадью 58 920 кв. м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилая застройка с. Белоярка на берегу р. Обь Мошковского района Новосибирской области. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Мошковский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, разрешенное использование - база отдыха.

Право собственности на земельный участок, площадью 58 920 кв. м, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения - база отдыха, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилая застройка с. Белоярка на берегу р. Обь Мошковского района Новосибирской области, участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на северо-восток, на основании договора купли-продажи участка от 19.04.2013 является собственностью ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2013 серии 54 АД N 970430.

По передаточному акту от 08.08.2014 года земельный участок передан ФИО2 в качестве вклада в уставный капитал ООО «МАВР», право собственности зарегистрировано за истцом 03.10.2014 года. При этом также имеется указание на обременение земельного участка правом аренды.

Так, в качестве документа, подтверждающего возникновение у ООО "Охотничья заимка" права аренды на спорный земельный участок в материалы дела представлен договор № 8 от 11.04.2006 года, зарегистрированный в установленном порядке сроком на 49 лет, и заключенный ответчиком с Администрацией МО Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области.

Истец полагает, что указанный договор является незаключенным, по мотивам, указанным выше. А также в судебном заседании представитель истца указывал, что в отсутствии правовых оснований для распоряжения земельным участком у Администрации Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области, договор является ничтожной сделкой, так как заключен в нарушение требований действующего законодательства (ст. 168 ГК РФ). Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим заявлением, с целью снятия обременения с участка, принадлежащего на праве собственности истцу. О наличии обременения истец узнал после передачи ему в качестве вклада в уставный капитал прав на данный участок.

С учетом выводов, изложенных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (пункт 1), суд считает, что вопрос о квалификации спорной сделки как незаключенной, при том, что такая сделка является ничтожной с момента ее заключения и не порождает правовых последствий, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, по существу направленных на исключение из реестра прав на недвижимое имущество записи о наличии обременения в отношении земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

При этом суд исходит из следующего.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 2 пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), определяющем подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество, указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу статьи 17 Закона о регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Согласно абзацам 4 и 10 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу требований статьи 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу правил ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В рассматриваемой ситуации формальные условия, свидетельствующие о заключении договора аренды земельного участка, соблюдены, поскольку предмет договора согласован и четко определен, срок договора также согласован, договор прошел государственную регистрацию.

Однако в данной ситуации одна сторона сделки не обладала юридической правоспособностью (ООО «Охотничья заимка» зарегистрировано только 14.04.2006 года), а другая сторона (Администрация Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области) правомочием собственника на распоряжение земельным участком.

ООО "Охотничья заимка" ссылается на постановление главы муниципального образования Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области от 11.04.2006 № 48, из содержания которого следует, что на основании заявления ОАО "Новосибирскгеология" прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного назначения, с кадастровым номером 54:18:031003:0001, площадью 5.892 га.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства отказа от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ОАО "Новосибирскгеология". В материалы дела представлены доказательства переоформления соответствующего права на право собственности ОАО «Новосибирскгеология» в установленном законом порядке. Участок был реализован, в последующем права перешли к истцу. Участок вошел в план приватизации ОАО «Новосибирскгеология», данное обстоятельство не опровергнуто ответчиком и третьими лицами.

Таким образом, Постановление № 48 от 11.04.2006 года о прекращении права ОАО «Новосибирскгеология» является недействительным, как принятое в нарушение требований действующего законодательства.

Кроме того, в материалы дела представлены копии двух вариантов решений комиссии по вопросам повышения эффективности использования земельного участка от 11.04.2006 года в отношении спорного участка, в одном решение о предоставлении ООО «Охотничья заимка» в аренду на 49 лет, в другом варианте на 3 года. Оригиналы суду не представлены, в том числе, Администрацией Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области.

При этом на момент подачи заявления о предоставлении земельного участка, на момент его подписания ООО «Охотничья заимка» не было зарегистрировано, следовательно, не обладало правоспособностью и не могло подавать заявления, заключать сделки. То, что дата договора 11.04.2006 соответствует фактической дате подписания договора, подтверждено Администрацией Дубровинского сельсовета, представленной копией из журнала регистрации договоров.

Доводы ООО «Охотничья заимка» о том, что на спорном земельном участке им возведены строения, на которые зарегистрированы права, суд не принимает, поскольку ничтожная сделка (сделка, заключенная в нарушение требований действующего законодательства, ст. 168 ГК РФ) не влечет за собой правовых последствий, в связи с чем, разрешение на строительство было выдано в отсутствии правовых оснований. Кроме того, представленные в дело фотографии не подтверждают нахождение отраженных на них объектов в границах спорного земельного участка, технические (кадастровые) паспорта на объекты суду не представлены, доказательств подтверждающих возведение на спорном участке объектов именно ответчиком не имеется. Тогда как из материалов дела также следует, что участок ОАО «Новосибирскгеология» использовался для размещения базы отдыха, на нем в период с 2006 по 2009 год велись работы по содержанию, по возведению объектов вспомогательного назначения, что не исключает возведения таких объектов третьим лицом.

Факт уплаты ООО «Охотничья заимка» арендной платы арендодателю по указанному ничтожному договору не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца, в данном случае ответчик имеет право требовать реституции по ничтожной сделке от арендодателя.

В данном случае по требованию истца возможно только применение последствий ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРП записи о регистрации договора аренды и, соответственно, снятия обременения с земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

По правилам статьи 110 АПК РФ и статей 333.17, 333.21 НК РФ государственная пошлина относится ответчиков в равных долях.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № 8 от 11.04.2006, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Охотничья заимка" и Администрацией Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области, ничтожным.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о регистрации договора аренды земельного участка № 8 от 11.04.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:18:031003:0001, площадью 5,892 га, местонахождение: Российская Федерация, участок находится примерно в 0,5 км. по направлению на северо-восток от ориентира жилая застройка с. Белоярка на берегу р. Обь Мошковского района, Новосибирская область, расположенного за пределами участка.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Охотничья заимка" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МАВР" возмещение судебных расходов 2 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с Администрации Дубровинского сельсовета Мошковского района Новосибирской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МАВР" возмещение судебных расходов 2 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова