Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Тарасовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой А.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Товарищества собственников жилья «Наш Дом»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования:

(1) Дорохова Юрия Николаевича;

(2) ОАО «Институт прикладной физики»;

(3) ООО СК «Ника»

о признании недействительным отказа в государственной регистрации

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от заявителя: Гребенюк Д.С. - конкурсный управляющий; Коломеец Е.Д., по доверенности от 03.03.2016,

от заинтересованного лица: не явился; извещен.

от Дорохова Юрия Николаевича: Дорохов Ю.Н.; Генрих Т.А. по доверенности 54 АА 1868361 от 05.06.2015г.

от ОАО «Институт прикладной физики»: не явился; извещен.

от ООО СК «Ника»: Никифоров М.А. по доверенности от 21.05.2015г.

УСТАНОВИЛ:

Заявитель – Товарищество собственников жилья «Наш дом» (далее - ТСЖ «Наш дом») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее по тексту - регистрирующий орган, Управление Росрестра) в государственной регистрации права собственности Товарищества собственников жилья «Наш дом» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Сибирская на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51, выраженный в сообщении от 13.10.2015 № 001/556/2015-211, 001/563/2015-814; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию права собственности Товарищества собственников жилья «Наш дом» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Сибирская на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Дорохова Юрий Николаевич, ОАО «Институт прикладной физики».

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО Строительная компания «Ника».

Заинтересованное лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения спора по последнему известному суду адресу, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Третье лицо - ОАО «Институт прикладной физики», надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения спора по последнему известному суду адресу, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие надлежаще уведомленных заинтересованного лица и третьего лица.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал предъявленные требования в полном объеме.

В обоснование предъявленных требований заявитель ссылается на то, что представил на государственную регистрацию все необходимые документы, предусмотренные законом, противоречий между заявленными и зарегистрированными правами не имеется, поскольку объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:35:021055:3118 и 54:35:000000:1753 являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Заинтересованное лицо иск не признало, считает оспариваемое решение законным и обоснованным.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленного требования по основаниям, изложенным в сообщении об отказе в государственной регистрации, дополнительно указывая, что имеется спор о праве, подлежащий разрешению в исковом порядке.

Третьи лица Дорохов Юрий Николаевич и ОАО «Институт прикладной физики» возражали против удовлетворения заявления, указывая, что заявитель не является лицом, имеющим право претендовать на объект незавершённого строительства, так как строительство осуществлялось не заявителем, не за счет его средств и не для него; объект незавершенного строительства принадлежит третьим лицам и другим субъектам на праве общей долевой собственности, что подтверждается судебными актами по делам № А45-16213/2011, А45-27394/2012.

Третье лицо ООО СК «Ника» требования заявителя поддержало, сославшись на положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым, поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118 возводился с привлечением денежных средств участников долевого строительства, право собственности на него может быть зарегистрировано только за застройщиком, которым является заявитель.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает предъявленные заявителем требования не подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства дела.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:021055:51 был предоставлен застройщику ЗАО "Проектно-строительная организация-1" постановлением Мэрии города Новосибирска от 03.06.1999 № 597 для строительства пристройки на 500 учебных мест к школе № 168 и жилого дома переменой этажности с подземной автостоянкой по ул. Сибирской в Железнодорожном районе города Новосибирска.

09.07.1999 г. Мэрией города Новосибирска с застройщиком заключен договор аренды земельного участка № 112116.

Для строительства указанного объекта Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора мэрии города Новосибирска застройщику ЗАО ПСО-1" выдан ордер от 03.12.1999 №191 на производство подготовительных работ по строительству объекта, в том числе для устройства фундаментов.

Однако, в связи с финансовой нестабильностью строительство объекта указанным застройщиком в 2001 году было приостановлено и начата процедура его банкротства. На момент прекращения работ в нарушение требований разрешительной документации были возведены 3 этажа коробки дома (блок-секция 5 этажей).

В соответствии с проектной документацией (шифр П-04.06-07Ж-ГП) на земельном участке расположена незавершенная строительством 5-этажная блок-секция Объекта.

Участники долевого строительства образовали ТСЖ "Наш дом" для достройки дома и 21.06.2006 года мэрией города Новосибирска указанный участок был передан ТСЖ "Наш дом" в аренду по договору № 52633.
09.11.2006 года ТСЖ "Наш дом" заключило договор субаренды с ООО Строительная компания "Наш дом" сроком до 21.06.2008 с возможностью последующего продления.

После разработки проектной документации и представления документов, предусмотренных ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, мэрией города Новосибирска застройщику ООО Строительная компания "Наш дом" выдано разрешение от 14.05.2008 г. № Ru 54303000-150 на строительство объекта капитального строительства "10 и 24-этажные блок-секции жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой - I этап строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой" по ул. Сибирской (строительный адрес - ул. Сибирская, 30а стр.), далее именуемый – спорный объект.

В дальнейшем в данное разрешение разрешениями от 14.09.2010 г. № Ru 54303000-150/1-и, №Ru 54303000-150/2-и1 от 09.07.2013 г., №Ru 54303000-150/3-и2-2015 от 23.07.2015 г. внесены изменения в части наименования застройщика, наименования объекта и разделение строительства на этапы, а также продлен срок действия разрешения до 10.01.2017 г.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 находятся: незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 5-этажная блок-секция), имеющий кадастровый номер 54:35:000000:1753, и незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 10 и 24-этажные блок-секции жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой), имеющий кадастровый номер 54:35:021055:3118 - I этап строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

В соответствии с решением рабочего совещания от 08.07.2013г. завершение строительства недостроенной 5-этажной блок-секции планировалось осуществить II этапом строительства, после корректировки застройщиком проектной документации в срок до 15.02.2014 г. и получения разрешения на строительство. Однако до настоящего времени данные мероприятия застройщиком не выполнены.

17.07.2015 г. в Управление обратился Заявитель с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:021055:3118), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская (10/24-этажная блок-секция). В качестве правоустанавливающих документов представлены Разрешение на строительство №Ru 54303000-150/1-и от 14.09.2010 г., Разрешение на строительство №Ru 54303000-150/1-и1 от 09.07.2013 г., Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №52633 от 21.06.2006 г.

Управление Росреестра по Новосибирской области отказало ТСЖ «Наш Дом» в государственной регистрации права собственности на Объект (сообщение об отказе от 13.10.2015 № 001/556/2015-211, 001/563/2015-814), указав, что права на Объект уже зарегистрированы за другими лицами.

Несогласие с принятым решением послужило поводом для обращения в суд с настоящим заявлением.

Суд признал выводы регистрирующего органа, изложенные в оспариваемом решении, обоснованными по следующим основаниям.

Заявитель, оспаривая действия государственного органа, фактически претендует на приобретение права собственности на созданный объект недвижимости.

Между тем, основания возникновения права собственности установлены нормами Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В целях применения данной нормы закона относительно обстоятельств настоящего дела следует констатировать факт того, что заявитель не представил доказательств, что он является лицом, имеющим право претендовать на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, так как строительство осуществлялось не заявителем, не за счет его средств и не для него.

Согласно Уставу ТСЖ «Наш дом», данное Товарищество создано будущими собственниками жилых и нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере (пункт 1.5. Устава). Товарищество создается в целях возобновления строительства многоквартирного жилого дома переменной этажностью на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51(п. 1.7.). Члены товарищества будут владеть на праве собственности жилыми и нежилыми помещениями, включая пристроенные с прилегающим земельным участком…, одновременно являясь собственниками другого недвижимого имущества ( п.п. 2.1 – 2.3. Устава). К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся вопросы, перечисленные в п. 6.2 Устава, в том числе о передаче прав на имущество, о принятии решения о приобретении, строительстве, реконструкции, возведении хозяйственных построек и других сооружений.

Таким образом, полномочия ТСЖ на приобретение имущества на праве собственности ограничено положениями Устава, регламентирующими цели и задачи создания ТСЖ.

Пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Отказ в государственной регистрации прав Заявителя на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:35:021055:3118 обоснован абзацами 10, 11 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации):

- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления обусловлены п.1 ст.13,17 Закона о регистрации. Согласно п.2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестра прав (далее - ЕГРП) содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Регистрирующий орган пришел к выводу о том, что незавершенные строительством жилые здания 5 этажей и 10/24 этажа являются составными частями (блок-секциями) одного и того же объекта - жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и поземной автостоянкой по ул. Сибирской, 30а стр. в Железнодорожном районе города Новосибирска.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.06.2015 N 25 (пункты 39, 40) , недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Согласно предоставленному на государственную регистрацию Кадастровому паспорту № 54/201/15-233295 от 13.07.2015 года спорный объект незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:021055:3118) расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021055:51 по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, имеется запись о регистрации права общей долевой собственности за различными субъектами на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:000000:1753), расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская.

Помимо 3-их лиц - Дорохова Ю.Н. и ОАО «Институт прикладной Физики» право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано еще за тридцатью пятью дольщиками – членами ТСЖ «Наш дом». Указанное обстоятельство подтверждается находящейся в материалах дела Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу абз. 4 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, государственная регистрация проводится при отсутствии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления регистрации прав.

Решением арбитражного суда Новосибирской области от 1 5 мая 2013 года по делу №А45-16213/2011 (сведения в свободном доступе, размещенные на официальном сайте арбитражных судов www.arbitr.ru в сети Интернет) установлено, что «… на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:0051 осуществляется строительство одного объекта недвижимости – жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

Также данное обстоятельство подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А45-6474/2011, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по делу № А45-25226/2012 и апелляционным определением Новосибирского областного суда от 28.03.2013.

Решением арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2014 года по делу № А45-27394/2012 (сведения в свободном доступе, размещенные на официальном сайте арбитражных судов www.arbitr.ru в сети Интернет) установлено, что «…Судебными актами по делу №А45-16213/2011, в котором участвовали те же стороны, установлено, что объект, строительство которого являлось предметом признанного недействительной сделкой договора подряда №1 от 04.11.2010, относится к общей долевой собственности участников ТСЖ "Наш дом". Согласно положениям статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

Таким образом, судебными актами было установлено, что объект незавершенного строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 является единым в застройке и принадлежит на праве общей долевой собственности членам ТСЖ «Наш дом», в том числе ОАО «Институт прикладной физики» и Дорохову Ю.Н.

С целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также с целью идентификации строящегося объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская, государственным регистратором был направлен запрос в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска.

22.09.2015 г. из Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска поступил ответ, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 54:35:021055:51 был предоставлен застройщику ЗАО "Проектно-строительная организация-1" постановлением Мэрии города Новосибирска от 03.06.1999 № 597 для строительства пристройки на 500 учебных мест к школе № 168 и жилого дома переменой этажности с подземной автостоянкой по ул. Сибирской в Железнодорожном районе города Новосибирска. 09.07.1999 г. Мэрией города Новосибирска с застройщиком заключен договор аренды земельного участка №112116. Согласно, полученному ответу из Мэрии г. Новосибирска, «находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 5-этажная блок-секция), имеющий кадастровый номер 54:35:000000:1753, и незавершенный строительством объект (10-24-этажные блок секции жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой), имеющий кадастровый номер: 54:35:021055:3118…, являются составными частями (блок-секциями) одного и того же объекта - жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Сибирская, 30 а стр. в Железнодорожном районе».

Кроме вышеуказанных доказательств, в материалах дела имеется проектная документация по строительству 10-24 этажной части здания. В разделе 4 - «Архитектурные решения» прямо указано о том, что 10-24 часть здания, на которое пытается зарегистрировать право собственности конкурсный управляющий, является пристройкой к пятиэтажному зданию (т. 1 л.д.63), которое как было указано выше, имеет режим общей долевой собственности.

В этой связи, конкурсный управляющий, пытаясь зарегистрировать право собственности на спорный объект незавершенного строительством без согласия участников общей долевой собственности, нарушает не только статью 246 Гражданского кодекса, но также и права тридцати семи собственников указанного объекта, которые не давали согласия на такую регистрацию.

Факт взыскания с заявителя задолженности за выполненные строительные работы по возведению объекта (Дело № А45-27394/2012) в пользу ООО «Ника» не порождает возникновения права собственности на объект недвижимости.

Формальное наличие договора аренды на землю и разрешения на строительство само по себе не может порождать вещного права на строящийся объект.

Проанализировав представленные заявителем разрешительные документы на строительство, суд установил также и другие обстоятельства, подтверждающие единство объекта недвижимости.

Так, договор аренды земельного участка, заключенный в 2006 году (т. 1 л.д. 21-24), не содержит указания, что он предоставлен для строительства здания этажности 10/24. Участок предоставлен для строительства жилого дома переменной этажности. В приложенном к договору аренды плане, являющемся неотъемлемой часть договора, указана только блок-секция в 5 этажей.

Согласно экспертному заключению от 08.02.2007 г. земельный участок отведен для строительства жилого дома переменной этажности (5-10-23 этажа) – т. 1 л.л. 139-141

Какого-либо разграничения, размежевания земельного участка между двумя объектами недвижимости не производилось, что свидетельствует о единстве объекта.

Также, заявитель не заключал договоров на подведение инженерных коммуникаций отдельно на объект в 10/24 этажа, например, Горводоканал выдал ТУ в отношении объекта жилого дома -5/10/23 этажа ( т. 1 л.д. 148-149).

С учетом изложенных обстоятельств, отказ Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в государственной регистрации прав, является законным и обоснованным и полностью соответствует тем требованиям, которые предъявляет Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ при регистрации соответствующих прав.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о соответствии оспариваемого решения регистрирующего органа требованиям законодательства о государственной регистрации недвижимости и отсутствии оснований для признания его недействительным.

Заявителем при подаче иска не была уплачена государственная пошлина в сумме 3000 руб.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом с другой стороны.

С учетом изложенного, с заявителя подлежит взысканию госпошлина в сумме 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований заявителя отказать.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Наш Дом» (ИНН 5407260065) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой апелляционный арбитражный суд (г. Томск) в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанций через арбитражный суд, принявший решение в первой инстанции.

Судья С.В.Тарасова