Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Малимоновой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грязновой Т.В., с ведением аудиозаписи судебного процесса рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Новосибирской области по адресу: <...>, дело

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительно-Сырьевая Компания» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

о взыскании обеспечительного платежа в сумме 83 000 руб. 00 коп., пени в сумме 29 880 руб. 00 коп., задолженности по арендной плате в сумме 74 700 руб. 00 коп., пени в сумме 26 145 руб. 00 коп., всего 213 725 руб. 00 коп., возмещение судебных расходов по государственной пошлины в сумме 7 274 руб. 50 коп., юридических услуг в сумме 20 000 руб. 00 коп.,

при участии представителей:

от истца: представитель отсутствует, уведомлен в порядке ст. 123 АПК РФ;

от ответчика: ФИО2 - доверенность от 28.11.2014, паспортные данные, указанные в доверенности, соответствуют сведениям в паспорте, предъявленном для удостоверения личности.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, арендодатель или ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительно Сырьевая Компания» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск (далее – ответчик, арендатор или ООО «СССК»)о взыскании обеспечительного платежа в сумме 83 000 руб. 00 коп., пени в сумме 29 880 руб. 00 коп., задолженности по арендной плате в сумме 74 700 руб. 00 коп., пени в сумме 26 145 руб. 00 коп., всего 213 725 руб. 00 коп., на основании заключенного между сторонами договора аренды от 03.09.2014 № 1Б возмещение судебных расходов по государственной пошлины в сумме 7 274 руб. 50 коп., юридических услуг в сумме 20 000 руб. 00 коп.

Требование истца обосновано тем, что в связи с нарушением условий, согласованных сторонами в п. 4.1.2 названного договора аренды, а также при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации без соблюдения обязанности о предупреждении об этом за 10 дней (п. 5.2 договора) ответчик выехал из арендованного помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 76, 8 кв., переданного ответчику по акту от 03.09.2014 без предварительного предупреждения об этом, не оплатив в соответствии с п. 3.2 договора арендную плату за сентябрь 2014 в сумме 74 000 руб., сумму обеспечительного аванса в сумме 83 000 руб. со ссылкой на положения ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ и начисленную неустойку за просрочку оплаты обеспечительного платежа в сумме 29 880 руб. 00 коп. и за просрочку внесения арендной платы в сумме 26 145 руб. 00 коп. в размере, предусмотренном в п. 6.1 договора, квалифицировав действия ответчика как незаконный односторонний отказ от исполнения договора.

В подтверждение факта пользования истцом спорными помещениями представлен акт от 18.09.2014, составленный ИФНС по Ленинскому району г.Новосибирска и с участием привлеченного третьего лица и представителем ответчика ФИО2

Ответчик в удовлетворении требований истца просит отказать, ссылаясь на то, что указанное в договоре аренды от 03.09.2014 № 1Б нежилое помещение фактически ему не передавалось, и он его никогда не использовал, акт от 03.09.2014 был составлен сторонами для представления его в регистрирующий орган для смены юридического адреса ответчика на адресу арендуемого помещения как императивно заявленного истцом условия оформления между сторонами арендных отношений, оригиналом указанного акта ответчик не располагает, экземплярами данного акта стороны не обменивались, оригинала он не имеет, истцом представлена также копии указанного акта,.

В части предъявленной арендной платы ответчик ссылается на то, что за период с 03.09.2014 по 30.09.2014, т.е. за период по которому истцом предъявлены требования о взыскании арендной платы, арендная плата с ответчика не взимается (указанный период предоставляется арендатору на заезд и ремонт помещения за свой счет), соответственно никаких финансовых нарушений со стороны ответчика за сентябрь 2014 не допущено, истец в своем исковом заявлении сам указывает, что арендные отношения между сторонами прекращены 30.09.2014, поэтому соответственно обязанности по внесению арендных платежей за последующий период не возникло, соответственно требовать внесения уплаты обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет последнего месяца пользования у истца не имеется.

Кроме того, по условиям данного пункта 6.2 договора от 03.09.2014 № 1Б истцу предоставлено право зачета обеспечительного платежа, т.е. его удержания в счет арендной платы за последний месяц, такого условия как право требования уплаты обеспечительного взноса в счет арендной платы за сентябрь, если следуя логике истца этот месяц был последним и за этот месяц арендодатель не обязан был осуществлять арендную плату, поэтому требование истца о взыскании арендной платы за сентябрь и уплаты обеспечительного платежа за этот же период подлежит квалификации, по мнению ответчика, как целевая направленность истца на получение неосновательного обогащения за счет ответчика.

Такое поведение истца квалифицировано ответчиком также с позиций п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации как недобросовестное с установлением в п. 4 этой же статьи правила о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не соглашаясь с предъявленными требования,, ответчик ссылается также на то, что из условий договора аренды от 03.09.2014 № 1Б и приложенной к нему схемы арендуемых помещений невозможно установить, какие конкретно площади переданы истцу, т.к. на представленном фрагменте плана (приложение № 1 к договору) из общих площадей, принадлежащих истцу на праве собственности в размере 152, 8 кв. не выделена та часть помещения, которая подлежала передаче в арендной пользование ответчику по договору аренды от 03.09.2014, в том числе в связи с тем, вторая часть помещений была передана другому арендатору (ООО «СибАрм»), с которым истец отказался составлять акт приемо-передачи помещений из-за отказа арендатора выполнить требование арендодателя о смене юридического адреса на адрес арендуемых помещений, что подтверждено решением от 14.04.2015 Арбитражного суда Новосибирской области (дело № А45-24136/2015) по аналогичному спору, в удовлетворении аналогичных требований по которому истцу отказано.

Указанным решением установлено, что у сторон не имелось акта приемо-передачи, что является подтверждением, как указывает ответчик, его позиции о том, что представленный в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы по Новосибирской области № 16, а ею в суд по его запросу акт от 03.09.2014 (т.2, л.д. 1, 2) составлялся только в одном экземпляре и только для МИФНС № 16 как органа, осуществляющего внесение изменений в Единый государственный реестр юридических лиц об изменении юридического адреса организации, в связи с тем, что ответчик согласился выполнить требование арендодателя сменить юридический адрес.

В качестве обоснование своего утверждения о цели составления акта от 03.09.2014 ответчик указывает на то, что факт подтверждения акта в МИФНС по НСО № 16 подтверждается записью № 161 в ЕГРЮЛ ( т. 1, л.д.110-111) со ссылкой на данный акт.

Если бы истец фактически передал помещение ответчику в пользование, то он уже давно бы, по мнению ответчика, выставил счета в соответствии с п. 3.4 на оплату коммунальных и иных эксплуатационных услуг, что соответственно также подтверждает, как указывает ответчик, его утверждение о том, что он фактически не принимал спорное помещение в пользование и никогда не использовал его. позицию ответчика.

Представленная истцом копия акта от 18.09.2015 подтверждает только факт производства ремонтных работ на площади нежилых помещений, , не совпадающей в арендованной площадью по договору аренды от 03.09.2014 № 1Б, и в нем не указано, кто производит ремонтные работы, указанный акт составлен по инициативе истца для подтверждения регистрационному органу факта соответствия нового адреса ответчика, измененного ответчиком по требованию истца, в подтверждение сведений, указанных в заявлении на перерегистрацию юридического адреса, заявление подано 15.09.2014, регистрация осуществлена 30.09.2014, акт составлен в промежуточный период.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, проверив законность и обоснованность предъявленных требований по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела, следует, что между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в качестве арендодателя и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительно-Сырьевая Компания» был заключен договор аренды от 03.09.2014 №1Б, по условиям которого ИП ФИО1 принял на себя обязательство передать в арендное пользование на период с 03.09.2014 по 31.07.2015 нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <...> общей площадью 76, 8 кв. м.

Срок действия договора установлен в п. 4.1 договора с 03.09.2014 по 31.07.2015.

При разрешении спора по настоящему делу возникли разногласия сторон по фактам:

- заключенности договора,

- фактически состоявшейся передачи указанных в договоре аренды нежилых помещений в пользование ответчика,

- периода арендного пользования;

- наличия у прав истца прав на требование арендной платы за сентябрь и обеспечительного платежа.

С учетом спора между конфликтующими сторонами по указанным фактам суд учитывает позицию Конституционного Суда Российской Федерации в постановлениях от 06.06.1995 № 7-П, от 13.06.1996 № 14-П, где указано на то, что при рассмотрении дел суды должны исследовать фактические обстоятельства по существу, а не ограничиваться лишь установлением формальных условий применения нормы права, указанная позиция корреспондирует статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о задачах судопроизводства в арбитражных судах.

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 04.12.2003 № 442-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «БАО-Т» указано на то, что исходя из принципов самостоятельности судебной власти и справедливого, независимого, объективного и беспристрастного правосудия (статьи 10 и 120 Конституции Российской Федерации) следует вывод о том, что при рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, суд выясняет действительные обстоятельства по делу, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, относящиеся к предмету спора, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон.

При рассмотрении разногласий сторон о заключенности спорного договора суд исходит из того, что в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды, т.е. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным

При этом суд учитывает, что в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного от 09.04.2008 №4849/08 Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 13)указано, что даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При применении указанного разъяснения суд учитывает также, что арендную плату в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить за пользование арендуемым имуществом, которое арендодатель обязан, согласно положениям ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, передать арендатору.

Обязанность передать арендуемое имущество в пользование арендатору влечет квалификацию указанного договора, как договора, обязательства по которому со стороны арендодателя признаются исполненными с момента фактической передачи имущества.

При разрешении требований предъявленных арендодателем суд исходит из того, что обязанность внесения арендатором за пользование имуществом предусмотрена в ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. обязанность внесения арендной платы за пользование арендованным имуществом по конструкции ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации носит характер встречного исполнения обязательств.

Поэтому факт заключенности договора и доказанность факта приме-передачи объекта в пользование суд с учетом спора сторон по данным фактам подлежит признанию оценке в их взаимосвязи.

В подтверждение согласованности предмета договора истец при исковом заявлении представил копию фрагмента плана первого этажа, на который имеется ссылка в п. 1.1 договора (т. 1, л.д. 30) и такой же фрагмент с синими печатями т. 1 л.д. 119).

В обоих экземплярах передаваемая часть нежилых помещений никаким способом не выделена, на указанных фрагментах отображено одно нежилое помещение, которое следует понимать как соответствующее площади зарегистрированного на истцом на праве собственности помещения площадью 152.8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации от 14.03.2008 54 АГ № 286351 – т. 1, л. д. 35, которое истцом приложено к исковому заявлению как правовое и документальное подтверждение прав арендодателя).

Фрагмент с заштрихованной часть помещений красным цветом (т. 1, л. д . 115) представлен в дело только после того, как ответчиком были представлены возражения с позицией о том, что договор аренды от 03.09.2014 №1Б подлежит признанию незаключенным.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерациив названном постановленииПленума ВАС РФ № 13) и в определении от 09.04.2008 № 4849/08, констатируя, что в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ( о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), а применительно к договору аренды – наличие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды и что при отсутствии в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), ссылается на такое исключение, когда объект аренды не вызывал у сторон сомнений относительно самого объекта и его идентификации автомобиля в условиях длительности срока действия оспариваемого договора сторонами и длительного времени его исполнения.

Таких условий при разрешении данного спора не установлено, иск предъявлен в связи с невыполнением обязательств по внесению арендной платы в первый месяц аренды и обеспечительного взноса в счет платы за посдедний, который, как правомерно указывает ответчик, совпадает с первым.

Указанный факт подтверждается в том числе тем, что с 01.01.2014 спорное помещение площадью 149, 3 кв. м без внесения изменений в договор аренды от 03.09.2014 №1Б передан в арендное пользование Индивидуального предпринимателя ФИО3 сроком по 30.09.2017, составление акта приемо-передачи от 01.10.2014 и государственной регистрацией указанного договора на основании поименованных документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области от 14.11.2014, что позволяет сделать вывод о том, что по состоянию на 01.10.2014 ответчика в спорных помещениях не было.

Факт передачи ответчику указанных помещений также признается судом документально не подтвержденным.

Акты приемо-передачи от имени арендодателя и арендодателя составляется в обязательном порядке по одному экземпляру для каждой стороны. По утверждению обеих сторон ни одна из них не имеет оригинала акта приемо-передачи от 03.09.2014.

Данное обстоятельство правомерно расценивается ответчиком как то, , что данный акт, оригинал которого был представлен МИФНС № 16 был составлен не для удостоверения факта приемо-передачи помещений в арендной пользование, а целевой направленностью подписания спорного договора и акта приемо-передачи от 03.09.2014 является его представление в налоговый регистрационный орган, регистрацией внесения изменений в ЕГРЮЛ изменения юридического адреса ответчика признается достигнутой как фактическая цель заключения договора арендыот 03.09.2014 №1Б.

После 30.09.2014 от ответчика не заявлялось требований о понуждении истца к исполнению договора, а ответчиком 01.10.2014 спорное помещение было передано в арендное пользование другому арендатору, который принял его в, как указано в акте от 01.102014 в надлежащем и пригодном для использования состоянии.

Соответственно составление такого акта приемо-передачи от 03.09.2014не может удостоверять факт фактически состоявшейся приемо-передачи помещений, и соответственно у истца не наступает право требования с ответчика взыскания арендной платы как встречного требования в силу в силу положений ст. ст. 614, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации за сентябрь 2014.

Кроме того, условиями договора от 03.09.2014 №1Б не предусмотрена обязанность ответчика вносить арендную плату за сентябрь 2014, поэтому ее непоступление в сентябре 2014 не может расцениваться также как неисполнение договорных условий, и поскольку указанный месяц является последним, то и права требования обеспечительного платежа в счет уплаты последнего месяца, за который ответчик освобожден от внесения арендных платежей, не наступает.

Представленный истцом акт от 19.09.2014 подтверждается также только факт осуществления в помещении по адресу: <...> площадью 152, 8 кв. производства ремонта без документального подтверждения того, в какой части этих помещений осуществляется ремонт и какой организацией.

При этом судом учитывается, что вступившим в законную силу решением суда от 14.04.2015 по делу № А45-24136/2014, суд установил аналогичные условия аренды другого договора аренды от 25.08.2014 №1 А, заключенного истцом с ООО «СибАрм» на другую часть общих помещений по адресу <...>, а также тот факт, что арендодатель отказался от внесения от идентификации передаваемых ООО «СибАрм», размещенных на общей площади, часть которой, по утверждению истца, передана ООО «СССК».

Но поскольку по ранее заключенному договору аренды от 25.08.2014 №1 А стороны не согласовали индивидуальные признаки передаваемой ООО «СССК» части помещений на общей площади 152, 8 кв. м, соответственно в договоре от 03.09.2014 №1Б как подписанным более поздней датой и в акте от 03.09.2014 стороны не могли и не имели возможности согласовать индивидуальные признаки передаваемого ООО «СССК» помещения.

Кроме того, как правомерно указывается ответчикомусловиями пункта 6.2 договора от 03.09.2014 № 1Б истцу предоставлено право зачета обеспечительного платежа, т.е. его удержания в счет арендной платы за последний месяц, такого условия как право требования уплаты обеспечительного взноса в счет арендной платы за сентябрь, если следуя логике истца этот месяц был последним и за этот месяц арендодатель не обязан был осуществлять арендную плату в силу договоренности в п. 3.1.2, поэтому требование истца о взыскании арендной платы за сентябрь и уплаты обеспечительного платежа за этот же период удовлетворению не подлежат, соответственно и неустойка на сумму требуемого обеспечительного взноса и предъявленной к взысканию арендной платы также удовлетворению не подлежит.

Содержание акта от 18.09.2014 об установления местонахождени юридического лица (ответчика), составленного, составленного ИФНС по Ленинскому району г.Новосибирска с участием привлеченного третьего лица и представителем ответчика ФИО2 (посредника в подборе арендаторов, как ООО «СССК», так и ООО «СибАрм», о чем указано во встпившем в законную силу решении суда от 14.04.2014 по делу № А45-24136/2015 подтверждает только производство в спорном нежилом помещении ремонтных работ (без указания исполнителя работ), но не подтверждает, что также непосредственно следует из содержания указанного акта, где отмечено, что «при этом отсутствовали какие- либо вывеска, реклама» и др обозначения ответчика.

Спора по поводу каких-либо взаимных претензий, требований, связанных с обязанностью осуществления ремонтных работ, на проведение которых арендатором указано в п. 3.1.2 договора между сторонами ни в рамках настоящего дела, ни какого-либо иного дела на момент принятия решения суда по настоящему делу не имеется.

Кроме того, по указанному делу А45-24136/2015 ФИО2 вызывался как свидетель и пояснил, что представителем он не являлся, в акте были указаны не его паспортные данные.

Следует также отметить, что не только в поименованных договорах от 25.08.2014 № 1А, от 03.09.2014 № 1Б, но и в последующем заключенном договоре от 01.10.2014 № 1 с ИП ФИО4 (т. 2, л.д.15-21)) в пункте 3.1.2 предусмотрены аналогичные условия об использовании арендатором в первый месяц (с 01.10.2014 по 31.10.2914) арендуемого помещения без оплаты с предоставлением указанного срока для производства ремонта и заезда, а в акте от 01.10.2014 указывается на то, что помещение имеет нормальное техническое состояние с чистовой отделкой.

Но в актах приемо-передачи по названным договорам указывается только на передачу помещений, факт передачи ключей от роль-ставен, от входных дверей, от витрины, от раздвижной решетки и пультов кондиционеров, с отражением показаний электросчетчиков, счетчиков горячей и холодной воды, как это указано в акте с предыдущим арендатором - ООО «Бвдахшин» ( т.2, л.д. 22) , в них не отражено.

В процессе рассмотрения дела суд с учетом рекомендаций в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе» принимал все зависящие от него меры к обеспечению явки представителей ответчика, заключению между сторонами мирового соглашения и урегулирования спора в добровольном порядке, результатов не достигнуто.

Поэтому в силу изложенного суд признает требования истца не подлежащими удовлетворению с отнесением расходов по государственной пошлине в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск по делу № А45-24134/20014 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (634050, <...> Ушайки, дом 24) .

В Федеральный суд Западно-Сибирского округа (625000, <...>) решение может быть обжаловано при условии, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.В. Малимонова