Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Зюзина С.Г., при ведении протокола помощником судьи Григорьевой И.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Арт-Депо» к ответчикам 1) обществу с ограниченной ответственностью «Неоком-Сервис» и 2) акционерному обществу «Банк Интеза» при участии в качестве третьих лиц ФИО1 и Управления федеральной службы государственной регистрации и картографии по Новосибирской области о признании правоотношений по договору от 31.08.2012 года подрядными, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, признании отсутствующей записи об ипотеке на объекты недвижимого имущества, государственной регистрации права собственности на земельный участок

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 21.11.2016,

ответчиков:

1)извещен, не явился,

2)ФИО3 по доверенности №463/Н-16 от 17.11.2016, ФИО4 по доверенности №6-3749 от 07.10.2014,

третьих лиц:

1)извещен, не явился,

2)извещен, не явился,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Арт-Депо» (ОГРН <***>, далее по тексту – истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Неоком-Сервис» (ОГРН <***>, далее по тексту – ответчик-1, заказчик) и акционерному обществу «Банк Интеза» (ОГРН <***>, далее по тексту – ответчик-2) о признании правоотношений по договору от 31.08.2012 года подрядными, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, признании отсутствующей записи об ипотеке на объекты недвижимого имущества, государственной регистрации права собственности на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО1 (далее по тексту – третье лицо-1, инвестор) и Управление федеральной службы государственной регистрации и картографии по Новосибирской области (далее по тексту – третье лицо-2).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил:

- признать правоотношения между истцом и ответчиком-1, возникшие из договора инвестирования от 31.08.2012 года, подрядными правоотношениями;

- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика-1 на следующее недвижимое имущество:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,9 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0001, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0002, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 222 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0003, этажность - 2, адрес: <...>.

- признать отсутствующей запись об ипотеке на следующее недвижимое имущество:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,9 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0001, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0002, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 222 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0003, этажность - 2, адрес: <...>.

- обязать ответчика-1 передать истцу земельный участок с кадастровым номером 54:35:091616:27.

Уточненные требования приняты к производству суда.

Истец в судебном заседании

Истец в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик-1 в судебное заседание не явился, представил отзыв по иску, в котором требования не оспорил.

Отвтчик-2 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях.

Треть лицо-1 представило пояснения по иску, полагало его подлежащим удовлетворению.

Третье лицо-2 пояснений по иску не представило.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика-1 и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит предъявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Из материалов дела следует, что третьим лицом-1(инвестор) и ответчиком-1 (заказчик) заключен договор инвестирования от 31.08.2012 года, по условиям которого заказчик обязуется совершить все необходимые действия по созданию результата инвестиционной деятельности (объектов) на земельном участке, а инвестор обязуется передать заказчику денежные средства в установленном договоре размере для реализации проекта. По завершению инвестиционного проекта заказчик передает инвестору результата инвестиционной деятельности с целью приобретения его инвестором в собственность, а также права на земельный участок, на котором располагаются объекта недвижимости (далее по тексту – договор подряда).

В соответствии с пунктом 1.3 договора результатом инвестиционной деятельности являются следующие объекты капитального строительства по адресу г.Новосибирск, Советский район, Бердский тупик, 93/1:

- корпус №1, общая площадь 288 кв.м, строительный объем – 864 м.куб, количество этажей – 2;

- корпус №2, общая площадь 288 кв.м, строительный объем – 864 м.куб, количество этажей – 2;

- корпус №3, общая площадь 288 кв.м, строительный объем – 864 м.куб, количество этажей – 2.

Согласно пункту 3.1 договора размер инвестиций составил 40 000 000 рублей, включающих стоимость имущественных прав на земельный участок.

Пунктами 1.4 и 1.5 договора установлено, что строительство осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091616:27, находящегося в пользовании у ответчика-1 на основании договора аренды №93649р от 01.09.2011 года, в соответствии с разрешениями на строительство Ru 54303000-264 от 03.10.2011 и Ru 54303000-264-и от 31.07.2012 года.

Заказчик согласно условий пунктов 4.3.4, 4.3.5 и 4.3.6 договора инвестирования обязан обеспечить ввод объектов в эксплуатацию и его сдачу приемочной комиссии, передать объекты инвестору по акту приема-передачи в установленный срок, передать инвестору все необходимые для государственной регистрации права собственности документы.

Пунктом 5.2 договора определен срок передачи объектов – не позднее 31.12.2013 года.

Мировым соглашением между инвестором и ответчиком-1, утвержденным определением Новосибирского городского третейского суда от 15.04.2014 года, срок передачи объектов был продлен до 01.11.2014 года.

Судом установлено, что инвестор обязательства по передаче заказчику денежных средств в полном объеме по условиям договора инвестирования исполнил полностью, что подтверждается платежными поручениями №678 от 20.09.2012 и №685 от 20.09.2012 года. В соответствии с определением Новосибирского городского третейского суда от 15.04.2014, решением Советского районного суда г.Новосибирска от 28.01.2016 по делу №2-65/16 апелляционному определению на указанное решение.

Условиями пункта 4.3.5 договора инвестирования предусмотрена обязанность заказчика передать инвестору в собственность объекты инвестирования, для чего ответчик обязан передать инвестору объекты по акту приема-передачи после ввода объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию было получено 26.09.2012 года.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 17.01.2013 и 18.01.2013 ответчик-1 зарегистрировал свое право собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,9 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0001, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0002, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 222 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0003, этажность - 2, адрес: <...>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.04.2013ответчик-1 зарегистрировал свое право собственности на истцу земельный участок с кадастровым номером 54:35:091616:27 общей площадью 3141 кв.метров.

При этом общестроительные работы на объектах, а также работы по внутренней отделке и устройству инженерных сетей (реконструкция) проводились заказчиком вплоть до апреля 2014 года.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ КС-2, пописанных ответчиком-1 как заказчиком и его подрядчиками.

Представленные в материалы дела отчет, составленный при заключении договора ипотеки, не опровергает доводы истца и третьего лица-1 о том, что работы на объектах фактически проводились до апреля 2014 года.

Представленные технические паспорта на объекты недвижимости и акты осмотра не содержат полного и достоверного описания состояния объектов и их готовности строительной готовности. В связи с чем не могут быть принят в качестве безусловных доказательств того, что по состоянию на август 2012 года все работы на объектах недвижимости были завершены в полном объеме.

В соответствии с договором уступки права требования от 29.08.2016 года инвестор уступил свое право требования по договору инвестирования истцу.

В соответствии с пунктом 1.1 договора уступки права требования истцу перешло право требования результатов инвестиционной деятельности:

- корпус №1, общая площадь 288 кв.м, строительный объем – 864 м.куб, количество этажей – 2;

- корпус №2, общая площадь 288 кв.м, строительный объем – 864 м.куб, количество этажей – 2;

- корпус №3, общая площадь 288 кв.м, строительный объем – 864 м.куб, количество этажей – 2.

В установленный договором срок в редакции мирового соглашения (01.11.2014) ответчик-1 инвестору результат инвестиционной деятельности не передал.

21.04.2015 года инвестор обратился к ответчику-1 с требованием передать объекты недвижимого имущества.

Письмом от 10.04.2015 ответчик-1 сообщил, что право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ответчиком-1 и объекты переданы в залог ответчику-2, в связи с чем исполнить обязательства по договору инвестирования не представляется возможным.

Инвестор обратился в Советский районный суд г.Новосибирска с иском о признании права собственности на объекты инвестирования и признании договора залога недействительным.

Решением Советского районного суда г.Новосибирска требования были удовлетворены.

Апелляционным определением Новосибирского областного суда решение было отменено, в иске отказано.

После принятия апелляционного определения инвестор уступил свое право истцу.

Обращаясь с иском в суд, истец указал, что ответчик-1 не уведомил инвестора о вводе объекта в эксплуатацию, о регистрации прав ответчика на недвижимое имущество, и не передал инвестору нежилые помещения по акту приема-передачи, как это предусмотрено договором.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения именно ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с последующими изменениями и дополнениями) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (в ред. Федерального закона от 10.01.2003 №15-ФЗ).

Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций (пункт 2 статьи 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности»). В силу пунктом 2 и 3 статьи 2 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности» инвесторами могут выступать физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

Статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» закреплено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между истцом и ответчиком. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что договор инвестирования от 31.08.2012 следует квалифицировать как договор купли- продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорные объекты недвижимости введены в эксплуатацию, имеются в натуре и ими владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец (инвестор) вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора.

Принимая во внимание положения вышеназванных норм права и учитывая тот факт, что истец (инвестор) выполнил свои обязательства по инвестированию строительства объекта в полном объеме, а ответчик не исполнил взятые на себя обязательства и в нарушение договора, не передал истцу (инвестору) результат инвестиционной деятельности – объекты недвижимости, суд считает правомерным удовлетворение требования истца об обязании ООО «Неоком-Сервис» исполнить обязательство по передаче ООО «Арт-Депо» по акту приема-передачи следующих объектов недвижимого имущества:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,9 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0001, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0002, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 222 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0003, этажность - 2, адрес: <...>.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Применительно к статье 24 Закона о регистрации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 разъяснено, что если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

С учетом изложенного суд полагает возможным самостоятельно квалифицировать требования истца о признании отсутствующим зарегистрированное право ответчика-1 на объекты недвижимого имущества как требование об обязании исполнить обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В совокупности с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем исполнении обязательств, статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определившими вступившие в законную силу судебные акты как одно из оснований для государственной регистрации, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также наличие доказательств надлежащего исполнения истцом обязательств по инвестиционному договору, суд считает требование истца об обязании исполнить обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь подлежащими удовлетворению.

Указанные выводы суда согласуются с правовой позицией изложенной в постановлении арбитражного суда Московского округа по делу №А41-15354/2016, оставленным без изменений определением Верховного суда Российской Федерации от 20.02.2017 года.

Отвечик-2, возражая по иску, указал, что в отношении спорных объектов недвижимого имущества установлено обременение в виде залога на основании договора ипотеки №LD131500034/З-2 от 03.06.2013 года (далее по тексту – договор ипотеки).

В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 2 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности» инвесторами могут выступать физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения сторон в рассматриваемом деле регулируются инвестиционным договором, который порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Первичная государственная регистрация права собственности заказчика на объект инвестиционной деятельности не устраняет его обязанность перед инвестором по исполнению обязательств, предусмотренных инвестиционным договором.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исходя из условий договора, передача инвестору объектов является обязанностью заказчика, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участником инвестиционных отношений права собственности на часть инвестиционного объекта.

Уклонение стороны инвестиционного контракта от объектов представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другому участнику оформить свое право на соответствующую часть объекта созданную, в том числе на его средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенных прав.

Из представленных в дело доказательств следует, что истцом (инвестором) представлены достаточные и допустимые доказательства возникновения своего права собственности на основании договора инвестирования в отношении имущества, которое после его создания подлежало передачи истцу (инвестору) и регистрации за ним, а не за иным лицом.

Таким образом, истец поставил на разрешение суда спор о праве собственности в отношении имущества, на которое в настоящее время зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

Поскольку истец (инвестор) не является ни фактическим владельцем, ни реестровым собственником спорных объектов, то у него отсутствуют правовые основания для оспаривания права собственности ответчика-1 и истребования от него имущества в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания договора инвестирования, воли сторон при его подписании, суд приходит к выводу, что право собственности у ответчика-1 на объекты инвестирования не могло возникнуть, поскольку договором предусмотрено обязательство по его передаче истцу (инвестору).

Фактическая регистрация права собственности ответчика-1 на спорные объекты стала возможной только в результате его уклонения от исполнения обязательств по договору в виде передаче инвестору объектов недвижимости и документов, достаточных для регистрации права собственности (пункты 4.35 и 4.3.6 договора инвестирования).

Такое поведение ответчика-1 следует квалифицировать как злоупотребление правом, поскольку своими действиями ответчик-1 способствовал возникновению ситуации, при которой право истца (инвестора) на получение результата инвестиционной деятельности может быть обеспечено только судебной защитой.

Буквальное толкование условий договора инвестирования позволяет сделать вывод, что по его условиям регистрация права собственности на ответчика-1 не предусматривалась, так как пунктом 4.3.6 предусмотрена обязанность заказчика передать инвестору документы для государственной регистрации права.

При этом условиями договора не предусмотрена обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на себя и совершить действия по регистрации перехода права собственности на инвестора.

В связи с этим суд приходит к выводу, что право собственности ответчика-1 на спорные объекты недвижимости возникнуть в соответствии с условиями договора не могло.

Регистрация же права собственности объектов на ответчика-1 стала возможной только исключительно в результате недобросовестных действий ответчика-1 и злоупотребления правом с его стороны.

При этом суд исходит из того, что иной подход создает ситуацию, при которой добросовестный инвестор в результате недобросовестных действий заказчика лишается в полной мере того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора инвестирования при условии добросовестного поведения сторон договора и надлежащем исполнении ими своих обязательств по договору. Это нивелирует полностью смысл судебной защиты нарушенных прав истца (инвестора) применительно к рассматриваемой ситуации, поскольку удовлетворение требований истца без признания недействительным договора залога повлечет переход к истцу права собственности на объекты, обремененные ипотекой со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе правом ответчика-2 на обращение взыскания на заложенное имущество в предусмотренных законом случаях.

При этом суд исходит из того, что материалами дела достоверно установлена добросовестность стороны инвестора, который надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору. Более того, договор инвестирования был заключен более ранней датой, чем договор ипотеки, в связи с этим суд полагает, что права инвестора в отношении спорных объектов возникли раньше, чем могло возникнуть право любого иного лица, в том числе залогодержателя (ответчика-2).

Согласно пункту 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на момент заключения договора ипотеки, в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Принимая во внимание, что у отвтчика-1 право собственности на имущество возникнуть в соответствии с договором инвестирования не могло, суд полагает, что договор ипотеки не соответствует положениям пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым залогодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, которому данная вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, суд полагает требование истца о признании договора ипотеки недействительной (ничтожной) сделкой подлежащим удовлетворению.

По условиям договора инвестирования инвестиции включали в себя стоимость земельного участка, а следовательно, он подлежал передаче инвестору одновременно с передаче объектов недвижимости, что обусловлено необходимостью реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В связи с этим суд полагает, что требование истца об обязании ответчика-1 передать земельный участок также подлежит удовлетворению.

Ответчик-2, возражая по иску, сослался на статью 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Суд отклоняет указанный довод, поскольку данное положение подлежит применению к ситуации, когда переход права собственность на заложенное имущество происходит после установления залога.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изготовлении полного текста решения судом установлено, что в резолютивной части решения была допущена опечатка и при указании на удовлетворении требований о признании недействительной записи об ипотеке на объекты недвижимого имущества в перечень объектов в результате технической ошибки не был включен земельный участок, который был указан в просительной части иска.

В соответствии со статьей 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным исправить данную техническую ошибку, в связи с чем резолютивная часть решения следует читать в редакции, изложенной в полном тексте решения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Некомо-Сервис» исполнить обязательство по передаче обществу с ограниченной ответственностью «Арт-Депо» по акту приема-передачи следующих объектов недвижимого имущества:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,9 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0001, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0002, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 222 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0003, этажность - 2, адрес: <...>.

Зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Неоком-Сервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арт-Депо» на следующие объекты недвижимого имущества:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,9 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0001, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0002, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 222 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0003, этажность - 2, адрес: <...>.

Признать недействительной запись об ипотеке на следующие объекты недвижимого имущества:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,9 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0001, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0002, этажность - 2, адрес: <...>;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 222 кв.м, инвентарный номер 50:401:384:009047320:0003, этажность - 2, адрес: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 54:35:091616:27, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства гостиничного предприятия, автономного источника теплоснабжения. Площадь 3141 кв.м. Адрес: <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Неоком-Сервис» передать обществу с ограниченной ответственностью «Арт-Депо» по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 54:35:091616:27.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Неоком-Сервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арт-Депо» 27000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с акционерного общества «Банк Интеза» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арт-Депо» 27000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд (г.Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г.Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Новосибирской области.

Судья С.Г. Зюзин