Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 (по тексту- заявитель, ФИО1, арендодатель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решение в виде уведомления от 31.07.2020 №КУВД-001/2020-9135635/1 о приостановлении государственной регистрации прав, принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (по тексту- заинтересованное лицо, Управление Россреестра, регистрирующий орган), по результатам рассмотрения заявления о прекращении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033045:6 в связи с истечением срока действия договора (запись 54-54-01/516/2014-640 от 29.12.2014 года).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (по тексту- третье лицо, Общество, арендатор).

Свои требования заявитель мотивирует тем, что на государственную регистрацию был представлен необходимый пакет документов для регистрации прекращения права аренды Общества в связи с истечением срока действия договора. Наличие обеспечительных мер по определению суда от 10.10.2019 года по делу А45-2126/208 не может являться препятствием для регистрации прекращения права аренды, поскольку в данном случае не было расторжения договора аренды от 09.12.2014 года, а имело место прекращение действия договора в связи с истечением срока его действия. Права и интересы заявителя, как собственника земельного участка и собственника нежилого здания, расположенного на земельном участке, нарушаются оспариваемым уведомлением о приостановлении регистрации, поскольку препятствуют праву владения и распоряжения. Подробно доводы изложены в заявлении и дополнительных пояснениях.

Заинтересованное лицо в отзыве и в ходе судебного разбирательства выразило несогласие с заявленными требованиями, указывает, что по состоянию на 21.10.2019 года на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2019 года внесена запись о запрете на регистрационные действия. Указанные обеспечительные меры не отменены и не изменены, в связи с чем, имеются препятствия для проведения регистрации прекращения права аренды земельного участка. Подробно доводы изложены в отзыве на заявление.

Третье лицо поддержало позицию заинтересованного лица, указывает, что согласно ст. 201.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Определение суда о принятии обеспечительных мер не отменено, является действующим, в связи с чем, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Явка представителя третьего лица в судебное заседание не обеспечена, отзыв не представлен.

Дело рассмотрено по правилу ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с правилами статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 200 АПК РФ).

Таким образом, для удовлетворения заявления о признании ненормативного акта, действия (бездействия) недействительным (незаконным) необходимо наличие в совокупности двух условий: они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд, исследовав в совокупности представленные доказательства, считает, что уведомлением о приостановлении регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка нарушений прав и интересов заявителя не допущено.

Так, как усматривается из материалов дела, Заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:033045:6, расположенного по адресу: участок находится примерно в 50 м по направлению на юго-восток от ориентира здание фабрики, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, <...>.

Между Заявителем и Третьим лицом был заключен Договор аренды земельного участка от 09.12.2014 г. (далее - договор), который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, запись о регистрации № 54-54- 01/516/2014-640.

Земельный участок был передан для строительства многоквартирных домов с помещениями общественного назначения. Срок действия договора три года. Дополнительным соглашением от 28.12.2017 г., договор был продлен до 01.07.2020 г., проведены соответствующие регистрационные действия.

20.07.2020 представителем заявителя в Управление Росреестра через МФЦ подано заявление о прекращении ограничений прав на объект недвижимого имущества и обременений объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033045:6.

В соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Указанные обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 ст. 201.3 Закона №127-ФЗ).

21.10.2019 в Управление области поступило Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2019 №А45-2126/2018, на основании которого в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован запрет собственнику земельного участка расторгать договор аренды земельного участка от 09.12.2014 с обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» и вносить любые изменения в договор аренды земельного участка от 09.12.2014, а также распоряжаться земельным участком иным образом, за исключением распоряжения правом безвозмездного пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и содержания административного здания площадью 1156,10 кв.м, кадастровый номер 54:35:033045:0001.

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до наступления случая, установленного ч. 6 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, а именно, до поступления в регистрирующий орган судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

Из содержания указанного определения суда от 10.10.2019 года по делу А45-2126/2018 усматривается, что решением арбитражного суда от 22.03.2019 должник ООО «Партнер-Инвест» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО2. Одновременно в отношении должника - застройщика при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. ФИО1 в рамках процедуры банкротства ООО «Партнер-Инвест» заявил требования о включении в реестр требований кредиторов и указал, что просит признать наличие у него денежного требования к должнику в размере 219 437 100 рублей, включить названное требование в реестр требований участников строительства, обязать конкурсного управляющего оплатить заявителю текущие платежи в размере 96 727 000 рублей. В соответствии с Выпиской из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:0006 находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:033045:27.

Суд по делу А45-2126/2018, установив тот факт, что на земельном участке, владельцем которого является ФИО1 и находящемся в аренде у должника, располагаются объекты незавершенного строительства ООО «Партнер-Инвест», что подтверждено материалами дела и многочисленными судебными актами арбитражного суда о включении требований участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений, пришел к выводу, что имеются основания для принятия обеспечительной меры. При этом испрошенная обеспечительная мера связана с предметом спора, направлена на сохранение баланса интересов спорящих сторон, ее непринятие может явиться причиной невозможности передачи незавершенных строительством объектов на достройку созданного участниками строительства жилищно-строительного кооператива.

При этом суд учёл доводы арендодателя заслуживающими внимания, поскольку на данном земельном участке помимо возводимых должником объектов находится административное здание, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Использование этого здания и распоряжение им по усмотрению арендодателя не может быть ограничено в рамках дела о банкротстве. При этом его использование и распоряжение невозможно без обслуживающей части земельного участка, ограничить распоряжение которой суд не вправе. Более того, само по себе распорядительное действие по отношению к данному объекту, влекущее в силу норм гражданского и земельного законодательства распоряжение частью земельного участка, необходимого для его использования, не повлечет изменения правоотношений между должником и арендодателем, урегулированных договором аренды, условиями которого право на такие распорядительные действия прямо предусмотрено.

Суд также в деле А45-2126/2018 указал, что целью обеспечительных мер является сохранение правоотношений сторон в неизменном виде (status qwo).

Указанное определение суда о принятии обеспечительных мер не отменено, не изменено и является действующим, направлено на сохранение правоотношений сторон.

Также согласно данным выписки из ЕГРН усматривает, что на земельном участке расположены объекты с кадастровыми номерами 54:35:033045:28 и 54:35:033045:19 (ранее кадастровый номер 54:35:033045:01-01, в тексте определения о принятии обеспечительных мер, вероятно допущена опечатка, поскольку представленные в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов документы указывают на наличие здания кадастровый номер 54:35:033045:01-01 и последующее изменение кадастрового номера в связи с уточнением технических характеристик на 54:35:033045:19).

В содержание запрета помимо запрета на расторжение договора аренды входит так же запрет на распоряжение земельным участком иным образом.

Истечение срока действия договора, на что указывает заявитель, как на основание для проведения регистрационных действий по прекращению обременения в виде аренды земельного участка, не исключает исполнение обеспечительных мер и приостановление регистрационных действий, поскольку определение о принятии обеспечительных мер не отменено и не изменено, подлежит исполнению всеми в силу ст. 16 АПК РФ. Принятые судом обеспечительные меры направлены, прежде всего, на обеспечение прав граждан - участников строительства при погашении их требований путем передачи объекта незавершенного строительства. При отсутствии у застройщика прав на земельный участок передача объектов участникам строительства окажется невозможной. При этом застройщик не лишен права на приобретение или признание в судебном порядке права на соответствующий земельный участок.

На основании изложенного, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области не допущено нарушений требований действующего законодательства и нарушений прав и интересов заявителя, основания для проведения регистрации прекращения обременений с учетом обеспечительных мер отсутствуют.

При этом права и интересы заявителя на распоряжение принадлежащим ему зданием и частью земельного участка, необходимого для эксплуатации такого здания не нарушаются, поскольку обеспечительные меры на такие права не распространяются. Кроме того, такое право предусмотрено и условиями договора аренды земельного участка.

Указанная заявителем судебная практика не может быть принята во внимание в виду существенного отличия фактических обстоятельств по настоящему делу с обстоятельствами и доказательствами по судебным делам, названным в пояснениях заявителем.

Требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы относятся на заявителя по правилу ст. 110, 112 АПК РФ, но при этом заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положения ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова