Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Малимоновой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Подхалюзиной Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании, с ведением аудиозаписи судебного процесса в помещении арбитражного суда Новосибирской области по адресу: <...>, дело

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>), с. Мошково

к обществу с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск о взыскании неосновательного обогащения за фактическое арендное пользование помещениями по адресу: <...>, эт. 2, за период с 01.08.2015 по 01.03.2016 в сумме 646 212 руб. 00 коп.,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 - доверенность от 01.03.2016, паспорт;

от ответчика: ФИО3 - доверенность от 12.01.2016 №1/1, паспорт

Индивидуальный предприниматель ФИО1, с. Мошково Новосибирской области (далее – истец или ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой», г. Новосибирск (далее – ответчик или ООО «ГарантСтрой») о взыскании неосновательного обогащения за фактическое арендное пользование помещениями площадью 147 кв. м по адресу: <...>, эт. 2, за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 1 764 000 руб. из расчета арендной платы в сумме 1 000 руб. 00 коп. в месяц.

В процессе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство об уменьшении исковых требований вначале до 876 193 руб. 50 коп., исходя из изменения периода с 01.08.2015 по 15.02.2016 и определения размера арендной ставки за 1 кв. м в месяц в сумме 917 руб. соответственно арендной платы 134 799 руб., в месяц и далее, заявив ходатайство, удовлетворенное судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уменьшения суммы иска 646 212 руб. 00 коп., исходя из периода взыскания с 01.08.2015 по 01.03.2016 из расчета арендных платежей в месяц в сумме 92 316 руб.

Требования истца обосновано тем, что договор аренды от 01.04.2011 № 1 спорного помещения, заключенный от имени арендодателя в лице ФИО1 как физического лица и ООО «ГарантСтрой» как арендатором является незаключенным в виду отсутствия в нем в нарушение требований п. 1 ст. 654 ГК РФ условия о размере арендной платы, и соответственно право ФИО1 с момента приобретения ею статуса индивидуального предпринимателя на взыскание с ответчика стоимости пользования арендуемым помещением в виде неосновательного обогащения на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из положений ст. 606 ГК РФ о платности пользования арендуемым помещением из расчета рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) в сумме 92 316 руб. 00 коп. по состоянию на 01.08.2015 нежилого помещения площадью 147 кв. м, расположенного на 2-ом этаже здания с кадастровым номером 54:35:101360:0029:01:57 по адресу: <...>, определенной обществом с ограниченной «Эдвайзер» в отчете от 21.03.2016 № 18/03/16-р, составленном на основании заключенного с ФИО1 договора от 18.08.2016 № 16-03/16-р .

Ответчик в удовлетворении требований истца просит отказать, ссылаясь на то, что указанным помещением он пользуется на основании заключенного и зарегистрированного в установленном порядке договора аренды от 01.04.2011 № 1, заключенного сроком до 01.04.2021, в досрочном расторжении которого по иску ФИО1 решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 18.11.2014 по делу № 2-6865/2014 отказано и признании которого незаключенным которого по иску ФИО1 также отказано решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 15.07.2015 по делу № 2-3179-2015.

Требование, по мнению ответчика, противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10, от 04.12.2012 № 11277/12, от 18.05.2010 № 1404/10, согласно которой суд должен оценить обстоятельства и доказательства по делу в совокупности и взаимосвязи, а также исходя из презумпции разумности добросовестности решить вопрос в пользу сохранения, а не разрушения договорных отношений, приведенные истцом основания о несогласованности арендной платы регулируются п. 1 ст. 654 ГК РФ, относящейся к аренде зданий и сооружений и не применимой к аренде помещений, все необходимые условия арендного пользования согласованы сторонами в договоре аренды от 01.04.2011 № 1, получение гражданкой ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя с 28.07.2015 не дает ей права требования по договору аренды, где она выступает в качестве физического лица, не имеющего права в силу закона на извлечение предпринимательской прибыли, поэтому спор по предъявленному ею иску подлежит прекращению как неподведомственный арбитражному суду в силу положений ст. ст. 27, 28, 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные ими доказательства и оценив позиции по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

УСТАНОВИЛ:

В соответствии с ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в исковом порядке возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

В соответствии со ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для подведомственности спора арбитражному суду необходима совокупность двух условий: субъектного состава (арбитражным судом рассматриваются споры с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) и предпринимательский характер спора.

Анализ указанных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации показывает, что отнесение дела к подведомственности арбитражному суду производится по двум взаимным критериям: характер спора должен быть связан с предпринимательской или иной экономической деятельностью; субъектный состав – с участием юридических лиц и граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями.

Из материалов дела следует, что истцом по делу является индивидуальный предприниматель ФИО1 и ее требованием является взыскание ООО «ГарантСтрой» (юридического лица) неосновательного обогащения, возникшего из арендного пользования последним нежилыми помещениями, поэтому спор в силу названных положений ст. ст. 27, 28 АПК РФ подлежит рассмотрению арбитражным судом, оснований для прекращения производства по делу в силу используемого в качестве одного из фактических оснований предъявленного иска договора аренды от 01.04.2011 № 1, одной из сторон по которому является физическое лицо, оснований не имеется.

Гражданским кодексом РФ установлены общие положения для всех видов договора аренды (ст. ст. 607 - 625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды., в частности, аренда зданий и сооружений регламентируется положениями ст. ст. 650 - 655 ГК РФ).

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Установленное законом требование, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме, означает, что сторонами составляется документ, выражающий содержание совершаемой сделки, который подписывается лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества (за исключением договоров аренды менее года п. 2 ст. 651 ГК РФ).подлежит в соответствии с положениями п. п. ст. 651 ГК РФ, государственной регистрации, за исключением договоров аренды менее года п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Приведенные правила регистрации распространяются в полной мере и на договоры, предметом аренды в которых являются помещения, а также части зданий и сооружений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Из материалов дела следует, что ответчик как арендатор пользуется нежилым помещением площадью 147 кв. м, расположенного на 2-ом этаже здания с кадастровым номером 54:35:101360:0029:01:57 по адресу: <...> на основании договора аренда от 01.04.2011 № 1, зарегистрированного 06.05.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРПН), регистрационная запись 54-01/220/2011-575, и заключенного от имени арендатора с физическим лицом ФИО1, которой указанные площади принадлежат на праве собственности на основании договора дарения от 07.09.2009 № 1А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.03.2011 54 АД 276523 и записью в ЕГРПН от 21.03.2011 № 54-54-)1/029/2011-501.

Указанный договор аренды от 01.04.2011 недействительным и незаключенным в установленном порядке не признан, в признании его незаключенным отказано решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 15.07.2015 по делу № 2-3179-2015, в расторжении указанного договора отказано решением этого же суда от 18.11.2014 по делу № 2-6865/2014.

Самостоятельного требования о признании данного договора незаключенным в рамках настоящего дела не предъявлено, и такое требование подлежало бы рассмотрению в суде общей юрисдикции, т.к. стороной в деле должен быть арендодатель как физическое лицо.

Приведенное основание незаключенности указанного договора по настоящему делу направлено на переоценку указанных решений, из которых следует, что названный договор заключен и оснований для его расторжения не имеется.

Кроме того, с соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», в постановлениях Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1404/10, от 08.02.2011 № 13970/10, как правомерно указывается ответчиком, суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.

Указывая на необходимость такого подхода к оценке договора, ВАС РФ указывает на то, что условия договора определяются по правилам ст. 421 ГК РФ, в которой закреплен принцип свободы договора, условия которого определяются по усмотрению сторон (кроме случаев, согласно ст. 422 ГК РФ, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами), поэтому с момента заключения договора волеизъявлением сторон, он в соответствии с положениями пункта 1 статьи 425 ГК РФ вступает в силу и становится для сторон обязательным.

Из существа названных норм и цели законодательного регулирования при определении содержания договора и действительной общей воли сторон по правилам ст. 431 ГК РФ для определения содержания договора действительная общая воля сторон подлежит установлению, как указано в постановлении АС ЗСО, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреплённой статьёй 10 ГК РФ с учётом цели договора, принимая во внимание все относящиеся к нему обстоятельства и доказательства в их совокупности.

При этом, существенность условий договора по цели законодателя состоит в недопущении неопределенности в правоотношениях сторон для предупреждения разногласий относительно исполнения договора

Поэтому, согласно изложенной в постановлениях от 05.02.2013 № 12444/12, от 18.05.2010 № 1404/10 и от 08.02.2011 позиции, вопрос о незаключённости договора в виду отсутствия в нем существенного условия следует обсуждать до момента начала его исполнения.

Однако, если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределённость в отношении содержания договорённостей сторон отсутствует и соответственно условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор – заключённым.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.04.2011 № 1 заключен со стороны арендодателя как физического лица, дееспособность которого наступает по достижении определенного возраста и не требует специального санкционирования со стороны государства.

При решении вопроса об условиях передачи принадлежащего ФИО1 имущества (нежилых помещений) по указанному договору суд исходит из того, что право и условия распоряжения принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению принадлежит ей в силу положений ст. ст. 9, 209, 421 ГК РФ.

При этом, в соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имуществово временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

По условиям раздела 3 указанного договора «Платежи и расчеты по договору» предусмотрено, что в счет оплаты по договору арендатор производит оплату коммунальных платежей и несет бремя содержания переданного в аренду помещения, а именно производит оплату электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения, охранных и иных услуг по содержанию объекта, производит текущий и капитальный ремонт объекта аренды.

При этом, условия о том, что капитальный ремонт производится за счет средств арендодателя в договоре не имеется.

Пункт 4 статьи 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Поэтому предусмотренное сторонами условие о возложении на арендатора обязанностей по производству капитального ремонта в счет платного пользования арендуемым помещением не противоречит положениям ст. ст. 421, 616 ГК РФ, о чем указано в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.04.2015 по делу № А46-10874/2014, которым признан обоснованным зачет стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором, в счет арендной платы.

Кроме того, суд признает обоснованной по данному вопросу позицию ответчика о том, что условия заключенного договора аренды от 01.04.2011 № 1 были согласованы с истцом как с физическим лицом именно с позиций того, что физическое лицо не имеет права на извлечение предпринимательского дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, и целевой направленность арендодателя в лице физического лица было сохранение принадлежащей ему недвижимости в исправном состоянии, не обремененного обязательствами перед поставщиками коммунальных услуг, в том числе по обеспечению содержания спорного помещения, что является одним из видов для физического лица вложения (при приобретении такого имущества) и сохранения этих вложений, капитала (сбережений) при передаче в пользование другому лицу с возложением на него всех обязанностей по содержанию и сохранности помещения., т..е. фактически сохранности капитала (сбережений).

Суд также исходит из того, что у истца не было препятствий в соответствии с действующим законодательством о заявительном характере приобретения правоспособности физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя на момент сдачи имущества в аренду, и соответственно передачи его в пользование от имени индивидуального предпринимателя с получением от этого на законных основаниях предпринимательского дохода (прибыли).

Заключенный между сторонами договор от 01.04.2011 № 1 не содержит такого условия, что с момента приобретения арендодателем статуса индивидуального предпринимателя последний имеет право на получение рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы).

Предъявленным иском истец как индивидуальный предприниматель, не являющийся стороной в действующем договоре, фактически просит признать за собой право арендодателя без внесения об этом в установленном порядке изменений в действующий договор аренды от 01.04.2011 № 1, что противоречит положениям ст. ст. 450-452 ГК РФ.

При неосновательном обогащении у лица, которое без установленных договорных оснований приобрело имущество за счет другого лица в соответствии с ст. 1102 ГК РФ возникает обязанность вернуть полученное.

Для подтверждения факта возникновения обязательства из неосновательного обогащения истец, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должен доказать совокупность следующих обстоятельств сбережение имущества, денежных средств (неосновательное обогащение) на стороне, к которой предъявлено требование за счет потерпевшего (истца), отсутствие надлежащего правового основания для наступления вышеуказанных имущественных последствий.

Ответчик пользуется спорным помещением на основании и добровольно согласованных сторонами условиях в договоре аренды от 01.04.2011 № 1, обязательств перед ФИО1 как индивидуальным предпринимателем, не являющимся стороной по указанному договору, не имеется, поэтому неосновательного обогащения за счет индивидуального предпринимателя ФИО1 за счет ответчика у него не возникло.

Поэтому и предъявленное истцом требование суд признает не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 по делу № № А45-27435/2016 отказать.

Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Истцу выдать справку на возврат государственной пошлины в сумме 15 616 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (634050, <...> Ушайки, дом 24) .

В Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625000, <...>) решение может быть обжаловано при условии, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.В. Малимонова