Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухининой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие»

к муниципальному образованию город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Департамент строительства и архитектуры Мэрии <...>) Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства <...>) акционерное общество «Сибирская энергетическая компания», 4) муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства», 5) муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска «Средняя общеобразовательная школа № 210»,

об обязании выполнить действия по выносу коммуникаций тепловых сетей и освобождении от обязанности по договору аренды,

при участии представителей:

ответчика – ФИО1, доверенность от 29.10.2018, служебное удостоверение,

третьего лица – 3) ФИО2, доверенность от 14.03.2019, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (далее по тексту – истец, общество, ООО «СтройРазвитие») обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска (далее по тексту – ответчик, мэрия) об обязании выполнить действия по выносу коммуникаций тепловых сетей, проходящих через весь земельных участок с кадастровым номером 54:35:064335:194, для возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды земельного участка №125565р, а также в соответствии с градостроительным планом земельного участка №RU 5430300008157 в течение 30 календарных дней. В случае невозможности вынести коммуникации тепловых сетей, проходящих через весь земельных участок с кадастровым номером 54:35:064335:194, произвести замену указного земельного участка на аналогичный земельный участок (с такими же характеристиками, зоной разрешенного использования (Ж-1), сроком владения и пользования), позволяющий выполнение строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа. Истец просил освободить от обязанности по договору аренды земельного участка №125565р в части внесения арендной платы, установленной договором аренды земельного участка №125565р с 01.01.2018 до выполнения требований о выполнении действий по выносу коммуникаций тепловых сетей.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил:

- обязать муниципальное образование город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска выполнить действия по демонтажу двух параллельных не действующих труб, именуемых теплотрассой – (трубы находятся в бетонном лотке в земле, диаметром du 1000 мм каждая, протяженность 250 метров. Указанную как проектируемую в топооснове от 15.06.2017 масштаб 1:500 номер заказа 118265, проходящую через земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 в юго-западной части), для осуществления возможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды № 125565р от 18.08.2016 и с градостроительным планом земельного участка № RU 543030008157 от 29.08.2017 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- освободить истца от обязанности от уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка №125565р от 18.08.2016 с кадастровым номером 54:35:064335:194, заключенному между мэрией города Новосибирска и ООО «Новоград Авто», права и обязанности по которому были переуступлены ООО «СтройРазвитие», с 20.09.2016 до выполнения требований о выполнении действий по демонтажу труб (не действующей теплотрассы).

Заявление об уточнении исковых требований, как соответствующее требованиям статьи 49 АПК РФ, судом удовлетворено.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска, Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска, акционерное общество «Сибирская энергетическая компания», муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства», муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска «Средняя общеобразовательная школа № 210».

Требования истца мотивированы тем, что 18 августа 2016 года между мэрией города Новосибирска и ООО «НовоградАвто» заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 125565р, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 506 кв. м, с кадастровым номером: 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской. Соглашением переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 20.09.2016 истцу переданы права и обязанности по указанному договору аренды. С момента смены арендатора общество приступило к освоению земельного участка и выполнило начальный этап строительных работ по созданию объекта недвижимости, а именно физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа. В процессе выполнения работ выяснилось, что использовать земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 под строительство физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа невозможно, в связи с нахождением на нем коммуникаций тепловых сетей. Более того, на указанном земельном участке не представляется возможным производство строительных работ с использованием тяжелой техники необходимой для создания любого объекта недвижимости. Использовать земельный участок возможно только в случае выноса теплотрассы, о которой стало известно только после проведения начального этапа строительства, а именно геологических работ на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:064335:194. Из технического заключения, выполненного ООО «Вектор Проект», следует, что использовать земельный участок, являющийся предметом договора аренды, для строительства объекта - физкультурно-оздоровительного клуба с подземной и надземной автостоянкой невозможно. Следовательно, предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства объектов социального значения, в том числе физкультурно-оздоровительного клуба с подземной и надземной автостоянкой. Возложенные на арендодателя законом и договором обязанности о предоставлении земельного участка, соответствующего условиям договора, пригодного для его использования по назначению не исполнены арендодателем. Ввиду того, что невозможно использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, у истца не возникает встречной обязанности вносить плату за аренду указанного земельного участка. При таких обстоятельствах истец имеет право отказаться от обязанности по договору аренды земельного участка № 125565р в части оплаты до выполнения требований о выполнении действий по демонтажу труб (не действующей теплотрассы).

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Ответчик, в судебном заседании и представленном отзыве на исковое заявление, возражал против удовлетворения требований истца, ссылаясь на то, что мэрией предоставлен земельный участок в пользование арендатору, ответчик не создаёт препятствия в пользовании этим земельным участком, при этом у ООО «Новоград авто» имелись сведения о существующей и проектируемой теплотрассе до заключения спорного договора аренды земельного участка, о чем оно, исходя из условий соглашения переуступки права аренды от 20.09.2016, обязано было сообщить новому арендатору - истцу. При проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка ООО «Новоград авто» было достоверно известно о наличии на земельном участке как существующей, так и планируемой теплотрассы. Таким образом, арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем теплотрассы, о наличии которой было известно при выборе земельного участка и заключении договора.

Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представили отзыв на исковое заявление, которыми возражают против удовлетворения требований истца, поддерживают доводы отзыва ответчика.

Акционерное общество «Сибирская энергетическая компания» в судебном заседании и представленном отзыве возражало против удовлетворения требований истца, указало, что прокладку спорной теплотрассы по земельному участку с кадастровым номером 54:35:064335:194 осуществило муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства». В 2005 году муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства» являлось заказчиком работ по строительству школы №210 по ул. Горская, 7. На подключение (технологическое присоединение) школы к системе теплоснабжения города в адрес МКУ «УКС» были выданы технические условия, согласно которым с территории школы необходимо было вынести участок теплотрассы диаметром 1000мм. Теплотрасса является опасным производственным объектом. Требование выноса сети с территории школы обусловлено необходимостью обеспечить безопасность учащихся и сотрудников школы №210, имущества, а также обеспечить требования к охранным зонам тепловых сетей, изложенных в Типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей, утввержденных приказом Минстроя России №197 от 17.08.1992. На вынос теплотрассы теплосетевой компанией - ОАО «Новосибирскгортеплоэнерго» были сформированы и выданы МКУ «УКС» отдельные технические условия №539 от 19.04.2012. 20.03.2019 между муниципальным казенным учреждением города Новосибирска «Управление капитального строительства» и акционерным обществом «Сибирская энергетическая компания» подписан акт приема-передачи к соглашению о возмещении ущерба в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы № 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе от 03.10.2016.

Муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства» о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, представило отзыв на исковое заявление, содержащий пояснения, аналогичные пояснениям акционерного общества «Сибирская энергетическая компания».

Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска «Средняя общеобразовательная школа № 210» о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, Департамента строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска, Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска, муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Управление капитального строительства», муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения города Новосибирска «Средняя общеобразовательная школа № 210».

В ходе рассмотрения дела истец обратился с ходатайством о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу решения по делу № А45-36360/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» к мэрии города Новосибирска о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 № 125565р, взыскании убытков в размере 69664200 рублей. Ходатайство истца мотивировано тем, что без рассмотрения спора по делу № А45-36360/2017 не является возможным рассмотреть настоящее дело, поскольку в случае удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194 у ООО «Стройразвитие» не будет законных прав и оснований требования демонтажа труб. Кроме того, как указывает истец, обстоятельства, которые устанавливаются в рамках рассмотрения дела № А45-36360/2017, имеют преюдициальное значение для дела № А45-28736/2018 в части рассмотрения требования об арендных платежах, поскольку основанием для расторжения договора является нарушение мэрией города Новосибирска порядка предоставления земельного участка и невозможность строительства на нем запрашиваемого объекта.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, поясняя, что с учетом передачи участка теплотрассы акционерному обществу «Сибирская энергетическая компания» в случае удовлетворения заявленного иска решение суда не будет исполнимым. Права истца могут быть восстановлены в рамках дела №А45-3630/2017, по которому судом удовлетворено заявление истца об изменении предмета иска, принято к рассмотрению требование истца о расторжении договора аренды от 18.08.2016 № 125565р. Представитель третьего лица оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

Отказывая в удовлетворении заявленного ходатайства, суд исходил из следующего.

Как следует из статьи 143 АПК РФ, арбитражный суд приостанавливает производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Согласно пункту 1 статьи 145 АПК РФ производство по делу приостанавливается в случае, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 143 кодекса, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле, обратившегося с таким ходатайством.

Объективной предпосылкой для применения приведенной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела признается невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде и, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества определены законом (статьи 611, 620 ГК РФ).

Статьей 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Однако истцом заявлено как требование об устранении недостатков (дело №А45-28736/2018), так и требование о расторжении договора (дело №А45-36360/2018), являющиеся самостоятельными способами защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества. Требование об освобождении истца от обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением требования о выполнении действий по демонтажу труб.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает фактических и правовых оснований для его удовлетворения применительно к положениям пункта 1 статьи 143 АПК РФ, поскольку отсутствуют процессуальные препятствия и какая-либо объективная невозможность рассмотрения настоящего дела до разрешения спора по делу № А45-36360/2017.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 18.08.2016 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «НовоградАвто» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 125565р, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 3 506 кв. м., для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской.

20.09.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «НовоградАвто» (арендатор) и истцом (новый арендатор) заключено соглашение переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно пункту 1 которого, арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 125565р от 18.08.2016, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

В процессе выполнения работ по освоению земельного участка выяснилось, что использовать земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 под строительство физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа невозможно, в связи с нахождением на нем коммуникаций тепловых сетей. При указанных обстоятельствах арендатор обратился в суд с иском к арендодателю об обязании выполнить действия по демонтажу труб, освобождении истца от обязанности по договору аренды земельного по уплате арендных платежей до выполнения требований по демонтажу труб.

03.04.2019 истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи к соглашению о возмещении ущерба в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы № 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе от 03.10.2016, подписанный между муниципальным казенным учреждением города Новосибирска «Управление капитального строительства» и акционерным обществом «Сибирская энергетическая компания» 20.03.2019. Истцом заявлено ходатайство от отложении судебного разбирательства с целью формирования правовой позиции по делу с учетом предъявления исковых требований к муниципальному образованию город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска, в то время как 20.03.2019 осуществлена передача тепловых сетей акционерному обществу «Сибирская энергетическая компания» (аудиопротокол от 03.04.2019 после 10 минуты), заявил о возможном отказе от требования по демонтажу труб, пояснил, что в рамках дела №А45-36360/2017 требования уточнены, заявлено о расторжении договора аренды. Ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу истец не поддержал. Заявленное ходатайство судом удовлетворено, судебное заседание по делу отложено на 30.04.2019.

29.04.2019 в Арбитражный суд Новосибирской области через отдел делопроизводства поступило ходатайство истца о приостановлении производства по делу, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, правовая позиция по делу с учетом предъявления исковых требований к муниципальному образованию город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска, а также фактической принадлежностью тепловых сетей акционерному обществу «Сибирская энергетическая компания» не уточнена. К указанному ходатайству приложено определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.04.2019 по делу № А45-36360/2017, в соответствии с которым истец заявил об уточнении исковых требований (заявление от 01.04.2019): просит суд, в том числе, расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 54:35:064335:194 на территории города Новосибирска № 125565р от 18.08.2016, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за государственным регистрационным номером 54/001-54/001/891/2016-753/1 от 06.09.2016; заявление истец мотивирует тем, что в судебном заседании 26.03.2019 АО «СИБЭКО» представило в качестве доказательств акт приема-передачи от 20.03.2019 к соглашению о возмещении ущерба в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы № 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе от 03.10.2016, согласно которому МКУ «УКС» передает АО «СИБЭКО» спорную теплотрассу; истец полагает, что подписанием данного акта строительство заявленного ранее им объекта, становится невозможным на спорном земельном участке, арендованном истцом по договору аренды от 18.08.2016 № 125565р, а также исключает возможность демонтажа труб. Заявление об изменении предмета иска судом удовлетворено.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В силу статьи 182 АПК РФ решение суда должно быть безусловным, конкретным и реально исполнимым. При этом суд должен сформулировать резолютивную часть решения таким образом, чтобы решение было исполнимо в принудительном порядке.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По смыслу положений статьи 170 АПК РФ, резолютивная часть решения суда должна содержать исчерпывающие выводы, в связи с чем в ней должно быть четко и понятно сформулировано, что именно постановил суд, кто, какие конкретно действия и в чью пользу обязан предпринять; должны быть разрешены судом и остальные вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало споров при исполнении.

Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении»).

В силу требований статьи 16 АПК РФ об обязательности судебных постановлений, статьи 182 АПК РФ об исполнении решения суда во взаимосвязи с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение суда должно быть исполнимым.

На основании изложенного, решение суда об удовлетворении требования арендатора о демонтаже труб, основанное на ненадлежащем исполнении арендодателем своих обязанностей по договору, предъявленное к арендодателю при фактической принадлежности труб третьему лицу, в любом случае не будет отвечать критерию исполнимости. С учетом отказа в удовлетворении требования истца к ответчику о демонтаже труб, не подлежит удовлетворению и требование об освобождении от обязанности по внесению арендной платы, поскольку указанное требование обусловлено выполнением ответчиком соответствующих действий по демонтажу труб.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Заявив ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу с целью формирования правовой позиции с учетом новых обстоятельств (передачи тепловых сетей третьему лицу), истец каких-либо процессуальных действий в рамках настоящего дела не совершил. Однако в рамках рассмотрения дела №А45-36360/2017 истцом заявлено об уточнении исковых требований: истец просит, в том числе, расторгнуть договор аренды от 18.08.2016 №125565р. Фактически истцом выбран альтернативный способ защиты, предусмотренный статьей 612 ГК РФ.

Суд отмечает, что истец, являясь владельцем спорного земельного участка, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его права владения третьими лицами, может прибегнуть к защите своего права в порядке статьи 305 ГК РФ путем подачи негаторного иска.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствуют.

С учетом отказа истцу в удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова