Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного помощником судьи Рыбаковой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Олимпийский»

к мэрии города Новосибирска,

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3,

об обязании возвратить неосновательное обогащение,

при участии в судебном заседании представителя истца конкурсного управляющего ФИО4, действующей на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 23.03.2017 по делу № А45-12971/2016, представителя ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности от 28.12.2017 № 01/40/07452,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Олимпийский» (далее – ООО «Олимпийский») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска об обязании вернуть в собственность истца двухкомнатную квартиру № 14 общей площадью 47,6 кв. м., жилой площадью 27,6 кв. м., расположенную на четвертом этаже дома № 19 по ул. Макаренко в городе Новосибирске.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, владеющие спорной квартирой на основании договора социального найма жилого помещения.

Исковые требования ООО «Олимпийский» обоснованы ссылками на статьи 453, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы возникновением на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде поименованной в иске квартиры, переданной истцом во исполнение обязательств по договору о развитии застроенной территории, в связи с нарушением эквивалентности встречных предоставлений по указанному договору на момент его расторжения.

Ответчик, не согласившись с исковыми требованиями, представил отзыв, ссылается на исполнение мэрией города Новосибирска своих обязательств по договору о развитии застроенной территории надлежащим образом, расторжение данного договора в связи с неисполнением обязательств ООО «Олимпийский». Кроме того, ответчик считает, что передача квартиры, включенной в муниципальный жилой фонд, в частную собственность повлечет нарушение прав лиц, которым данная квартира предоставлена на условиях социального найма жилого помещения.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом по правилам пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения третьих лиц о времени и месте судебного заседания, арбитражный суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Исследовав представленные сторонами доказательства и приводимые ими доводы, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между мэрией города Новосибирска и ООО «Олимпийский» был заключен договор от 13.11.2009 № 2 о развитии застроенной территории, по условиям которого истец обязался в установленный срок выполнить обязательства по развитию застроенной территории, расположенной в городе Новосибирске, Дзержинский район, в границах улиц Гоголя, ФИО6, Глинки, общей площадью 15 354 кв. м., а мэрия города Новосибирска, в свою очередь, обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с условиями договора (пункты 1.1, 1.3, 1.4 договора). При реализации договора подлежали сносу, реконструкции здания по ул. Гоголя, 205, 207, 209, 211 (пункт 1.5 договора).

Договор заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах улиц Гоголя, королева, Глинки в Дзержинском районе, результаты которого оформлены протоколом об итогах аукциона от 10.11.2009 № 191.

Дополнительными соглашениями от 03.09.2012 № 1, от 12.07.2013 № 2, от 24.04.2015 № 3 в условия договора внесены изменения, с учетом которых ООО «Олимпийский» приняло на себя обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории (пункт 2.1.1); созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений (14 однокомнатных квартир, 11 двухкомнатных квартир, 5 трехкомнатных квартир) (пункт 2.1.2); уплатить выкупную цену за изымаемые на основании распоряжения мэрии города Новосибирска жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и за изымаемые земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункты 2.1.3, 2.1.4); осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 2.1.5); осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории (пункт 2.1.6), и безвозмездно передать эти объекты в муниципальную собственность города Новосибирска (пункт 2.1.7); уплатить цену права на заключение договора в размере 3 155 000 рублей (пункты 1.2, 2.1.8). Пунктом 2.1.9 стороны установили, что ООО «Олимпийский» не вправе осуществлять строительство на предоставленном земельном участке, а также осуществлять любые действия, связанные с освоением земельного участка, до выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2 – 2.1.4 договора.

Мэрия города Новосибирска приняла по договору, с учетом последующих изменений, следующие обязательства: утвердить проект планировки застроенной территории (пункт 2.2.1); принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельных участков, на которых расположены эти дома (пункт 2.2.2 договора); предоставить ООО «Олимпийский» без проведения торгов в аренду земельный участок для строительства в границах застроенной территории (пункт 2.2.3); принять передаваемые истцом жилые помещения во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.2, и подписать акты приема-передачи на данные нежилые помещения (пункт 2.2.4); предоставить истцу без проведения в собственность бесплатно земельный участок для строительства в границах застроенной территории (пункт 2.2.5).

Исполняя обязательства по договору о развитии застроенной территории, мэрия города Новосибирска утвердила проект межевания территории; утвердила градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:35:013985:356; приняла решение об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд. На основании договора от 28.04.2015 № 121354рзт предоставила истцу в аренду названный выше земельный участок.

Во исполнение условий договора о развитии застроенной территории, ООО «Олимпийский» приобрело на основании договора купли-продажи от 01.04.2013 двухкомнатную квартиру, расположенную на четвертом этаже девятиэтажного панельного дома по адресу: г. Новосибирск, улица Макаренко, д. 19, кв. 14, общей площадью 47,6 кв. м., с кадастровым номером 54:35:041235:1472. Указанная квартира передана истцом в муниципальную собственность муниципального образования города Новосибирска, что закреплено в дополнительном соглашении от 23.07.2013 № 2 и дополнительном соглашении от 24.04.2015 № 3.

Право муниципальной собственности на указанную в иске квартиру зарегистрировано в установленном порядке 05.04.2013, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 26.01.2018. Квартира включена в муниципальный жилищный фонд социального использования и предоставлена по договору социального найма жилого помещения от 02.10.2013 № 2974 ФИО1 (наниматель), проживающей совместно в данной квартире с ФИО3 и ФИО2.

Уведомлением от 28.12.2015 № 01/40/06595, направленным в адрес истца, мэрия города Новосибирска отказалось от исполнения договора от 13.11.2009 о развитии застроенной территории и договора от 28.04.2015 № 121354рзт аренды земельного участка. ООО «Олимпийский» данный отказ от договоров оспорен в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.06.2016 по делу № А45-2425/2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.02.2017, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Олимпийский» о признании одностороннего отказа от исполнения договора о развитии застроенной территории от 13.11.2009 № 2 и от договора аренды земельного участка от 28.04.2015 № 121354рзт, о признании договоров действующими.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.03.2017 по делу № А45-12971/2016 ООО «Олимпийский» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Полагая, что мэрией города Новосибирска не исполнено обязательство по предоставлению в собственность ООО «Олимпийский» земельного участка, предусмотренного договором о развитии застроенной территории, и возможность исполнения данного обязательства утрачена в связи с расторжением указанного договора, что привело к нарушению эквивалентности встречных предоставлений по договору на момент его расторжения, конкурсный управляющий ФИО4 направило в адрес мэрии города Новосибирска претензию о возврате неосновательного обогащения в виде двухкомнатной квартиры, ранее переданной по указанному выше договору. Письмом от 19.10.2017 № 28/8/06046 мэрия города Новосибирска сообщило об отсутствии правовых оснований для возврата квартиры в собственность ООО «Олимпийский».

Отказ ответчика от исполнения претензионного требования послужил основанием для обращения ООО «Олимпийский» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу пунктов 1, 7 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают как из договоров и иных сделок, так и вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или это произошло помимо их воли.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правилу части 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Статьями 9, 65 АПК РФ закреплен принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В обоснование исковых требований ООО «Олимпийский» утверждает, что им исполнены обязательства, предусмотренные договором от 13.11.2009 № 2 развитии застроенной территории, в редакции последующих дополнительных соглашений от 03.09.2012 № 1, от 23.07.2013 № 2, от 24.04.2015 № 3, по подготовке проекта планировки застроенной территории, по приобретению и передаче в муниципальную собственность одной двухкомнатной квартиры, поименованной в иске. Кроме того, представитель ООО «Олимпийский» ссылается на проведение на земельном участке, предоставленном в аренду по договору, заключенному с мэрией города Новосибирска, работ по установке ограждения земельного участка, подготовке котлованов для последующего строительства зданий, подключение к инженерным сетям.

В соответствии с частью 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора от 13.11.2009 № 2, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 названного Кодекса (часть 7 статьи 46.1), согласно которой по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса.

Существенные условия договора о развитии застроенной территории определены частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в применимой редакции), к которым отнесены:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу пункта 1 части 9 статьи 46.2 ГрК РФ (в применимой редакции) орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 указанной статьи.

Следуя материалам дела, договор от 13.11.2009 № 2 о развитии застроенной территории расторгнут в связи с односторонним отказом мэрии города Новосибирска от исполнения данного договора, обусловленным неисполнением ООО «Олимпийский» обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2 – 2.1.9 договора. Односторонний отказ от исполнения договора оформлен письмом мэрии города Новосибирска от 28.12.2015 № 01/40/06595.

Правомерность одностороннего отказа мэрии города Новосибирска от исполнения договора от 13.11.2009 № 2 о развитии застроенной территории, факт неисполнения ООО «Олимпийский» обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2 и 2.1.3 договора, что соотносится с пунктами 4, 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, объем обязательств, исполненных сторонами на момент расторжения договора, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.06.2016 по делу № А45-2425/2016.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Пунктом 5 вышеуказанного постановления разъяснено, что если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений, право требовать возврата неосновательного обогащения возникает у стороны договора в случае его расторжения лишь тогда, когда вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон нарушена эквивалентность встречных предоставлений. Такое право возникает у стороны, передавшей имущество стороне, не исполнившей обязательство или исполнившей его ненадлежащим образом, и лишь в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценивая эквивалентность встречных предоставлений по договору о развитии застроенной территории, в рассматриваемом случае необходимо исходить из условий договора в их взаимосвязи, принимая во внимание общую волю сторон, проявленную при его заключении, с учетом цели договора, заключение и существенные условия которого регламентированы законодательно.

Анализ условий пунктов 1.1, 2.1.1-2.1.9, 2.2.1-2.2.5, 4.3, 4.4 договора о развитии застроенной территории в редакции дополнительных соглашений от 03.09.2012 № 1, от 23.07.2013 № 2, от 24.04.2015 № 3, в их взаимосвязи, с учетом буквального значения содержащихся в них слов и выражений, а также действовавшего на момент заключения договора нормативного регулирования, приводит к выводу о заключении данного договора сторонами с целью развития застроенной территории в границах улиц Гоголя, королева, Глинки в Дзержинском районе города Новосибирска, предполагавшей снос аварийных зданий (жилых домов), расположенных в границах указанной территории, с предварительным изъятием путем выкупа жилых помещений и земельных участков и расселением, и последующее строительство зданий на земельном участке, сформированном в границах развиваемой территории. Достижение цели договора обеспечивалось последовательным и своевременным исполнением каждой из сторон комплекса обязательств, предусмотренных условиями договора.

В период до расторжения договора в связи с односторонним отказом мэрии города Новосибирска, оформленным письмом от 28.12.2015, сторонами выполнен ряд обязательств, предусмотренных договором.

Так, согласно постановлению мэрии города Новосибирска от 16.04.2012 № 3636 выполнен проект межевания территории, ограниченной ул. Гоголя, ул. ФИО6, ул. Глинки в границах проекта планировки территории, ограниченной ул. Трикотажной, ул. Фрунзе, ул. Ипподромской и полосой отвода железной дороги, в Дзержинском районе; соответствующий проект межевания территории утвержден мэрией города Новосибирска.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 20.05.2014 № 4318 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:35:013985:356. Данный участок предоставлен ООО «Олимпийский» в аренду на основании договора аренды земельного участка от 28.04.2015 № 121354рзт.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 03.07.2013 № 6344 установлено решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории (приложение 1); изъятии путем выкупа для муниципальных нужд у собственников жилых помещений, находящихся в указанных жилых домах (приложение 2).

С целью последующей передачи в муниципальную собственность ООО «Олимпийский» приобретена двухкомнатная квартира с кадастровым номером 54:35:041235:1472, расположенная по адресу: <...>; квартира передана в муниципальную собственность.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 04.09.2013 № 8325 данная двухкомнатная квартира включена в муниципальный жилищный фонд социального использования и передана администрации Дзержинского района города Новосибирска для предоставления по договору социального найма и отселения из аварийного дома № 209 по ул. Гоголя семьи в составе трех человек: ФИО1, ФИО3, ФИО2

Сопоставление содержания данного постановления, содержания приложений к постановлению от 03.07.2013 № 6344 и условий пункта 1.5 договора о развитии застроенной территории позволяет установить, что квартира предоставлена гражданам с целью отселения из аварийного и подлежащего сносу жилого дома, расположенного в границах застроенной территории.

Анализ условий раздела 2 договора о развитии застроенной территории, включая пункт 2.1.9 в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2015 № 3, установивший запрет на осуществление ООО «Олимпийский» строительства на предоставленном земельном участке до выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2-2.1.4, то есть обязательств по предоставлению квартир и уплаты выкупной цены за изымаемые земельные участки и жилые помещения, позволяет сделать вывод, что исполнение сторонами договора всех обязательств, обеспечивающих отселение лиц, проживающих в аварийных и подлежащих сносу жилых домах, являлось обязательным условием дальнейшего исполнения договора, предполагавшего строительство объектов на соответствующем земельном участке. Данный вывод согласуется с нормами статей 46.1-46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, до момента расторжения договора от 13.11.2009 № 2 сторонами последовательно исполнялся комплекс обязательств в объеме, предусмотренном договором и обеспечиваемом исполнением каждой из сторон отнесенных на нее обязательств. Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае исполненные обязательства сторон обеспечивают эквивалентность встречных предоставлений. Предоставлением же указанной в иске двухкомнатной квартиры такая эквивалентность нарушена не была, поскольку данное предоставление было направлено на исполнение обязательств, связанных с отселением граждан из аварийных и подлежавших сносу домов, без чего невозможно начало строительства на соответствующем земельном участке. Мэрией города Новосибирска квартира передана для предоставления гражданам, проживавшим в подлежавшем сносу доме, в соответствии с условиями и смыслом договора о развитии застроенной территории.

Обязательство ООО «Олимпийский» по предоставлению квартир, за исключением одной квартиры, поименованной в иске, исполнено им не было, что исключило возможность дальнейшего исполнения договора о развитии застроенной территории.

Согласно пункту 2.2.5 договора от 13.11.2009 № 2 в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2015 № 3, обязанность мэрии города Новосибирска предоставить ООО «Олимпийский» без проведения торгов в собственность бесплатно земельный участок с кадастровым номером 54:35:013985:356 для строительства в границах застроенной территории возникала только после исполнения истцом обязательств по предоставлению квартир и уплате выкупной цены за изымаемые земельные участки и жилые помещения.

Следовательно, на момент расторжения указанного договора, обязательство мэрии города Новосибирска по предоставлению истцу в собственность земельного участка не возникло.

Довод истца о нарушении эквивалентности встречных предоставлений передачей квартиры в отсутствие передачи в собственность истца земельного участка судом отклонен, как не соответствующий условиям договора.

В рассматриваемом случае предмет договора территории включал последовательное исполнение сторонами комплекса обязательств, направленных на развитие застроенной территории, и не предусматривал обмен предоставленных ООО «Олимпийский» квартир на предоставленный мэрией города Новосибирска земельный участок. Поэтому применение расчетной эквивалентности, исходя из количественных либо стоимостных показателей квартир и земельного участка, в данном случае не допустимо.

Довод представителя ООО «Олимпийский» о возврате арендованного земельного участка с улучшениями, произведенными истцом, судом также отклонен.

Как видно из письма управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска от 09.02.2017 № 31/21/01431, представленного истцом, территория огорожена забором, помимо многоквартирных домов №№ 205, 207, 209, 211 по ул. Гоголя, имеются два котлована со свайным полем и бетонной площадкой, элементы железобетонных конструкций, установлена подпорная стенка, организован отвал грунта. При этом разрешение на строительство или на работы, связанные с освоением земельных участков не выдавалось.

Проведение на предоставленном земельном участке строительных работ, в том числе по организации котлованов, отвала грунта, свайного поля, в отсутствие разрешения на строительство, при наличии установленного договором запрета на осуществление строительства до передачи квартир, необходимых для отселения из аварийных и подлежащих сносу домов лиц, проживающих в таких домах, может указывать на наличие в действиях истца нарушений норм градостроительного законодательства и условий договора, но не свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения на стороне мэрии города Новосибирска.

Суд также полагает необходимым принять во внимание следующее.

Как было указано выше, двухкомнатная квартира по адресу: <...>, включена в муниципальный жилищный фонд социального использования постановлением мэрии города Новосибирска от 04.09.2013 № 8325 и передана по договору социального найма жилого помещения от 02.10.2013 № 2974 ФИО1, проживающей совместно с ФИО3 и ФИО2 (дочери).

В соответствии с пунктом 1 статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Согласно статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом.

Статьей 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию указанных помещений.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз (статья 11 указанного Закона).

Приватизации подлежат только жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, объекты жилищного фонда, находящиеся в частной собственности, приватизации не подлежат.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений (статья 18 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1).

Таким образом, объекты муниципального жилищного фонда, предоставляемые по договорам социального найма, могут переходить из государственной собственности в муниципальную, но не могут быть переданы в частную собственность.

Передача спорной квартиры в собственность ООО «Олимпийский», находящегося в процедуре конкурсного производства, при наличии обременения, установленного в связи с заключением договора социального найма, существенным образом повлияет на жилищные права проживающих в ней граждан, включая несовершеннолетних, проживающих совместно с ФИО1, в том числе исключит возможность реализации ими права на бесплатную передачу в их собственность жилья на основании статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Установив обстоятельства дела, исследовав каждое из представленных сторонами доказательств и оценив их в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание отсутствие нарушения эквивалентности встречных предоставлений сторон по договору о развитии застроенной территории, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО «Олимпийский» о возврате неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с положениями статьи 103 АПК РФ цена иска определена истцом в размере 2 650 000 рублей, равной стоимости квартиры по договору купли-продажи от 01.04.2013.

Поскольку при обращении за судебной защитой государственная пошлина уплачена истцом не была, согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 36 250 рублей, исходя из цены иска, подлежит взысканию с истца в бюджет Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Олимпийский» (ОГРН <***>) в бюджет Российской Федерации государственную пошлину в сумме 36 250 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Я.А. Смеречинская