Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска Алтайского края»

кответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Паритет»

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от истца:ФИО1 по доверенности от 02.10.2014

от ответчика:не явился (извещен),

Истец- муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска Алтайского края» ( далее МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска») обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Паритет» ( далее ООО «Паритет») в доход бюджета муниципального образования города Бийска задолженность по арендной плате в сумме 940 570 рублей 33 копеек за период с 13.06.2007 по 30.06.2013, пени за просрочку арендных платежей в размере 224 828 рублей 21 копеек за период с 11.07.2007 по 10.07.2013, а всего 1 165 398 рублей 54 копеек.

Ответчик- ООО «Паритет», уведомленный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, явку своего представителя не обеспечил, в своем отзыве возражает против требований истца, считает, что истцом пропущена исковая давность по взысканию задолженности по арендной плате и пени на момент подачи иска в суд 05.08.2013.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствии надлежащим образом уведомленного ответчика по имеющимся материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнения представителя истца, суд

у с т а н о в и л :

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.04.2014, оставленным без изменения постановлением от 24.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.09.2014 решение суда от 04.04.2014 и постановление Седьмого арбитражного суда апелляционной инстанции от 24.06.2014 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом установлено, что между МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска»(арендодатель) и ООО «ДК-Проект плюс» ( арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 13.10.2006 № 811.

По условиям договора арендатору передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 22:65:010404:0004 площадью 10 674,84 кв.м., расположенный по адресу: город Бийск, Чемровский промрайон, севернее территории «ЭКАТЭ». Земельный участок предоставлен на срок до 01.09.2007.

Цель предоставления земельного участка-для строительства железнодорожного тупика. По истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на расторжение договора договор считается продленным на неопределенный срок.

На незавершенный строительством объект, расположенный на арендуемом земельном участке, 13.06.2007 был зарегистрирован переход права собственности, право собственности зарегистрировано за ООО «Паритет».

Полагая, что переход права собственности на незавершенный строительством объект свидетельствует о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.10.2006 № 811 от ООО «ДК-Проект плюс» (предыдущий арендатор) к ООО «Паритет» ( новый арендатор), учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендных платежей.

Суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению частично и при этом исходит из следующего.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие договора, заключенного с новым собственником, означает лишь отсутствие договора как документа, оформляющего отношения сторон, но не влияет на правоотношение по аренде и его содержание, которое возникает у арендодателя и арендатора, являющегося новым собственником объекта недвижимости.

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса РФ ( далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Как видно из материалов дела и установлено судом, что согласно пункту 2.6 договора аренды № 811 от 13.10.2006 арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа, месяца следующего за отчетным.

Согласно пункту 2.7 договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойка (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком уплаты.

Согласно представленного расчета истца задолженность по арендной плате составляет 940 570 руб. 33 коп. за период с 13.06.2007 по 30.06.2013 и начислена пени в размере 224 828 руб.21 коп. за период с 11.07.2007 по 10.07.2013.

На момент подачи заявления в суд ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. Истец просит взыскать задолженность с 13.06.2007 по 30.06.2013 и пени за период с 11.07.2007 по 10.07.2013, а с иском в суд обратился 05.08.2013.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательств.

В соответствии с условиями заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка от 13.10.2006 № 811 ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Соответственно обязанность по внесению арендной платы у ответчика возникла 13.06.2007. Таким образом, с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности по заявленному истцом требованию.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре и истечение срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске ( пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Суд признает данный довод ответчика обоснованным и считает, что истец пропустил срок на обращение в суд со взысканием задолженности по арендной плате за период с 13.06.2007 по 11.07.2010 и соответственно пени за указанный период.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом с учетом пропуска исковой давности представлен расчет по задолженности, согласно которого с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 31.08.2010 по 30.06.2013 в сумме 600 631 руб. 38 коп. и пени за период с 11.10.2010 по 10.07.2013 в размере 68 963 руб. 08 коп. расчет судом проверен, возражений от ответчика не поступило.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца частично в части взыскания задолженности в сумме 669 594 руб. 46 коп, в том числе по арендной плате в сумме 600 631 руб. 38 коп. и неустойки (пени) в размере 68 963 руб. 08 коп. В части взыскания задолженности по арендной плате в размере 339 938 руб. 95 коп. и пени в размере 155 865 руб. 13 коп., в удовлетворении требований истца отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с истца подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паритет» ( ОГРН <***>, ИНН <***> ) задолженность по арендной плате в сумме 600 631 рублей 38 копеек и неустойку (пени) в размере 68 963 рублей 08 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паритет» ( ОГРН <***>, ИНН <***> ) государственную пошлину в доход федерального бюджета Российской Федерации в сумме 16 391 рублей 88 копеек.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительные листы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Чернова О.В.