Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Малимоновой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агеевой Ю.М., с ведением аудиозаписи судебного процесса рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Новосибирской области по адресу: <...>, дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск,

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>), г. Новосибирск,

третьи лица: 1. Муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска «Парк культуры и отдыха «Березовая роща» (ОГРН: <***>). Г. Новосибирск,

2. Индивидуальный предприниматель ФИО6 Гурбан (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск,

о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 199 124 руб. 82 коп., возмещении судебных расходов на оплату услуг эксперта в сумме 44 751 руб. 08 коп., государственной пошлины

при участии представителей:

от истца: ФИО1, паспорт обозревался судом, ФИО2 - нотариально удостоверенная доверенность от 06.02.2013, ФИО3 – доверенность от 22.11.2012, паспортные данные, указанные в доверенностях, соответствуют сведениям в паспортах, предъявленным для удостоверения личностей;

от ответчика: ФИО4 - доверенность от 30.01.2013 №31/Д-20, служебное удостоверение

от третьих лиц: 1. представитель отсутствует, извещен в порядке ст. 123 АПК РФ;

2. представитель отсутствует, извещен в порядке ст. 123 АПК РФ;

от Департамента финансов и налоговой политики мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск - ФИО5- доверенность от 10.01.2013 № 01.02/04, служебное удостоверение;

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, арендатор или предприниматель ФИО1) обратилась в суд с учетом измененных в порядке ст. 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации (т.1 л.д. 142-146, т. 2 л.д. 71-73) требований и статуса ответчика по предъявленному иску к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (далее – ответчик, арендодатель или Департамент имущества) с привлечением в качестве третьих лиц муниципального унитарного предприятия «Парк культуры и отдыха «Березовая роща» (далее – третье лицо-1, балансодержатель или МУП «Парк культуры и отдыха «Березовая роща») и Индивидуального предпринимателя ФИО6 Гурбана (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск, (далее третье лицо-2, новый арендатор или ФИО6) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 199 124 руб. 82 коп., и судебных расходов по возмещению расходов по государственной пошлины в сумме 35 985 руб. 00 коп., расходов с оплатой услуг эксперта в сумме 44 751 руб. 08 коп.
Требование истца с учетом уточнения своей позиции 10.04.2013 (в обращении в суд, названным исковым заявлением) обосновано тем, что переданное истцу по акту приемо-передачи от 14.10.2010 на основании заключенного с Департаментом имущества договора аренды от 14.10.2010 № 035662-045 здание (кафе «Диалог»), расположенное по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиационная, 1 общей площадью 209, 1 кв. м не представилось возможным использовать по назначению, помещение не отвечало требованиям п. 136 СНиП 2.08.01-89, но имеющиеся недостатки было невозможно обнаружить при визуальном осмотре, в связи с чем истцом 01.10.2010 было заключено два договора с ООО «СибРегионРазтие № 1/10/10 на выполнение работ на электроосвещение , ремонт фасада, стоимость осуществления которых в ноябре 2010 составила 339 928 руб. 25 коп. и на ремонт кровли и козырька в октябре 2010 на сумму 281 526 руб. на сумму 281 256 руб. 78 коп., т.к. с названной организацией-подрядчиком на сумму 621 185 руб. 03 коп. и № 2/10/10 с ООО «ПТК», которому на основании актов выполненных работ в декабре 2010 выплачено за внутреннюю отделку помещения, ремонт отопления, водоснабжения и вентиляции - 1 262 606 руб. 03 коп, а также ремонт теплотрассы в октябре 2010 на сумму 315 333 руб. 76 коп., всего понесено документально подтвержденных затрат на 2 199 124 руб. 82 коп., указанные работы неразрывно связаны с неотделимыми улучшениями, являются его принадлежностью и неотъемлемой частью помещения, что привело к качественному улучшению помещения, значительно увеличивающего его стоимость, по заключению акта экспертного исследования от 22.02.2013 № 349/0, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Сибирский региональный центр Судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, стоимость этих работ на январь 2011 определена в сумме 2 563 167 руб. 67 коп., что повлияло также на увеличение арендной платы после заключения договора на спорное помещение с новым арендатором до 138 241 руб. 43 коп в месяц (при размере арендной платы с истцом в сумме 25 322 руб. 00 коп. по договору от 14.10.2010).

Сумма понесенных истцом расходов в соответствии с положениями ст. 1102. п.4 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицирована как неосновательно полученное Департаментом имущества в форме материализации в арендуемый объект недвижимости и поскольку возвратить в натуре неосновательно полученное невозможно, приобретатель в силу ч. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации должен возместить потерпевшему действительную вложений в денежной форме с начислением на спорную сумму.

Кроме того обязанность возмещения указанной суммы квалифицирована истцом ссылками на положения ст. ст. 210, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности муниципального собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2.1.1 договора аренды от 14.109.2010, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества, ст. 616 ГК РФ об обязанности арендодателя производить капитальный ремонт за свой счет, ст.ст. 309, 310, п. 1 ст. 401, ст. 15, ст. 987 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент земельных и имущественных отношений и МУП «Парк культуры и отдыха «Берёзовая роща» в удовлетворении требований истца просят отказать, ссылаясь на то, что в соответствии с ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды, техническое состояние объекта было известно истцу из конкурсной документации к аукциону от 04.10.2010, арендатор не обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий какой-либо аварии и проведению капитального ремонта, понятие которого дано в п.п. 14.2 п. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 2 п.п. 2.2.5 договора аренды от 14.10.2010 № 035662-045 установлено, что капитальный ремонт объекта недвижимости, в случае его необходимости, производится арендатором за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы, что не противоречит положениям ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, неотделимые улучшения арендуемого объекта в соответствии с п. 1.5 договора производятся только с разрешения арендодателя, договоры с ООО «СибРегионРазвитие», ООО «ПТК» представлены в суд истцом только 04.03.2013 после обязания истца судом документально подтвердить произведенные им затраты, ранее ни в исковом заявлении, ни в представленном истцом экспертном заключении указанные договоры и платежные документы в подтверждение затрат не упоминались, указанные договоры заключены 01.10.2010, т.е. до заключения договора аренды от 14.10.2010 № 035662-045 и передачи ответчику спорных помещений в пользование, в договорах указана ссылка на технические задания, которые с арендодателем или балансодержателем не согласовывались, им не представлялись и до передачи истцу в пользование арендуемого помещения не могли быть составлены.

Третье лтцо-2 отзыва не представил, пояснив, что пользуется арендованным имуществом после его освобождения истцом на условиях договора, заключенного с Департаментом имущества.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) 14.10.2010 по результатам аукциона на право заключения договора аренды (протокол от 04.10.2010 № 182) был заключен договор аренды № 035662/045 о передаче арендатору во временное пользование нежилого здания (кафе «Диалог»), расположенного по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиационная, 1 площадью 209, 1 кв. м, указанное помещение было передано арендатору (истцу) по акту от 14.10.2013.

Срок действия договора установлен с 14.10.2010 по 14.09.2011.

В акте отражено санитарно-техническое состояние стен, потолков, пола, окон и дверей как удовлетворительное, с указанием на то, что электрооборудование требует замены и на разморозку радиаторов и труб водоснабжения, что в соответствии с п.п.14.2 п. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на который ссылается ответчик, относится к капитальному ремонту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены основания, при которых арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. К ним относятся случаи, когда недостатки имущества были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В подпункте 2.5.5 договора аренды № 035662/045 предусмотрено, что капитальный ремонт передаваемого в аренду объекта недвижимости в случае его необходимости, производится арендатором за свой счет, без отнесения затрат в счет арендной платы.

Из указанного условия следует, что арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта, т.е. зная о недостатках переданного в аренду помещения принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор, как правомерно указывает ответчик, лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту на арендодателя, что не противоречит положениям п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из названной ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если извещенный об этом арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Таким образом, право на взыскание с арендодателя стоимости капитального ремонта или зачета ее в счет арендной платы возникает у арендатора, если в силу положений ст. 616 указанный ремонт должен произвести арендодатель при условии отсутствия иного порядка распределения обязанностей по производству капитального ремонта в заключенном между сторонами договоре аренды.

Из материалов дел следует, что предприниматель ФИО7 обратилась к арендодателю после заключения договора аренды с письмом от 25.11.2011, в котором указывает, что у нее имеется желание вкладывать в кафе денежные средства, и вложение требует значительных средств при условии получения согласия арендного пользования на более длительный, чем указано в договоре срок, т.е. суть ее обращения сводится к необходимости рассмотрения возможности увеличения срока действия аренды на 5 лет, на что ответчиком дан ответ от 16.02.2011 № 91-1672, где указывается, что арендуемый истцом объект передан в ведение балансодержателя – МУП «Березовая роща» совместно с которым после закрепления за ним права хозяйственного ведения указанный вопрос может быть рассмотрен.

Таким образом, представленные документы свидетельствуют о том, что состояние принятого помещения истцу было известно, несение расходов по капитальному ремонту истец принял на себя в договоре, заключенном с соблюдением требований ст.ст. 1, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании свободного волеизъявления, обращений к арендодателю о расторжении договора, изменений его условий в части перераспределения обязанностей по капитальному ремонту, порядка и условий его проведения от истца не поступало.

Материалы дела свидетельствует о том, что договоры на ремонт арендуемого объекта истцом заключены 01.10.2010, т.е. и до оформления результатов аукциона и до заключения спорного договора, что в совокупностью их представления в суд по запросу последнего и по результатам обсуждения предъявленного требования в предварительном судебном заседании, а не при исковом заявлении в соответствии с требованиями ст.ст. 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом отсутствия ссылки на них в акте экспертного исследования от 22.02.2013 № 349/0, выполненного Федеральным бюджетным учреждением СРЦ Судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, что вызывает правомерные сомнения у ответчика. В любом случае, представленные истцом договоры свидетельствуют о том, что истец как на момент проведения аукциона, так и на момент заключения договора аренды уже знал о требуемых объемах предстоящего капитального ремонта ( в договорах указано на выдачу заказчиком – истцом технических заданий). Но при этом доказательств согласования, как между сторонами данных договоров на момент их заключения, так и согласования стоимости ремонта с собственником объекта, если истец рассчитывал на возможность их согласования в будущем и изменение порядка распределения обязанностей, с учетом должной осмотрительности и добросовестности истцом не представлено.

По истечение срока действия договора между МУП «Парк культуры и отдыха «Березовая роща» как балансодержателем, которому арендуемый истцом объем был передан на основании решения Горсовета г. Новосибирска от 02.02.2011 «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом» и приказа Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска от 31.05.2011 № 447од, и истцом, как арендатором был составлен новый акт приемо-передачи как приложение к договору аренды от 14.10.2010 № 035662/045 при отсутствии на это законодательно установленных требований, в котором состояние объекта и его частей отражено как удовлетворительное, но без отражения в нем перечня работ, которые были осуществлены в период пользования, представления доказательств осуществления капитального ремонта, согласования с арендодателем его проведения и стоимости.

В акте приема-передачи спорного объекта по окончании срока его использования истцом по акту от 10.01.2013 указано, что рулонная совмещенная крыша на данном объекте требует ремонта (т. 2, л.д.1).

Кроме того, из представленных материалов следует, что стоимость произведенного капитального ремонта от неотделимых улучшений выделить невозможно, истец осуществлял указанные работы по своему усмотрению без согласования с истцом.

При разрешении вопроса о их взыскании суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в соответствии с п.п. 2 и 3 статьи 623 ГК РФ и п. 1.5 договора аренды от 14.10.2010 № 035662-045 , затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия собственника.

Иное толкование норм о неосновательном обогащении в случае предъявления иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений противоречило бы нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (статье 209) об исключительном праве собственника вещи.

Аналогичный вывод содержится в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2010 № ВАС-11337/10 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в котором при разрешении спора по схожим обстоятельствам, указано, что нижестоящие суды сделали правильный вывод о том, что заключая договор, предпринимателю (арендатору) было известно об имеющихся недостатках и неудовлетворительном состоянии арендуемых помещений, поэтому, не предусмотрев в договоре необходимости проведения капитального ремонта с указанием видов, содержания и стоимости работ, предприниматель действовал на свой коммерческий риск, а также на то, что им не было представлено доказательств об уклонении арендодателя от проведения капитального ремонта, порождающим право арендатора на проведение капитального ремонта по собственной инициативе за счет своих средств и взыскания с арендодателя стоимости ремонта.

Проведение экспертизы по разделению расходов на капитальный ремонт и неотделимые улучшения заявлено не было, для ее поведения суд не признал необходимости, т.к. из условий договора и капитальный ремонт и стоимость неотделимых улучшений относится на арендатора, а также в связи с тем, что арендуемые помещения после их сдачи в аренду истцу утратили первоначальное состояние в результате произведенным истцом работ,

В части ремонта в октябре 2010 теплотрассы на сумму 315 333 руб. истцом не представлено доказательств того, что указанная теплотрасса относится к объекту аренды и что ее ремонт был вызван бездействием Департамента или возник по его вине.

Кроме того, судом учитывается, что истец фактически пользовался спорным помещением не в течение указанного в договоре аренды срока с 14.10.2010 по 14.09.2011, а фактически по 10.01.2013, т.е. более двух лет, и если бы капитальный ремонт был закончен в октябре-ноябре с внутренней отделкой в декабре 2010, то с указанного срока при условии производства этого ремонта силами Департамента или за его счет, то арендная плата составляла бы для истца не 25 332 руб., а безусловно, значительно большую сумму.

Указанный вывод следует из того, что 21.10.2012 заключен договор аренды спорного объекта с ИП ФИО6 с установлением цены в размере 138 241 руб. 43 коп., а указанным помещением в период с 21.10.2012 по 10.01.2013 пользовалась предприниматель ФИО1 О, И.

Доказательств того, что ею за данный период арендная платы вносилась из расчета 138 241 руб. 43 коп., и за период после ремонта ею оплачивалась арендная плата по рыночной цене, соответствующей состоянию объекта аренды и что экономия от такого определения размера арендной платы не покрыла бы разумных расходов на капитальный ремонт, истцом по правилам ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Соответственно, позиция ФИО1 (истца) о том, что в случае удовлетворения ее требований и пользования отремонтированным спорным объектом в течение 2-х лет после осуществления работ арендодатель неосновательно обогатился на предъявленную к возмещению сумму ремонта, признается необоснованной, и сам факт обогащения недоказанным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 106, 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск по делу № А45-657/2013 отказать.

Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Истцу выдать справку на возврат государственной пошлины в сумме 5 086 руб. 87 коп.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд (634050, <...> Ушайки, дом 24).

В суд кассационной инстанции - Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625000, <...>) решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.В. Малимонова