Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Малимоновой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грязновой Т.В., с ведением аудиозаписи судебного процесса, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Новосибирской области по адресу: <...>, дело

по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный двор» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

третьи лица: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Приоритет» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

2. Общество с ограниченной ответственностью «Эдем» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

3. Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск

4. Общество с ограниченной ответственностью «Амадис» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

5. Государственное унитарное предприятие Новосибирской области «Хозяйственное управление» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.04.2009 № 1; взыскании с ООО «Восточный двор» в пользу областного бюджета Новосибирской области задолженность по арендной плате за использование нежилого помещения, находящегося в государственной собственности Новосибирской области, по договору аренды нежилых помещений от 01.04.2009 № 1 за март и апрель 2016 года в сумме 1 038 983 руб. 06 коп., задолженность по пени за период с 04.02.2016 по 07.04.2016 в сумме 331 121 руб. 93 коп., обязании ООО «Восточный двор» вернуть арендодателю (ДИиЗО НСО) по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:101326:711, площадью 1126,0 кв. м; этажность (этаж): подвал, 1, 2, антресоли, промежуточные л/клетки; номера на поэтажном плане: подвал: 25-37; 39-41; 1 этаж: 35-70; 2 этаж: 62-84; а; расположенное по адресу: <...> в том состоянии, в котором он его получил по акту приема-передачи от 01.04.2009;

при участии представителей:

от истца: ФИО2 - доверенность от 22.06.2016 № 7273-02/38, паспорт;

от ответчика: ФИО3 - доверенность от 08.12.2015 №14-юр, паспорт;

от третьих лиц: 1. Плющ А.А. - доверенность от 13.10.2015, паспорт;

2.-3. представители отсутствуют, извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – истец, арендодатель или Департамент») обратился с иском в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный двор» (далее – ответчик, арендатор или ООО «Восточный двор») с учетом удовлетворенного судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уменьшении исковых требований о требовало расторжении заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений от 01.04.2009 № 1 и об обязании ООО «Восточный двор» вернуть арендодателю арендованные помещения.

В качестве третьих лиц привлечены поименованные в вводной части решения организации, которым арендуемые помещения переданы ответчиком в субарендное пользование.

Требование истца обоснованно тем, что ответчик систематически нарушает принятую на себя обязанность в п. п. 3.1, 3.2 заключенного договора о внесении арендных платежей, п. 2.2.7 договора о запрете осуществления по разного вида переоборудовани арендуемых помещений, п. 2.2.1 договора о предусмотренном в договоре целевом помещении арендуемых помещений и передаче их в субаренду иных организациям без согласия арендодателя.

Ответчик в удовлетворений требований истца просит отказать, ссылаясь на отсутствие задолженности к моменту рассмотрения дела, заключение с бывшим арендодателем (ГУП НСО «Хозяйственное управление») до заключения арендного договора со сроком 01.04.2009 по 31.12.2034 инвестиционного договора от 29.07.2005, в соответствии с условиями которого ответчиком была произведена реконструкция помещений в здании общежития с гостиницей, переустройство подвальных помещений, первого, второго и третьего этажей, осуществление фасадных работ, в связи с чем в инвестиционном договоре стороны предусмотрели передачу спорных помещений после проведения указанных работ в собственность Новосибирской области и заключением ею с ответчиком договора долгосрочной аренды на 25 лет, на передачу помещений в субаренду было получено с согласия ГУП НСО «ХОЗУ». Предъявленный иск расценивает ответчиком как злоупотребление правом со стороны истца, который не может не понимать, что в случае удовлетворения предъявленных требований ответчику будет причинен существенные вред в виде непокрытых убытков от инвестиционных вложений, которые он вынужден будет взыскивать с истца, непоследовательность позиции истца (дав согласие на размещение рекламных щитов на помещении, используемом субарендатором – ООО «Приоритет» для магазина товаров детского ассортимента «Sanetta» в сентябре 2014, в апреле 2016 обращается с иском о выселении) и неразумность таких действий со стороны истца с позиций собственных интересов, т.к. потерей постоянно, добросовестного арендатора бюджету области может быть также причинен существенный вред.

ООО «Приоритет» полностью поддержало позицию ответчика, ссылаясь на то, что арендные правоотношения с ответчиком оформлены договором субаренды от 25.02.2014 № П-ВД-02/14-1со сроком действия на 5 лет, договор прошел государственную регистрацию с представлением в регистрирующий орган письма арендодателя от 10.10.2012 о согласии на передаче в субаренду помещений площадью 238, 6 кв. в арендованном ответчиком помещении, что подтверждает как факт согласия на передачу в субаренду данных помещений, так и факт его целевого использования под магазин детской одежды «Sanetta» в совокупности с данным истцом согласием на размещение рекламных щитов, условия договора субаренды ООО «Приоритет» исполняются надлежаще.

Остальные, надлежаще уведомленные третьи лица отзывов не представили, представителей в суд не направили, что в соответствии с ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению спора по существу.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав представленные ими доказательства и оценив их и позиции спорящих сторон по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает требования истца подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что отношения между сторонами по аренде нежилого помещения по адресу: <...>, площадью 1226 кв. м явились следствием исполнения принятых на себя обязательств по инвестиционному договору от 29.07.2005, обязанность Департамента и ГУП НСО «Хозяйственное управление» по предоставлению обществу с ограниченной ответственностью «Восточный двор» спорных помещений в долгосрочную аренду сроком на 25 лет, была обусловлена исполнением ООО «Восточный двор» встречной обязанности по переустройству нежилых помещений в здании, принадлежащем Новосибирской области.

Указанный вывод сделан судами первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу № А45-19787/2011.

Договор аренды нежилых помещений от 01.04.2009 № 31 со сроком действия на 35 лет (п.7.1 договора) заключен между сторонами после реализации по акту от 27.10.2008 обязательств по инвестиционному договору от 29.07.2005, и в указанном договоре аренды от 01.04.2009 № 31 стороны предусмотрели права и обязанности, вытекающие из передачи в аренду ответчику сформированных по результатам инвестиционного договора нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:101326:711, площадью 1126,0 кв. м; этажность (этаж): подвал, 1, 2, антресоли, промежуточные л лестничные клетки; номера на поэтажном плане: подвал: 25-37; 39-41; 1 этаж: 35-70; 2 этаж: 62-84; а; расположенное по адресу: <...>.

В связи прекращением права хозяйственного ведения у первоначального арендодателя (ГУП НСО «ХОЗУ») с передачей указанных прав на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений приказом от 08.04.2015 № 748 о включении имущества в раздел «Областная казна» с передачей прав арендодателю Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области между сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.05.2015 , и Департамент приобрел статус арендодателя по договору аренды от 01.04.2009 № 31, в качестве которого и предъявлен им в суд иск по настоящему делу.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения

обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.Проведенной арендодателем проверкой, результаты которой оформлены актом от 23.03.2016, установлено, что ответчик сдает в субаренду с заключением и без заключения соответствующих договоров субаренды иным лицам, которые привлечены в качестве третьих лиц.

По результатам проверки установлено, что частью переданных истцу в аренду помещений пользуются иные лица (ООО «Приоритет», ООО «Эдем», ООО «Амадис» Индивидуальный предприниматель ФИО1).

Утверждение ответчика о том, что на передачу в субаренду спорных помещений было получено согласие от бывшего арендодателя в виде учинения подписи его руководителем на письме ответчика от 10.10.2012 № 36 о согласии на передачу в субаренду помещений ООО «Приоритет», ООО «Клевер», ООО «Палантин» и письмом самого бывшего арендодателя в письме от 20.06.2014 № 14 о таком согласии на передачу всех арендуемых ответчиком помещений в субаренду.

Актом проверки арендодателя от 23.03.2016 факт присутствия в арендуемом помещении ООО «Клевер», ООО «Палантин», на передачу в субаренду которых, по утверждению ответчика было дано согласие, не установлено, в арендуемом помещении на площади 241.! Кв. м , как указано в акте, ведутся строительные и отделочные работы обществом с ограниченной ответственностью «Амадис» без оформления договорных отношений, и помещения 81,9 и 22,7 кв. м (всего 104, 6 кв.м) используются Индивидуальным предпринимателем ФИО1 с целевым назначением под размещение специализированного кальянного заведения «StokeHouse» без заключения договора.

В связи с размещением указанного кальянного заведения, по пояснению истца, поступают многочисленные жалобы граждан (арендуемое ответчиком помещение находится в центральной части города).

Передача части арендуемых помещений ООО «Амадис» и ИП ФИО1 без заключения договоров аренды, с изменением целевого назначения арендуемых помещений, согласованного в п. 1.1 договора аренды для использование под размещение ресторана и служебных помещений, признается судом произведенной с нарушением условий п.п. 2.2.7, 2.2.9 договора, и свидетельствует о фактической передаче ответчиком части арендуемых им помещений в субарендное пользование, и в любом случае не подтверждает представленными ответчиком доказательствами о наличии получения согласия арендодателя на такую субаренду с изменением целевого назначения помещения и осуществлением в нем ремонтных работ, направленных на изменение целевого назначения помещений.

В части устранения ответчиком допущенных им нарушений п.п. 3.1, 3.2, 4.1 договора о своевременном внесении арендной платы и оплаты неустойки на допущенное нарушение, которое ответчик расценивает как условие, не предоставляющее арендодателю требовать расторжения договора, истец обращает внимание на систематическую недобросовестность исполнения данного обязательства ответчиком, что подтверждается принятым решением по делу № А45-23721/2015 о взыскании с ответчика арендной платы за период с мая 2015 по февраль 2016 года (восемь месяцев) в размере 4 917 821 руб. 80 коп., и неустойки за период с 16.06.2015 года по 04.02.2016 года в размере 637 688 руб. 73 коп., обжалованием данного решения с исключительной целью затягивания исполнения решения суда со ссылкой на несоразмерность неустойки, который определен в договоре в размере 0, 1 % за каждый день просрочки на основании добровольного волеизъявления сторон, и в настоящее время составляет значительно более низкий размер против обычно предусматриваемых сторонами в договорах размерах неустойки, и оплатой предъявленной по настоящему делу задолженности исключительно с целью избежать таких последствий как расторжение договора.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договоров возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Такого соглашения между сторонами не достигнуто.

В соответствии с ст. ст. 615, 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества и существенного нарушения условий договора либо с неоднократными нарушениями, а также по основаниям, предусмотренным в договоре.

К таким условиям в п. 5.3 договора отнесены нарушения со стороны арендатора, п. 1 договора, выражающиеся в нецелевом использовании арендованных помещений , п. 2.2.9 о запрете на обременение, в том числе связанного с передачей прав арендатора другим лицам, неисполнение условий п. 3.1 договора применительно к установленному в ст. 619 ГК РФ факту неоднократности допущенного нарушения (который в п. 3 ст. 619 ГК РФ определен как нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз).

Факт поименованных нарушений со стороны арендатора признается доказанным истцом, и его требования подлежащими удовлетворению.

Экономическая целесообразность досрочного расторжения договора с ответчиком предметом рассмотрения настоящего договора не является и не входит в полномочия арбитражного суда в соответствии со сходной позицией Конституционного суда Российской Федерации в постановлении от 24.02.2004 № 3-П.

При этом следует учитывать разъяснения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06. 2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», где указано, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Досрочное прекращение договора аренды, согласно п.1 ст.618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, на условиях в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

С учетом рекомендаций в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе» откладывал рассмотрение спора, принимал все зависящие от него меры к заключению между сторонами мирового соглашения и урегулирования спора в добровольном порядке, четыре раза откладывал рассмотрение дела, результатов не достигнуто.

Расходы по государственной пошлине подлежат взысканию в соответствии с ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Российской Федерации, в связи с освобождением истца от ее оплаты на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области по делу № А45-7115/2016 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.04.2009.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Восточный двор» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск вернуть Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (ОГРН: <***>), г. Новосибирск по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:101326:711, площадью 1126,0 кв. м; этажность (этаж): подвал, 1, 2, антресоли, промежуточные л лестничные клетки; номера на поэтажном плане: подвал: 25-37; 39-41; 1 этаж: 35-70; 2 этаж: 62-84; а; расположенное по адресу: <...> в состоянии принятым в пользование по акту приема-передачи от 01.04.2009.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточный двор» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 38 701 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (634050, <...> Ушайки, дом 24) .

В Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625000, <...>) решение может быть обжаловано при условии, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.В. Малимонова