Гражданский кодекс часть 1

Мэрия города Новосибирска (далее –Мэрия, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее –Управление, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказ в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объекты недвижимости от 15.04.2017 №54/001/804/2017-1507, 1430, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (с учетом изменения предмета спора по правилу статьи 49 АПК РФ, принятому судом).

При этом судом в ходе судебного разбирательства установлено, что фактическая дата отказа в государственной регистрации 15.04.2017 года, а не 15.05.2017 года, как указано в распечатанном из электронной базы решений Управления сообщения об отказе. Иного сообщения об отказе в регистрации №54/001/804/2017-1507, 1430, не было принято, в связи с чем, суд признает, что дата оспариваемого отказа 15.04.2017 года.

Так же Мэрия просила в порядке статьи 201 АПК РФ обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить действия по государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <...> на основании соглашения об изъятии от 19.12.2016 года.

Требования мотивированы тем, что фактически соглашение об изъятии объектов для муниципальных нужд и предоставлении в собственность иного объекта в данном случае направлено на выполнение программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, на соблюдение прав граждан на достойное жилое помещение. При этом изъятие носит принудительный характер и не зависит от волеизъявления собственников помещений. Также отмечено, что норма законодательства, устанавливающая обязательное нотариальное удостоверение сделок по реализации прав долевых собственников в отношении объектов недвижимого имущества направлена на соблюдение прав иных долевых собственников и на защиту собственников от недобросовестных участников прав и мошенников, в тоже время, такая норма не может ограничивать права всех долевых собственников на получение жилого помещения в порядке расселения из ветхого и аварийного жилья. Стоимость услуг нотариусов является значительной, расходы на такое удостоверение соглашений об изъятии не заложены в бюджете муниципального образования, а также являются не посильными для большинства граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде. Применение положений о нотариальной форме сделки к соглашениям об изъятии помещений в целях реализации программ по переселению может привести к срыву данных программ, невозможности их реализации, а также это существенно нарушит права и интересы граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде.

Управление с доводами мэрии не согласно, полагает, что изъятий в части нотариального оформления сделок по реализации долей в праве собственности недвижимого имущества для соглашений об изъятии имущества для муниципальных или государственных нужд не содержится. Учитывая, что соглашение от 19.12.2016 года носит фактически характер договор мены, то к нему подлежат применению общие правила. С июня 2016 года к указанным договорам применяется правило об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок. В связи с чем, представленное на регистрацию соглашение не соответствовало установленной законом форме и не могло являться основанием для государственной регистрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и ее опекун ФИО2, ФИО1.

Третьи лица отзыв на заявление не представили, извещены надлежащим образом. Интересы ФИО1 на территории Российской Федерации по доверенности представляет ФИО2, в том числе, по представлению ее интересов в суде.

Дело рассмотрено по правилу ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении объекта –квартира, жилая, площадью 35,6 кв.м., расположенная по адрес <...>, зарегистрированы права общей долевой собственности в размере доли 2/3 за ФИО1 и в размере доли 1/3 за ФИО1.

В соответствии с постановлением Мэрии города Новосибирска от 19.12.2016 №5774 в связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, с кадастровым номером 54:35:032640:23 площадью 1555 кв.м. Названным постановлением также принято решение изъять путем выкупа для муниципальных нужд у собственников помещения, согласно приложению к данному постановлению. Также постановлением предусмотрена возможность предоставления собственникам взамен изымаемых помещений других помещений в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В перечне помещений, подлежащих изъятию у собственников, включена квартира №11 площадью 35,6 кв.м.

19.12.2016 года между городом Новосибирском в лице мэра и собственниками квартиры № 11 ФИО1 (в лице опекуна ФИО2) и ФИО1 (в лице ФИО2, действующей по доверенности) заключено соглашение об изъятии.

Согласно данному соглашению долевые собственники в целях реализации ведомственной целевой программы «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.12.2012 аварийными и подлежащими сносу (ветхими и непригодными для проживания) и расположенных на земельных участках, не предоставленных для осуществления строительства, утвержденной постановлением мэрии города Новосибирска от 18.11.2010 № 4646, передали в собственность городу Новосибирску квартиру по адресу Плановая, д. 54 кв.11, а взамен город Новосибирск передал собственникам другое жилое помещение, расположенное по адресу <...>.

Муниципальное образование город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, с заявлением о регистрации перехода права и права общей долевой собственности в отношении жилых помещений по адресу: <...> кв.11.

15.04.2017 года сообщением №54-001/804/2017-1507, 1430 Управлением отказано в государственной регистрации с указанием на несоответствие представленного соглашения об изъятии от 19.12.2016 года обязательной форме сделки, поскольку такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Мэрия города Новосибирска, как орган муниципального образования, действующий от имени муниципального образования, обратилась в суд с заявлением о признании названного сообщения незаконным, по мотивам, указанных в заявлении, уточненном заявлении в порядке статьи 49 АПК РФ.

Суд, исследовав доказательства по делу, считает требования Мэрии обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Так, в соответствии с правилами статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 200 АПК РФ).

Таким образом, для удовлетворения заявления о признании ненормативного акта, бездействия недействительным необходимо наличие в совокупности двух условий: он не соответствует закону или иному нормативному правовому акту; нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд, исследовав в совокупности представленные доказательства, считает, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и интересы не только заявителя, но и третьих лиц.

Так, в соответствии со статьей 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 02.06.2016 № 172-ФЗ, действующей в момент заключения соглашения) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Указанная норма была перенесена в статью 42 Федерального закона от 13.02.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (вступила в силу с 01.01.2017 года).

Данная норма была определена законодателем для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

В данном случае соглашение об изъятии заключалось всеми долевыми собственниками и в интересах долевых собственников, в том числе одна из сособственников признана недееспособной и опекун обязан предоставить в орган опеки и попечительства документы, подтверждающие регистрацию права общей долевой собственности на новое жилое помещение, предоставленное взамен изымаемого.

То есть исполнение соглашения об изъятии затрагивает права и интересы не только долевых собственников, муниципального образования, но и права опекуна.

Так, жилой дом по ул. Плановая, д. 54 был признан аварийным и подлежащим сносу еще в соответствии с заключением комиссии от 19.10.2006 года № 46.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Статья 14Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относит обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно статье 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся, в том числе, признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; осуществление муниципального жилищного контроля.

В силу правил статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (пункт 10 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно ст. 239.2 ГК РФ изъятие земельного участка для муниципальных нужд является основанием для отчуждения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях.

Статьей 56.11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что основанием для государственной регистрации прав на изъятые земельный участок и (или)расположенные на нем объекты недвижимого имущества является либо заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Статьей 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. В силу п.1 данной статьи основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Данная норма не предусматривает требования о нотариальном удостоверении соглашения об изъятии.

В соответствии со статьей 56.9 Земельного кодекса РФ действительно установлено, что к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене, но нормы о купле – продажи или мене, закрепленные в Гражданском кодексе РФ, не содержат обязательного нотариального удостоверения, указанная норма содержится только в статье 42 Закона № 218-ФЗ (ранее в статье 24 Закона № 122-ФЗ) в части сделок по отчуждению долей в праве общей собственности.

Но как указано выше, такая норма была направлена законодателем на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли. В отношениях с публичными образованиями в рамках изъятия для муниципальных (государственных нужд) такого нарушения не допускается, поскольку изъятие происходит в обязательном порядке и всеми долевыми собственниками совместно. Кроме того, как указано выше, в данной ситуации соглашение заключено в интересах граждан и для целей обеспечения последних пригодным для проживания жилым помещением.

В данной ситуации соглашение об изъятии заключено в соответствии с Постановлением мэрии города Новосибирска от 18.11.2010 № 4646 (ред. от 27.12.2016) "Об утверждении ведомственной целевой программы "Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.12.2012 аварийными и подлежащими сносу (ветхими и непригодными для проживания) и расположенных на земельных участках, не предоставленных для осуществления строительства" на 2011 - 2017 годы". Указанная программа рассчитана до 2017 года и предусматривает определенное бюджетное финансирование.

Отказ в регистрации перехода прав в отношении изъятого помещения и предоставленного жилого помещения взамен ставит под вопрос реализацию программы переселения граждан, необоснованно увеличивает расходы бюджета в части возмещения затрат гражданам, ограничивает права граждан на получение достойного и пригодного жилого помещения.

Кроме того, волеизъявление законодателя при установлении нотариальной формы сделок и отсутствие намерения отнести к таким сделкам соглашения об изъятии для муниципальных нужд, подтверждает и подготовленный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации проект Федерального закона "О внесении изменений в статью 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", целью принятия которого является указание на отсутствие обязательности нотариального удостоверения соглашений об изъятии в государственную или муниципальную собственность тех помещений в аварийных многоквартирных домах, которые находятся в общей долевой собственности нескольких переселяемых граждан.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу правил статьи 201 АПК РФ суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить действия по государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <...> на основании соглашения об изъятии от 19.12.2016 года

Поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины, ответчик таким плательщиком также не является, то государственная пошлина по делу распределению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объекты недвижимости от 15.04.2017 №54/001/804/2017-1507, 1430, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить действия по государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <...> на основании соглашения об изъятии от 19.12.2016 года.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова