Гражданский кодекс часть 1

к Федеральному государственному бюджетному учреждению “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии? в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии? по Омской области,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, открытого акционерного общества “Территориальная генерирующая компания № 11?,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, на основании доверенности от 17.10.2013 № Исх-АГ/24-4374;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 18.02.2013 № 55/2013-03,

от третьих лиц – ФИО3, по доверенности от 05.03.2014 № 03-03/196оф, ФИО4, на основании доверенности от 27.12.2013 № 03-03/641оф (от открытого акционерного общества “Территориальная генерирующая компания № 11?), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – не явился, извещён,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Омска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3018, площадью 274 381 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное здание, участок находится примерно в 170 метрах от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Солнечная, дом 71 по состоянию на 01.01.2011 равной его рыночной стоимости в размере 176 701 000 руб.;

- обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии? в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии? по Омской области (далее – ответчик, Кадастровая палата) внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3018 площадью 274 381 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное строение, участок находится примерно в 170 метрах от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Солнечная, дом 71, в размере 176 701 000 рублей с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 18.02.2014 года к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и открытое акционерное общество “Территориальная генерирующая компания № 11?.

В обоснование своей позиции заявитель указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3018 значительно ниже его рыночной стоимости, что приводит к уменьшению причитающихся бюджету города Омска платежей за пользование указанным объектом недвижимого имущества и нарушает права муниципального образования город Омск Омской области и Администрации города Омска, как распорядителя бюджетных средств по исполнению бюджета города Омска.

В судебном заседании представитель Администрации города Омска требование полностью поддержал.

Кадастровая палата указала на необоснованность привлечения её в качестве ответчика по рассматриваемому делу, поскольку материально-правовые требования к ней не предъявляются.

Открытое акционерное общество “Территориальная генерирующая компания № 11? против удовлетворения заявленных требований возражало, указав, что сведения о рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка в государственном кадастре недвижимости уже содержатся. Полагает, что, поскольку решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.05.2012 № 86 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере, равном его рыночной стоимости, основания для применения судебного порядка оспаривания отсутствуют.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещённое о месте и времени слушания дела, явку своего представителя в процесс не обеспечило, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названного участника арбитражного процесса по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

14.12.2011 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом “Территориальная генерирующая компания № 11? (арендатор) заключён договор аренды № ДГУ/11-2488-К-13 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, под капитальный объект недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 6 лет находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населённых пунктов земельный участок площадью 274 381 кв.м с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3018, местоположение которого установлено в 170 м севернее относительно 1-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Кировский административный округ, ул. 2-я Солнечная, д. 71, для производственных целей.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.05.2012 № 86 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 47 400 000 рублей. Данные сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости.

По заказу департамента имущественных отношений Администрации города Омска обществом с ограниченной ответственностью “Империя-А? произведена оценка рыночной стоимости земельного участка (Отчет об оценке от 31.10.2013 № 396), которая по состоянию на 01.01.2011 составила 176 701 000 руб.

Сославшись на то обстоятельство, что содержащаяся в государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость указанного выше земельного участка существенно занижена по сравнению с его рыночной стоимостью, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Давая оценку доказательствам и доводам, приведённым лицами, участвующими в деле в обоснование своих требований и возражений, суд находит заявленные требования обоснованными исходя из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Избираемый лицом способ защиты гражданских прав должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав. Вывод о возможности защиты прав лица избранным им способом зависит от того, какой материально-правовой интерес преследует лицо, обратившееся в суд.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесённой в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причём сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Заявленные Администрацией требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесённых в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта стоимости земельного участка, а не оспаривание действий этого органа.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11 отмечено, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Именно поэтому статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчёта об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 “Об утверждении требований к отчёту об определении кадастровой стоимости?).

При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Проведённая по делу экспертиза (отчёт от 31.10.2013 № 396 об оценке объекта оценки) подтверждает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно занижена.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком”).

Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определённой в отчёте, суд вправе назначить экспертизу этого отчёта в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11).

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” предусматривает возможность экспертизы отчёта, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Результатом экспертизы отчёта является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 № ВАС-10186/12 по делу № А64-836/2011, проведение экспертизы отчёта оценщика является обязательным по данной категории споров.

Из материалов дела следует, что отчёт от 31.10.2013 № 396 об оценке объекта оценки подготовлен обществом с ограниченной ответственностью “Империя-А?, которое является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации “Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа?.

Во исполнение указанного выше требования законодательства экспертным советом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации “Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа? было подготовлено экспертное заключение на означенный выше отчёт, в котором сделан вывод о том, что последний соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Открытым акционерным обществом “Территориальная генерирующая компания № 11? в материалы дела были представлены возражения, из содержания которых следует, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.05.2012 № 86 кадастровая стоимость спорного земельного участка уже была установлена в размере его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации? результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своей позиции обществом в материалы дела были представлены Отчёт от 02.12.2011 № 3358-З/11 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 274 381 кв.м, кадастровый номер 55:36:13 01 01:3018 и Экспертное заключение некоммерческого партнёрства саморегулируемая организация “Национальная коллегия специалистов - оценщиков? от 28.04.2012 № 120410-159, из содержания которых следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 47 400 000 руб.

Изучив представленное открытым акционерным обществом “Территориальная генерирующая компания № 11? экспертное заключение № 120410-159 от 28.04.2012 на отчёт № 3358-З/11 от 02.12.2011, суд считает необходимым отметить, что согласно представленным документам стоимость одного квадратного метра земельного участка составила 173,73 руб./кв.м.

Администрацией города Омска в материалы дела были представлены:

- экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, согласно которому средняя цена земельных участков с промышленной, производственно-складской, гаражной и аналогичной застройкой (ВРИ 3, ВРИ 9, ВРИ 13) находится в интервале от 250 до 500 руб./кв.м. и составляет 344 руб./кв.м.,

- рекомендации для профучастников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков, подготовленные рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости по итогам 2010 года, из содержания которых усматривается, что интервалы цен для той ценовой зоны, где расположен рассматриваемый земельный участок (зона 6-7 КАО города Омска) составили от 200 до 800 руб./кв.м., в среднем - 500 руб./кв.м. При этом по всей статистике 2010 года не было зарегистрировано продаж участков в этих зонах по цене, меньшей 200 руб./кв.м.

В представленном истцом отчёте от 31.10.2013 № 396 стоимость рассматриваемого земельного участка определена в размере 644 руб./кв.м, что соответствует диапазону цен, существовавшему на рынке земельных участков г.Омска.

В соответствии с разделом II «Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков» Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Местоположение и окружение являются одними из наиболее важных факторов стоимости объекта оценки (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций).

Согласно отчёту № 3358-З/11 к земельным участкам, выбранным в качестве аналогов, корректировки практически не вводились.

Эти пороки устранены в отчёте, представленном Администрацией.

Какие-либо обстоятельства недостоверности данного отчёта либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности при рассмотрении настоящего спора установлены не были. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено.

Экспертное заключение № 10-12-13-06 от 10.12.2013 является ясным, полным, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Таким образом, если рыночная стоимость земельного участка определена, основания для непринятия выводов экспертизы не установлены, требования лица, обратившегося в суд, подлежат удовлетворению.

Государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости?).

Согласно пункту 5 статьи 4 названного закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости? кадастровый учёт в связи с изменением указанных в пункте 11 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений осуществляется также на основании поступивших в соответствии со статьёй 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации? в орган кадастрового учёта сведений о кадастровой стоимости.

Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда от собственника поставленного на учёт объекта недвижимости или от иного лица осуществления учёта изменений данного объекта недвижимости (пункт 4 приводимой нормы).

Таким образом, изменение характеристик земельного участка на основании вступившего в законную силу решения суда в силу закона влечёт за собой обязанность Кадастровой палаты отразить соответствующие изменения в государственном кадастре недвижимости.

В силу изложенного отсутствует необходимость отдельным судебным актом возлагать на Кадастровую палату обязанность совершить действия по государственному кадастровому учёту.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

требования Администрации города Омска удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3018, площадью 274 381 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное здание, участок находится примерно в 170 метрах от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Солнечная, дом 71 по состоянию на 01.01.2011 равной его рыночной стоимости в размере 176 701 000 рублей с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова