Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Омская региональная ипотечная корпорация» (далее - ОАО «ОРИК»), открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК»), федеральному государственному казенному учреждению «Росвоенипотека» (далее - ФГКУ «Росвоенипотека») о взыскании 590 000 руб. 00 коп. убытков причинённых истцу в результате непринятия ответчиками мер по своевременному погашению регистрационной записи об ипотеке, что повлекло расторжение предварительного договора купли-продажи жилого помещения заключенного с гр. ФИО5, что повлекло возврат ФИО5 задаток в двойном размере 180 000 руб. 00 коп. и причинения 500 000 руб. 00 коп. убытков в виде упущенной выгоды.

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и отказался от исковых требований, предъявленных к ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация».

Отказ от иска в части арбитражным судом принят, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик – ОАО «АИЖК» отзыв на иск представил, исковые требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что истец не представил доказательства отсутствия у него возможности исполнить условия предварительного договора. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество у продавца, государственной регистрации предварительного договора, не являлось основанием для признания такого договора недействительным и основанием невозможности заключения между ИП ФИО1 и ФИО5 договора купли-продажи. Считает, что предварительный договор заключался как мнимая сделка, заключённая сторонами лишь для вида, без намерения её исполнения, а для извлечения прибыли (взыскания убытков).

Ответчик ФГКУ «Росвоенипотека» отзыв на иск не представил, обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, (что рассматривается судом как отзыв на иск).

Считает предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 09.04.2014 мнимой сделкой.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.07.2015 встречное исковое заявление ФГКУ «Росвоенипотека» оставлено без движения с предложением предоставить в материалы дела необходимые документы.

ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, заявило о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Арбитражный суд в соответствии со статьями 123,156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФГКУ «Росвоенипотека» по имеющимся в деле материалам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил, что как следует из искового заявления, материалов дела, Заочным решением Ленинского районного суда г. Омска от 04.03.2013 с ФИО6 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» взыскана задолженность, состоящую из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы уплаченной истцом в счёт погашения обязательства по ипотечному кредиту в размере 637 394 руб. 19 коп., проценты за пользование целевым жилищным займом в размере 109 207 руб. 12 коп., пени в размере 21 629 руб. 35 коп.

Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру № 8, в доме № 11, корпус 2, по ул. Гашека, в г. Омске.

Установлена начальная продажная цена квартиры в размере 1 912 000 руб. 00 коп. при её реализации, а также способ реализации квартиры – продажа с публичных торгов.

Победителем публичных торгов признан ИП ФИО1, квартира приобретена по цене 2 122 000 руб. 00 коп.

11.02.2014 между ИП ФИО1 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области был заключен договор купли-продажи арестованного имущества - квартиры № 8, в доме № 11, корпус 2, по ул. Гашека, в г. Омске.

После подачи ИП ФИО1 21.02.2014 заявления в регистрирующий орган о регистрации права собственности на указанную квартиру было установлено, что в заочном решении Ленинского районного суда имеются описки.

Определением Ленинского районного суда г. Омска от 18.03.2014 допущенные описки исправлены.

После подачи дополнительных документов в Управление Росреестра по Омской области, выяснилось, что залогодержателями указанной квартиры являются Российская Федерация в лице ФГКУ «Росвоенипотека», ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» и ОАО «АИЖК».

При обращении к указанным лицам с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, истцом 01.04.2014 был получен ответ от ОАО «АИЖК» об отказе в погашении регистрационной записи по тем основаниям, что денежные средства от реализации с торгов арестованного имущества не перечислены ОАО «АИЖК» до настоящего времени.

После получения указанного ответа, 09.04.2014 между ИП ФИО1 и гр. ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения по цене 2 500 000 руб. 00 коп. Определён срок заключения основного договора купли-продажи в течение 30 дней с момента заключения предварительного договора.

21.04.2014 Управлением Росреестра по Омской области регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с отсутствием заявлений правообладателей о погашении регистрационных записей об ипотеке.

В связи с чем, истец вынужден был обратиться в Ленинский районный суд г.Омска с иском к ответчикам, о признании прекращённым обременения жилого помещения в виде залога.

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 19.06.2014 по делу № 2-2469 исковые требования ИП ФИО1 были удовлетворены.

После вступления указанных решений в законную силу Управлением Росреестра по Омской области 01.10.2014 истцу было выдано свидетельство о регистрации права серия 55 АБ № 21900.

24.10.2014 <...> была продана истцом гр. ФИО7 и ФИО8 по цене 2000 000 руб. 00 коп.

Как следует из искового заявления, ИП ФИО1 считает, что поскольку заключить договор купли-продажи в установленный срок с гр. ФИО5 не представилось возможным из-за неправомерных действий ответчиков, он вынужден был вернуть внесённый задаток ФИО5 в двойном размере – 180 000 руб. 00 коп.

В связи с чем истцом, были понесены убытки в виде реального ущерба – 90 000 руб. 00 коп. и 500 000 руб. 00 коп. убытков в виде упущенной выгоды, которая составляет разницу между ценой по которой истец должен был продать квартиру ФИО5 за 2 500 000 руб. 00 коп. и реализацией её за 2 000 000 руб. 00 коп. супругам ФИО9.

На обращение истца к ответчикам о возмещении убытков в добровольном порядке и получения от ФГКУ «Росвоенипотека» отказа в этом и неполучения ответа на претензию от ОАО «ОРИК» и ОАО «АИЖК», истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд полагает, что истцом не представлены доказательства в обосновании своих требований и причинённых ему убытков, принятию разумных мер по их недопущению.

Как следует из условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения б/н от 09.04.2014 подписанного между ИП ФИО1 (Сторона-1, продавец) и гр. ФИО5 (Сторона-2, покупатель), Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Цена помещения составляет 2 500 000 руб. 00 коп. (п.1.3.1 договора)

Пунктом 1.4. договора стороны установили срок, в течение которого они обязуются заключить основной договора: в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора (п. 1.4. договора).

Пунктами 2.1, 3.3. договора определено, что Покупатель уплачивает Продавцу задаток в сумме 90 000 руб. 00 коп. и если основной договор не будет заключён по вине Продавца, то внесённый задаток возвращается Покупателю в двойном размере.

Пунктом 4.1. стороны определили, что настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Оценив предварительный договор, суд приходит к выводу, что ИП ФИО1 подписывая договор на изложенных в нём условиях, как лицо профессионально занимающееся подготовкой и продажей собственного недвижимого имущества, знал, что регистрация права собственности на спорное имущество не может быть осуществлена в течение 30 дневного срока и естественно не может быть подписан основной договор купли-продажи в указанный срок после заключения предварительного договора. Имея на руках письмо ответчика, с отказом обращения в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке (01.04.2014), тем не менее, 09.04.2014 подписывает предварительный договор на изложенных в нём условиях.

Кроме того, истец не мог не знать о внесении соответствующих изменений в действующее законодательство (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 ГК РФ»), когда регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества (статья 558 ГК РФ) не подлежит применению к договорам, заключаемым после вступления в силу настоящего федерального закона (с 01.03.2013).

При этом, согласно пункту 4.1. предварительного договора, стороны определили, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Предварительный договор от 09.04.2014 был подписан сторонами более чем через 1 год со дня вступления в силу Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012.

Включив в предварительный договор условие о его государственной регистрации, стороны установили срок заключения договора (момент его вступления в силу) в зависимость от его государственной регистрации, из чего следует вывод о том, что срок в течение которого должен быть заключён основной договор, сторонами в предварительном договоре не определён.

Поскольку истцом не представлено доказательств наступления такого события как государственная регистрация предварительного договора купли-продажи и как следствие не доказано возникновение у него обязанности предусмотренной пунктом 1.1. договора, то истец не несёт ответственности за её неисполнение.

Оснований для оплаты ФИО5 задатка в двойном размере не имелось.

Судом принимается во внимание, что Глава 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора, не зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и это не является основанием для признания такого договора недействительным.

Само по себе наличие обременения на недвижимое имущество и отсутствие регистрационной записи в ЕГРП о переходе права собственности на квартиру к ФИО1 не свидетельствует о наличии препятствий к исполнению условий содержащихся в предварительном договоре, поскольку законодатель не связывает заключение договора купли-продажи жилого помещения (с 01.03.2013) с моментом государственной регистрации договора.

Выше изложенное свидетельствует о том, что предварительный договор не был составлен сторонами для целей его дальнейшего исполнения и порождения взаимных прав и обязанностей. Фактические действия сторон предварительного договора свидетельствуют о мнимости сделки.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Однако стороны отказались от дальнейшего исполнения предварительного договора, о чём свидетельствует расписка в получении возвращённого задатка в двойном размере.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имея законные основания для заключения основного договора, ИП ФИО1 и ФИО5 уклонились от заключения основного договора, что свидетельствует о мнимости сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Кроме того, суд полагает, что истцом не представлено доказательств, что им исчерпаны все возможности и приняты все необходимые меры для реализации спорной квартиры по среднерыночной цене, существующей на рынке в момент продажи.

Как следует из отзыва ОАО «АИЖК» за период с 09.04.2014 по 24.10.2014 стоимость аналогичных квартир по г. Омску составляла от 2 515 223 руб. 27 коп. до 2 511 017 руб. 41 коп. (ссылка на сайт Единой межведомственной информационно-статистической системы).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из названных норм, истец обязан представить доказательства совершения ответчиком неправомерных действий, наличие причинной связи между действиями ответчика и наступившими убытками, размер понесенных убытков, вину причинителя вреда. Недоказанность хотя бы одного из элементов правонарушения является основанием к отказу в иске.

Как следует из материалов дела, истец не представил доказательств неправомерных действий ответчиков, наличие причинной связи между действиями ответчика и наступившими убытками, размера причиненных ему убытков, вину причинителя вреда.

Представленный истцом расчёт не является безусловным доказательством причинения ему убытков на заявленную сумму.

Таким образом, исковые требования истца являются необоснованными и как не подтвержденные материалами дела удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьёй 110 АПК РФ отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 150-151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 14 800 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Производство по делу №А46-4608/2015 в отношении открытого акционерного общества «Омская региональная ипотечная корпорация» (ИНН <***>, ОГРН <***>) прекратить.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.И. Гущин